臺灣士林地方法院民事判決 104年度訴字第607號原 告 謝耀德訴訟代理人 陳宜新律師
錢裕國律師被 告 合泰建築經理股份有限公司法定代理人 林平福訴訟代理人 廖政雄
林明佑被 告 黃湘涵訴訟代理人 楊舜麟律師
高玉凊律師上列當事人間履行契約等事件，本院於105年1月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：㈠事實概述：
⒈緣原告謝耀德於民國103年4月18日，經由永慶房屋仲介股
份有限公司（以下簡稱為永慶房屋）居間，以新臺幣（下同）2900萬元之價格出售原告所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○○巷○號房屋及其座落基地（以下稱為系爭房地）予被告黃湘涵，並委由被告合泰建築經理股份有限公司（以下簡稱為合泰公司）辦理兆豐國際商業銀行大安分行（以下簡稱為兆豐銀行）所提供之價金履約保證手續。被告黃湘涵並於簽約後陸續將310萬元匯入履約專戶，嗣103年6月30日經買賣雙方協議，由原告自系爭履約保證帳戶提領200萬元。
⒉依系爭買賣契約第4條約定：「簽約款：新臺幣290萬元整
，於本契約簽訂時交付；用印款：新臺幣290萬元整，於民國103年6月15日之前交付…」，嗣因被告黃湘涵再三央求原告延長用印款清償期，兩造遂分別於103年5月30日、6月30日再訂立增補契約，將原訂用印款清償期日先延至103年6月30日，再延至103年8月31日，完稅款清償日先延至103年7月11日，再延至103年9月12日，交屋款清償期日先延至103年7月31日，再延至103年9月30日，原告均勉力配合。然被告迄今除將定金20萬元及簽約款290 萬元匯入履約專戶外，仍未將用印款290 萬元匯入履約專戶，經原告於103 年10月22日發函催告履約，被告仍相應不理。爰不得已，提起本件訴訟，並以起訴狀作為向被告黃湘涵為解除系爭買賣契約之意思表示。
㈡請求權基礎及理由
⒈按「甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購
屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按已給付買賣價款每日千分之一計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方（即被告黃湘涵）毀約不買或有其他違約情事時，乙方（即原告）於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方」，系爭買賣契約第12條第2項定有明文。
⒉次按系爭價金履約保證書第2條第2項第2款載明「買賣標
的物產權移轉前，買方若未能履行支付價金之義務，賣方經合法程序催告，撤銷或解除契約確定，或取得買方應對賣方給付之確定判決或與前開確定判決有同一效力之文書後，本行屆時即依第5 條將已存入履保專戶內之買賣價金扣除賣方應給付之仲介服務報酬及相關稅費後轉交予賣方」。
⒊查，系爭買賣契約約定用印款之最後清償期限為103年8月
31日，然被告黃湘涵迄今仍未將用印款290萬元匯入履約專戶，經原告於103年10月22日發函催告履約，被告仍相應不理，原告以起訴狀為向被告黃湘涵解除契約之意思表示，而系爭買賣契約既經解除而自始無效，原告自得依系爭買賣契約第12條第2項約定主張沒收系爭履約保證專戶內剩餘價金110萬元，並請求被告合泰公司將履保專戶內剩餘款項110萬元撥付予原告。
⒋另查，系爭買賣契約第12條第4項約定「本條所規定之違
約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」，由是可之系爭買賣契約第12條第2項所定「乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項」，顯係以買方已支付款項計算懲罰性違約金數額之便宜約定，而系爭買賣契約係因被告黃湘涵違約不付款經原告催告解除已如前述，故被告黃湘涵依系爭買賣契約第12條第2項約定亦負有給付原告110萬元之義務。
⒌末按「不真正連帶債務之發生，係因相關之法律關係偶然
競合所致，多數債務人之各債務具有客觀之同一目的，而債務人各負有全部之責任，債務人中之一人或數人向債權人為給付者，他債務人亦同免其責任」，最高法院97年度台上字第453號裁判著有明文。據此，本件被告黃湘涵及合泰公司依買賣契約及價金履約保證書之法律關係，對於原告各負全部給付義務，性質上即屬不真正連帶債務，則其中一債務人已為給付，另一債務人於其給付範圍內即免為給付。
㈢聲明：
⒈被告合泰公司應給付原告1,100,000元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
⒉被告黃湘涵應給付原告1,100,000元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
⒊前二項給付，如其中一被告已履行全部或一部，他被告於以履行之範圍內免給付之義務。
⒋訴訟費用由被告負擔。
⒌原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告合泰公司辯稱：㈠按民事訴訟採處分權主義及辯論主義，原告於起訴時，應表
明及特定其作為訴訟上請求之訴訟標的及其原因事實，以為當事人攻擊與防禦之目標，此觀民事訴訟法第244條第1項第2款、第3款之規定自明。原告如於起訴時未表明訴訟標的及其原因事實，依民法第249條第1項第6款法院應以裁定駁回。
㈡原告起訴請求被告合泰公司應給付110萬元，惟其起訴狀內
未表明作為訴訟標的之請求權基礎及原因事實。另原告起訴請求之案由為「請求履行契約」，惟原告起訴狀所附原證一「不動產買賣契約書」之當事人係原告謝耀德與被告黃湘涵，被告合泰公司非契約當事人，當無履行不動產買賣契約之義務，原告之主張顯無理由。
㈢末按不真正連帶債務，係指數債務人具有同一給付目的，本
於個別之發生原因，對債權人各負全部給付義務，因債務人一人為給付，他債務人即同免其責任之債務（最高法院95年台上字第2779號民事判決參照）。因此，數債務人間是否構成不真正連帶債務，仍須以債務人個別給付義務成立，作為構成不真正連帶責任之前提要件。原告起訴狀率指，被告合泰公司與被告黃湘涵應負不真正連帶責任，惟就被告合泰公司為何對原告謝耀德所負給付義務之原因事實及作為訴訟標的之請求權基礎為何並未表明。
㈣綜上述，原告起訴未表明訴訟標的及其原因事實，其起訴不
合程式，依民事訴訟法第249條第1項第6款之規定，法院應以裁定駁回。縱未駁回，原告之訴顯無理由。
㈤聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、被告黃湘涵則以：㈠兩造於103年4月18日締結不動產買賣契約，並於系爭契約簽
署後匯付310萬元之款項至本件交易之履約保證帳戶。103年5月27日締結協議書同意原告先行動用履保款項：
⒈查原告與被告黃湘涵經永慶房屋居間仲介於103年4月18日
締結不動產買賣契約，買受原告所有座落於臺北市○○區○○○路○○巷○號之不動產，並於永慶房屋之見證下雙方議定特別約定事項條款第17條第4項（以下稱為特約條款），合意約定：「本標的物於用印前若經甲方及代書申貸金融機構確認無法核貸成交總價七成之貸款者，除甲方同意於用印前完成補足款項外，甲乙雙方同意不經催告即無條件解除買賣契約，乙方應同時返還甲方既付款項。」亦即雙方合意約定若申貸金融機構確認無法核貸成交總價七成之貸款，雙方得無條件解除本買賣契約並回復原狀。被告黃湘涵已於簽署上述不動產買賣契約後匯付310萬元之款項至本件交易之履約保證帳戶。
⒉嗣後，原告並與被告黃湘涵再次於永慶房屋見證下，於
103 年5 月27日締結協議書，再次確認前揭特約條款（協議書第2 條），且由原告簽發面額200 萬元、受款人為被告黃湘涵之本票以擔保相關條款之履行，被告黃湘涵始同意由原告先行動用履保款項200 萬元。原告亦已於同年6月30日據此協議書向履約擔保銀行兆豐國際商業銀行（以下簡稱為兆豐銀行）提領上開200 萬元之款項。
㈡締約時原告即知悉被告黃湘涵有二房情況，並以特約條款同
意若第一房無法順利出賣，則得予解除契約，無須行催告程序：
查原告於締約時即知悉被告黃湘涵持有二房，合意約定須待被告黃湘涵將原先持有房屋（下稱第一房）順利出售且系爭買賣標的房屋核貸成數達七成始續行交易，若被告黃湘涵無法出售第一房且/或系爭買賣標的房屋核貸成數不達七成，被告黃湘涵有權選擇是否「同意補足款項」，若不補足款項，得據此解除契約。
㈢被告黃湘涵已於103年8月中透過其房仲李仁杰向原告表達解
除契約之特約條款已該當之解約意思，且為原告所知悉，並於103年11月10日以律師函重申之：
⒈查系爭契約於103年8月間，經被告黃湘涵房仲李仁杰與原
告房仲歐陽淯程聯繫後，已告知原告就系爭契約因核貸無法達到七成，無法如期匯款。
⒉再查，縱認被告黃湘涵於103年8月底前無該當解約之意思
表示，因被告黃湘涵已於103年11月10日以律師函再次表示解約之意，系爭契約亦有效解除等語置辯。
㈣聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
四、本件原告主張於103年4月18日經由永慶房屋居間，與被告黃湘涵訂立系爭房地之買賣契約書，黃湘涵則已支付定金與簽約金共310萬元，其中200萬元經雙方同意由原告先行動支，餘110萬元則存於被告合泰公司所管理之履約專戶。原告與被告黃湘涵本約定應於103年6月15日給付用印款，嗣後兩度延期至6月30日、8月31日，惟黃湘涵均未如期給付，原告乃於103年10月22日以存證信函催告履行契約，詎被告黃湘涵猶置之不理，為此以起訴狀作為解除契約之意思表示，並請求被告黃湘涵或合泰公司將履約專戶內之110萬元給付原告。被告2人對於原告與被告黃湘涵間簽訂上開內容之買賣契約書、特約條款，被告黃湘涵已經給付310萬元至履約專戶，原告則先行動支200萬元，以及被告黃湘涵並未於103年8月31日給付用印款等情均不爭執，惟被告黃湘涵否認原告有解除契約之權利，辯稱系爭房地買賣契約之特約條款約定若黃湘涵無法取得金融機構達交易總價七成之核貸，得為契約之解除，而黃湘涵已為解除契約之意思表示，原告應返還已收受之310萬元價金，更無請求給付履約專戶內110萬元之餘地；被告合泰公司則辯稱並非系爭房地買賣契約之當事人，原告以契約之法律關係請求合泰公司給付履約專戶內之110萬元，並無理由等語。被告2人均請求駁回原告之訴。是本件所應審究者，自為原告主張被告黃湘涵遲延給付用印款而解除系爭房地買賣契約，請求被告黃湘涵、合泰公司給付履約專戶內之110萬元，有無理由。
五、按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字。次按附解除條件之契約及契約之解除，二者法律效果截然不同。附解除條件之契約，於條件成就時，當然失其效力；而契約之解除則以解除權人行使解除權為必要，須以意思表示為之。契約之解除有溯及效力，解除條件之成就，原則上並無溯及之效力。又契約解除時，當事人償還義務之範圍，依民法第259條之規定；附解除條件之契約，於條件成就而失其效力時，當事人間之償還義務，則依不當得利之規定。最高法院17年上字第1118號民事判例、74年度台上字第1354號民事裁判意旨均可參照。本件兩造於系爭房地之買賣契約書中另訂特約條款，其第4項約定「甲、乙雙方確認，本標的物於用印前若經甲方及代書申貸金融機構確認無法核貸成交總價七成之貸款者，除甲方同意於用印前完成補足款項外，甲乙雙方同意不經催告即無條件解除買賣契約，乙方應同時返還甲方既付款項。」有該買賣契約書卷內可稽（第12頁），兩造間對於該條款究屬約定解除權或解除條件，則有不同見解，經查：
㈠證人即參與本件買賣契約之賣方仲介歐陽淯程於本院審理時
，說明另定該特約條款之緣由證稱：「（問：證人知道黃湘涵有二房情況，簽約時是否有討論到這件事？）我跟李仁杰（原告方仲介）都知道，所以簽約時才會寫這個條款。」、「…買賣雙方都知道這個條款的意思，知道有二房限制的風險做出限制。」、「我們有押七成，如果房屋貸款不到七成，就可以解約。」、「這是根據買方要求，本件是買方有提才寫上去。買方有提到她身上的自備款必須要貸款達到七成以上，交易才能進行，我是從李仁杰那邊得知這件事情。」等語（第104頁、第105頁背面）；而證人即買方仲介李仁杰亦證稱「（問：這個特約條款是否針對買方如果第一房無法出售所訂定的？）對。」、「當時買方一定要貸款才有能力買謝耀德房子，我們有向黃湘涵了解是否名下有房子，這會影響貸款成數，我應該會跟當事人告知這件事…」等語（第107頁背面），已清楚說明兩造所以議訂前揭特約條款，乃出於被告黃湘涵購屋資金籌措所需，必黃湘涵能夠獲得系爭房地總價七成之銀行核貸，方有能力給付用印款並繼續履行契約。
㈡次觀諸該特約條款文字，若經甲方及代書申貸金融機構確認
無法核貸成交總價七成之貸款者，其法律效果為「不經催告即無條件解除買賣契約」，惟例外情形是「甲方同意於用印前完成補足款項」，足見銀行核貸未達七成時，契約解除之效果並非當然發生，而需視甲方即被告黃湘涵是否同意於用印前補足款項。基此理解，該條款文字所謂「不經催告」，當指甲乙雙方於解除契約前無須另為履行契約之催告而言，該條款係屬買賣雙方解除權之約定，已屬甚明，原告主張該條款為解除條件，自非可採。
㈢再查被告黃湘涵委由本件訴訟代理人，於103年11月10日寄
發律師函予原告，陳明核貸銀行確認撥款成數僅為六成，未達兩造間特約條款所約定七成，遂解除系爭房地買賣契約並請求原告返還所受領款項之意旨，有該函文卷內足憑（第61頁），被告黃湘涵主張已經向原告為依據上開特約條款約定解除契約之意思表示，當可認定。
⒈前述函文中雖稱被告黃湘涵係於103年8月15日即透過仲介
向原告表示解除買賣契約之意，惟證人李仁杰於本院審理時證稱「黃湘涵從來沒有跟我提到要解約這件事，黃湘涵很喜歡謝耀德房子，希望契約走下去，據我所知她也沒有跟我們公司的人說要解約的事」等語（第108頁），而賣方之仲介即證人歐陽淯程亦證稱「（問：黃湘涵或他的仲介有無在103年8月15日向證人說他要跟謝耀德解除買賣契約？）我們都在協調延約的事，並沒有講解除買賣契約的事。」等語（第103頁），均與被告黃湘涵陳述有所衝突。另參酌黃湘涵所提臺灣銀行核貸條件之文件（被證1，第60頁），其上戳章顯示係由該銀行於103年9月23日所核發，證人歐陽淯程且證實於9月23日後曾見過該份核貸文件（第103頁），益證被告黃湘涵於8月15日之後，仍有向臺灣銀行申請房屋購置貸款之情，而此客觀事實復與黃湘涵所稱已於103年8月15日向原告為解除契約意思表示之情有所矛盾，其前揭已於103年8月15日聲明解除契約之陳述，遂不採取；末酌以原告並未否認收受上開律師函之送達，證人歐陽淯程亦證稱係於「律師函寄來的時候就知道（黃湘涵要解除買賣契約）」（第106頁），本院乃以伊於103年11月10日律師函之送達作為解除契約意思表示到達原告之時點。
⒉原告另主張銀行核貸未達七成時，被告黃湘涵應以信用貸
款補足，不能藉此主張解除契約；另系爭特約條款載明須於「用印前」始能主張契約之解除，被告黃湘涵於雙方約定之用印款支付期限即103年8月31日後始主張解除契約，並無理由。惟查：
⑴從兩造所簽訂之不動產買賣契約書本文第7條第2項所約
定「甲方透過金融機構辦理貸款應一律由代書於買賣標的物辦理產權移轉登記同時辦理抵押權設定手續，且甲方應依代書通知之指定期日內親自辦理開戶、對保並授權金融機構將核貸金額逕予撥入乙方指定之帳戶或由代書通知雙方會同辦理貸款撥款手續，並同時支付尾款。
」文義觀之，本買賣契約所謂之甲方透過金融機構辦理貸款，顯指以系爭房地辦理抵押貸款而言；對照前揭證人歐陽淯程、李仁杰陳述，亦可佐證被告黃湘涵購買系爭房地之財務規劃，係以該房地設定抵押後能夠取得買賣總價七成之貸款為前提，且兩造亦係基於此共同認識而另簽訂特約條款，故從系爭特約條款「金融機構核貸成交總價七成之貸款」文義，尚難導出被告黃湘涵於不動產抵押貸款之外，有藉由其他方式借貸以滿足「核貸成交總價七成」之義務，原告爭執被告黃湘涵未以信用貸款等方式補足未達七成之核貸，因而不能依據系爭特約條款主張解約云云，自非可採。
⑵至於兩造於103年4月18日簽約時，原約定之用印款支付
期日為同年6月15日，其後分別於5月30日、6月30日，兩度以增補契約方式，將該期日延後至103年6月30日、8月31日，有該不動產買賣契約書、增補契約可考（第10頁、第15頁、第16頁），則被告黃湘涵於103年11月10日以律師函主張解除契約之時，已經遲誤該期日，要屬事實。其次，從前述用印期日兩度後延，以及證人歐陽淯程、李仁杰均一致證稱被告黃湘涵係因想要購買系爭房地，所以一再要求延後支付用印款，迄至103年8月31日後，仍未要求解除契約等情，亦可認被告黃湘涵於知悉銀行核貸未達成交總價七成後，猶有繼續履行契約之意思。然系爭房地之買賣契約迄今仍未進行用印手續，乃為兩造不爭之事實；至被告黃湘涵要求將用印期日延後，乃希冀能將原有房屋出售並獲取銀行較優惠核貸成數，而非同意補足款項之意，此從證人歐陽淯程、李仁杰證詞（第106頁、第107頁背面），以及臺灣銀行103年9月23日核貸條件文件（第60頁）復可認定，則被告黃湘涵依據系爭特約條款主張解除契約，尚難認逾越該約款文義而不許，原告主張黃湘涵已無主張解除契約之權利，亦不採取。
㈣基於上述，本件被告黃湘涵抗辯系爭特約條款第4項乃兩造
關於契約解除權之約定，伊因無法獲得銀行核貸七成，已經該當系爭特約條款之要件，為此以103年11月10日律師函為解除契約之意思表示，並已到達於原告，兩造間關於系爭房地之契約關係已經解除，應認為有理由。原告爭執該特約條款係屬解除條件，被告黃湘涵應另以信用貸款或他法補足抵押貸款之不足，且其業已同意補足差額、又係於用印期日後始主張解約，再無依據系爭特約條款主張解除契約之餘地云云，均認不足取。
六、系爭房地買賣契約既經被告黃湘涵於103年11月10日行使解除權而溯及失效，原告迄於104年2月11日始以黃湘涵遲延給付而主張解除契約，伊之請求遂失所附麗，故原告依契約關係，請求被告黃湘涵、合泰公司給付存於履約保證專戶內之110萬元，即無理由，其假執行之聲請亦無所依據，應一併予以駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 27 日
民事第一庭法 官 吳坤芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 27 日
書記官 翁仕衡