臺灣士林地方法院民事判決 104年度訴字第590號原 告 祥陸建設股份有限公司法定代理人 張美嬌訴訟代理人 林育生律師複 代理 人 陳奕霖律師被 告 陽明峰匯社區管理委員會法定代理人 陳正芬訴訟代理人 陳玉玲律師上列當事人間確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於民國
106 年1 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：本件被告陽明峰匯社區管理委員會之主任委員原為徐聖賢，嗣於本訴訟審理期間先後變更為宋建宏及陳正芬，此有臺北市政府都市發展局函影本2 份附卷可稽（見本院卷㈠第126 頁、卷㈡第73-74 頁）在卷可稽，茲據其等分別具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈠第125 頁、卷㈡第72頁），經核均無不合，自應准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠原告為陽明峰匯社區（下稱系爭社區）之地下2 層自設及獎
勵車位之所有權人。被告於民國103 年11月9 日所召開之第
1 屆第2 次臨時區分所有權人會議決議（下稱系爭決議）修改系爭社區規約第10條第1 款第2 項之規定，將關於社區管理費及清潔費之內容修正為：由區分所有權人或用戶按其房屋權狀面積（不含汽車停車位部分）坪數計算，管理費每戶每月每坪收新臺幣（下同）60元。地下2 層專有車位部分，依專有權狀面積坪數計算，管理費每位每月每坪50元。清潔費則依地下室汽車停車位每位每月300 元，機車停車位每位每月100 元（下稱系爭規約約定）。惟地下2 層雖有獨立所有權狀，然依法僅得作為停車位使用，實與地下1 層及地下
3 層之車位別無二致，有獨立產權登記與否並不足以構成此差別待遇之理由。系爭社區之分區使用為科技工業區，房屋使用為策略性產業，與一般住宅大廈不同，出租乃合於房屋使用目的之方式，且地下1 層、3 層車位甚或大樓房屋亦有出租之情事，被告辯稱地下2 層因出租供營業用而使用較多社區資源，顯非可採。被告復以電量較高之夏季為計算基準，有刻意拉高費用之虞，且地下2 層之公共廁所及獎勵車位電梯係對系爭社區全體開放使用，不應由原告全額負擔水費及電梯保養費，且獎勵車位電梯僅停靠1 樓、地下1 、2 層，使用頻率與一般電梯差距甚大，亦不應比照一般電梯估算保養費用；車道保全人員之工作服務範圍尚包含訪客換證、各住戶裝修人員物料管制、社區安全維護等，不應僅由地下車位之所有權人或使用者負擔保全人員之薪資；清潔人員之工作範圍包括地上建物部分，主要係社區門廳及中庭景觀植栽維護等，僅1 樓室外面積即達1,600 坪以上，相較之下，地下室所需維護之工作極少，故被告以地上4 棟及地下3 層合計7 部分均分之計算方式明顯有誤；地下2 層僅有簡單之照明及通風設備，其機電部分工程建造費之比例遠較整體大樓為低，則被告以建造費用10% 估算亦屬過高；地下2 層共用車道部分之電費、保全、清潔、機電重製費等於共用範圍內亦不應由原告全額負擔。綜上，公共管理費用之收取不應有差別待遇，系爭決議將公基金之財務缺口由原告單獨承受，實非公平。
㈡又依臺北市建築師公會所為鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）
之分析及結論，系爭社區之費用負擔應依各該共用部分區分所有持分比例由持分所有權人分擔，因各棟房屋共有部分面積為5238.54 平方公尺，地下1 層及地下3 層車位共有部分面積為8195.3平方公尺，地下2 層車位共有部分面積為2653.38 平方公尺，在社區每月收取之管理費及清潔費總額不變之情況下，房屋應負擔之費用應予調降，停車位應負擔之費用（含清潔費及管理費）則應予調漲。若依系爭鑑定報告結論之計算方式，回算地下1 層及地下3 層所應分擔之費用，則地下1 層及地下3 層每車位平均須負擔1065.79 元，地下
2 層每車位則須負擔574.15元，依此相對比例，當地下1 層及地下3 層每車位每月繳交300 元時，地下2 層每車位每月應僅須繳交161.61元；再依系爭鑑定報告結論，若系爭社區現就地下2 層除外部分收取605,922.6 元，則地下2 層專有部分車位之全體區分所有權人每月共應收取94,161元，在此前提下，倘清潔費維持每車位每月300 元，則地下2 層專有部分每月每坪應為30.4元，此與系爭決議之以權狀總面積按每月每坪50元計算原告之管理費，二者具有顯著之差異，益徵系爭規約約定對原告顯非公平。且現況實有將地下1 層及地下3 層之管理費用或清潔費依系爭鑑定報告調漲至合理程度之必要。
㈢系爭規約約定將形成僅地下2 層之專有車位之所有權人須同
時繳交管理費及清潔費，實已違反誠實信用原則。況地下2層之車位現均為原告所有，系爭決議乃針對原告為差別待遇，且致其財產權有遭侵害之危險，而先位主張確認系爭決議違反民法第148 條規定之誠信原則，應類推民法第56條第2項之規定為無效。退步言之，縱認專有部分車位所有權人之權利義務應比照一般區分所有權人而對之收取管理費，亦不得再以清潔費之名義重複要求繳納相同目的及性質之費用。系爭規約約定使原告所有之專有車位須同時按所有權狀面積給付管理費及按停車位數量給付清潔費，除就同一性質之費用重複收取外，且與地下1 層及地下3 層車位僅須給付清潔費之情況迥異，況地下2 層停車場對於系爭社區公共設施之負擔，與地下1 層及地下3 層並無差異，則就管理費之收取上自應等同視之，系爭決議對原告構成差別對待，亦失之公平。故原告應得依民法第799 條之1 第3 項之規定，備位請求撤銷系爭規約約定。並先位聲明：確認被告於103 年11月
9 日所召開之系爭社區第1 屆第2 次臨時區分所有權人會議所通過之系爭決議無效。另備位聲明：系爭規約約定應予撤銷。
二、被告則以：㈠依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定及系爭社區規約第
10條之約定，區分所有權人或用戶應遵照區分所有權人會議之決議向被告繳交社區管理費。原告所有之地下2 層車位具有獨立產權，本應該與系爭社區具專有部分獨立權狀之區分所有權人相同繳納社區管理費，以共同合理分攤社區營運及維護所需之所有費用。系爭社區地下1 、2 、3 層分別有10
5 、164 及168 個車位，共有437 個車位（未計入3 個裝卸車位）。地下2 層之總面積為2,295 平方公尺，申請單獨編列1 個建號即臺北市○○區○○段0 ○段00000 ○號，並有獨立權狀，權利狀態為原告專有，移轉對象不限於系爭社區之區分所有權人。地下1 、3 層車位，則無獨立權狀，產權登記為共有部分，權利狀態為約定專用，移轉對象僅限於系爭社區之區分所有權人，不能與主建物分離，故地下2 層車位與其他車位之性質顯不相同。又原告以每車位每月3,500元之租金，將地下1 層16個停車位及地下2 層164 個車位全數出租予訴外人華碩電腦股份有限公司（下稱華碩公司）供營業使用，並約定自103 年9 月起，每一車位每月所須負擔之300 元清潔費均由華碩公司負擔。地下2 層除停車格為專有部分外，其餘停車空間、車道部分（權利範圍18324/100000），與位於地下1 、3 層之車位、停車空間、車道及系爭社區陽台、男廁、女廁、雨遮、管理委員會、一般昇降機、管理員室、門廳、梯廳、受電箱、台電配電室、排風管道、進風管道、發電機室、電信室、防空避難室兼停車空間等19項，面積共14,480.35 平方公尺一併列為共有部分，由全體購買車位之住戶共同分擔。原告持有1,496.88坪面積之地下
2 層停車空間、車道部分，所使用包括空調、消防、排煙、監視、警報、門禁、照明、號誌、緊急供電等公共機電設備，均由系爭社區全體住戶支應；且地下2 層車位使用人尚有
1 部專屬電梯、1 個專屬公廁之住戶共有部分。若將上開水費、電費、管理、維修、保養費及所有機電設施依每月使用開銷、使用壽命年限、按每月攤提之設備重置費用及外加保全人員、清潔人員之雇用費分攤，詳細估得地下2 層所有權人每月應分擔社區開銷成本約12萬7,155 元，換言之，專有停車位每位每月應負擔756 元之管理費。惟依原規約之約定，原告僅繳交每位每月300 元之管理費，合計4 萬9,200 元，致每月短缺7 萬8,000 元由其他住戶負擔，甚不合理。
㈡系爭社區預計以同時購買房屋及車位者所預繳之管理費、起
造人所提列之社區公共基金暨其孳息作為將來機電設備重置之準備金，惟原告並未繳納任何管理費，則以核算其使用面積暫公設面積比例計算其應負擔之電梯及機電設備等重製費用，應屬合理。另車道保全人員並無需為273 名住戶之訪客換證，且當初係因原告將地下2 層車位對外開放，為避免閒雜人等藉由車道及獎勵車位電梯進入系爭社區，故僅得透過設置車道保全之方式以○○○區○○○○○道保全及清潔等費用，應以車位實際權狀面積而非車位總數計算其分擔費用，始為公平合理。又原告於售屋之初，已向台電公司申請將系爭社區各棟之公共電費直接分攤至各用戶之電費單，故原告主張被證8 之電費單係全社區之公共電費單云云，顯非事實。系爭社區為工業區，原告以一般家庭用電每度3.5 元估算電費，實有錯誤。獎勵車位電梯係專供使用者直接通往社區外，並無法連通系爭社區內；地下2 層之公廁本專供該層車位使用者使用，各棟住戶皆可由直通各棟電梯回家使用乾淨舒適之自家廁所，並無使用地下2 層公廁之必要。又電梯除一般固定每月保養維護費外，尚有機件修理及更換材料費、工程費等，被告僅要求原告分擔每月固定保養費用，並無不當。地下2 層因無對外窗戶而無陽光照射，須依靠機電通風及24小時照明，且地下室救災及逃生困難，其消防、排煙、緊急照明、指示號誌及廣播設施皆要求更高標準，故地下室每坪公設費用造價理應較高。
㈢參酌公寓大廈管理條例第5 條規定之意旨，區分所有權人對
專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用，及違反區分所有權人共同利益之行為。足見區分所有權人共同利益之行為，為不可忽視之考量因素。原告既為系爭社區地下2 層車位之權利人，自應遵守區分所有權人會議之決議內容，非得謂被告所為之系爭決議，即當然致原告本於所有權所得行使之權利即受有侵害，而要求全體住戶犧牲共同利益，造就原告之最大利益。況原告將164 個專有停車位全部對外出租，導致非住戶者均得進入系爭社區，使系爭社區出入人員趨於複雜，致系爭社區安全威脅增加，進而使系爭社區人力巡邏及安全維護負擔增加。又系爭社區住戶除同樣繳交停車位管理費外，尚須負擔管理費，惟原告及外來車輛使用者，無須繳付社區管理費，卻可使用系爭社區之資源，形成原告對外出租車位，並坐收高額租金，被告卻須增加安全維護等固定支出，且公共設施加速耗損均由系爭社區住戶分擔之不公平現象。再者，地下2 層係出租供營業使用，其使用系爭社區公共資源程度明顯較自宅居住者為高，被告因地下2 層停車位對公共設施之消耗程度差異及增加修繕、管理、維護費用之必要，且為增進住戶共同利益，確保社區環境品質，依據系爭社區規約及經由區分所有權人會議充分討論做成決議之授權，對於地下1 、2 、3 層停車位每月每位收取清潔費
300 元外，對地下2 層出租停車位加收每月每坪50元之停車位管理費收費標準，應有其必要性，為維護多數住戶之公共利益，亦屬必須，並無原告所謂系爭決議係以損害原告權利為主要目的之情形。原告依系爭規約約定每月增加450 元之額外費用並不高，且系爭決議每坪所加收50元之管理費會回饋於含地下2 層在內之全體住戶，再次填補共同資源之完整性及供給全體住戶共有共享，足認系爭決議執行後對全體住戶可獲取之利益大於對原告所造成之損失。原告復未能舉證證明系爭決議有何對全體住戶所得利益極少，對其造成之損失甚大之情形，徒以系爭決議對原告增加管理費，逕認系爭決議係多數區分所有權人權利濫用及違反誠信原則而顯失公平云云，顯非可採。又依系爭鑑定報告之鑑定結論可知，地下2 層每月應收取合理之管理費為94,161元，扣除164 個車位每位每月負擔之300 元，餘額為44,961元，再除以地下2層專有部分面積694坪，得出每坪應加收之管理費為64.78元，始為合理。況依系爭決議之收費標準，原告計繳納83,900元（計算式：300×164＋50×694＝83900），尚不足10,261元（計算式：00000－00000＝10261 ），足見系爭決議並未違反誠信原則，更無何對原告為差別待遇之情事。從而，原告先位請求確認系爭決議無效，及備位請求撤銷系爭決議修正之社區規約第10條第1 款第2 項之規定，均非有據等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：㈠被告之主任委員原為徐聖賢，嗣於本訴訟審理期間先後變更
為宋建宏及陳正芬（此有臺北市政府都市發展局函影本2 份，本院卷一第126 頁、卷二第73-74 頁）。
㈡系爭社區之分區使用為科技工業區。
㈢原告為系爭社區之地下2 層自設及獎勵車位之所有權人，有獨立所有權狀，依法僅得作為停車位使用。
㈣地下1 、3 層車位，則無獨立權狀，產權登記為共有部分，
權利狀態為約定專用，移轉對象僅限於系爭社區之區分所有權人，不能與主建物分離。
㈤地下2 層除停車格為專有部分外，其餘停車空間、車道部分
（權利範圍18324/100000），與位於地下1 、3 層之車位、停車空間、車道及系爭社區陽台、男廁、女廁、雨遮、管理委員會、一般昇降機、管理員室、門廳、梯廳、受電箱、台電配電室、排風管道、進風管道、發電機室、電信室、防空避難室兼停車空間等19項，面積共14,480.35 平方公尺一併列為共有部分，由全體購買車位之住戶共同分擔。
㈥系爭決議修改系爭社區規約第10條第1 款第2 項之規定即系
爭規約約定，將關於社區管理費及清潔費之內容修正為：由區分所有權人或用戶按其房屋權狀面積（不含汽車停車位部分）坪數計算，管理費每戶每月每坪收新臺幣（下同）60元。地下2 層專有車位部分，依專有權狀面積坪數計算，管理費每位每月每坪50元。清潔費則依地下室汽車停車位每位每月300 元，機車停車位每位每月100 元。
㈦系爭社區之地下2 層原告目前大致將車位出租予訴外人華碩
公司，每一車位每月所須負擔之300 元清潔費由華碩公司負擔。
四、得心證之理由：㈠系爭決議未有權利濫用之情形，原告主張類推民法第56條第
2 項之規定為無效，並無理由：⒈按權利之行使，不得以損害他人為主要目的。行使權利，
履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148 條定有明文。所謂權利濫用，係在外觀上為權利之行使，實質上卻違反權利之社會性，因此不能認為正當行使權利的行為，然權利人行使權利，不免對義務人或他人造成不利益之結果，此乃不可避免的正常現象，故必須權利人在主觀上有損害他人之意思並且以此為主要目的，始構成權利濫用。而所謂誠實信用原則，係在具體之權利義務關係，於考量當事人雙方利益，並斟酌社會共同利益之前提下，以公平正義之方法實現權利義務內容之指導原則。又關於公寓大廈區分所有權人所應繳納之管理費數額，區分所有權人會議或其授權之管理委員會固有權透過決議方式而制訂相關收費標準，惟該收費標準是否符合公平正義，有無權利濫用或違反誠信原則情事，基於公平法理，法院自得加以審查（最高法院93年度台上字第2218號判決意旨參照）。
⒉原告固主張：系爭規約約定僅地下2 層之專有車位之所有權人須同時繳交管理費及清潔費，已違反誠實信用原則。
系爭決議針對原告為差別待遇，且致其財產權有遭侵害之危險，而先位主張確認系爭決議違反民法第148 條之規定為權利濫用，應類推民法第56條第2 項之規定為無效云云。惟查：
⑴依系爭鑑定報告鑑定結論所示：系爭社區地下2 層專有
車位之區分所有權人，每月應收取修繕、管理、維護費用合計金額94,161元始為合法合理等情，有系爭鑑定報告在卷可稽（系爭鑑定報告第6 頁）。綜以系爭規約即第10條第1 款第2 項之約定：「由區分所有權人或用戶按其房屋權狀面積（不含汽車停車位部分）坪數計算，管理費每戶每月每坪收60元。地下2 層專有車位部分，依專有權狀面積坪數計算，管理費每位每月每坪50元。
清潔費則依地下室汽車停車位每位每月300 元，機車停車位每位每月100 元」（本院卷㈠第93頁背面）。則扣除地下2 層專有車位164 個停車位每位應付清潔費300元共49,200元（計算式：164 （位）×300 （元）＝49,200元），再除以地下2 層專有部分面積694 坪，則每坪應收管理費為64.78 元，始為合理。故系爭決議議決系爭規約約定為地下2 層專有車位依專有權狀面積坪數計算，管理費每位每月每坪50元，即未逾系爭鑑定報告之鑑定結論。況系爭鑑定報告所鑑定合理之管理費用尚未考慮重置費用、重大修繕或改良行為與費用負擔（系爭鑑定報告第5 頁），綜上而難認有違反誠信原則或權利濫用之情事。
⑵原告雖主張依被告製作之管理費繳納通知書、存證信函
、財務月報表，被告認地下2 層專有車位每月應繳管理費為74,844元等語。然系爭規約確實約定「地下2 層專有車位部分，依『專有權狀面積坪數計算』，管理費每位每月每坪50元。」等文字，則管理費之計算確應以專有部分面積計算無訛。且被告亦自認以專有權狀面積坪數計算管理費，管理費繳納通知書為錯誤計算等語（本院卷㈡第90頁背面、第104 頁背面）。故原告上開主張，尚難為有利之認定。
⑶又區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區
分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號民事判決意旨參照）。依系爭鑑定報告結論所示，系爭社區地下2 層每月應收取合理之管理費為94,161元，縱被告依系爭規約約定向原告收取管理費及清潔費，亦僅計收取83,900元之費用，尚不足10,261元，此差額若無人補足，勢必由全體區分所有權人所繳納之公共基金支出，遑論依原告主張之原收費方式，徒使公共基金被迫負擔更多之差額，顯悖於公平法理，故系爭決議自亦未有違反權利濫用或誠信原則之可言。
⑷綜上，原告主張系爭決議通過系爭規約乃有權利濫用、違反誠信原則而無效之情形云云，顯不足採。
㈡原告依民法第799 條之1 第3 項之規定，備位請求撤銷系爭規約約定，並無理由：
⒈按民法第799 條之1 第3 項規定「規約之內容依區分所有
建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」，所謂「按其情形顯失公平者」，則係指依規約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言。質言之，規約約款以該約款恣意追求部分人之利益，而自始未兼顧全體住戶之正當利益，即應認為違反誠信原則而顯失公平。次按公寓大廈管理費之計算方式，依據公寓大廈管理條例第10條第2 項前段之規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」，則公寓大廈管理費用之收取暨係專供共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之用，依法即應按區分所有權人共有之應有部分比例來分擔。再者，管理費用是用於人事費、稅捐、維護修繕公寓大廈各項公共設施與日常開支所需及其他基地、共用部分之經常管理費用，故調漲管理費自需有正當且必要之理由。因此管理費用之收取，應符合使用者付費之公平原則。
⒉系爭社區地下2 層專有車位之區分所有權人，依系爭鑑定
報告認為每月應收取修繕、管理、維護費用合計金額94,161元始為合法合理。依此計算系爭社區地下2 層專有車位每坪應收管理費應為64.78 元，始為合理等情，已如前述。而系爭鑑定報告係綜合考量經常性修繕、管理、維護等費用所為鑑定之結果（系爭鑑定報告第5 頁）。故系爭決議議決系爭規約為地下2 層專有車位依專有權狀面積坪數計算，管理費每位每月每坪50元，尚未逾系爭鑑定報告應收管理費之合理金額。且乃為維護修繕公寓大廈各項公共設施與日常開支所需，因認系爭規約約定乃具正當且必要之理由，而符合使用者付費之公平原則，而未有顯失公平之情事。
⒊綜上，原告依民法第799 條之1 第3 項之規定，備位請求撤銷系爭規約約定，並無理由。
五、綜上所述，本件依原告所提事實證據，系爭決議未有權利濫用或違反誠信原則之情形，原告主張類推民法第56條第2 項之規定為無效，並無理由；此外，系爭規約約定並無顯失公平之處，而原告復未能就其主張依系爭社區大樓之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有權人已否支付對價及其他情事，按其情形有顯失公平之情形，提出其他事證以實其說，自難認為真正。則其據此依民法第799 條之1 第3 項起訴請求撤銷系爭規約約定，即無理由而不能准許，均應予以駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 24 日
民事第三庭 法 官 黃莉莉以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 1 月 25 日
書記官 吳旻玲