臺灣士林地方法院民事判決 104年度訴字第901號原 告 楓丹白露社區管理委員會法定代理人 江富德訴訟代理人 湯應欽律師被 告 林暐哲
洪雪卿上 1 人訴訟代理人 蘇仁宗被 告 盧俊良
林長仁洪玫玉盧美燕陳愛卿林淑華盧靜慧上 1 人訴訟代理人 柯武昌被 告 康豐柚
郭玟玟林佳儀盧崇弘上被告共同訴訟代理人 盧之耘律師被 告 黃祖偉上 1 人訴訟代理人 黃南生被 告 陳玉秀
陳國臨上列當事人間給付分擔款事件，經本院分別於民國105 年1 月4日、105 年1 月28日（被告陳國臨部分）言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告林暐哲、洪雪卿、盧俊良、林長仁、洪玫玉、盧美燕、陳愛卿、林淑華、盧靜慧、康豐柚、郭玟玟、林佳儀、盧崇弘、黃祖偉、陳玉秀、陳國臨應給付原告各如附表應給付金額欄所示之金額，並各自如附表利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。
訴訟費用由被告林暐哲、洪雪卿、盧俊良、林長仁、洪玫玉、盧美燕、陳愛卿、林淑華、盧靜慧、康豐柚、郭玟玟、林佳儀、盧崇弘、黃祖偉、陳玉秀、陳國臨按附表應給付金額欄所示金額比例負擔。
本判決於原告依次以如附表原告應供擔保假執行之金額欄所示金額為被告林暐哲、洪雪卿、盧俊良、林長仁、洪玫玉、盧美燕、陳愛卿、林淑華、盧靜慧、康豐柚、郭玟玟、林佳儀、盧崇弘、黃祖偉、陳玉秀、陳國臨供擔保後，各得假執行。但被告林暐哲、洪雪卿、盧俊良、林長仁、洪玫玉、盧美燕、陳愛卿、林淑華、盧靜慧、康豐柚、郭玟玟、林佳儀、盧崇弘、黃祖偉、陳玉秀、陳國臨各得依次以如附表被告應供擔保免為假執行之金額欄之金額為原告預供擔保，各得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、原告法定代理人原為李建德，於訴訟繫屬中變更為江富德而於民國105 年1 月21日具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、本件被告陳國臨未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告林暐哲、洪雪卿、盧俊良、林長仁、洪玫玉、盧美燕、陳愛卿、林淑華、盧靜慧、康豐柚、郭玟玟、林佳儀、盧崇弘（下稱林暐哲等13人）、黃祖偉、陳玉秀、陳國臨均為伊所管理楓丹白露社區之區分所有權人（詳如附表所示）。緣訴外人杜王金鳳原所有同社區B 棟大樓地下一層（B1）建物及基地（下稱系爭地下室）遭法院拍賣，伊於民國101 年12月8 日所召開區分所有權人會議（下稱系爭
10 1年區權會），決議標購系爭地下室，作為社區交誼及開會之用，伊為執行此決議，而於102 年8 月27日委託區分所有權人方素英，以其名義，以新臺幣（下同）11,680,000元出名得標，此既係執行區權會決議內容，即非無權代理，並於102 年12月14日區分所有權人會議（下稱系爭102 年區權會）中決議同意，縱認屬無權代理，亦已經承認而對本人發生效力，由全體區分所有權人依個人所有房屋坪數比例，分擔價金，依此被告依其房屋坪數計算之比例各如附表所示，詎被告經催不理，爰依公寓大廈管理條例第21條及規約第11條第5 項之規定，提起本件訴訟，聲明命被告各應給付如附表所示之金額，並自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息，暨願供擔保准為假執行之宣告。
二、被告林暐哲等13人則以：公寓大廈管理條例第23條規定之規約，應以管理使用或其他住戶間相互關係事項為限，收購資產並不在此範圍內，社區住戶規約第11條第2 項之收購資產之解釋，亦應以必要為限，而社區公共空間甚多，並無購買系爭地下室之必要，自不得依規約將其購買地下室之費用要求住戶分攤作成決議。又系爭101 年區權會出席人數僅75人，不及全社區人數3 分之2 ，復未依同條例第31條規定為決議，而為無效；另系爭101 年區權會係因101 年11月12日人數不足而流會，則如適用同條例第32條規定有5 分之1 之出席人數，依同條例第34條亦應送達全體區分所有權人並公告始得生效，惟系爭101 年區權會並未依此辦理，其決議仍為無效；至系爭102 年區權會出席人數為184 人，亦未足3 分之2 ，則決議內容亦不合法。退步言之，系爭101 年區權會決議內容為：「是否比照A 、C 棟B2，等低價時由社區標購」等語，而系爭地下室於101 年10月17日流標底價為6,800,
000 元，於重新聲請強制執行第一拍所定底價為8,490,000元則原告竟以11,680,000元決標，顯然與該決議條件不符，非執行決議內容，應屬無權代理，其委託他人買得系爭地下室效力，自不得拘束區分所有權人，並已為被告拒絕承認，原告自不得決議或請求區分所有權人分攤價金。系爭102 年區權會決議有錯誤、詐欺而有得撤銷意思表示之情形，該次決議為無效，且亦與系爭101 年區權會條件不符，而非追認；再退步言，縱認被告應給付分擔額，以購買系爭地下室，原告亦有將系爭地下室權利移轉登記予區權人之對待給付義務，於原告辦理權利移轉登記前，為同時履行抗辯。原告未詳實告知購買之價額，並以高於底價之金額購買系爭地下室，而系爭地下室復無必要，其請求被告給付分攤額，實有違誠信原則等語置辯，聲明駁回原告之訴，暨如受不利益之判決，願供擔保免為假執行之宣告。
三、被告黃祖偉另以：社區已成立30年，依慣例要向區權人收取費用，應先經全體區權人同意，始得收取，且伊並無意願買受地下室無法蓋屋、耕作等無用之系爭地下室等語，聲明駁回原告之訴。
四、被告陳玉秀亦另以：伊對系爭101 、102 年區權會決議均不同意，伊並無資力繳納；社區管委會授權得為管理事務之權限僅為500,000 元，且之前雖曾有購置社區附近之土地，亦係由區權會通過，以逐年增加管理費方式由住戶平均負擔，且債務償還後，需再降低管理費，則此次購買系爭地下室，亦應按此程序等語，聲明駁回原告之訴。
五、被告陳國臨未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
六、兩造不爭執事項：
㈠、被告林暐哲等13人及黃祖偉、陳玉秀、陳國臨均為原告所管理楓丹白露社區之區分所有權人，其區分所有建物詳如附表所示；而11,680,000元倘以區分所有建物坪數為其比例計算，則各被告應分攤金額為如附表所示等情，被告並未爭執其計算方式及結果，堪信為真正。
㈡、系爭地下室於100 年間經杜王金鳳之債權人兆豐國際商業銀行股份有限公司查封拍賣，於101 年10月17日以底價6,800,
000 元進行特別拍賣程序，因無人應買，債權人依強制執行法第95條第1 項聲請撤拍，而於101 年10月17日視為撤回；嗣債權人於102 年6 月13日再行具狀聲請強制執行，並請求參考前案第三次拍賣底價定拍，經本院執行處依此以8,490,
000 元為底價，而於102 年8 月28日第一次拍賣，即由方素英以11,680,000元最高標得標，同次尚有第三人趙公溪以11,380,000元參與投標等情，業據本院依職權調閱本院執行處
100 年度司執字第56462 號、102 年度司執字第32900 號執行卷全卷查閱無訛，亦堪認定。
㈢、兩造所屬社區曾於101 年12月8 日所召開區分所有權人會議（即系爭101 年區權會）中，有「臨時動議提案：B 棟B1中庭目前也在法拍中，是否比照A 、C 棟B2，等低價時由社區標購？…決議：案經在場參加之區分所有權人多數鼓掌同意，且當場無人提出異議，經主席確認無誤，獲一致通過」等之決議內容，該次會議實際出席人數為75席，而社區總戶數為320 席等情，有原告提出之系爭101 年區權會會議紀錄、出席名冊為憑（見本院卷一第11-13 頁、第147-169 頁），被告並未爭執，而堪認定。
㈣、兩造所屬社區於102 年12月14日區分所有權人會議（即系爭
102 年區權會）中，紀錄以其中第三案為：「有關B 棟大樓地下一層建物之所有權登記給全體區分所有權人之確認案，及管理費討論案」，其說明：「⒈區分所有權人會議於101年12月8 日已有『由社區購買』之決議。任何人包括管委會只有遵守該決議之義務，不得主張由少數人購買。⒉公寓大廈管理條例第58條第2 項明文規定社區公設皆應由社區所有，不得由他人擁有作為非公設目的之使用。⒊法院公告拍賣底價是8,490,000 元，非先前流標的6,800,000 元，杜王金鳳和銀行雙方都有聲請法院重新鑑價，即此次是重新鑑價後的第一次拍賣。⒋管委會得知已有人將以每坪80,000元，合計至少10,640,000元競標133 坪的B1產權，為避免社區公設再次流失，遂比照先前A 、C 棟B2底標4,000,000 元加價1,000,000 元之方式競標，經多數委員共同研議，乃以11,680,000元參與競標。⒌本次標案有多組人馬競標，第二標競標價是11,300,000元，社區幸運地得標。⒍根據日前意見調查表針對如何償還11,680,000元購買B 棟B1價金部分，以一次償還者為多數，請區權會表決是否同意以此方式償還之」，經過討論及回應，作成「同意以現金一次償還購買B 棟B1價金11,680,000元（不同意：4 票，同意：在場多數人）」之決議內容，該次會議實際出席人數為184 席，而社區總戶數為320 席等情，有原告提出之系爭102 年區權會會議紀錄、出席名冊及委託書為憑（見本院卷一第15-21 頁、第171-26
4 頁）。
㈤、系爭101 年、102 年區權會之決議，均未經向法院提起撤銷或無效訴訟等情，為被告所不否認，而堪認定。
㈥、兩造所屬社區之住戶規約第11條就公共基金之繳納，其中第
2 項約定：「本社區遇有重大建設或維修時，或有收購資產之必要，而本條第1 項之公共建設基金不足支應時，各區分所有權人應依區分所有權人會議之決議分擔之」、第5 項約定：「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10% 計算」等語，有原告提出被告不爭執之住戶規定為憑（見本院卷一第141-146 頁）。
七、爭執事項：
㈠、購買系爭地下室是否符合住戶規約第11條第2 項之必要資產，而得以區權會決議為之（兼論有無違反社區慣例）？
㈡、承上，如符合規約約定，請求分攤購買系爭地下室費用是否業經區權會決議（兼論被告得否撤銷意思表示而影響決議效力）？
㈡、承上，如經決議，則被告應否受決議拘束（兼論有無違反誠信原則）？被告得否以未移轉系爭地下室權利為同時履行之抗辯？
八、購買系爭地下室是否符合住戶規約第11條第2 項之收購資產之必要，而得以區權會決議分攤（兼論有無違反社區慣例）部分：
㈠、經查，被告所屬社區為舊社區，其公共設施之建物所有權登記並非登記於各區分所有權人建物登記之附屬或共同使用部分，而得為個別移轉登記，為此，該社區曾經區權會決議並向法院標買社區步道、游泳池等公共設施共9000多坪等情，業據原告提出該公告為憑（見本院卷二第29頁），並經證人即擔任過社區委員之林長惠、李建德到庭分別證述屬實（見本院卷二第10、23頁），並為被告所不爭執，是認如以區權會決議購買與公共設施有關之資產，並未違反社區慣例，並係得依住戶規約第11條第2 項為決議之事項。又查，該社區共有A 、B 、C 三棟，系爭地下室位於B 棟，其登記為地下一層樓，惟係位在該B 棟臨路入口，前方並緊臨○○○區○○道，為商業用途，其內部為開放空間，可通B 棟各梯廳，即B 棟住戶均可經系爭地下室對外相通，並當時社區管理委員會法定代理人林長惠向執行法院陳報系爭地下室其中門牌
32、33號（不包括合併拍賣有隔間使用之34、35號）為開放無隔間大廳，係供B 棟84戶全體住戶逃生及通行之用，不得從事隔間裝修，且已經法院判決原所有權人杜王金鳳應不得就供社區公用而請求租金等情，有附於執行卷內勘估標的物鑑估分析表、現況照片、債權人拍攝陳報之照片及臺灣高等法院99年度上字第76號判決影本為憑（見本院100 年度司執字第56462 號執行卷），而該情形復為被告所不爭執，足見系爭地下室確實有為供公眾之使用，但登記為私有而可單獨移轉之情形，確與前開可收購為公用之資產情況相同，是原告主張購買系爭地下室符合住戶規約第11條第2 項之收購資產之必要等語，即非無據，至於是否購買，依住戶規約第11條第2 項，仍須經由區權人會議決議，並非符合該規約所稱之資產，即必須購買至明，是基於私法自治及公寓大廈管理條例由區分所有權人自決之原則，該規約約定尚無明顯違反何強制規定，或對私權過度侵害之虞，該規定即非無效，區分所有權人自應受其拘束，如依該規約所為之決議，區分所有權人亦應受拘束，是原告主張其係依該規約第11條第2 項之約定，而經區權人會議作成決議，請求被告分攤費用，於法即屬有據。
㈡、被告雖分別以前詞抗辯，惟查：⒈被告以系爭地下室應開放公眾使用之情形，既經法院認定，
則已無再由社區購買之必要等語，惟依上開判決，該訴訟案件之當事人為杜王金鳳與原告，其判決效力僅拘束當事人即杜王金鳳與原告，不及於其他人（即判決僅具相對效，不具對世效），而法院執行處縱因管理委員會陳報上情而將公眾使用等語載明於拍賣公告上，依債之相對性，亦僅就應買之人有拘束力，均非有對世效或公示性，倘再經移轉，買受人即不當然受此拘束，以保護交易安全，是被告以此抗辯認無再購買之必要，顯無可採。
⒉被告又以社區公共空間甚多，並無再以系爭地下室為公共使
用之必要等語，惟查，該社區公共空間除前述經區權人決議購入之90000 坪公共空間外，其餘被告所稱A 、C 棟或B 棟地下二層樓，均登記在私人名下，而非登記在社區全體住戶之下等情，為被告所不爭執，則與上開判決之情形相似，即可能會發生就該私人名義之所有權應否收費及是否保持開放空間之爭執，仍有由私人依此可對社區從中謀利之虞，或經轉手致仍迭生爭議之可能，是被告以尚有A 、C 棟或B 棟地下二層樓曾有舉辦公共活動即當然屬公共空間，而已無購置系爭地下室以作為公共空間之必要，則尚屬無據。至於購置與否，是否確實有利於全體社區住戶，既係仍需經區權人會議決議，即由住戶自行決定是否有其必要，亦如前述，是其主觀逕認為無必要，尚與客觀情形不合，洵屬無據。
⒊另前述兩造無爭執區權會已決議購買之9000多坪之公共空間
，包含後山、蓄水池、前後露天停車場、游泳池、大樓前後道路、管理處空間等，既非與系爭地下室或A 、C 棟、B 棟地下二層樓相同之空間相同，且其公共設施用途不同，並尚需經區權會決議，自不○○○區○○○○道、游泳池等公共空間，即反推認系爭地下室當然屬不必要之空間，是被告執此抗辯，亦屬無據。
⒋再以，系爭地下室雖位於B 棟，並僅為B棟住戶出入通道之
必要，惟其有供作社區全體住戶舉辦活動使用等情，有原告提出之照片為憑（見本院卷一第292 頁），並經證人李健德到庭證述明確，足見其尚非僅供B 棟住戶所使用，被告以僅有B 棟之人有購買必要等情，於區權會既未作成僅經B 棟住戶決議購買之情形下，自仍屬無據。
⒌至被告黃祖偉以社區依慣例收取費用，應先經全體區權人同
意，無意願買受無法蓋屋、耕作等無用之系爭地下室等語，及被告陳玉秀抗辯未購買該9000坪土地方式，即按逐年增加管理費之程序辦理等語，則均與住戶規約約定區權會決議，而未限制決議內容及方式不符，且該社區僅曾通過1 次購買9000坪土地，亦不構成慣例，更遑論兩造不爭執社區原亦有決議購買A 、C 棟地下室，僅因事後遭其他委員以私人名義逕為購買取得，致社區無法取得共有等情，其亦無實際決議授權購買之程序及金額等情，是被告就此未符慣例或程序，既未能舉證以實其說何為社區已構成之慣例及有應行何種程序之約定，即難採信。至於兩造不爭執之住戶規約既已約定可以區權人會議方式決議收購，並分攤費用等情，業如前述，則倘已經區權人會議決議，其本質即為多數決而非全體決，不同意之少數人自仍應受此拘束，是被告黃祖偉、陳玉秀分別為前開抗辯，即無可採。
九、請求分攤購買系爭地下室費用是否業經區權會決議（兼論被告得否撤銷意思表示而影響決議效力）部分：
㈠、又系爭地下室已由方素英於102 年8 月28日向法院得標取得所有權等情，業如前述，則就系爭地下室為社區認有收購資產之必要，而於公共基金無法支應時，而應由區分所有權人分擔繳納等情，即為前述住戶規約第11條第2 項規定應予決議之事項。而就如何為收購資產決議，其內容、方式，社區規約並未有其他特別規定或限制，則倘依其決議內容及方式符合規約規定，即無不可，其事前同意或事後允諾，應均非法所禁止。
㈡、經查，兩造所屬社區住戶規約第3 條第10、11項就區分所有權決議之比例、方式有特別約定，則依公寓大廈管理條例第31條、第32條之規定，即應依規約規定辦理；而該規約第3條第10、11項分別以：「區分所有權人會議討論事項，除第
3 項第1 款至第5 款應有區分所有權人3 分之2 以上及其區分所有權比例合計3 分之2 以上出席，以出席人數4 分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4 分之3 以上同意行之外，其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之」、「區分所有權人會議依第10規定未獲致決議或出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第10項定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議應有區分所有權人3 人並5 分之1 以上及其區分所有權比例合計5 分之1以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前揭決議之會議紀錄依本例條（公寓大廈管理條例）第34條第1 項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於3 日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。會議主席應於會議決議成立後3 日內以書面送達全體區分所有權人並公告之」等語；而查系爭101 年區權會會議紀錄開會事由已載明：
「101 年11月12日召開第一次區分所有權人會議，因達不到法定人數而流會，因此；今日再召開第二次會議」等語，並記載出席人員為75人等情，有原告提出之系爭101 年區權會會議紀錄及出席名冊在卷可憑（見本院卷一第11頁、第147-170頁），應堪認定，是認系爭101 年區權會會議即係依住戶規約第11條因未達定額復行召集之區權會會議，其出席人數雖已達規約第11條之人數，並以過半數同意作成決議，此決議結果本亦為被告及社區所明知，而被告並僅抗辯其決議係以更低價為購買，並無為反對購買之意思，惟於訴訟中已另行抗辯並無事後送達書面等語，而原告就此復無法補正證明業經合法送達書面之證據，是認系爭101 年為同意決議之效力確屬有疑，依前揭法條及規約之約定，即尚未生效，是原告主張系爭101 年區權會決議，已為事前之同意，即非可採。
㈢、而查，系爭102 年區權會第三案為：「有關B 棟大樓地下一層建物之所有權（即系爭地下室）登記給全體區分所有權人之確認案，及管理費討論案」等語，而作成之決議則記載為：「…（舉手表示，不要鼓掌表決）。…同意以現金一次償還買B 棟B1（即系爭地下室）價金11,680,000元（不同意：
4 票。同意：在場多數人）」等語，即符合前開規約第11條第2 項之決議內容，又該次決議實際出席人數為184 席，已占社區總戶數為320 過半數及區分所有權比例過半數，而同意180 席，亦已占出席人數過半數及區分所有權過半數，業如前述，而就此因公共建設基金不足支應而決議分擔收購資產事項，並非住戶規約第3 項第1 至5 款事項，依前述住戶規約第10條後段之特別規定，其決議即屬合法，自無被告所述違反公寓大廈管理條例第31條規定之決議方法之違法情事。而原告並已於系爭102 年區權會議中說明原系爭101 年區權會曾有決議之事項，且當場經為不同之意見及討論（亦無就系爭101 年區權會上開效力有所爭執），業如前述，亦已達得由區權人為判斷是否同意購買之程度，其內容自屬明確。而上開議案雖係依住戶規約第11條第2 項就購入資產費用分擔所為之決議，其既已就決議同意分擔購入系爭地下室費用，解釋上自無再就其前提事實，即購買系爭地下室為反對之意思，當然包括同意購買並購入資產在內，且此亦不違反區權人會議為上開決議之真意，是原告主張就購買系爭地下室亦已經系爭102 年區權會會議事後同意決議，而為允諾，依前開說明，自屬可採。
㈣、原告雖因前有瑕疵之系爭101 年區權會決議而誤認決議有效，並於決議時說明係本於系爭101 年區權會決議授權購買，業如前述，並主張屬於住戶規約第3 條第3 項第5 款約定共用事項云云，惟倘再配合住戶規定同條第4 項「會議之目的如為專有部分之約定共用事項，應先經該專有部分之區分所有權人書面同意，始得成為議案」等語，顯與方素英並非為自己購買之目的，而係受管委會委託借名登記，並非專用，而實際購入即欲作為公用共用之系爭地下室之情形不符，管委會縱事前未經合法授權，應認得類推適用無權代理之規定，就此共用事項，自得為本人事後之同意，而使其生效力，且解釋上區權人會議亦已為事後同意，業如前述，自不因原告誤以屬第3 項第5 款約定共用事項之決議，即認應適用規約第10條前段絕對多數決之事項，而影響其效力。況按公寓大廈區分所有權人會議，類似社團法人之總會，為意思機關，是區分所有權人會議其程序或決議有瑕疵時，應可類推適用民法第56條之規定，又總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於3 個月內請求撤銷其決議，但出席社員對於召集程序或決議方法未當場表示異議者，不在此限，總會決議之內容違反法令或章程者無效，民法第56條定有明文。系爭102 年區權會並非僅就上開議案為決議，縱就其中第三議案是否應為絕對多數之決議有所疑議，惟出席人數已達住戶規約第10條前段之法定人數，自非屬決議不存在，而係決議方法之疑義至明，而決議當場並無人就此表示異議，被告復不否認尚無人就系爭102 年區權會決議提出撤銷訴訟，依前揭規定，自不得逕以此認定決議為無效，而仍應受決議內容之拘束。
㈤、另被告洪雪卿、洪玫玉雖以於系爭102 年區權會召開前，原告曾分別以是否同意承受方素英以11,680,000元購買系爭地下室為議案，於102 年9 月28日、同年10月12日區權人會議為討論，既經否認，則原告另以系爭102 年區權會追認相同意思，與議事規範第78條、第79條之規定不符等語，並提出開會通知單為憑（見本院卷二第64、65頁），惟原告已否認有否決之決議，而被告洪雪卿亦不否認102 年9 月28日因法定人數不足，參諸前揭說明，自無決議存在，更無否決之決議可言；至被告亦不否認102 年10月12日之決議因有人當場反對，經過冗長討論主席表示毋庸追認，而未為決議等語（見本院卷二第53、54頁），更顯見應無其所稱否決之決議存在，其結果亦可能為流會，是被告就有否決之決議存在並未能舉證以實其說，即逕以系爭102 年區權會就系爭地下室分擔費用決議內容屬於復議案，且就此有無違反法令之事項亦未遵前開程序提出撤銷訴訟，亦不得執此逕認系爭102 年區權會決議無效，其理由亦如前所述，是被告洪雪卿、洪玫玉執此抗辯，亦屬無據。
㈥、公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，尚非於各區分所有權人間為一致決之意思表示，則就其已為決議並應受拘束之事項，尚無因個別區分所有權人自行撤銷自己所為之意思表示，更遑論撤銷他人之意思表示，而否認決議之效力；況按錯誤或被詐欺而為意思表示者，依民法第88、92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張錯誤或被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院著有44年台上字第75號判例），則依原告提出系爭102 年區權會決議之出席名冊及會議記錄內容觀之，被告有未出席者，有出席而當場異議者，即並未有為同意決議之意思表示者，自從主張有被詐欺或陷於錯誤為意思表示，進而為撤銷多數區分所有權人因平行意思表示趨於一致之合同行為，且被告更未就有符合錯誤或被詐欺之事實，或已合法為撤銷之意思表示，舉證以實其說，是其依此否認系爭102 年區權會決議之效力，自亦無可採。
十、被告應否受決議拘束（兼論有無違反誠信原則）？被告得否以未移轉系爭地下室權利為同時履行之抗辯？
㈠、被告固主張系爭101 年區權會決議係以低於6,800,000 元減拍價購買系爭地下室之意思，系爭地下室竟以11,680,000元標得，此金額未經授權，更非經管委會決議通過，方素英受委託投標有瑕疵，投標又以同一人代填方素英及另一參與投標之趙公溪之標單，價金來源亦屬可疑，系爭地下室委託購買程序有瑕疵，此通過決議違反誠信原則等語，惟查，系爭
101 年區權會決議之效力既經認定其上，則就其當時決議內容是否有確實以低於6,800,000 元為其授權範圍，即無再予審究之必要，至於以11,680,000元購買系爭地下室是否妥適，涉及各區分所有權人價值衡量判斷之結果，則業經系爭10
2 年區權會決議，業如前述，此既屬區分所有權人自治之範圍，尚非法院得代替區分所有權人判斷並介入適法與否審查之範疇。至於處理購買系爭地下室之程序既屬管委會之職權，其受委託執行職務過程是否已善盡善良管理人注意義務，是否應斟酌系爭101 年區權會決議之意思、委託借名登記、決定價格、向法院應賣、借款來源等有無違反區分所有權人利益情形，被告既表示已有提出刑事背信告訴，並屬是否如有損害，應否另負賠償之問題，則尚非本件原告依決議請求被告給付分擔額審理之範圍，而原告就當時因恐有心人士循承買A 、C 棟地下室及B 棟B2情形，於明知管委會有意購入實際為公用部分，而先行購買，以藉此圖謀私人利益，使社區需受制於個人等特殊情事，及系爭地下室市價因屬公用而無人應買，惟實際市價超出執行處定拍底價原因等節已為相當說明，其權衡考量並非顯然悖於常情，尚非全然無據，至於承購價是否過高，復仍可能發生被告所述使有心人士從中牟利之情形，經審酌縱有此情，均尚不影響已通過系爭102年區權會決議之效力，原因業如前述，是被告執此抗辯，並認未誠實告知過程，其決議有違誠信原則等情，尚屬無據，是被告請求傳訊方素英、聲請就投標單為筆跡之鑑定等，即尚無調查之必要，附此敘明。另被告陳玉秀復抗辯社區管委會授權得為管理事務之權限僅為500,000 元，本件已超過授權範圍等語，惟原告已否認係以動用公用基金購買系爭地下室，而係由12人籌資墊借等語，並據證人即當時協助管委會處理之陳達成到庭證述屬實，而參照住戶規約管委會授權動支之費用，並未限制不得以追認方式為之，倘管委會有違反義務之情形，住戶亦有權利解除其職務，或移送法辦，業如前述，至於區權人會議同意與否，及管委會因對外當然有代理權，而已與第三人所發生之法律關係，並不因此而受影響，此實屬二事，其情形亦如前所述，是被告陳玉秀執此抗辯，仍屬無據。
㈡、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項固定有明文規定。惟查，住戶規約第11條第2 項所謂社區收購資產，區權會決議分擔，顯然係指由區分所有權人向第三人購買資產，並非向管委會購買資產，管委會與區權人間之關係即屬委任，而非買賣至明，而本件管委會既已向法院標得系爭地下室，並因借名登記之關係，而已取得系爭地下室所有權，且已繳足價金，其向第三人之買賣即已履約完畢，而經區權人事後允諾而取得買受人地位，此時管委會所負之移轉登記義務及收取費用之權利，不過係委任關係下受託人與委任人之關係，彼此並非立於對待給付之關係，是被告抗辯此類似買賣，縱認有同意收購系爭地下室，而分擔費用之決議，於原告尚未將系爭地下室產權移轉登記予被告前，得為同時履行抗辯等語，即與事物本質不符，尚屬無據。
十一、綜上所述，原告主張被告應受系爭102 年區權會決議之拘束，而繳納買賣系爭地下室分擔額，即屬可採。又依該社區規約第11條第5 項規定，區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之週年利率百分之10計算，而原告主張其曾分別向法院聲請對被告發支付命令，而為催告，雖已撤回，仍請求自催告即支付命令送達翌日起計特別約定之利息，並經本院依職權調閱本院
103 年度士小調字第812 號、103 年度士簡調字第813 號、103 年度士簡調字第807 、808 號、103 年度士小調字第795 號、103 年度士小字第1487號、103 年度士小調字第997 號、103 年度士小字第1488號、103 年度士小調字第817 號、104 年度士小字第107 號、103 年度士小調字第819 號、、103 年度士小調字第798 號、103 年度士小調字第814 號、104 年度士小字第110 號、103 年士小調字第818 號、104 年度士小字第108 號、103 年度士小調字第813 號、103 年度士小調字第794 號、103 年度士小調字第816 號、104 年度士小字第109 號及臺灣臺北地方法院103 年度店小字第1046號卷查核無訛，而被告陳國臨部分則因支付命令未合法送達，則別無其他催告之證明，應自本件起訴狀繕本送達翌日，即104 年6 月30日（見本院卷一第78頁）起算遲延利息，是原告自得依此請求按週年利率百分之10計算其遲延利息。從而，原告依公寓大廈管理條例第21條及規約第11條第5 項之規定，請求被告各應給付如附表所示之金額，並各自如附表利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息，為有理由，應予准許。又本判決兩造（除被告陳國臨外）分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，核均無不合，而被告陳國臨部分，則依職權為之，是爰分別酌定相當之擔保如附表原告及被告應供擔保假執行及免為假執行之金額，予以准許。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1項、第78條、第85條第1 項但書、第390 條第2 項、第392 條第
2 項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 2 月 1 日
民事第四庭 法 官 陳筱蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 2 月 1 日
書記官 彭品嘉附表：
┌───┬──────┬────────────────┬─────────┬───────┬──────────┬────────────┐│編號 │ 區分所有人 │ 區分所有建物門牌號碼 │ 應給付金額 │利息起算日 │原告應供擔保假執行之│ 被告應供擔保免為假執行 ││ │ │ │ （新臺幣） │ │金額（新臺幣） │ 之金額（新臺幣） │├───┼──────┼────────────────┼─────────┼───────┼──────────┼────────────┤│1 │ 林暐哲 │ 新北市○○區○○○00號1樓 │ 78,417元 │103年8月20日 │ 26,139元 │ 78,417元 ││ │ │ │ │（見本院103 年│ │ ││ │ │ │ │度士小調字第81│ │ ││ │ │ │ │2 號卷第34頁）│ │ │├───┼──────┼────────────────┼─────────┼───────┼──────────┼────────────┤│2 │ 洪雪卿 │ 新北市○○區○○○00號B2、 │ 573,315元 │67,219元部分，│ 191,105元 │ 573,315元 ││ │ │ 24號B2之1、40號B2、40號B2之1 │ │自103 年8 月22│ │ ││ │ │ │ │日（見本院103 │ │ ││ │ │ │ │年度士小調字第│ │ ││ │ │ │ │795 號卷第33頁│ │ ││ │ │ │ │） │ │ ││ │ │ │ │154,500 元部分│ │ ││ │ │ │ │，自103 年8 月│ │ ││ │ │ │ │22日（見本院 │ │ ││ │ │ │ │103 年度士簡調│ │ ││ │ │ │ │字第813 號卷第│ │ ││ │ │ │ │30頁） │ │ ││ │ │ │ │219,097 元部分│ │ ││ │ │ │ │，自103 年8 月│ │ ││ │ │ │ │16日（見本院 │ │ ││ │ │ │ │103 年度士簡調│ │ ││ │ │ │ │字第808 號卷第│ │ ││ │ │ │ │34頁） │ │ ││ │ │ │ │132,499元部分 │ │ ││ │ │ │ │，自103年8 月 │ │ ││ │ │ │ │16日（見本院 │ │ ││ │ │ │ │103 年度士簡調│ │ ││ │ │ │ │字第807 號卷第│ │ ││ │ │ │ │35頁） │ │ │├───┼──────┼────────────────┼─────────┼───────┼──────────┼────────────┤│3 │ 盧俊良 │ 新北市○○區○○○00號10樓 │ 33,605元 │103年8月21日 │ 11,202元 │ 33,605元 ││ │ │ │ │（見本院103 年│ │ ││ │ │ │ │度士小字第1487│ │ ││ │ │ │ │號卷第34頁） │ │ │├───┼──────┼────────────────┼─────────┼───────┼──────────┼────────────┤│4 │ 林長仁 │ 新北市○○區○○○00號8樓 │ 33,605元 │103 年9 月20日│ 11,202元 │ 33,605元 ││ │ │ │ │（見本院103 年│ │ ││ │ │ │ │度士小調字第 │ │ ││ │ │ │ │997 號卷第28頁│ │ ││ │ │ │ │） │ │ │├───┼──────┼────────────────┼─────────┼───────┼──────────┼────────────┤│5 │ 洪玫玉 │ 新北市○○區○○○00號12樓、 │ 86,569元 │52,440元部分，│ 28,856元 │ 86,569元 ││ │ │ 42號10樓 │ │自103 年8 月21│ │ ││ │ │ │ │日（見本院103 │ │ ││ │ │ │ │年度士小調字第│ │ ││ │ │ │ │817 號卷第31頁│ │ ││ │ │ │ │） │ │ ││ │ │ │ │34,129元部分，│ │ ││ │ │ │ │自103 年8 月20│ │ ││ │ │ │ │日（見本院104 │ │ ││ │ │ │ │年度士小字第 │ │ ││ │ │ │ │107 號卷第33頁│ │ ││ │ │ │ │） │ │ │├───┼──────┼────────────────┼─────────┼───────┼──────────┼────────────┤│6 │ 盧美燕 │ 新北市○○區○○○00號3樓、 │ 92,901元 │103 年9 月13日│ 30,967元 │ 92,901元 ││ │ │ 40號1樓 │ │（見本院103 年│ │ ││ │ │ │ │度士小調字第79│ │ ││ │ │ │ │8 號卷第37頁、│ │ ││ │ │ │ │103 年度士小調│ │ ││ │ │ │ │字第819 號卷第│ │ ││ │ │ │ │34頁） │ │ │├───┼──────┼────────────────┼─────────┼───────┼──────────┼────────────┤│7 │ 陳愛卿 │ 新北市○○區○○○00號8樓 │ 34,347元 │103 年8 月30日│ 11,449元 │ 34,347元 ││ │ │ │ │（見本院103 年│ │ ││ │ │ │ │度士小調字第81│ │ ││ │ │ │ │4 號卷第34頁）│ │ │├───┼──────┼────────────────┼─────────┼───────┼──────────┼────────────┤│8 │ 林淑華 │ 新北市○○區○○○00號1樓 │ 52,945元 │103 年8 月16日│ 17,648元 │ 52,945元 ││ │ │ │ │（見臺灣臺北地│ │ ││ │ │ │ │方法院103 年度│ │ ││ │ │ │ │司促字第17844 │ │ ││ │ │ │ │號卷附送達回證│ │ ││ │ │ │ │《後改分103 年│ │ ││ │ │ │ │度店小字第1046│ │ ││ │ │ │ │號》） │ │ │├───┼──────┼────────────────┼─────────┼───────┼──────────┼────────────┤│9 │ 盧靜慧 │ 新北市○○區○○○00號1樓、 │ 87,232元 │52,005元部分，│ 29,077元 │ 87,232元 ││ │ │ 43號B │ │自103 年9 月13│ │ ││ │ │ │ │日（見本院103 │ │ ││ │ │ │ │年度士小調字第│ │ ││ │ │ │ │818 號卷第34頁│ │ ││ │ │ │ │） │ │ ││ │ │ │ │35,227元部分，│ │ ││ │ │ │ │自103 年8 月17│ │ ││ │ │ │ │日（本院104 年│ │ ││ │ │ │ │度士小字第108 │ │ ││ │ │ │ │號卷第34頁） │ │ │├───┼──────┼────────────────┼─────────┼───────┼──────────┼────────────┤│10 │ 康豐柚 │ 新北市○○區○○○00號12樓 │ 34,347元 │103 年8 月30日│ 11,449元 │ 34,347元 ││ │ │ │ │（見本院103 年│ │ ││ │ │ │ │度士小調字第 │ │ ││ │ │ │ │813 號卷第34頁│ │ ││ │ │ │ │） │ │ │├───┼──────┼────────────────┼─────────┼───────┼──────────┼────────────┤│11 │ 郭玟玟 │ 新北市○○區○○○00號1樓 │ 41,034元 │103 年8 月21因│ 13,678元 │ 41,034元 ││ │ │ │ │（見本院103 年│ │ ││ │ │ │ │度士小調字第 │ │ ││ │ │ │ │794 號卷第32頁│ │ ││ │ │ │ │） │ │ │├───┼──────┼────────────────┼─────────┼───────┼──────────┼────────────┤│12 │ 林佳儀 │ 新北市○○區○○○00號5樓 │ 41,034元 │103 年8 月19日│ 13,678元 │ 41,034元 ││ │ │ │ │（見本院103 年│ │ ││ │ │ │ │度士小調字第 │ │ ││ │ │ │ │816 號卷第34頁│ │ ││ │ │ │ │） │ │ │├───┼──────┼────────────────┼─────────┼───────┼──────────┼────────────┤│13 │ 盧崇弘 │ 新北市○○區○○○00號4樓 │ 72,858元 │103 年8 月21日│ 24,286元 │ 72,858元 ││ │ │ │ │（見本院104 年│ │ ││ │ │ │ │度士小字第109 │ │ ││ │ │ │ │號卷第32頁） │ │ │├───┼──────┼────────────────┼─────────┼───────┼──────────┼────────────┤│14 │ 黃祖偉 │ 新北市○○區○○○00號12樓 │ 33,605元 │103 年9 月1 日│ 11,201元 │ 33,605元 ││ │ │ │ │（見本院103 年│ │ ││ │ │ │ │度士小字第1488│ │ ││ │ │ │ │號卷第30頁） │ │ │├───┼──────┼────────────────┼─────────┼───────┼──────────┼────────────┤│15 │ 陳玉秀 │ 新北市○○區○○○00號1樓 │ 52,005元 │103 年8 月21日│ 17,335元 │ 52,005元 ││ │ │ │ │（見本院104 年│ │ ││ │ │ │ │度士小字第110 │ │ ││ │ │ │ │號卷第32頁） │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │├───┼──────┼────────────────┼─────────┼───────┼──────────┼────────────┤│16 │ 陳國臨 │ 新北市○○區○○○00號B、 │ 79,615元 │104年6月30日 │ 25,538元 │ 79,615元 ││ │ │ 42號4樓 │ │（見本院卷第78│ │ ││ │ │ │ │頁） │ │ │└───┴──────┴────────────────┴─────────┴───────┴──────────┴────────────┘