臺灣士林地方法院民事判決 104年度訴字第813號原 告 林順益訴訟代理人 江倍銓律師被 告 陳國寬訴訟代理人 翁瑞麟律師複 代理人 莊劍郎律師上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國104年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自門牌號碼臺北市○○區○○路○○○○○號房屋內遷出，並將上開房屋騰空返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒拾柒萬元為被告供擔保，得為假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳佰叁拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
一、原告主張：㈠緣原告借款新臺幣（下同）50萬元予被告之子即訴外人陳震
遠，因借貸款項部分資金之來源為原告之母即訴外人潘玉珠，故約定由被告於民國96年5月23日將其所有坐落臺北市○○區○○段○○段00地號土地應有部分24分之3（下稱系爭土地），設定抵押權予潘玉珠。至97年11月間，陳震遠又向原告借款90萬元，因陳震遠之前借款50萬元一直沒還，原告擔心此次借款沒有保障，於是透過陳震遠取得被告同意，由被告將坐落系爭土地上之臺北市○○區○○路○○○○號未登記保存建物（下稱系爭建物）之事實上處分權轉讓予潘玉珠作為擔保，當時被告及陳震遠要求原告出具承諾書，承諾欠款清償時須將系爭建物過戶變更回被告名下。嗣系爭建物於102年3月15日由潘玉珠贈與並移轉予原告，原告自潘玉珠受讓系爭建物之事實上處分權。潘玉珠及原告均暫時同意被告於清償借款前，無償居住於系爭建物內。
㈡之後陳震遠又多次向原告借款，至100年7月1日已積欠共250
萬元，經原告多次催討均未清償，不得已原告只好向臺灣士林地方法院檢察署（下稱士林地檢署）提告侵占，陳震遠始再度請被告出面為其解決債務。兩造於102年4月29日在林瑞圖市議員服務處進行協調，約定陳震遠積欠原告之所有債務由被告承擔，原告同意此債務承擔並將債權額自250萬元降為230萬元，而被告應於102年7月30日前清償此債務，債務清償後原告需配合系爭建物過戶手續及系爭土地抵押權塗銷手續，兩造並簽訂協議書1紙以為憑（下稱系爭協議）。
㈢豈料，被告事後卻未依系爭協議於102年7月30日前清償，經
原告提起清償債務訴訟，案經鈞院民事庭以103年度訴字第29號民事判決原告勝訴確定，命被告應給付原告230萬元及自102年7月31日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。然被告至今未償還債務，更於上開訴訟期間將其名下部分不動產出脫，而原告遭被告積欠鉅額債務，經濟陷入困難，反觀賴帳不還之被告卻好端端地居住在已轉讓予原告之系爭建物內，實非事理之平。原告既為系爭建物之事實上處分權人，並同意被告於清償借款前得使用系爭建物，今被告未履行約定清償借款，原告自得訴請被告遷讓返還系爭建物。
㈣聲明為：
1.被告應自系爭建物遷出，將系爭建物騰空交予原告。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告固不否認現在仍占有系爭建物（見本院卷第70頁），然以下列情詞置辯：
㈠就陳震遠借款50萬元部分，陳震遠陸續以訴外人梁敏翎、江
黃清雪之名義匯款至原告指定之訴外人林函萱、林函儀之帳戶，或於原告指定處所以現金交付，迄今已清償大部分金額，惟陳震遠因罹有精神疾病，對很多事情記不清楚。97年間原告又指使訴外人張哲誌，持偽造之承諾書到被告住處，向被告謊稱陳震遠欠原告90萬元，被告告知「有欠50萬元，已經清償了」，對張哲誌稱90萬元一事，則加以斥責、不理會。嗣97年間，原告向陳震遠謊稱系爭土地上的房子是三合院，與實際居住之地址不同，叫陳震遠拿系爭建物之房屋稅單予原告，陳震遠將稅單交給原告後，原告便私自將系爭建物過戶至潘玉珠名下，並於102年3月15日再過戶至原告名下。
原告食髓知味後，又於102年間多次到被告住所鬧事，聲稱陳震遠借款金額已高達4、500萬元，因被告家中只有夫妻兩位老年人，無法對付原告一再來騷擾，便向林瑞圖服務處尋求協助，經服務處人員協調後以230萬元達成系爭協議。原告取得協議書後，便持向法院起訴取得被告應給付230萬元之確定判決，又提起本件訴訟請求被告遷離系爭建物。因林瑞圖服務處調解、法院開庭均未通知陳震遠到場，迨判決確定後，經陳震遠一再向被告表示實際借款只有50萬元，被告始知受騙，並向士林地檢署提出詐欺及偽造文書之告訴。
㈡被告只有在96年設定系爭土地抵押權時，見過原告及潘玉珠
，原告提出97年間建築改良物所有權買賣移轉契約書（下稱系爭買賣移轉契約書）記載簽訂日期97年12月8日，被告根本沒有跟潘玉珠見面，也不知該契約書是何人製作，直到潘玉珠102年間向士林地檢署對被告提出侵占告訴，稱其97年間以140萬元購買系爭建物，經請求被告搬離被告均置之不理，被告才知道系爭建物被過戶之事。
㈢因系爭建物並未辦理保存登記，無法設定抵押權，故兩造方
以移轉稅籍予債權人即原告之方式作為擔保，待清償借款完畢後債權人即原告再將稅籍回復為被告或被告之指定人，即兩造間僅有擔保之合意，根本無移轉事實上處分權之合意。
㈣聲明為：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠按物權除依法律或習慣外，不得創設，民法第757條定有明
文；該條立法理由略以：「為確保交易安全及以所有權之完全性為基礎所建立之物權體系及其特性，物權法定主義仍有維持之必要，然為免過於僵化，妨礙社會之發展，若新物權秩序法律未及補充時，自應許習慣予以填補，故習慣形成之新物權，若明確合理，無違物權法定主義存立之旨趣，能依一定之公示方法予以公示者，法律應予承認，以促進社會之經濟發展，並維護法秩序之安定…」。次按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決定(一)參照）；又按自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758條所謂非經登記不生效力之列（最高法院41年台上字第1039號判例意旨參照）。依前開說明，未辦保存登記之建物（違章建築）因法令限制而無法移轉所有權，但是事實上處分權仍可讓與他人。
㈡次按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防
止爭執發生之契約；和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第736條、第737條亦分別有明文規定。和解原由兩造互相讓步而成立，和解之後任何一方所受之不利益均屬其讓步之結果，不能據為撤銷之理由；和解契約合法成立，兩造當事人即均應受該契約之拘束，縱使一造因而受不利益之結果，亦不得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張（最高法院19年上字第1964號判例要旨可參）。查：
1.兩造前因陳震遠向原告借貸之糾紛，於林瑞圖市議員服務處達成系爭協議，約定：「茲○○○區○○段○○段00地號、建物門牌○○路00-0號1、2樓建物產權問題，經林瑞圖議員服務處協調，達成協議，丙○○先生願於102年7月30日前支付新臺幣貳佰叁拾萬元給乙○○先生，乙○○先生需配合過戶及塗銷手續，費用由丙○○先生支付，空口無憑，特立此書為證」（見本院104年度士簡調字第111號卷【下稱士簡調字卷】第13頁），揆諸前揭說明，系爭協議之內容即為兩造間之契約，兩造均不得為與系爭協議內容相反之主張。
2.而原告前持系爭協議對被告提起清償債務之訴訟，被告雖以其係在受脅迫之情形下簽署系爭協議以為抗辯，然因被告未能就其抗辯遭受脅迫乙節舉證以實其說，故本院以103年度訴字第29號判決原告勝訴，命被告應給付原告230萬元及自102年7月31日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，該案已於103年10月27日確定等情，有本院103年度訴字第29號判決書及確定證明書各1份在卷可稽（見士簡調字卷第14-18、19頁），故兩造間自應依系爭協議之內容履行。
3.觀以系爭協議約定之文字，即「丙○○先生願於102年7月30日前支付新臺幣貳佰叁拾萬元給乙○○先生，乙○○先生需配合過戶及塗銷手續，費用由丙○○先生支付」（見士簡調字卷第13頁）；佐以兩造簽署系爭協議時在場之證人沈明忠證稱：「我本身是林瑞圖議員服務處的助理，是前里長陳進治自己約雙方來我們服務處，說兩造之間因為有債務的問題，希望服務處幫忙協調，因為原告來的時候拿了4、500萬元的本票，說是被告的兒子欠他的，當時被告的兒子沒有來，我以為他應該就是有欠人家那麼多錢，才會簽那麼多的本票，我是居中幫他們協調到230萬，協議書我都寫好了陳震遠才出來說他沒有欠原告那麼多的錢。協議書及證明都是我寫的，見證人也是我，被告兒子到最後已經都寫好後，才出來說為什麼寫要還那麼多的錢，被告一直叫他兒子走不要在這邊吵架，後來就一人走一邊回去」、「我記得好像沒有特別唸出協議書的內容，但有拿給另一位見證人看。但在寫協議書之前，雙方是已經協議好了，我有解釋協議書的內容給他們聽，說協議書內容會載明只要被告願意支付230萬元，原告就會配合辦理過戶及塗銷手續，雙方都有同意」等語（見本院103年度訴字第29號卷第57頁反面、第58頁）、證人陳進治證述：「（被告丙○○有無說到他們因欠錢而被告的事？）有聽到房子被抵押，不知道是何情形，沒有聽到被告的事，說要籌這筆錢，不然沒有房子可以住，因為他兒子跟別人借錢」等語（見本院103年度訴字第29號卷第59頁反面），可知兩造間系爭協議之真意為：被告若未清償債務，就「沒有房子可以住」，而若「被告願意支付230萬元，原告就會配合辦理過戶及塗銷手續」。故原告主張其取得系爭建物之事實上處分權，並同意被告於清償債務前得使用系爭建物，今被告未依系爭協議之約定清償債務，應遷讓返還系爭建物予原告等語，應為有據。
4.被告雖辯稱陳震遠並未積欠如此高額之款項，其已向士林地檢署提出詐欺及偽造文書之告訴云云。然按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之；但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文。又和解不得以錯誤為理由撤銷之，但當事人之一方，對於他方當事人之資格或對於重要之爭點有錯誤，而為和解者，不在此限，民法第738條第3款亦有明文規定。民法第738條以錯誤為原因而撤銷和解係規定於債編，並無任何排除適用民法總則之規定，是民法第88條第1項但書所規定撤銷錯誤之意思表示，以其錯誤非由表意人自己之過失者為限，於民法第738條以錯誤為原因而撤銷和解，自有其適用（最高法院83年台上字第2383號判例參照）。衡以就糾紛進行洽談時，當事人本得各自提出己身之主張，對造如有質疑，亦可主張確認後再行洽談。被告於簽署系爭協議時若就陳震遠積欠之債務數額有疑，自得確認數額後再與原告進行協調，其捨此未為，反於系爭協議成立後始就此再為爭執，亦難辭過失之責，故應認兩造間系爭協議仍為有效。
5.被告固又辯稱兩造間僅有擔保之合意，根本無移轉事實上處分權之合意云云。惟查：
①若僅有擔保之合意，當無證人陳進治所稱「要籌這筆錢
，不然沒有房子可以住」（見本院103年度訴字第29號卷第59頁反面）之理。
②訊之證人甲○○證稱：「（你有無在96年5月23日以丙
○○的土地設定抵押權給潘玉珠？）有，雙方都有來委託我，當時陳震遠、丙○○、乙○○有在場，潘玉珠有無在場忘記了。」、「（你有無在97年12月8日幫潘玉珠跟被告辦理建築改良物所有權買賣移轉契約書？）有，被告有到場，我們要求過戶的人一定要到場簽名蓋章，其他人有無在場我不記得，如果有，也是跟設定抵押權的人差不多，因為義務人權利會受損，所以一定要到我們事務所。」、「（96年辦理土地抵押權設定的時候就有把房子部分寫進去？）在登記以外事項有註明。（所以當初是土地跟房子一併擔保？）是，但是房子沒有保存登記，所以沒辦法到地政事務所辦理。（97年找你時是辦理稅籍名義變更，還是要過戶？）是直接過戶，名義變更也就是過戶，因為是未保存登記建物。」、「（97年12月雙方辦理建物名義變更，他們是以過戶意思辦理變更？）是。（你怎麼知道？）依據契約書。（找你的時候如何跟你說明？）說這個房子要辦過戶。（誰跟你說的？）應該是雙方。」、「（提示原證3建築改良物所有權買賣移轉契約書，是被告親簽的嗎？）是。（你們在辦理移轉時候，有跟義務人確認其是否要移轉的意思嗎？）我會跟義務人講，這個是要辦過戶的，為什麼要義務人本人來就是要明確告知。（當時有跟被告說過此事？）有，我有叫他看清楚再簽。（被告聽完有沒什麼表示？）他聽完就簽名。」等語在卷（見本院卷第91-93頁），並提出土地建築改良物抵押權設定契約書影本1紙以為證（見本院卷第95頁），衡以96年間系爭土地辦理抵押權設定時，系爭建物既已在擔保範圍內，則97年間被告若無移轉事實上處分權之意，實無再辦理稅籍移轉之必要，故應認證人甲○○證述被告有移轉系爭建物之事實上處分權之意等語為真實。另查，被告於另案警詢時提出原告97年12月8日出具之承諾書1紙，其上記載：「茲因陳震遠先生向本人借款新台幣玖拾萬元整，所以將其父親丙○○名下坐落於台北市○○區○○段○○段地號63房屋變更所有權人。該地段房屋新所有權人待陳震遠先生將所欠款項還清時，新所有權人不得有任何理由或條件，須立刻將該地段房屋變更回原來丙○○先生名下，或指定人」等文（見士林地檢署102年度偵字第4257號卷第6頁），可知兩造間確有移轉事實上處分權之真意，方以「新所有權人」稱之，此佐以證人張哲誌於該案中亦證稱：「（今本分局提示97年12月8日乙○○所簽立之借款承諾書，你於該承諾書簽立你的姓名、身分證字號，是否屬實？該筆跡是否為你本人所簽立？）是的，屬實。是的，正確。（你在何時、何地與乙○○簽立陳震遠先生借款承諾書？）於97年12月8日13、14時許在臺北市○○區○○路○○○○號丙○○家中簽立的。（乙○○簽立該借款承諾書是何用意？）是承諾陳震遠先生如有將借款之新臺幣90萬元還給乙○○後，乙○○就要將坐落於臺北市○○區○○段○○段地號63房屋之所有權不得有任何理由或條件，需將該地段房屋變更回丙○○名下。（雙方兩造簽約的經過為何？）那天是陳震遠先生向乙○○借款該筆金額90萬元，簽約用意是如陳震遠將該筆錢歸還，乙○○就承諾將該房屋所有權歸還給丙○○（陳震遠之父親），過程就是如此」等語（見士林地檢署102年度偵字第4257號卷第25頁反面），亦以「歸還所有權」稱之即明。而系爭協議原告雖同意被告債務之承擔並將債權額自250萬元降為230萬元，然就系爭土地及系爭建物部分，僅同樣約定債務清償後原告需配合過戶及塗銷手續，應係延續先前已辦理抵押權設定及事實上處分權移轉之狀態，是應認原告主張兩造間有移轉系爭建物之事實上處分權等語，較堪採信。
③此外，97年以來，系爭建物之房屋稅均由原告及潘玉珠
繳納，有房屋稅繳款書、轉帳繳納通知在卷可稽（見本院卷第121-123頁），若真如被告抗辯兩造間就系爭建物僅有擔保之合意，即系爭建物稅籍之移轉僅為擔保之用，當無由原告及潘玉珠繳納房屋稅之理，是可見被告之抗辯亦與常理有違，無由採信。
6.綜上，探究系爭協議之真意，原告主張其為系爭建物之事實上處分權人，並同意被告於清償債務前得使用系爭建物，今被告未依系爭協議之約定清償債務，應遷讓返還系爭建物予原告，為有理由，應予准許。
㈢至被告雖聲請調閱林函儀、林函萱之帳戶交易記錄，並聲請
傳喚陳震遠擔任證人（見本院卷第73頁），以查明兩造間借貸之始末。然102年4月29日前借貸之情形，業因兩造成立系爭協議而不得再為相反之主張，已如前述，爰認無調查之必要。至102年4月29日後被告之清償情形，因被告自承尚未清償完畢（見本院卷第80頁），無解於被告未依系爭協議之約定清償債務之事實，是亦認無調查之必要，附此指明。
四、從而，原告請求被告遷讓返還系爭建物，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當之金額，予以准許。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 3 日
民事第一庭 法 官 謝佳純以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 2 月 3 日
書記官 鄭伊汝