臺灣士林地方法院民事判決 104年度訴字第336號原 告 李魁成訴訟代理人 張肇麟被 告 呂宗翰
呂葉麗卿兼 上二人訴訟代理人 呂學賢被 告 陳新府上列當事人間減少價金等事件，本院於民國105 年11月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告呂宗翰應給付原告新臺幣貳拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告呂宗翰負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告呂宗翰如以新臺幣貳拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告呂宗翰係新北市○○區○○路○○○ 號3 樓房屋（下稱系
爭房屋）之所有權人，被告呂學賢、呂葉麗卿為呂宗翰（以下合稱呂學賢等三人）之父、母，被告陳新府（與呂學賢等三人則合稱被告，各別提及時，均省略稱謂）為訴外人21世紀不動產淡水捷運加盟店之業務員。被告明知系爭房屋有將陽台併入客廳（下稱陽台外推）及所在之大樓地下室連續壁有滲漏水（下稱地下室滲漏水）之瑕疵（下合稱系爭二項瑕疵），卻隱瞞上情，由呂宗翰之代理人呂學賢於民國101 年12月12日，在新北市○○區○○路○○號之21世紀不動產淡水捷運加盟店內，與伊簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將系爭房屋連同坐落之土地應有部分（下稱系爭房地）出售予伊，並交付由呂學賢於101 年12月7 日代理呂宗翰出具之「不動產標的現況說明書」（下稱系爭現況說明書），其中項次8 「是否有滲漏水情形」欄位及項次14「建物部分是否包含未登記之改建、增建、加建、違建部分」欄位，均勾選「否」選項，致伊陷於錯誤，以總價新臺幣（下同）1180萬元購入系爭房地，伊已交付全部價金，並於102 年
1 月7 日辦理交屋。嗣伊參加系爭房屋所在社區（即青山麗緻社區）住戶大會，管理委員會提出1 份委託台北市結構工程工業技師公會針對社區地下室滲漏水損害於101 年8 月22日所為（101 ）北結師鑑字第2467號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），伊始發現於購入系爭房屋前，系爭房屋即有地下室滲漏水之瑕疵。又伊搬入系爭房屋後，發現客廳窗台下方牆壁會滲水，經調取社區大樓平面圖，始得知系爭房屋另有陽台外推之瑕疵。之後伊除向陳新府反應上情，要求轉告賣方減少價金外，並於103 年1 月20日委請律師發函給呂宗翰及21世紀不動產淡水捷運加盟店，但未獲置理。呂學賢等三人明知系爭房屋有系爭二項瑕疵，於買賣時卻故意不告知伊，伊自得依民法第359 條規定請求減少價金60萬元後，依民法第179 條不當得利規定，請求呂學賢等三人返還該部份價金。又陳新府身為仲介，未將系爭房屋之系爭二項瑕疵告知伊，爰依民法第571 條規定，請求陳新府返還仲介費用等語。
㈡訴之聲明：
⒈呂學賢等三人應給付原告60萬元。
⒉陳新府應返還原告仲介費用16萬元。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠呂學賢等三人則以：呂宗翰購入系爭房屋為第一手房屋，向
建商購入當時陽台和客廳之情形，如新北市政府工務局向本院提出之竣工照片所示有一個落地的窗框，出售予原告之系爭房屋狀況，就如原告起訴所附之系爭房屋照片所示。系爭現況說明書是呂學賢代呂宗翰勾選，因系爭房屋所在之整棟房屋都是如此，系爭房屋並無原告主張之陽台外推情形，縱令有陽台外推，伊等亦不知情。又出售系爭房屋予原告，於交屋當時已確認無漏水狀況。至系爭房屋所在社區有A 、B、C 三棟，地下室雖有互通，然原告主張之地下室滲漏水位置，依所提出系爭鑑定報告之記載，是在A 、B 棟中間，而系爭房屋在C 棟，車位編號為38號，位在地下一樓，並無滲漏水之情形，於出售系爭房屋前，伊等均不知道社區地下室有上開滲漏水之情形。況原告前以與本件起訴相同之情事，向臺灣士林地方法院檢察署對呂宗翰等三人提出詐欺告訴，業經檢察官查明而予以不起訴處分（103 年度偵字第12152號），故原告之請求，自無理由等語置辯。並聲明：
⒈駁回原告之訴。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡陳新府則以：系爭現況說明書是先請屋主一一勾選，伊會向
買方逐條說明，再請買方簽名確認。伊曾問過呂學賢關於系爭房屋有無增建，他表示沒有違建。至於原告提出系爭鑑定報告所指地下室滲漏水位置，是屬於社區之公設，伊沒有問呂學賢，他也沒有講。又伊曾申領系爭房屋之建物謄本，在帶看系爭房屋及簽立系爭買賣契約時，均有提供給原告看，亦有申領系爭房屋之測量成果圖，於原告簽立系爭買賣契約時拿出來給原告看，伊已盡到仲介的調查義務。除系爭房屋外，21世紀不動產淡水捷運加盟店雖曾受託仲介同社區的2間房屋，其後因未成交，已將該2 間房屋之現況說明書等資料銷燬，無法提出等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、整理兩造不爭執之事實：㈠呂宗翰前向訴外人和光建設股份有限公司購入系爭房地，於
94年5月20日、5月13日登記取得所有權，業據其提出房屋土地預訂買賣契約書影本為佐（卷二第9 頁以下），並有陳新府於偵查中提出之建物暨土地登記第二類謄本可參（見臺灣士林地方法院檢察署103年度他字第907號偵查卷〈下稱士檢他字卷〉第124、125頁）。
㈡呂學賢、呂葉麗卿為呂宗翰之父、母，呂宗翰授權其父呂學
賢處理系爭房地之出售事宜，呂學賢於101 年12月7 日出具系爭現況說明書，其中項次8 「是否有滲漏水情形」欄位及項次14「建物部分是否包含未登記之改建、增建、加建、違建部分」欄位，均勾選「否」選項，（卷一第17頁）。
㈢原告經由21世紀不動產淡水捷運加盟店之仲介（營業員為陳
新府），與呂宗翰之代理人呂學賢於101 年12月12日簽立系爭買賣契約，並取得由陳新府交付之系爭現況說明書，以總價1180萬元購入系爭房地，原告已交付全部價金，並於102年1 月7 日辦理交屋（卷一第11至14、17頁）。㈣原告已支付21世紀不動產淡水捷運加盟店（即宥全實業有限
公司）仲介費用16萬元，並由宥全實業有限公司於102 年1月9 日出具統一發票予原告（卷一第18頁）。
㈤原告提出之系爭房屋照片6 幀、101 年3 月至12月間之青山
麗緻社區管理委員會會議記錄影本（卷一第21至23、64至92頁）。
㈥系爭房屋所在社區（即青山麗緻社區）管理委員會委託台北
市結構工程工業技師公會針對社區地下室滲漏水損害所為之系爭鑑定報告（卷二第81至121 頁）。
㈦原告針對系爭房屋之買賣，曾向臺灣士林地方法院檢察署對
被告提出詐欺告訴，業經檢察官予以不起訴處分（103 年度偵字第12152 號）（卷一第121 至125 頁）。
㈧新北市政府違章建築拆除大隊104 年6 月1 日函覆本院，系
爭房屋為領得94淡使字第138 號使用執照，當時尚查無新領得使用執照後之二次施工稽查相關事項（卷一第167 頁）。
㈨新北市政府工務局104 年5 月29日函覆系爭房屋C 棟（94使
字第138 號）之使用執照存根、竣工平面圖、立面圖及竣工照片等資料（卷一第168 至204 頁）。
四、兩造之爭點：㈠系爭房屋是否有系爭二項瑕疵？呂學賢等三人應否負物之瑕
疵擔保責任？㈡原告得請求減少之價金若干？原告依民法第179 條規定請求
呂學賢等三人給付60萬元，是否有理由？㈢原告主張陳新府未告知系爭房屋有系爭二項瑕疵，依民法第
571 條規定，請求陳新府返還仲介費用16萬元，是否有理由？
五、得心證之理由：㈠系爭房屋確實存有系爭二項瑕疵，呂宗翰為系爭房地之出賣
人，應負物之瑕疵擔保責任，至於呂葉麗卿及呂學賢，非系爭房地之出賣人，不負物之瑕疵擔保責任。
⒈關於原告主張在購入系爭房屋前，系爭房屋所在之大樓地下
室連續壁即有滲漏水（即地下室滲漏水）乙節，業據其提出與所述相符之系爭鑑定報告可佐（卷一第24至63頁），且為被告所不否認，自堪信為真。至原告主張系爭房屋將陽台併入客廳（即陽台外推）乙節，亦據其提出被告不爭執之系爭房屋出售予原告之現況照片6 幀（卷一第21至23頁）為佐，雖被告仍否認系爭房屋有陽台外推之情。然查，依新北市政府工務局104 年5 月29日函覆本院，關於系爭房屋C 棟（94使字第138 號）使用執照等資料所附竣工圖（C 區參層平面圖）及竣工照片（見卷一第196 、204 頁），可知系爭房屋原設計之竣工圖，就陽台與客廳間、陽台與廚房間，均設有牆壁作為區隔，牆壁內側為客廳及廚房，牆壁外側為陽台範圍。然比對系爭房屋之竣工照片，可知廚房與陽台間原有之牆壁仍存，而客廳與陽台間原有之牆壁卻消失，改以鋁框代替。而系爭房屋於出售原告時，則是將客廳與陽台間之上開鋁框拆除，在原屬陽台空間上鋪設架高之木地板，將該部分陽台列入客廳使用範圍，藉此增加主建物即客廳之使用面積，堪認系爭房屋確實有將陽台併入客廳（即陽台外推）至明。又參酌呂學賢等三人引為證據之臺灣士林地方法院檢察署檢察官103 年度偵字第12152 號不起訴處分書，亦同此認定系爭房屋確實有陽台外推及社區地下室連續壁滲漏水之客觀情事（見卷一第123 、124 頁，該不起訴處分書理由三、㈠及㈡），故被告藉詞否認，洵不足採。從而，原告主張在購入系爭房屋前，系爭房屋確實有陽台外推及地下室滲漏水等情，自屬有據。
⒉按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1項本文定有明文。次按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照）。又按凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵。其以公寓大廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因而不具備者均難謂無瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號判決要旨參照）。
⒊查系爭買賣契約第1 條已載明原告買受之建物包括主建物、
附屬建物及共同使用部分（卷一第11頁），故關於共同使用部分之瑕疵，當屬買賣標的物之瑕疵，實無疑問，且從兩造不爭執之系爭現況說明書項次8 「是否有滲漏水情形」之備註說明欄位所載之詢問事項，包括地下室有無漏水乙節，亦可得出相同結論。而原告在購入系爭房屋前，系爭房屋所在之大樓地下室連續壁即有滲漏水（即地下室滲漏水）之情，已如前述。依一般社會觀念，購屋者購買房屋時，無不期望所購買之建物包括主建物、附屬建物及共同使用部分，均能提供適宜使用之環境。而觀諸原告取得之系爭現況說明書，係出賣人描述欲出售之建物現況供原告瞭解，以確定締約標的物之狀況，另陳新府亦陳稱：系爭現況說明書是先請屋主一一勾選，伊會向買方逐條說明，再請買方簽名確認等語（卷一第159 頁），而系爭現況說明書項次8 既將「地下室有無漏水」列入出賣人應勾選確認之項目中，足見系爭房屋之共同使用部分是否有滲漏水情形，攸關系爭房屋是否具備通常效用，或能否達成契約預定之效用，亦係原告決定購買與否及交易價格之重要考量事項，除非交易當事人另有約定，否則系爭房屋存有地下室滲漏水情形，自屬減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。
⒋按陽台為附屬建物，原非屬可與主建物同等計價之面積單位
，如未經依法申請而作其他使用，不論其名稱屬於增建、外推，均屬違建之態樣。查原告出售之系爭房屋確實有將陽台併入客廳（即陽台外推），亦如前述，上開未經依法申請所為陽台外推之結果，係將系爭房屋之陽台作其他使用，揆諸前開說明，即屬於違建之態樣。至本院向新北市政府違章建築拆除大隊查詢是否曾就系爭房屋於領得使用執照後之二次施工（例如：陽台外推）為稽查列管乙節，雖據新北市政府違章建築拆除大隊於104 年6 月1 日函覆略以：系爭房屋為領得94淡使字第138 號使用執照，當時尚查無新領得使用執照後之二次施工稽查相關事項（卷一第167 頁），然上開回覆內容，僅可認定系爭房屋未有遭稽查情形，仍無從改變系爭房屋之陽台外推屬於違建之態樣。次按一般人買賣不動產，通常係以權狀登記之面積及其他合法可供使用面積之大小或範圍，作為買賣契約成立與否及價金高低之重要決定因素。若買賣契約原約定之使用面積減少，則買賣標的物之價值亦必然減少。查系爭現況說明書項次14既將「建物部分是否包含未登記之改建、增建、加建、違建部分」列入出賣人應勾選確認之項目中，足見系爭房屋有無陽台外推之違建情形，同樣攸關系爭房屋是否具備通常效用，或能否達成契約預定之效用，亦屬原告決定購買與否及交易價格之重要考量事項。次查，系爭房屋之陽台外推，使主建物即客廳使用面積增加，藉此提高系爭房屋出售之價格，如回復原狀（即消除上開違建情形，使客廳及陽台間回復原有之區隔）後，造成主建物即客廳使用之面積減少，勢必減少系爭房屋通常效用或契約預定效用。故系爭房屋之陽台外推情形，亦屬出賣人應擔保之物之瑕疵。
⒌次按債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請
求給付，債權人並無請求債務人以外之第三人向債權人給付之權利，此為債之相對性原則，亦為民法第199 條第1 項所明定。經查，系爭房地係呂宗翰於94年5月20日、5月13日登記取得所有權，詳如前述，而呂葉麗卿及呂學賢雖為呂宗翰之母、父，然依原告提出之系爭買賣契約所載立契約書人--買方為原告；賣方為呂宗翰，代理人為呂學賢（卷一第11頁、第14頁背面），並參酌原告於103年1月20日委請律師發函給呂宗翰及21世紀不動產淡水捷運加盟店，亦表明「㈠本人於101 年12月12日經由21世紀不動產淡水捷運加盟店（營業員陳新府）之仲介購買呂宗翰先生所有系爭房地‧‧」等語，有原告於偵查中提出之三禾法律事務所函影本可佐（見士檢他字卷第74頁），可知原告係向呂宗翰購買系爭房地，系爭房屋之出賣人僅呂宗翰一人，並非呂葉麗卿或呂學賢。而系爭買賣契約屬於債權契約，呂葉麗卿或呂學賢既非系爭買賣契約之出賣人，揆諸前開說明，原告尚不得基於系爭買賣契約，請求呂葉麗卿或呂學賢履行出賣人之瑕疵擔保責任。從而，原告就系爭房屋存有系爭二項瑕疵，依民法第354 條第1 項本文規定，僅能請求出賣人呂宗翰負物之瑕疵擔保責任。
⒍至呂宗翰以不知系爭房屋存有系爭二項瑕疵，辯稱原告之請
求為無理由云云。按民法第354 條規定之物的瑕疵擔保責任，為一種法定的無過失責任，凡買賣標的物於依同法第373條之規定危險移轉於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生，是否有過失，出賣人均須負其責任。查系爭房屋於出售原告前，即存有系爭二項瑕疵，則出賣人即呂宗翰就上開瑕疵之存在，不論有無過失或是否知情，均應負物之瑕疵擔保責任，故呂宗翰上開所辯，顯不足採。
⒎雖呂宗翰另辯稱：原告前以與本件起訴主張相同之情事，向
臺灣士林地方法院檢察署對伊提出詐欺告訴，業經檢察官查明，予以不起訴處分（103 年度偵字第12152 號），原告之請求，自無理由云云，並提出該不起訴處分書影本為佐（卷一第121 至125 頁）。然按檢察官不起訴處分，無拘束民事訴訟之效力，又刑事判決所為事實之認定，於獨立民事訴訟之裁判時，本不受其拘束，原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證，為與刑事判決相異之認定，不得謂為違法（最高法院41年台上字第1307號判例要旨參照）。查本院依卷內之證據，斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，所為獨立之認定，並不受前開不起訴處分認定之拘束。況細繹前開不起訴處分，係肯認系爭房屋確實有陽台外推及社區地下室連續壁滲漏水之客觀事實，僅以無從認定被告主觀上知悉或有認識上情（見不起訴處分書理由三、㈠及㈡），而為不起訴處分，非謂呂宗翰因此免負契約上之責任，故呂宗翰上開所辯，亦不足採。
㈡原告雖得減少價金60萬元，原告依民法第179 條規定，請求
呂宗翰返還20萬元，為有理由，至請求呂葉麗卿、呂學賢各給付20萬元，則無理由。
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第359條本文定有明文。次按民法第359 條規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726 號判決要旨參照）。
⒉查系爭房屋確實存有系爭二項瑕疵，呂宗翰為系爭房地之出
賣人，依民法第354 條第1 項本文規定，應負物之瑕疵擔保責任，業經本院認定如前，則原告自得依民法第359 條之規定，請求減少價金。關於系爭房屋存有系爭二項瑕疵，會導致系爭房地價值減損之數額若干？嗣經原告聲請本院委由高源不動產估價師聯合事務所評估，業據該事務所105年9月29日完成估價報告書（下稱系爭估價報告）在卷可佐。本院認系爭估價報告，針對系爭房屋之陽台外推情形，依比較法及收益法所為之估價，另針對系爭之地下室滲漏水之情形，依成本法所為之估價，已詳列價格評估過程，當可作為系爭房地價值減損之參考，合先說明。查系爭估價報告就系爭房地若有陽台外推情形，評估於系爭房地買賣之101 年12月12日（至系爭估價報告評估之日期雖載為101 年12月21日，與10
1 年12月12日相距9 日，但兩造均到庭均表示所上開相距日數，應不會有價格之差距，見卷二第129 頁）合理之市場交易價格為1191萬8328元，與系爭房地成交之價格1180萬元，雖略有差異，惟其差異率約1 ％，差異幅度應屬合理價格區間範圍，是系爭房地之成交價格與其當時之合理市價，尚屬相當。次查，系爭估價報告就系爭房地不含陽台外推情形，評估其合理之市場交易價格為1114萬0636元，與含陽台外推情形，其合理之市場交易價格為1191萬8328元，二者差額為77萬7692元（計算式：00000000-00000000 ＝777692），所佔比例為6.53 %（計算式：777692÷00000000＝6.53 %，小數點第二位以下四捨五入），則系爭房屋之陽台外推之瑕疵，造成系爭房地交易價值減損之數額為77萬0540元（計算式：00000000×6.53%=770540），再加上系爭估價報告評估回復原狀之修復費用（即排除上開陽台外推之修復成本）6 萬3029元後，系爭房地價值減損之數額為83萬3569元（計算式：770540+63029=833569 ）。又系爭估價報告就系爭房地有地下室滲漏水情形，評估系爭房地價值減損之數額，係依系爭鑑定報告所估修繕地下室滲漏水費用41萬2000元（卷二第88頁），由區分所有權人攤提之數額3296元為據，亦屬適當。準此，系爭房屋存有系爭二項瑕疵，導致系爭房地價值減損之數額為83萬6865元（計算式：833569+3296=836865）。
從而，原告依民法第359條之規定，在上開數額內，向呂宗翰請求減少價金60萬元，即屬有據。
⒊按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第第179 條定有明文。經查，系爭房屋確實存有系爭二項瑕疵，呂宗翰就此應負出賣人之物之瑕疵擔保責任，原告依民法第359 條規定主張減少價金60萬元，核屬有據。又原告既已依約付清全部價金，呂宗翰於前開減少價金範圍內，自屬無法律上原因而受利益，致原告受損害，原告自得依民法第17
9 條後段規定請求呂宗翰返還。然按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之，民法第271 條前段定有明文。
查原告提起本件訴訟，係請求呂學賢等三人給付原告60萬元，而上開金錢之給付本屬可分，依上說明，自應各平均分擔之，因此，原告上開訴之聲明即係請求呂學賢等三人各給付原告20萬元（000000÷3=200000 ）。從而，原告依民法第
179 條後段規定請求呂宗翰給付20萬元，為有理由，至逾上開金額外之請求（即原告依民法第179 條後段規定，請求呂葉麗卿、呂學賢各給付20萬元），即乏依據，應予駁回。㈢受託仲介者為21世紀不動產淡水捷運加盟店（即宥全實業有
限公司），原告依民法第571 條規定，請求陳新府返還仲介費用16萬元，並無理由。
⒈按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對
人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571 條固有明文，然上開條文係規範居間人不得向委託人請求報酬之情形，並非謂居間人於收受報酬後，遇有上開條文所列情形，委託人即得依該條文規定，作為向居間人請求返還已收受報酬之法律上依據，亦即民法第571 條規定應非委託人得向居間人請求返還報酬之請求權基礎之完全性條文（具備構成要件及法律效果之法條），故原告主張依民法第571 條規定，請求陳新府返還仲介費用16萬元，應屬無據。
⒉況查，原告起訴主張系爭房地之購買係經由21世紀不動產淡
水捷運加盟店之仲介，而陳新府為21世紀不動產淡水捷運加盟店之業務員，核與其提出101 年12月12日簽立系爭買賣契約上載明買方經紀業公司商號為宥全實業有限公司（即原告起訴書所載之21世紀不動產淡水捷運加盟店），買方營業員為陳新府等情相符，再參酌原告於103 年1 月20日委請律師發函給呂宗翰及21世紀不動產淡水捷運加盟店，亦表明「㈠本人於101 年12月12日經由21世紀不動產淡水捷運加盟店（營業員陳新府）之仲介購買呂宗翰先生所有系爭房地‧‧。㈡又21世紀不動產淡水捷運加盟店既為仲介業者並向本人收取高額報酬‧‧」等語，有原告於偵查中提出陳新府名片、三禾法律事務所函（均影本，見士檢他字卷第57、74、75頁），堪認陳新府僅為21世紀不動產淡水捷運加盟店為辦理與原告間仲介契約（居間及委任混合契約）之履行輔助人，故仲介契約應存在原告與21世紀不動產淡水捷運加盟店之間，陳新府並非原告購買系爭房地之居間人。又參酌收受原告交付仲介費用16萬元者為21世紀不動產淡水捷運加盟店，並非陳新府，詳如上開律師事務所函文㈡所示，並有原告提出宥全實業有限公司於102 年1 月9 日開立統一發票影本為佐（卷一第18頁），故原告向非仲介契約之居間人陳新府，依民法第571 條規定，請求陳新府返還仲介費用16萬元，自無理由。
六、綜上所述，系爭房屋確實存有系爭二項瑕疵，呂宗翰為系爭房地之出賣人，依民法第354 條第1 項本文規定，應負物之瑕疵擔保責任。至呂葉麗卿及呂學賢，因非出賣人，不負物之瑕疵擔保責任。原告依民法第359 條規定向呂宗翰請求減少價金60萬元，核屬有據，原告既已依約付清全部價金，呂宗翰於前開減少價金範圍內，屬於無法律上原因而受利益，致原告受損害，但因原告起訴係請求呂學賢等三人各給付原告20萬元。從而，原告依民法第179 條後段規定請求呂宗翰給付20萬元，為有理由，應予准許。至原告請求呂葉麗卿、呂學賢各給付20萬元，則無理由，應予駁回。又受託仲介者為21世紀不動產淡水捷運加盟店，原告依民法第571 條規定，請求陳新府返還仲介費用16萬元，並無理由，應予駁回。
七、按通常程序所命給付之金額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389 條第1 項第5 款定有明文，依上開規定，本件原告勝訴部分，本院自應依職權宣告假執行，尚無必要再命原告供擔保始得假執行。又呂宗翰陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，爰宣告呂宗翰如提供主文第4 項所示之擔保金額後，得免為假執行。至於原告其餘敗訴部分所為假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，自不應准許，併予駁回之。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 29 日
民事第一庭 法 官 林政佑以上正本證明與原本無誤。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 11 月 29 日
書記官 羅伊安