臺灣士林地方法院民事判決 104年度重訴字第348號原 告 張立美訴訟代理人 郭登富律師被 告 根林建設股份有限公司法定代理人 李陳秀嬌訴訟代理人 陳適庸律師複 代理人 陳欽熙被 告 李正義上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國104 年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告根林建設股份有限公司應給付原告新臺幣叁佰伍拾肆萬玖仟伍佰元，及其中新臺幣貳佰零玖萬元部分，如附表所示之肆筆價款金額分別自受領日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告李正義應給付原告新臺幣壹拾貳萬元，及自民國一百零四年六月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告根林建設股份有限公司負擔百分之六十，被告李正義負擔百分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾萬元為被告根林建設股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告根林建設股份有限公司如以新臺幣叁佰伍拾肆萬玖仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆萬元為被告李正義供擔保後，得假執行，但被告李正義如以新臺幣壹拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人就一定法律關係而生之訴訟，得以文書合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條定有明文。本件兩造間係因房屋、土地預定買賣契約關係涉訟，依原告與被告根林建設股份有限公司（下稱根林公司）間房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約）第22條、原告與被告李正義間土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約，與系爭房屋買賣契約合稱系爭房地契約）第14條約定：「因本契約發生之消費訴訟，雙方同意以臺灣士林地方法院為第一審管轄法院。」，是本院自有管轄權，應先敘明。
二、本件被告李正義經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：伊於民國95年12月13日分別與被告根林公司、李正義簽訂系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約，約定以房屋價款新臺幣（下同）2,920,000 元、土地價款6,810,
000 元等合計9,730,000 元，向被告根林公司、李正義購買坐落於基隆市○○區○○段○○○段000 地號等10筆土地上「優泉小鎮」建案（建造執照號碼為基隆市政府95基府都建字第64號，下稱系爭建案）中之F11 棟預售房屋（下稱系爭房屋）暨其坐落基地所有權應有部分（以下合稱系爭房地），並已分別給付被告根林公司房屋價款2,090,000 元、李正義土地價款120,000 元。系爭建案基礎已於96年4 月30日動工，依系爭房屋買賣契約第9 條第1 項約定，至遲應於97年10月29日前完工，然被告根林公司迄今是否完工仍屬未明，亦未取得使用執照，距約定完工日期已逾6 個月，伊已依系爭房屋買賣契約第9 條第2 項、第17條、第19條、系爭土地買賣契約第13條約定，以大登法律事務所104 年6 月2 日10
4 登律字第0000000 號函（下稱系爭律師函）解除系爭房地買賣契約，被告根林公司、李正義自應返還上開已付價金，被告根林公司並應依約給付遲延利息2,660,840 元及違約金1,459,500 元予伊。爰依系爭房屋買賣契約第9 條第2 項、第17條第1 項、民法第259 條第2 款及第231 條規定，提起本件訴訟，並聲明：⑴被告根林公司應給付原告6,210,340元，及其中如附表所示各項金額分別自價款受領日起至清償日止按年息5%計算之利息。⑵被告李正義應給付原告120,00
0 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。⑶願供擔保請准宣告假執行。
二、被告根林公司則以：系爭房屋買賣契約第9 條第2 項約定之遲延利息換算為年息高達18% ，與現今銀行消費借貸之利息以年息約2%相差9 倍之多，為不讓賣方無限期負擔高額利息，故如違約超過6 個月，原告即得行使解除權，而無令被告根林公司繼續負擔高額利息之理，因此，系爭房屋買賣契約第9 條第2 項遲延利息之約定，雖名為「遲延利息」，當事人真意實屬違約金之性質，故僅於逾期6 個月內有其適用，若逾期6 個月後，買方自得依系爭房屋買賣契約第17條解除契約，故倘買方依約解除契約，僅得依系爭房屋買賣契約第17條請求違約金，不得與「遲延利息」重複請求。又系爭房屋買賣契約第17條約定係以系爭房地總價計算違約金，惟被告李正義並無違反系爭土地買賣契約之情事，僅因房屋未能如期完工，即將土地價金一併納入違約金計算，顯不合理。再者，系爭房屋實際上已建築完畢，係因使用執照申請延誤而遲誤履行期間，被告根林公司業已出資興建系爭房屋完畢，實難支付原告請求之高額遲延利息及違約金，且原告僅支付系爭房地買賣價金共2,210,000 元，竟請求給付違約金1,459,500 元，亦不符交易公平原則，應予酌減違約金。又原告未依民法第254 條規定定期催告被告根林公司履約，即逕自解除契約，不生解除契約之效力，故原告請求被告根林公司返還價金及法定利息、賠償違約金顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告李正義未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、兩造於95年12月13日簽訂系爭房地契約，由原告以2,920,00
0 元、6,810,000 元分別向被告根林公司、李正義購買系爭房屋、土地，總價為9,730,000 元，原告已依約分別交付被告根林公司、李正義房屋價款2,090,000 元、土地價款120,
000 元，房屋價款交付之時間各如附表所載。系爭房地基礎動工日為96年4 月30日，被告根林公司未依系爭房屋買賣契約第9 條約定，自該日起算18個月內（即97年10月29日）完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，亦未取得使用執照。原告於104 年6 月2 日以系爭律師函通知被告根林公司、李正義解除契約，被告2 人業於104 年6 月4 日收受系爭律師函等情，業據原告提出系爭房屋買賣契約（見本院卷第29至42頁）、系爭土地買賣契約（見本院卷第17至25頁）、房屋付款明細表（見本院卷第45頁）、協議書（見本院卷第61頁）、系爭律師函及掛號回執（見本院卷第66至69頁）影本等件，被告根林公司對前揭事實及書證均不爭執；被告李正義經合法通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出任何書狀答辯，本院審酌前揭書證，自堪信原告此部分主張為真實。
五、原告請求被告2 人分別給付如訴之聲明所示之金額及法定遲延利息，被告根林公司則以上揭情詞置辯，經查：
㈠原告是否須依民法第254 條規定定期催告被告履約，始得解
除系爭房地契約？前揭契約是否業經合法解除？說明如下：⒈按契約之解除，除基於法律之規定（法定解除權）外，倘契
約當事人於契約成立之同時，在契約內約定解除契約之權利（約定解除權）者，當事人之一方於該約定之解除權情事發生時，即得依契約之約定行使解除權，不受法律規定之限制（最高法院102 年度台上字第1516號判決要旨參照）。次按民法第254 條之規定，僅為法律所認解除權之一種，並非禁止契約當事人間另有保留解除權之特別約定。故買賣契約當事人間，就買受人一方支付價金之履行期有特別重要之意思表示，如買受人一方不按照時期履行者，則出賣人一方自得依同法第255 條之規定，不經催告逕行解除其契約（最高法院46年台上字第1685號判例意旨參照）。
⒉系爭房屋買賣契約第9 條第1 項、第2 項、第17條第1 項分
別約定：「本預售屋之建築工程應自基礎動工日起算18個月（以日曆天計算）完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照為工程完工日之認定依據及標準」、「賣方（指被告根林公司）如逾期前項（契約書誤繕為款，下同）期間未完工者，……，若逾期6 個月仍未完工，視同賣方違約，雙方同意依第17條違約之處罰規定處理。」、「賣方違反第9 條第2 項（契約誤繕為款，下同）……，買方（原告）得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地價百分之十五之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」。再依系爭房屋買賣契約第19條約定：「本契約不得單獨成立，應與本標的物上之『土地預定買賣契約書』共同簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之『土地預定買賣契約書』亦併以違約論處，雙方絕無異議。」，且系爭土地買賣契約第13條亦有相同旨趣之約定，則原告若因被告根林公司違反系爭房屋買賣契約，不僅得解除系爭房屋買賣契約，亦得解除系爭土地買賣契約甚明。又依前揭契約條文，已明文約定被告根林公司應在基礎動工日起算18個月內完工並領得使用執照，逾期6 個月仍未完工，即視同違約，並約定違約之效果為契約第17條之解除契約後之回復原狀、違約金之計算。又系爭房屋買賣契約賣方之主要義務為建造房屋並取得使用執照，其履行方式並非朝夕間得以完成，而建造類此大規模之集合住宅建物，成本動輒數億元，賣方如能早日完工、即能早日取得全部買賣價金，以降低利息成本，故倘無法如期完工履約，當非偶然怠惰或疏漏、經他方催告，即可期待能如期履約。故細繹本件契約條文，應係兩造間就房屋完工期限之履行期有特別重要之約定，於賣方逾期完工逾6 個月時，無待催告，買方即得解除契約，係屬約定解除權之行使，與民法第254 條法定解除權，尚待催告自屬不同。是被告根林公司此部分所辯，並不足採。從而系爭房地契約均已於104 年6 月4 日被告2人收受系爭律師函時合法解除。
㈡系爭房地契約業經原告合法解除，則原告得請求部分：
⒈買賣價金及法定遲延利息：按「契約解除時，當事人雙方回
復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一由他方所受領之給付物應返還之。二受領之給付為金錢者，應附加自受領時之利息償還之。」，民法第259條第1 款、第2 款定有明文。再依系爭房屋買賣契約第17條第1 項、系爭土地買賣契約第8 條第1 項約定，被告根林公司、李正義即應各自返還原告已付之房屋價款2,090,000 元、土地價款120,000 元。房屋價款法定遲延利息部分，原告主張交付各期價款之時間如附表所載，為被告根林公司所不爭執，業如前述，是原告自得依民法第259 條第2 款規定，併請求給付自被告根林公司受領各筆價款時起算之遲延利息；土地價款遲延利息部分，原告主張自起訴狀繕本送達翌日起即104 年6 月25日（見本院卷第74頁送達證書）；兩造復未就利率另外約定，則依民法第203 條規定，原告自得請求按法定利率年息5%計算。是原告請求被告根林公司應返還房屋價款2,090,000 元暨自如附表所示之各筆價款分別自受領日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及請求被告李正義應返還土地價金120,000 元暨自其於104 年6 月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。
⒉系爭房屋買賣契約第9 條第2 項遲延利息部分：按借用證書
雖載為延遲利息穀，但其真意如係訂明債務人遲延給付時，應賠償債權人因到期未能受償相當於利息損害，即屬約定違約金之性質（最高法院44年台上字第592 號判例參照）。而依據系爭房屋契約第9 條第2 項約定，被告根林公司於遲延完工之日起，應每逾1 日按已繳房地價款萬分之5 計算遲延利息，若逾期6 個月仍未完工，視同賣方違約，雙方同意依第17條違約之處罰規定處理。核此條規定，其真意應為被告根林公司違約遲延完工時，原告倘未依第17條之約定解除契約時，得依據本條約定請求遲延利息之賠償，揆諸上開判例意旨，上開條文雖名為「遲延利息」，核其真意係屬違約金之性質，因此，倘已依第17條約定解除契約時，即僅得依第17條之約定請求違約金，而不得再依據第9 條第2 項之約定請求遲延利息，否則即有重複處罰之情形，尚非合理。是被告根林公司抗辯原告已依系爭房屋買賣契約第17條約定解除買賣契約，並依該條約定請求違約金（詳後述），即不得再依第9 條第2 項約定請求自97年10月29日起至104 年6 月4日解約日止，每日按已繳系爭房地價款萬分之5 計算之遲延利息2,660,840 元，即非無據，是原告此部分之請求，為無理由。
⒊系爭房屋買賣契約第17條第1 項後段違約金部分：依該條文
約定，解約時被告根林公司除應將原告已繳之房地價款返還外，並應同時賠償按房地總價15% 之違約金，而原告業以被告根林公司遲延完工為由解除契約，業如前述，是依據上開約定，原告請求被告根林公司給付違約金1,459,500 元（計算式：9,730,000 元×15％＝1,459,500 元），尚未超過已繳價款，並無不合。至被告根林公司雖辯稱系爭土地部分並未違約，僅系爭房屋未能如期完工，即將系爭房地總價列為違約金計算之基礎，顯不合理，且原告僅給付系爭房地合計2,210,000 元之價款，竟請求按系爭房地總價15% 計算之違約金，顯屬過高，應予酌減云云。經查：
⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民
法第252 條所明定，然此規定乃賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該違約金數額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747 號判決意旨參照）。
⑵查系爭房地契約均為被告根林公司、李正義擬定之定型化契
約，而被告根林公司為一具有資力並富經驗之建設公司，則其對於系爭房屋建築時程之掌握、申請相關使用執照之流程、及其違約之機率與賠付違約金之資力等情，均非不可預見，顯與一般兩造均為消費者之買賣房地有間。則被告根林公司斟酌一切狀況後，擬定於賣方違約時應付「房地總價15%」之違約金條款，並考量兩造履約之進度，而附加「該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」之條件而限制、調整之，即已避免違約金計算結果，產生顯與履約程度不相當致過高之情事，被告根林公司自應受其擬定之系爭買賣契約第17條第1 項之拘束。又兩造雖分別訂立系爭房屋買賣及土地買賣契約，惟系爭房屋買賣契約第19條及系爭土地買賣契約第13條均約定兩份契約應共同簽署、履行，始生法律效力，解約亦同等內容，業如前述，即因房屋與土地分離使用均難以達到最大經濟效用，如房屋未完工而給付遲延，土地使用收益之利益亦不復存在，故將違約金之計算納入土地價金，並訂入契約條款中，即符合房屋、土地效用互相牽連之事實，亦難認有何不合理之處。參以近年社會經濟狀況，北部地區房價持續呈現上漲情況，被告根林公司如能遵期交屋，原告當可享有利用或處分之利益。此外，被告根林公司就兩造約定之違約定金如何過高？及應酌減至如何程度為宜？均未舉證以供本院調查、審認，自難認其主張約定之違約定金過高而顯失公平之情形為可採。是被告根林公司主張應予酌減違約金云云，即無理由。
㈢依上說明，原告得請求被告根林公司給付之金額為3,549,50
0 元（計算式：2,090,000 元＋1,459,500 元＝3,549,500元），及其中2,090,000 元之部分，如附表所示之各筆價款分別自受領日起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告得請求被告李正義給付之金額為120,000 及自104 年6 月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
六、綜上所述，原告依據系爭買賣契約上開約定及民法第259 條第2 款、第203 條之規定，請求被告根林公司給付3,549,50
0 元，及其中2,090,000 元部分，如附表所示之各筆價款分別自受領日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨請求被告李正義給付120,000 及自104 年6 月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，即無理由，應予駁回。
七、本件原告與被告根林公司分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，就被告李正義部分本院並依職權酌定相當擔保金額宣告免為假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊方法及證據經審酌之後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。中 華 民 國 104 年 12 月 9 日
民事第二庭法 官 陳菊珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正，逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 9 日
書記官 鄭涵文附表┌───────┬───────┐│房屋價款受領日│金額（新臺幣）│├───────┼───────┤│96年1 月19日 │700,000元 │├───────┼───────┤│96年8 月7 日 │350,000元 │├───────┼───────┤│96年9 月11日 │520,000元 │├───────┼───────┤│96年12月14日 │520,000元 │└───────┴───────┘