臺灣士林地方法院民事判決 104年度訴字第512號原 告 劉朝升
風和建設股份有限公司法定代理人 劉姿伶共 同訴訟代理人 洪貴叁律師複代理人 洪偉勝律師
李燕俐律師被 告 萬美蘭訴訟代理人 陳昌羲律師被 告 蕭柱訴訟代理人 黃振城律師
張世和律師複代理人 林忠儀律師上列當事人間確認通行權等事件，本院於民國105年6月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：原告劉朝升為整合開發，興建房屋，於民國97年5 月8 日同時向被告萬美蘭、蕭柱購買下列房屋、土地：㈠向被告萬美蘭購買門牌為臺北市○○區○○○路○○○ 巷○○號房屋（下稱00號房屋）及其坐落之臺北市○○區○○段○段000 0000 00 0000 00 地號土地（下分稱整編前00
0、000 之0 、000之0 地號土地），並由訴外人徐煥清代理被告萬美蘭與原告劉朝升簽訂不動產買賣合約書〈下稱系爭買賣契約㈠〉。㈡向被告蕭柱購買門牌為臺北市○○區○○路○段000 巷00號房屋（整編前門牌為臺北市○○區○○○路○○○ 巷○○號，下稱00號房屋）及其坐落之臺北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○ ○號土地（下稱000 、000 之0 地號土地），並訂有不動產買賣合約書〈下稱系爭買賣契約㈡〉。買賣訂約當時為確保日後建案完成，人車得以通行相鄰被告萬美蘭、蕭柱所有已開闢為計畫道路之坐落臺北市○○區○○段○段000 0000 00 地號土地（下稱系爭000 、000之0 地號土地），及在其上建築公共排水溝之必要，特別於系爭買賣契約㈠、㈡第16條第4 點明定：「本物件000 、00
0 之0 地號為計劃道路，於此次買賣契約並不併同移轉，雙方確已知悉」；於系爭買賣契約㈠、㈡第16條第14點、第16點約定：「雙方合意，於買賣契約書成立之同時，賣方需出具毗鄰之道路用地000 地號、000 之0 地號，道路使用權同意書予買方，且若移轉第三人時亦不受影響，無須徵詢買方（應為賣方之誤）之同意」；於系爭買賣契約㈠、㈡第16條第15點、17點約定：「賣方須配合買方申請建造之相關事宜」。嗣整編前000 、000之0 、000之0 、000 、000 之0土地與鄰地整編為臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭000 地號土地），由原告劉朝升、原告風和建設股份有限公司（下稱風和建設公司）與訴外人洪粹然、洪浩然、洪子超、劉朝元等人共有，並為起造人取得建造執照，蓋有門牌為臺北市○○區○○路○段000 巷00號等14筆房屋（下稱本建案），且於103 年6 月10日取得使用執照，本建案地下停車場暨防災避難逃生出入口並與系爭000、000 之
0 地號土地相鄰。詎被告竟違反前揭買賣契約之約定，萬般阻撓本建案人車通行，為此，依據兩造買賣契約、民法第78
7 條、788 條、789 條第2 項之規定，求為判決：㈠確認原告所有系爭000 號土地對於被告萬美蘭所有系爭000 地號土地有使用權及通行權存在。㈡確認原告所有系爭000 號土地對於被告蕭柱所有系爭000-0 地號土地有使用權及通行權存在。㈢被告萬美蘭、蕭柱就前二項土地不得有營建、設置障礙物或其他妨礙人、車通行之行為，並應容忍原告劉朝升在前二項土地上設置測溝、鋪設管線、柏油或水泥以供通行。㈣被告萬美蘭應出具如附件一之道路使用權同意書予原告劉朝升。㈤被告蕭柱應出具如附件二之道路使用權同意書予原告劉朝升。㈥被告萬美蘭應自103 年2 月26日起至出具第四項道路使用權同意書予原告劉朝升之日止，按日給付原告劉朝升新臺幣（下同）11萬2,200 元。㈦被告蕭柱應自103 年
2 月24日起至出具第五項道路使用權同意書予原告劉朝升之日止，按日給付原告劉朝升13萬5,762 元。併陳明就第㈥、㈦項，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告萬美蘭則以：系爭000 地號土地原與相鄰整編前000 、
000 之0 、000 之0 地號土地及其上00號房屋共同委託仲介出售，惟因原告劉朝升於購買時，表示系爭000 地號土地為公共設施保留地，而不願購買，才未共同出售。關於系爭買賣契約㈠第16條第14點被告萬美蘭應出具同意書之約定，係為因應原告本建案工程進行中，工程車輛進出及材料設備臨時堆置所需，因本建案已完成，原告對系爭000 地號土地已無使用權及通行權存在，是被告萬美蘭並無出具附件一同意書及容忍設置管線等設備之義務，亦無因違約應給付違約金可言。另原告劉朝升整合後之系爭000 地號土地臨○○路00
0 巷，上下連接○○路、○○街，交通四通八達，非與公路無適宜聯絡，且原告於購買被告萬美蘭土地後才興建本建案，自行將地下室出入口設置於他人土地前，致與公路無適宜聯絡，亦應不得主張通行權。退萬步言，如認系爭000 地號須供通行、容忍原告設置設備，則被告萬美蘭對系爭000 地號整筆土地之使用、管理、收益等權限已遭原告剝奪殆盡，爰依民法第788 條第2 項規定，請求原告以相當之價額購買等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告蕭柱之答辯僅其出售土地之地號與未出售被主張通行土地之地號等與被告萬美蘭不同，餘同於上開被告萬美蘭答辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠、原告劉朝升於97年5 月8 日向被告萬美蘭購買00號房屋全部及其整編前000 、000 之1 、000 之0 地號土地，並訂有不動產買賣合約書，上開契約由徐煥清代理被告萬美蘭與原告劉朝升簽訂。原告劉朝升並於同日同時向被告蕭柱購買00號房屋全部及000 、000 之0 地號土地，雙方並訂有不動產買賣合約書。
㈡、原告劉朝升於簽定上開買賣契約時為原告風和建設公司總經理，兩造為買賣上開土地及房屋時，均知悉原告劉朝升之目的為將自行或交他人將原有房屋拆除後整合開發以興建房屋出售。
㈢、前揭土地經原告劉朝升購入後，與其他鄰地整編為系爭000地號土地，並由原告劉朝升、原告風和建設公司與洪粹然、洪浩然、洪子超、劉朝元等人共有，嗣由原告風和建設公司等人為起造人申請建築執照，經臺北市政府建築管理工程處發給98年度建字第000 號建造執照，門牌定為臺北市○○區○○路○段000 巷00號等14筆，並於103 年6 月10日取得使用執照。
㈣、被告萬美蘭委託仲介時候，委託出售標的是包含有系爭000地號土地。
㈤、被告蕭柱委託仲介時候，委託出售標的是有包含系爭000-0地號土地。
㈥、被告萬美蘭於出售上開土地時，尚有相鄰之系爭000 地號屬公共設施保留地，未經政府徵收亦非既成道路，兩造在契約第16條之4 載明「本物件000 地號為計劃道路，於此次買賣契約並不併同移轉，雙方確已知悉」，該土地與被告蕭柱所有系爭000之0 鄰地，於簽訂買賣契約時，有圍牆存在，並鋪設有地磚，原告嗣未告知被告萬美蘭，將該圍牆及地磚拆除，並施工挖掘溝渠、鋪設柏油。
㈦、被告蕭柱於出售上開土地時，尚有相鄰之系爭000-0 地號屬公共設施保留地，未經政府徵收亦非既成道路，兩造在契約第16條之4 載明「本物件000-0 地號為計劃道路，於此次買賣契約並不併同移轉，雙方確已知悉」。
㈧、被告蕭柱曾寄發士林法院郵局存證號碼42號信函予原告風和建設公司及原告劉朝升，經原告於103 年2 月26日收受後，以板橋海商存證號碼31號信函回覆。
㈨、被告萬美蘭曾寄發台北仁愛郵局存證號碼103 號信函予原告風和建設公司，經原告風和建設公司於103 年2 月26日收受。
㈩、系爭000地號土地鄰○○路○段000巷。
五、兩造爭點：
㈠、原告得否依系爭買賣契約書㈠第16條第14點、民法第787 條、788 條、789 條第2 項規定向被告萬美蘭主張確認系爭00
0 地號土地對系爭000 地號土地有使用權及通行權、被告萬美蘭不得在系爭000 地號土地有營建、設置障礙物或其他妨礙人、車通行之行為，並應容忍原告劉朝升在其上設置側溝、鋪設管線、柏油或水泥以供通行、出具起訴狀附件一道路使用權同意書？
㈡、原告得否依系爭買賣契約書㈡第16條第16點、民法第787 條、788 條、789 條第2 項規定向被告蕭柱主張系爭000 地號土地對系爭000 之0 地號土地有使用權及通行權、被告蕭柱不得在系爭000 之0 地號土地有營建、設置障礙物或其他妨礙人、車通行之行為，並應容忍原告劉朝升在其上設置側溝、鋪設管線、柏油或水泥以供通行、出具起訴狀附件二道路使用權同意書？
㈢、原告劉朝升得否分別依買賣契約書㈠、㈡第9 條約定向被告萬美蘭、蕭柱主張違約，請求給付違約金？
六、本院之判斷：
㈠、原告不得依系爭買賣契約書㈠第16條第14點、民法第787 條、788 條、789 條第2 項規定向被告萬美蘭主張確認000 地號土地對000 地號土地有使用權及通行權、被告萬美蘭不得在000 地號土地有營建、設置障礙物或其他妨礙人、車通行之行為，並應容忍原告劉朝升在其上設置側溝、鋪設管線、柏油或水泥以供通行、出具起訴狀附件一道路使用權同意書：
⒈查系爭買賣契約㈠第16條第14點明定「雙方合意，於買賣契
約書成立之同時，賣方須出具毗鄰之道路用地000 地號，道路使用同意書予買方，且若移轉與第三人時亦不受影響，無須徵詢買方之同意。」，文字上僅記載被告萬美蘭有於買賣契約成立同時，出具系爭000 地號土地道路使用同意書予原告劉朝升之義務，並未有使原告取得通行權，或有課予被告萬美蘭不得在系爭000 地號土地有營建、設置障礙物或其他妨礙人、車通行之行為，並應容忍原告劉朝升在其上設置側溝、鋪設管線、柏油或水泥以供通行義務等文字之記載。而於買賣契約簽訂當時，除兩造外在場證人即房屋仲介楊世裕，以及為兩造擬具系爭買賣契約㈠第16條第14點約定之代書林盟發，亦均證稱：不清楚道路使用同意書之具體內容等語（見本院卷第151 反面、153 頁、第150 頁），即其等均未於兩造簽訂買賣契約當時，聽聞當事人有提及由原告取得系爭000 地號土地通行權，或課予被告萬美蘭不得在系爭000地號土地有營建、設置障礙物或其他妨礙人、車通行之行為，並應容忍原告劉朝升在其上設置側溝、鋪設管線、柏油或水泥以供通行義務等情。
⒉又據證人林盟發證稱：「（問：證人打這些事項之依據為何
？）他們談好，我聽他們意思擬定出來，描述給他們是不是他們的意思。（問：被告萬美蘭上面第16條第14點意思為何？）雙方有同意買賣成立同時，賣方要出具000 道路使用權給買方，以後屋主要賣給其他人時候，原告使用權利沒有受到影響，要賣給其他人也不可以干涉。（問：道路使用權的內容為何？）我只知道初步情況，使用權內容是因為興建房子所需要，但是這不是我的專業性，所以記載賣方必需出具同意書予買方，但這個同意書具體內容就由買方看要如何擬定讓賣方確認後簽署，因為同意書具體內容不是我的專業，目的要讓蓋房子可以順利，建造、使用執照可以順利下來。（問：契約成立同時要出具同意書，簽的當時有無同意書？）簽的當下沒有，我記得事後有補，那時候是不是有提供給建管處文件裡面，但手上沒有文件，因為時間比較久，如果沒有補的話，房子也不能順利蓋，那部分會影響可不可以起造，我的印象中是這樣。被告蕭柱部分的案件是同一天簽，一個是在前一個在後。（問：沒有補不可以順利蓋是何人告訴證人？）是建設公司講的，而且雙方都在場。」等語（見本院卷第151 頁反面至152 頁），酌以買賣契約第16條第14點所定出具道路使用權同意書之時間點為買賣契約書成立之同時，然雙方卻未在簽訂買賣契約書同時擬具確定內容等情，足徵系爭買賣契約書㈠第16條第14點約定之目的應係為使原告將來興建房屋得以順利取得建造執照及使用執照，而課予被告萬美蘭應配合簽署符合當時審查要件之文書，並未有具體剝奪被告萬美蘭對系爭000 地號土地權利諸如通行權、容忍設置權之意，否則即應在買賣契約簽訂當時即明訂於契約內容中並擬具同意書請被告萬美蘭同時簽認，以杜爭議。⒊系爭000 地號土地屬公共設施保留地，未經政府徵收亦非既
成道路，仍得由所有權人為使用收益或出售他人，被告萬美蘭原本欲將系爭000 地號土地連同整編前000 、000之0 、
000 之0 地號土地及00號房屋一起出售予原告，即無單獨保留其所有權之意，實無在原告不願價購之情形下，仍願提供原告永久使用、通行，並任意設置排水溝、鋪設管線之形同喪失所有權作為，且願白白錯失得出售他人或等待政府徵收之機會，只無窮盡繳納相關稅捐之理。
⒋綜上，堪認系爭買賣契約㈠第16條第14點約定，應僅課予被
告萬美蘭應出具能使原告劉朝升於本建案順利取得建造執照及使用執照之系爭000 地號道路權使用同意書義務，充其量得再擴張為並課予被告萬美蘭提供系爭000 地號土地，供原告興建房屋時使用。而本建案業已興建完畢，並已取得相關建造執照及使用執照，是被告萬美蘭應無再對原告劉朝升出具道路使用權同意書之必要。從而，原告依據系爭買賣契約㈠第16條第14點約定，請求確認系爭000 地號土地對系爭00
0 地號土地有使用權及通行權、並請求被告萬美蘭不得在系爭000 地號土地有營建、設置障礙物或其他妨礙人、車通行之行為，並應容忍原告劉朝升在其上設置側溝、鋪設管線、柏油或水泥以供通行、出具起訴狀附件一道路使用權同意書，洵屬無據。
⒌另按主張民法第787 、788 條、789 條第2 項之通行權，必
須以其土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用，以及該情形非因土地所有人之任意行為所生者為要件。經查原告主張欲通行系爭000 地號土地之系爭000 地號土地，就整筆土地觀之，為鄰有○○路○段000 巷道路，可供通行，並非袋地，雖其上興建房屋後，地下停車場暨防災避難逃生處口面向系爭000 地號土地，然原告尚未興建房屋時，已知其並未收購相鄰系爭000 地號土地，卻未將地下停車場暨防災避難逃生出入口設置通往○○路○段000 巷道路，上開情形要屬原告任意行為所生，自不應准許原告主張通行權。是原告主張通行系爭000 地號土地與上開法條規定要件不符，自無從准許。
㈡、原告不得依系爭買賣契約書㈡第16條第16點、民法第787 條、788 條、789 條第2 項規定向被告蕭柱主張系爭000 地號土地對系爭000 之0 地號土地有使用權及通行權、被告蕭柱不得在系爭000 之0 地號土地有營建、設置障礙物或其他妨礙人、車通行之行為，並應容忍原告劉朝升在其上設置側溝、鋪設管線、柏油或水泥以供通行、出具起訴狀附件二道路使用權同意書：
因被告蕭柱出售原告土地並簽訂系爭買賣契約㈡之情形與被告萬美蘭之情形大致相同，所約定之條款內容相同僅條號有所不同，故予援用上開理由，另補充：被告蕭柱於103 年2月間發現原告興建房屋時，未獲其同意，擅自占用系爭000之0 地號土地及施工，即寄送存證信函予原告劉朝升，表示：「台端聲言不需使用該地。放棄購買該地，而今意圖更改該地地貌，現況及用途。無視本人善意及權益，更損及台端君子形象及鄰里關係」等語，經原告劉朝升以存證信函回覆以：「查寄件人在臺北市○○區○○段○○段000 地號土地興建房屋，並未占用台端所有000 之0 地號土地或施工，來函顯有誤會」等語，有存證信函在卷可稽（見本院卷第62、63頁），是如原告劉朝升於買賣契約簽訂當時即依約取得系爭000 之0 地號土地之使用權及設置地上物等權利，應無回復被告蕭柱以：無「占用」000 之0 地號土地或「施工」等語之情，此益證系爭買賣契約㈡並未約定有由原告取得系爭
000 之0 地號土地使用權及通行權，或課予被告蕭柱不得在系爭000 之0 地號土地有營建、設置障礙物或其他妨礙人、車通行之行為，並應容忍原告劉朝升在其上設置側溝、鋪設管線、柏油或水泥以供通行義務。
㈢、原告劉朝升不得分別依買賣契約書㈠、㈡第9 條約定向被告萬美蘭、蕭柱主張違約，請求給付違約金：
查被告萬美蘭、蕭柱並無附件一、二同意書內容所示，應永久同意原告劉朝升或其指定之人就系爭000 、000 之0 地號土地為修築、施工、使用、利用及通行之義務，已如前述，自無簽署該同意書之義務，其等未予簽署當無違約可言，又縱系爭買賣契約㈠第16條第14點、系爭買賣契約㈡第16條第16點課予被告萬美蘭、蕭柱應出具道路使用權同意書義務，然該同意書之具體內容須由原告劉朝升依申請建造執照、使用執照所需先行擬定，再讓被告萬美蘭、蕭柱確認後簽署等情，為證人林盟發證述明確（見本院卷第151 頁反面），查本件劉朝升於申請建造執照、使用執照前既未曾擬具合乎約定要旨之同意書內容予被告萬美蘭、蕭柱簽署，其等未予簽署亦屬不可歸責，並無違約，而於本件建造執照、使用執照核發以後，被告萬美蘭、蕭柱應已無簽署道路使用同意書之義務，其等未簽署亦未違約。是原告劉朝升據以分別依買賣契約書㈠、㈡第9 條約定向被告萬美蘭、蕭柱主張違約，請求給付違約金，洵屬無據。
七、綜上，原告依據系爭買賣契約書㈠第16條第14點、民法第78
7 條、788 條、789 條第2 項規定向被告萬美蘭主張確認系爭000 地號土地對系爭000 地號土地有使用權及通行權、被告萬美蘭不得在系爭000 地號土地有營建、設置障礙物或其他妨礙人、車通行之行為，並應容忍原告劉朝升在其上設置側溝、鋪設管線、柏油或水泥以供通行、出具起訴狀附件一道路使用權同意書，及依系爭買賣契約書㈡第16條第16點、民法第787 條、788 條、789 條第2 項規定向被告蕭柱主張系爭000 地號土地對系爭000 之0 地號土地有使用權及通行權、被告蕭柱不得在系爭000 之0 地號土地有營建、設置障礙物或其他妨礙人、車通行之行為，並應容忍原告劉朝升在其上設置側溝、鋪設管線、柏油或水泥以供通行、出具起訴狀附件二道路使用權同意書；原告劉朝升依買賣契約書㈠、㈡第9 條約定，分別請求被告萬美蘭應自103 年2 月26日起至出具附件一道路使用權同意書予原告劉朝升之日止，按日給付原告劉朝升11萬2,200 元，被告蕭柱應自103 年2 月24日起至出具附件二道路使用權同意書與原告劉朝升之日止，按日給付原告劉朝升13萬5,762 元，均為無理由，不應准許，而予駁回。
八、原告雖陳明願供擔保，聲請宣告假執行，因訴遭駁回，已失所附麗，無從准許，應併予駁回。
九、兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 105 年 7 月 11 日
民事第四庭 法 官 劉瓊雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 7 月 20 日
書記官 陳弘祥