臺灣士林地方法院民事判決 104年度訴字第854號原 告 蔡養成訴訟代理人 羅子武律師複代理人 陳冠甫律師被 告 蘇黃梅花訴訟代理人 曾郁榮律師複代理人 李弘裕律師
呂冠穎被 告 高添祥上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國105年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告蘇黃梅花、高添祥應自附件複丈成果圖所示A部分面積八十點七平方公尺即門牌號碼：臺北市○○區○○○路○○○○○號房屋遷出，並騰空後返還予原告。
被告蘇黃梅花應給付原告新臺幣叁萬陸仟元，及自民國一百零四年三月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告蘇黃梅花應自民國一百零四年二月十四日起至返還第一項所示房屋日為止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告蘇黃梅花負擔八分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹萬貳仟元為被告蘇黃梅花供擔保後，得假執行。但被告蘇黃梅花如以新臺幣叁萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、原告原起訴聲明：㈠被告高添祥、蘇黃梅花應自坐落門牌號碼：臺北市○○區○○○路○○○號之房屋遷出，並將房屋騰空後返還予原告。㈡被告蘇黃梅花應給付原告新臺幣（下同）4萬8,000元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告高添祥應自民國104年2月14日起至返還第一項之房屋日為止，按月給付原告1萬2,000元。（見本院104年度士簡調字第125號卷第4頁）；於104年12月16日具狀聲明：㈠被告高添祥、蘇黃梅花應自坐落門牌號碼：臺北市○○區○○○路○○○號之房屋，即如附件複丈成果圖所示編號A範圍（面積80.7平方公尺）遷出，並將房屋騰空返還予原告。㈡被告蘇黃梅花應給付原告4萬8,000元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告蘇黃梅花應自104年2月14日起至返還第一項之房屋日為止，按月給付原告1萬2,000元。㈣被告高添祥應自104年2月14日起至返還第一項之房屋日為止，按月給付原告1萬2,000元。㈤第三、四項聲明，倘其中一項已為給付，他方於此範圍即免給付義務（見本院卷第104頁）。
二、查原告嗣後聲明第㈠項部分僅將被告應遷出、騰空、返還之標的為更詳細、明確之敘述，非訴之變更，自無不許；又雖追加請求第㈢項被告蘇黃梅花應按月給付1萬2,000元部分，然此係基於請求返還房屋之附帶請求相當於租金之不當得利，該部分請求之基礎事實與原來起訴所本之基礎事實應屬同一，合於民事訴訟法第255條第1項第2款之規定，而予准許。
三、本件被告高添祥未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：如附件複丈成果圖所示坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱000地號土地）上A部分面積
80.7平方公尺，即門牌號碼：臺北市○○區○○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）為原告出資建造之未保存登記建物，為原告自68年間起出租予被告蘇黃梅花居住使用，約定租金為1萬2,000元，應於每月初繳納，惟並未約定有租賃期限。
嗣原告於103年9月間查悉被告蘇黃梅花有未經原告同意，逕將系爭房屋一部份轉租予被告高添祥之情，且被告蘇黃梅花自103年10月份起即未再依約繳納租金，幾經原告催繳，均未獲被告蘇黃梅花置理。原告遂於104年1月12日寄送存證信函予被告蘇黃梅花，除表明因被告蘇黃梅花將承租之系爭房屋違法轉租予被告高添祥，爰依土地法第100條第2款規定，終止租約，並收回系爭房屋之旨外，並催告被告蘇黃梅花應於收到存證信函後3日內繳清積欠租金，否則依土地法第100條第3款規定終止租約之旨，上開存證信函經被告蘇黃梅花於104年1月13日收受，原告已依法終止與被告蘇黃梅花間就系爭房屋之租賃契約。然被告蘇黃梅花迄仍未繳納積欠租金，亦未於租賃契約終止後返還系爭房屋。為此，原告爰依民法第455條前段、第767條規定，請求被告蘇黃梅花遷出、騰空並返還系爭房屋予原告；並依民法第767條規定，請求被告高添祥遷出、騰空並返還系爭房屋予原告；另依租賃契約請求被告蘇黃梅花給付積欠租金；再依民法第179條規定及侵權行為法律關係，請求被告蘇黃梅花、高添祥不真正連帶給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告蘇黃梅花、高添祥應自附件複丈成果圖所示A部分面積80.7平方公尺即門牌號碼：臺北市○○區○○○路○○○號房屋遷出，並騰空後返還予原告。㈡被告蘇黃梅花應給付原告3萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告蘇黃梅花應自104年2月14日起至返還第㈠項之房屋日止，按月給付原告1萬2,000元。㈣被告高添祥應自104年2月14日起至返還第㈠項之房屋日止，按月給付原告1萬2,000元。㈤前二項聲明，倘其中一人已為給付，另一人於其給付範圍內免其給付義務。併陳明就上開第㈠、㈡項聲明，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告蘇黃梅花則以：系爭房屋為被告蘇黃梅花所有，並非原告所有，被告蘇黃梅花係向原告承租系爭房屋所坐落之000地號土地，為不定期限租賃，均有按月繳租，然原告自103年10月份起拒收地租，被告蘇黃梅花只好向法院辦理租金之提存，並無不付地租之情事等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。併陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告高添祥未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、原告主張系爭房屋為未保存登記建物，被告蘇黃梅花自68年間起即居住在內，嗣被告蘇黃梅花自103年5月1日起出租系爭房屋部分予被告高添祥居住使用迄今等事實，為被告所不爭執，堪信為真實。又原告主張其為系爭房屋所有權人，然為被告蘇黃梅花所否認，辯稱：系爭房屋為伊於56年間向原告承租000地號土地後與其夫（已歿）所共同興建等語。經查：
㈠、系爭房屋之稅籍資料上所載之納稅義務人姓名為原告，歷年之房屋稅亦為原告所繳納，此有臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明及房屋稅繳款書可稽（見本院卷第37頁、第32、110至113頁）。
㈡、系爭房屋前於67年間因配合政府拓寬屋前道路計畫，須作部分拆遷，當時臺北市政府工務局新建工程處行文通知辦理系爭房屋補償拆遷之受文對象乃為原告；又道路拓寬後政府徵收000地號土地因上開工程之受益費用，將繳納義務人原告之住址載為系爭房屋門牌等情，有照片、臺北市政府工務局新建工程處67年6月21日北市工新配字第00000號函、臺北市稅捐稽徵處延平分處工程受益費分期繳納繳款書可按（見本院卷第114、115頁、第33頁、34至36頁）。被告雖辯稱上開函文上所載「○○○街000巷00號房屋」非系爭房屋云云，並提出臺北市政府民政局門牌整合檢索系統查詢資料，上載明系爭房屋門牌整編前為「○○○街000巷0號」（見本院卷第97頁）為證，然同依該檢索系統設定查詢條件為「○○○街000巷0號」，結果秀出整編後之門牌號碼為「臺北市○○區○○○路○○○號」及「臺北市○○區○○○路○○○號」2戶，而該2戶均坐落000地號土地，稅籍以原告為納稅義務人，均由原告繳納房屋稅，又經設定查詢條件為「臺北市○○○街○○○巷○○號」為檢索，結果則顯示無相關整編後之資料，此有臺北市政府民政局門牌整合檢索系統查詢資料、房屋稅籍證明書、房屋稅繳款書可按（見本院卷第100-5、100-6頁、第37、112、113頁），足徵臺北市政府工務局新建工程處及工程受益費繳款上所載「○○○街000巷00號房屋」應即臺北市政府民政局門牌整合檢索系統中「○○○街000巷0號房屋」，而含系爭房屋無訛。
㈢、又系爭房屋於67年間道路拓寬前原為訴外人楊進財向原告承租用以經營進成服裝有限公司，嗣因道路拓寬需拆除房屋部分，不敷公司使用，而未予續租，原告配合道路拓寬拆除整修系爭房屋後，改出租予被告蘇黃梅花等情，為證人即楊進財之子楊逢源具結證述在卷（見本院卷第133 、134 頁），並經證人楊逢源提出進成服裝有限公司使用統一發票自動報繳營業人印花稅總繳營業稅自動報繳繳款書及營利事業所得稅暫繳稅額繳款書上載明營業地址為「○○○街000 巷00號」為證（見本院卷第137 至149 頁），堪認證人楊逢源之證詞為可採。
㈣、再原告於104年3月間支付費用為系爭房屋之化糞池抽取、排水修繕等，此有施作工程之工程行出具之收據及照片可按（見本院卷第38頁），被告對此事實亦不爭執。
㈤、另酌以被告主張為系爭房屋所有人，然就系爭房屋稅籍之納稅義務人為何為原告，房屋稅為何由原告繳納等均未能提出說明，且又主張向原告承租土地興建系爭房屋，亦未能舉出任何證據以證明兩造間確有土地租賃契約之存在，以及原辯稱於52年間向原告承租000地號土地後，與其夫共同出資興建完成系爭房屋，並舉家遷居迄今等語，然經原告質疑000地號土地登記謄本上記載原告於56年6月2日始以買賣為原因登記成為所有權人，即改稱係於56年間才向原告承租000地號土地等語等情，因認系爭房屋所有權人應為原告，被告所辯為系爭房屋所有權人並非可採。
五、按租賃契約未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第450條第2項固定有明文，然土地法第100條另定有房屋租賃收回之限制，即出租人非因下列情形之一者，不得收回房屋：㈠出租人收回自住或重新建築時。㈡承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。㈢承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。㈣承租人以房屋供違反法令之使用時。㈤承租人違反租賃契約時。㈥承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」，此為特別規定，應優先於民法第450條第2項為適用，是不定期限租賃，出租人非有土地法第100條所列各款情形之一，不得收回房屋（最高法院51年度台上字第1288號判例意旨參見）。又按未定期限租賃，終止契約應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。民法第450條第3項定有明文，上開土地法第100條規定乃係為限制出租人收回房屋須具有特別原因，是出租人仍應依民法第450條第3項規定先期通知以合法終止租約。本件被告蘇黃梅花未經原告同意即轉租系爭房屋一部份予被告高添祥，為被告所不爭，足認被告蘇黃梅花已有違反民法第443條第1項規定將系爭房屋轉租他人之情，是原告以存證信函對被告蘇黃梅花為終止租賃契約之意思表示，應認符合土地法第100條第2款就不定期房屋租賃契約得收回房屋之規定，而兩造約定租金為月付，揆諸上開規定及說明，應認兩造間系爭房屋租賃契約於被告蘇黃梅花收受原告存證信函後1個月即104年2月13日，已合法終止。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，原告已證明其物之所有權存在之事實，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。查系爭房屋現由被告蘇黃梅花及被告高添祥占有使用中，被告蘇黃梅花並未舉證證明其於原告間租賃契約終止尚有其他正當占有使用權源，應認無權占用，而被告高添祥雖基於與蘇黃梅花間之租賃契約而占有使用系爭房屋，然因被告蘇黃梅花未有正當占有權源，其占有權源對原告即非屬正當，而為無權占有。是原告本為系爭房屋所有權人之地位，對無權占有之被告蘇黃梅花、被告高添祥，請求遷出、騰空及返還，於法並並無不合。又被告蘇黃梅花不爭執自103年10月份即未付系爭房屋租金，是算至104年2月13日終止租約止，被告蘇黃梅花已積欠4個多月租金，是原告依據租賃契約，請求被告蘇黃梅花給付3萬6,000元合計共3個月之租金額及自起訴狀繕本送達翌日即1043月13日起按法定利率5％計算之利息，應屬有據。
七、另按占有人，推定其為以所有之意思，善意、和平及公然占有者；又善意占有人，依推定其為適法所有之權利，得為占有物之使用及收益。民法第944條第1項、第952條定有明文；另租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。至所有人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定，倘承租人為善意，依民法第952條規定，得為租賃物之使用及收益，其因此項占有使用所獲利益，對於所有人不負返還之義務，自無不當得利可言；倘承租人為惡意時，對於所有人言，其就租賃物並無使用收益權，即應依不當得利之規定，返還其所受利益（最高法院91年度台上字第1537號判決要旨參照）。查被告高添祥向被告蘇黃梅花承租系爭房屋，其占有使用系爭房屋並非毫無支付對價而無端受有利益，且承租時被告蘇黃梅花即為現實占有人，至蘇黃梅花是否有出租系爭房屋權限，非於承租時所能知悉，是依前開條文規定，應推定被告高添祥為善意占有人，原告未予舉證證明被告高添祥惡意占有，其請求被告高添祥給付不當得利，應屬無據。又被告蘇黃梅花明知其違法轉租經原告催告終止租約，而仍占有系爭房屋，當屬惡意占有人，自應返還原告相當於租金之不當得利。
八、按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段之規定，請求相當於租金之不當得利。另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條雖定有明文。然該規定之立法政策乃為因應城市地方房屋供不應求，為滿足人民居住之需要，保護經濟上弱者之承租人，而就租金為限制，是如係供營業用之房屋，因承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，應不受土地法第97條規定之限制。查系爭房屋經被告蘇黃梅花轉租一部份予被告高添祥，並收取每月8,000元租金（見本院104年度士檢調字第125號卷第8至13頁），獲有利益，揆諸前揭說明，應不受土地法第97條規定之限制，而審酌原告與被告蘇黃梅花之租金約定為每月1萬2,000元，因認原告以每月1萬2000元計算被告占用系爭房屋相當於租金之不當得利，應為可採。原告與被告蘇黃梅花就系爭房屋之租約既於104年2月13日終止，則原告請求被告蘇黃梅花應自104年2月14日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬2,000元予原告，於法應屬有據。
九、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條之規定，請求：㈠被告蘇黃梅花、高添祥應自附件複丈成果圖所示A部分面積80.7平方公尺即門牌號碼：臺北市○○區○○○路○○○號房屋遷出，並騰空後返還予原告。㈡被告蘇黃梅花應給付原告3萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告蘇黃梅花應自104年2月14日起至返還第㈠項之房屋日止，按月給付原告1萬2,000元，為有理由，應予准許。逾上述部分之請求，則為無理由，應予駁回。
十、本件如主文所示第一項、第二項部分，經兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
十一、本件為判決之基礎已臻明確，原告其餘主張、陳述及攻擊防禦方法，均與本院前揭判斷不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
十二、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第385條第1項、第79條、第85條第1項，判決如
主文。中 華 民 國 105 年 6 月 13 日
民事第四庭 法 官 劉瓊雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 6 月 20 日
書記官 陳弘祥