臺灣士林地方法院民事判決 104年度重訴字第31號原 告 賴正華訴訟代理人 李元楨訴訟代理人 陳宜新律師
錢裕國律師被 告 陳泳良訴訟代理人 陳明宗律師被 告 永泰鑫不動產仲介經紀有限公司法定代理人 黃建文上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國105年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳泳良應於原告將附表所示之不動產之所有權移轉登記返還給被告陳泳良之同時，給付原告新臺幣陸佰萬元，及自民國104年1月14日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔新臺幣壹仟貳佰貳拾元，餘由被告陳泳良負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰萬元為被告陳泳良供擔保後，得假執行。但被告陳泳良如以新臺幣陸佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：㈠事實概述
⒈緣原告於民國102年8月31日經由被告永泰鑫不動產仲介經
紀有限公司（以下簡稱為永泰鑫公司）居間以價金新臺幣（下同）600萬元，向被告陳泳良購買其所有門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號5樓房屋（以下稱為系爭房屋）及其坐落基地乙筆，原告已付清全部買賣價金並辦理移轉登記完成交屋在案，並付訖被告永泰鑫公司仲介報酬12萬元。
⒉詎料，系爭房屋天花板於103年9月底無故塌陷，原告除於
翌日立即通知被告永泰鑫公司人員，並請其告知被告陳泳良上開情事，另委託富川檢測有限公司（以下簡稱為富川公司）進行系爭房屋損害安全評估之瑕疵檢定，嗣經富川公司於103年10月2日完成鑑定得知，系爭房屋之房樑、房頂版及大門樑之氯離子含量分別為0.982公斤/立方米、
6.437公斤/立方米、1.548公斤/立方米，該層平均值已達
2.98公斤/立方米，故系爭房屋確為俗稱海砂屋之高氯離子含量不動產無疑。甚者，經原告於房屋頂版夾層勘查後，赫然發現房屋頂版竟有補強修繕之痕跡，足證被告陳泳良對於系爭房屋具有氯離子含量過高此一重大瑕疵早已知悉，然被告陳泳良於雙方簽約時卻未曾告知原告上開瑕疵情事，意圖實屬可議。嗣經原告於103年10月15日將上情再分別發函被告陳泳良與永泰鑫公司後，至今被告等皆未有賠償之舉，爰不得已提起本件訴訟。
㈡請求權基礎及理由⒈先位聲明之被告陳泳良部分：
⑴按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之
規定危險移轉於買受人實無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金」，民法第354條第1項前段、第359條分別定有明文。次按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」、「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」，民法第227 條、第260 條亦有明文。甚者，系爭買賣契約第
5 條第6 項亦謂「簽約後，賣方就買賣標的依法對買方負有瑕疵擔保責任，瑕疵重大如經政府許可之相關單位檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者，買賣雙方同意無條件解除契約。買賣雙方令有約定者，從其約定。」⑵承前述，系爭房屋混凝土之氯離子含量過高，將使房屋
承重結構之鋼筋、混凝土因受氧化作用逐漸剝落，致鋼筋失其保護，進而鏽蝕並使承重力、使用期限大幅減損，並有倒塌之虞，致該房屋之安全性堪虞，則依通常交易觀念，系爭房屋顯未具備應具備之價值、效用及品質而有瑕疵，故出賣人即被告陳泳良除應就系爭房屋之上述瑕疵負擔保責任外，亦應同負不完全給付之債務不履行責任。據此，原告自得依上開規定請求解除契約，並請求返還已給付之價金600萬元，及簽約時辦理過戶所支出之必要費用13,902元。
⑶另按「…而系爭契約第5條第3項約定：『除不動產說明
書已載明者外，本買賣標的物如有未能於簽約時發現確認之既存瑕疵（如設備損壞、滲漏水等），應由乙方依民法瑕疵擔保之相關規定負責修繕或按修繕費用減少買賣價金。惟若經檢測認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者，甲乙雙方同意無條件解除契約，甲乙雙方另有約定者，從其約定。』…附解除條件之契約及契約之解除，係屬不同之法律概念。附解除條件之契約，於條件成就時，不待當事人另為意思表示，該契約當然失其效力；而契約之解除，則須有解除權人以意思表示行使其解除權，始生契約解除之效力。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。上開系爭契約第5 條第
3 項支記載文義，已表明於系爭房屋經鑑定為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準等重大瑕疵時，買賣雙方同意無條件解除系爭契約，自屬附解除條件之契約，且為兩造就買賣標的物之瑕疵擔保責任所為特別約定，並排除民法第359 條解除契約規定之適用。兩造本於契約自由原則訂立系爭契約，其中第5 條第3 項之契約文字已表示當事人之真意，自不得反捨契約文字而更為曲解，亦未可認若將約定解釋為出賣人得無條件解除系爭契約係背於公序良俗。上訴人主張系爭契約第5 條第3 項之真意，係賦予買受人得無條件解除系爭契約，非賦予出賣人得無條件解處系爭契約，否則有背於公序良俗云云，並不足採。系爭房屋既經取樣測試鑑定任系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量逾國家標準值，兩造約定之上開解除條件既經成就，系爭契約即當然失其效力，無待於買賣雙方另為解除契約之意思表示，亦不因被上訴人於98年6 月11日以存證信函向上訴人表示解除系爭契約，而異其結果」，臺灣高等法院99年度上字第
112 號判決足資參照。⑷該案經上訴，最高法院99年度台上字第1532號判決維持
原裁判結果，並更進一步指出：「按法律行為成立時，其成就與否業已確定之條件即所謂既成條件，亦即法律行為所附條件，係屬過去既定之事實者，雖具有條件之外形，但並無其實質之條件存在，故縱令當事人於法律行為時，不知其成否已經確定，亦非民法第99條所謂條件。我民法關於既成條件雖未設明文規定，然依據法理，條件之成就於法律行為成立時已確定者，該條件若係解除條件，則應認法律行為為無效（本院68年台上字第2861號判例參照）。查兩造約定系爭房屋經檢測確認為海砂屋者，兩造雙方同意無條件解除契約，屬附解除條件之契約，而系爭房屋經鑑定結果係為海砂屋，乃原審合法確定之事實。惟系爭房屋是否為海砂屋，乃兩造訂立買賣契約前已既定之事實，檢測鑑定不過係其確認方法，是縱兩造於訂約時，主觀的不知系爭房屋係海砂屋，而仍以之為解除條件，依前揭說明，仍應認其買賣為無效。而契約無效，乃法律上當然且確定的不生效力。上訴人主張之系爭買賣契約有效存在之原因事實既不存在，猶以之為前提，本於契約請求減少價金並返還該已付之款項本息，自不發生其法律效果，其所為請求即無從准許」。
⑸經查，系爭契約第5條第6項之記載文義「簽約後，賣方
就買賣標的依法對買方負有瑕疵擔保責任，瑕疵重大如經政府許可之相關單位檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者，買賣雙方同意無條件解除契約，自屬附解除條件之契約，從而依前揭最高法院99年度台上字第1532號判決意旨，因系爭買賣契約所附解除條件之成就於法律行為成立時已確定，故買賣契約應歸無效，被告受領價金即為無法律上原因，原告自得依不當得利法律關係請求返還已給付價金600萬元。
⑹綜上，原告先位聲明為依系爭買賣契約第5條第6項、民
法第113條、第179條請求返還不當得利600萬元，並依民法第113條請求賠償原告因信契約有效而於簽約時辦理過戶所支出之必要費用13,902元，共計6,013,902元。若法院認系爭契約並非無效或解除條件為成就（原告否認之）則次依民法第354條、第359條及第259條請求解除契約回復原狀返還600萬元，並依民法第227條第2項請求返還13,902元，共計6,013,902元。
⒉先位聲明之被告永泰鑫公司部分：
⑴按「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處
理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用」，民法第535條、第567條、第571條分別定有明文。又「不動產經紀業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者委由仲介業者處理不動產買賣事宜之原因；而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額報酬，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條第1項規定，據實報告於委託人，否則即難謂無過失之情事」，此經臺灣高等法院99年度上字第647號民事判決闡述甚詳。
⑵次按「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書
向與委託人交易之相對人解說」、「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」、「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」，不動產經紀業管理條例第23條、第24條之2、第26條第2項亦分別定有明文。
⑶據此，被告永泰鑫公司既係從事不動產買賣仲介之專業
公司，對於不動產買賣標的物可能發生之瑕疵，即負有依其專業進行調查，並將調查後之查詢結果據實詳細告知委託人之義務，庶免交易當事人將來發生糾紛。然被告永泰鑫公司仲介系爭不動產交易時，竟違反據實報告義務及善良管理人之注意義務，疏未告知原告系爭房屋有上開氯離子含量過高之情事，使原告漏未斟酌系爭房屋具有氯離子含量過高此一足以影響交易成立與否及價格高低之重要資訊，即逕行與被告陳泳良簽約，致原告受有支出與市價顯不相當之高額價金之利益，依前揭不動產經紀業管理條例及民法之規定，被告永泰鑫公司自屬違反其等在法律上所負之作為義務，而應喪失其報酬請求權，不論原告是否因之受有損害皆然，是以被告永泰鑫公司已無受有居間報酬之法律上原因，原告自得依民法不當得利規定請求被告永泰鑫公司返還以受領之居間報酬12萬元。
⒊備位聲明之被告陳泳良部分：
⑴承前述，系爭房屋混凝土之氯離子含量過高，依通常交
易觀念，系爭房屋顯未具備應具備之價值、效用及品質，而有瑕疵，故出賣人即被告陳泳良除應就系爭房屋之上述瑕疵負擔保責任外，亦應負不完全給付之債務不履行責任。惟倘法院認原告主張解除契約無理由，則原告請求減少價金，又兩造系爭房地之買賣價金總價為600萬元，核買賣標的物瑕疵減損之價值，暫以買賣價金總價600萬元之三成即180萬元作為減價之金額，並以此金額作為聲明之請求。
⑵且查「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人
得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同」，民法第360條定有明文。經原告於103年9月底於房屋頂版夾層勘查後，赫然發現房屋頂版竟然有補強修繕之痕跡，足證被告陳泳良對於系爭房屋具有氯離子含量過高此一重大瑕疵早已知悉，然被告陳泳良對於雙方簽約時卻未曾告知原告上開瑕疵情事，意圖實屬可議，原告自亦得依民法第360條之規定請求被告陳泳良賠償買賣標的物瑕疵減損之價值。
⑶綜上，原告備位聲明依選擇合併之法律關係，請求法院
就民法第354條、第359條、第179條之不當得利請求權，或第360條損害賠償請求權，擇一為有利原告之認定並判命被告陳泳良給付180萬元等語。
㈢聲明：
⒈先位聲明：①被告陳泳良應給付原告6,013,902元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。②被告永泰鑫公司應給付原告120,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。③訴訟費用由被告負擔。④原告願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明：①被告陳泳良應給付原告1,800,000元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。②被告永泰鑫公司應給付原告120,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。③訴訟費用由被告負擔。④原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面㈠被告陳泳良以：
⒈先位聲明部分：
⑴系爭不動產買賣契約第5條第6項約定：「簽約後，賣方
就買賣標的依法對買方負有瑕疵擔保責任，瑕疵重大如經政府許可之相關單位檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者，買賣雙方同意無條件解除契約。買賣雙方另有約定者，從其約定」；然原告並未舉證證明系爭不動產為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓之事實，合先敘明。
⑵系爭不動產經新北市建築師公會鑑定後，氯離子含量平
均為1.818,雖有高於國家標準之情事（此為假設性），然上開鑑定報告亦詳述：「環境所含水氣量及成分：若環境中水氣多且含侵蝕性氣土，例如，近海岸及含硫氣地區，較易出現與高氯離子混凝土相關之損害現象」，而系爭不動產位於新北市淡水區，鄰近海邊，環境中水氣多，縱氯離子含量高於國家標準，亦非可歸責於被告，更非當然即屬海砂屋，是原告主張：「…因系爭買賣契約所附解除條件之成就於法律行為成立時已確定，故買賣契約應歸無效…」並無理由。
⑶且系爭鑑定報告記載：「…尚無針對全棟建築物判定其
是否為高氯離子鋼筋混凝土建築物，故仍得以局部修復，以確保其結構安全」，足證系爭不動產得以局部修復，確保結構安全，則系爭不動產經修復後，系爭不動產之通常效用及契約預定效用，或其經濟價值均無減少或滅失之情事，原告既未證明系爭不動產之通常效用、契約預定效用，或其經濟價值有減少或滅失，縱認系爭不動產有氯離子含量高於國家標準之情事，原告先位聲明主張依民法第354條及第359條解除系爭不動產買賣契約，亦顯失公平，並無理由。
⑷末按，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法
律另有規定或契約另有訂定外，依下列之規定：１由他方所受領之給付物，應返還之。２受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%,民法第259條第1款、第2款及第203條分別定有明文。又解除契約時，雙方當事人互負之回復原狀義務，依同法第261條準用同法第354條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付，此一同時履行抗辯權之援用無須以訴為之，倘當事人一方在訴訟上已為此抗辯，法院即應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決。
⑸退步言，倘認原告主張解除系爭買賣契約有理由，或原
告主張系爭買賣契約業因解除條件成就而失其效力，則依上開規定，原告及被告均應返還所受領之物，並負回復原狀義務。故原告雖得依民法第259條第1款、第2款規定，請求被告返還已受領之價金600萬元；惟原告仍應將其依系爭買賣契約所受領之給付，即系爭5樓房屋及坐落土地暨共用部分之不動產所有權移轉登記予被告，並遷讓騰空返還建物予被告。故被告依同時履行抗辯及解除契約回復原狀之規定，請求原告於被告返還價金及利息之同時，應將系爭不動產所有權移轉登記予被告，並遷讓騰空返還建物予被告，應屬有理。
⒉備位聲明部分：
⑴系爭不動產經新北市建築師公會鑑定後，氯離子含量平
均為1.818，雖有高於國家標準之情事（此為假設性），但系爭鑑定報告記載：「…尚無法針對全棟建築物判定其是否為高氯離子鋼筋混凝土建築物，故仍得以局部修復，以確保其結構安全」，足證系爭不動產得以局部修復，確保結構安全，而修復所需費用為971,739元,則系爭不動產經修復後，系爭不動產之通常效用及契約預定效用，或其經濟價值均無減少或滅失之情事，原告請求減少價金，亦無理由。
⑵系爭不動產買賣契約第5條第5款約定被告對原告負有瑕
疵擔保責任，並未免除被告無須負擔瑕疵擔保責任，又依臺灣高等法院臺中分院101年上字第262號判決上開高等法院之建解，民法第354條僅係指出賣人負有給付無瑕疵標的物之義務者，與民法第360條規定之保證責任，並不相同，是被告確不負保證品質責任，至為灼然；原告主張：「…自亦得依民法第360條之規定請求被告陳泳良賠償買賣標的物瑕疵減損之價值…」，亦無足採等語，資為抗辯。
⒊聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。③如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡被告永泰鑫公司則辯稱當初買賣過程中有請原屋主即被告陳
泳良做屋況說明書調查，該房子以前未做過氯離子檢測，我們並不知道有無氯離子過高的問題，系爭房屋屋齡已經30年，氯離子過高應該大概6 、7 年就會發生。我們有詢問附近的住家，淡水某個海砂屋社區的房子6 年就坍塌不能使用，淡水地區也只有那個區塊有海砂屋，我們是依據系爭房屋周邊是否有海砂屋問題，及詢問屋主房子是否有剝落現象來判斷是否為海砂屋。並聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：㈠依原告於102年8月31日經由被告永泰鑫公司居間，以600萬
元向被告陳泳良購買其所有門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○巷5樓之房屋及坐落基地，並於102年9月27日辦理所有權移轉登記。
㈡原告於102年10月1日給付被告永泰鑫仲介公司報酬12萬元。
㈢原告於簽約時就系爭房屋辦理過戶，支出代書費用及規費13902元。
㈣系爭房屋經新北市建築師公會鑑定後認定該房屋之氯離子含量平均值為1.818公斤/立方公尺。
四、本件原告主張經由被告永泰鑫公司居間仲介，而向被告陳泳良購買之系爭房屋為海砂屋，為此以先位聲明主張與被告陳泳良間之買賣契約為無效（如非無效則主張解除契約），被告陳泳良應返還買賣價金600萬元及原告所支出之必要費用13,902元；另以備位聲明主張若系爭房屋之買賣契約非無效或不得解除，則請求減少價金180萬元。而被告永泰鑫公司則因系爭買賣契約無效或解除，應返還居間報酬12萬元；縱系爭房屋之買賣契約非無效或不得解除，亦因被告永泰鑫公司違反據實報告義務與善良管理人之注意義務，致原告受有支出與市價顯不相當高價之損害，因此喪失報酬請求權，應返還居間報酬12萬元等語。被告陳泳良、永泰鑫公司則均否認原告之主張，且以上開情詞置辯，是本件所應審究者應為：
㈠系爭房屋是否屬兩造買賣契約第5條第6項所稱之海砂屋。被
告陳泳良就系爭房屋氯離子含量高於國家標準應否歸責。被告永泰鑫仲介公司對系爭房屋氯離子含量高於標準是否知悉，應否負契約上責任。
㈡就被告陳泳良部分⒈先位聲明部分：
原告對被告陳泳良主張買賣契約因所附解除條件已於契約成立前成就而無效，請求被告陳泳良返還價金600萬元及辦理過戶所支出之必要費用13902元，是否有理由。若系爭買賣契約非無效，原告以物之瑕疵擔保、不完全給付之法律關係，主張解除契約並請求被告返還價金及辦理過戶所支出費用，是否有理由。
⒉備位聲明部分：
原告對被告陳泳良主張應負物之瑕疵擔保責任，減少價金返還所受利益，而請求被告給付減少部分之價金180萬元，是否有理由。
㈢就被告永泰鑫仲介公司部分
⒈原告主張與被告陳泳良間買賣契約無效，被告永泰鑫仲介
公司受領居間報酬無法律上原因，而依不當得利之法律關係請求返還居間報酬12萬元，是否有理由。
⒉原告主張被告永泰鑫仲介公司違反居間契約之據實報告義
務及善良管理人之注意義務，請求返還居間報酬12萬元，是否有理由。
㈣被告陳泳良就原告主張解除契約返還價金，行使同時履行抗辯權有無理由。
五、本院之判斷：㈠系爭房屋是否為海砂屋？
⒈經本院依原告與被告陳泳良選定，函請新北市建築師公會
對系爭房屋進行鑑定，其結果為：「取樣試體平均氯離子含量1.818公斤/立方米，高於「新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規定國家標準CNS3090 A2042：0.15公斤/立方米之規定」，有該公會105年1月7日105新北市建師鑑字第009號鑑定報告書附卷可稽（第4頁、第5頁），被告陳泳良對於此一鑑定結果亦未爭執。
⒉按原告與被告陳泳良所簽訂之不動產買賣契約書第5條第
6項約定：「簽約後，賣方（被告陳泳良）就買賣標的依法對買方負有瑕疵擔保責任，瑕疵重大如經政府許可之相關單位檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者，買賣雙方同意無條件解除契約」，有該契約書影本卷內足憑（第11頁背面）。上開約定就「海砂屋」雖無定義，然參照原告委任被告永泰鑫公司居間時所簽訂之購屋要約書，其第5條第4項所定混凝土氯離子含量之解約條件係為「建築完成日期在民國87年6月5日含當日以前之建物，約定為0.6公斤/立方公尺，在前述日期以後者，約定為0.3公斤/立方公尺」（第16頁），此與經濟部標準檢驗局所定之前述CNS 3090 A2042國家標準，於83年7月22日修訂為鋼筋混凝土（一般）須小於0.6公斤/立方公尺（依水溶法），後於87年6月25日修訂為新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量（依水溶法）須小於0.3公斤/立方公尺（見鑑定報告，第4頁）乃相一致；再依社會通念，購屋者購置房屋時，所期望者無非購買之房屋堅固、耐用並具備符合一般品質之安全性，是原告主張以前述與國家標準相同之購屋要約書所定標準，據以判斷是否屬俗稱之「海砂屋」，當為合乎情理之事。
⒊查本件系爭房屋係於70年5月4日建築完成，該房屋建物登
記謄本建物標示部登記甚明（第18頁）；而經採取試體進行試驗，各試體之氯離子含量分別為1.738公斤/立方公尺、2.554公斤/立方公尺、1.697公斤/立方公尺、1.541公斤/立方公尺、1.560公斤/立方公尺，平均則為1.818公斤/立方公尺，有上揭鑑定報告書可考，縱以較為寬鬆之83年7月22日所定國家標準（0.6公斤/立方米）對照，其每個試體的氯離子含量亦均超過標準達2倍至4倍間，系爭房屋之氯離子含量已達「海砂屋」之標準，堪予認定。被告陳泳良雖引用鑑定報告所載「環境所含水氣量及成分：若環境中水氣多且含侵蝕性氣體，例如，近海岸及含硫氣地區，較易出現與高氯離子混凝土相關之損害現象」等語，抗辯坐落新北市淡水區之系爭房屋因鄰近海邊、環境中水氣多，致有氯離子含量高於國家標準之情，並非當然即為海砂屋云云，然以前開高於國家標準數倍之檢測數據以觀，系爭房屋氯離子含量過高，導因於建材因素之可能性當遠高於環境因素，被告陳泳良此項抗辯，遂不採取。
㈡系爭房屋買賣契約之效力如何？原告主張解除契約有無理由
？⒈按附解除條件之契約及契約之解除，係屬不同之法律概念
。附解除條件之契約，於條件成就時，不待當事人另為意思表示，該契約當然失其效力；而契約之解除，則須有解除權之人以意思表示行使其解除權，始生契約解除之效力。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。查系爭房屋買賣契約第5條第6項約定「…瑕疵重大如經政府許可之相關單位檢測確認為…海砂屋…者，買賣雙方同意無條件解除契約」，其文義已表明於系爭房屋經鑑定為海砂屋而具重大瑕疵時，買賣雙方即原告與被告陳泳良同意無條件解除契約，自應認屬附解除條件之契約，且為該2人就買賣標的物之瑕疵擔保責任所為特別約定，並排除民法第359條解除契約規定之適用。
⒉次按法律行為成立時，其成就與否業已確定之條件即所謂
既成條件，亦即法律行為所附條件，係屬過去既定之事實者，雖具有條件之外形，但並無其實質之條件存在，故縱令當事人於法律行為時，不知其成否已經確定，亦非民法第99條所謂條件。我民法關於既成條件雖未設明文規定，然依據法理，條件之成就於法律行為成立時已確定者，該條件若係解除條件，則應認法律行為為無效（最高法院68年台上字第2861號判例參照）。查本件原告與被告陳泳良間既約定系爭房屋經檢測確認為海砂屋者，即同意無條件解除契約，其屬附解除條件之契約，業如前述；而系爭房屋既經原告、被告陳泳良合意選定之新北市建築師公會鑑定其氯離子含量已達俗稱海砂屋標準，且該房屋為海砂屋，乃原告、被告陳泳良訂立買賣契約前即存在之事實，上述新北市建築師公會之鑑定不過係事後確認該事實而已，則縱原告、被告陳泳良於訂約時，主觀上均不知系爭房屋為海砂屋，遂仍約定以海砂屋作為解除條件，乃至原告於本件起訴前之103年10月15日，曾以律師函向被告陳泳良為解除契約之意思表示（第32頁、第33頁），依前揭說明，均仍應認系爭房屋之買賣契約為無效。
㈢原告以先位聲明請求被告陳泳良給付6,013,902元，有無理
由？⒈按契約之無效，乃自始、當然、確定的不生效力。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
民法第179條前段亦有明文。本件原告與被告陳泳良間關於系爭房屋之買賣契約既因所附解除條件早於成立前即已成就，因而自始無效，被告陳泳良基於該契約所受領之價金600萬元即為無法律上原因，原告主張依民法第179條規定，請求被告陳泳良返還原告已給付之買賣價金600萬元，洵屬有據。被告陳泳良以鑑定報告稱「…尚無法針對全棟建築物判定其是否為高氯離子鋼筋混凝土建築物，故仍得以局部修復，以確保結構安全」等語，抗辯系爭房屋經修復即得回復通常效用及契約預定效用，經濟價值亦無減少或滅失云云，然查本件契約係因所附解除條件於訂約時已經存在致生無效，原告與被告陳泳良間因買賣契約所生法律關係均自始、當然無效，論理上乃再無本諸契約關係存在之前提下，討論得否修復或減少價金之餘地，被告陳泳良此項抗辯，亦無足取。
⒉原告另依民法第113條規定，請求被告陳泳良賠償原告於
簽約時辦理過戶所支出之必要費用13,092元。按無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任，民法第113條定有明文，查系爭房屋為系爭買賣契約第5條第6項約定之海砂屋，且該事實於契約訂定之前即已存在，均如前述；而民法第113條所定得請求無效法律行為之當事人負回復原狀或損害賠償之責任者，乃以該當事人於行為當時知其無效或可得而知為要件，本件被告陳泳良始終堅詞否認於訂約時已悉系爭房屋為海砂屋，並陳稱伊購買系爭房屋也是經由被告永泰鑫公司居間買受，買受後於持有期間，均交由被告永泰鑫公司代為管理出租相關事宜，若有小區塊修復漏水情形，也都是由永泰鑫公司代為處理，伊並沒有居住使用過系爭房屋等語（第157頁背面），被告永泰鑫公司亦附和陳泳良上開說詞，則被告陳泳良抗辯訂約時並不知系爭房屋有氯離子含量過高之情，似非無據，此外原告並未舉證說明被告陳泳良於訂約當時即知悉或可得而知系爭房屋為海砂屋，即難認與民法第113 條規定之要件相合，原告請求被告陳泳良給付其簽約時辦理過戶所支出之必要費用13,902元，即屬無據。
㈣被告陳泳良就原告請求返還買賣價金主張同時履行抗辯，有
無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。又按雙務契約當事人之一方負擔的給付與他方負擔的對待給付有牽連關係，此項牽連關係於雙務契約罹於無效以後仍然存在。是以，於買賣契約罹於無效後，買方固得以不當得利法律關係請求賣方返還收受之價金，賣方亦得依不當得利法律關係請求返還交付之房屋，雙方似得依此為同時履行抗辯權之主張。最高法院89年度台上字第594號民事裁判要旨可資參照。
⒉查原告與被告陳泳良所訂立之買賣契約既屬無效，原告與
被告陳泳良間，就各自給付之買賣價金、系爭房屋與基地所有權之移轉，即成為無法律上原因而受利益，雙方遂均得本於不當得利之法律關係請求返還價金與交付之房屋與基地所有權。被告陳泳良既已於本件訴訟主張同時履行抗辯，則被告陳泳良應於原告將系爭房屋及坐落土地之所有權移轉登記返還之同時，給付600萬元及法定利息。
㈤原告請求被告永泰鑫公司返還給付居間報酬12萬元，有無理
由？⒈原告請求被告永泰鑫公司返還居間報酬12萬元，首以系爭
房屋之買賣契約既為無效，被告永泰鑫公司受領居間報酬12萬元，即無法律上原因，因此本於不當得利之法律關係請求被告永泰鑫公司返還12萬元。
⑴按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請
求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法第568條定有明文。本條文之立法理由則記載「查民律草案第759條理由謂居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當事人之意思。故契約無效，或契約已成而撤銷者，居間人不得請求報酬。」學說另闡述「如居間人居間成立之契約，事後因成立時已附隨之情事，例如撤銷權、解除條件等原因而消滅時，居間人應負返還報酬之義務，因訂約時已存在之瑕疵而解除契約者，亦同。然如因契約成立後發生之情事，例如因債務不履行之解除或當事人合意解除等原因而消滅時，則不負此義務。（史尚寬，債法各論，第448頁）。則原告主張於本件系爭房屋買賣契約存有解除條件，然因該條件於契約成立時即已存在致使契約無效之情形，居間人即被告永泰鑫公司無受領居間報酬之權利，即非無據。
⑵惟按居間契約係當事人約定，一方為他方報告訂約之機
會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條之規定甚明。是居間契約為勞務給付契約之一種，而居間人之報酬則為其勞務給付之對價。又隨著社會變遷，不動產交易所涉法令規範益形複雜，為建立不動產交易秩序、保障交易者權益、促進不動產交易市場健全發展，立法者且制訂不動產經紀業管理條例，將居間仲介不動產交易之經紀人資格專業化與證照化。而為進行不動產之居間仲介，經紀人必須提供類似不動產之交易價格、有關契約內容規範之說明、提供關於不動產必要之資訊、告知依其專業應查知之不動產之瑕疵、協助買受人對不動產進行必要之檢查，以及其他中央主觀機關為保護交易當事人所為之規定，此等專業諮詢之勞務之提供，理應受到尊重並可於不動產交易市場上要求相當之對價。前揭民法第568條固然明定居間人之報酬須以契約成立始得請求，解釋上亦且進一步認為契約若於成立後發現有無效或得撤銷之情，居間人負有返還居間報酬之義務；然居間人報酬乃其搓合仲介當事人訂立契約所提供勞務之對價，契約既然成立，足見居間人之仲介行為獲致效果，自有請求報酬之權利。若該契約於成立後因有無效或得撤銷之情形，不問居間人對於該無效或得撤銷原因之發生或存在是否可得歸咎，均因此喪失受領報酬之權利，不啻認為居間人所提供之勞務，僅能附隨於有效成立之契約而受評價，獨立而言毫無市場價值，此顯非建立專業不動產經紀人制度及保障不動產交易市場安全之旨，本院因此認為上開民法第568條之適用，於契約成立後因故無效、撤銷或解除之情形，應採取限縮解釋，僅於居間人對於該無效、得撤銷、得解除原因之發生或存在可得歸咎時，方有返還報酬之義務。⒉查系爭房屋天花板出現油漆、水泥剝落，裂縫、鋼筋裸露
等情，有原告所提出之照片13幀可稽（第25頁至第31頁）；另據新北市建築師公會進行鑑定時所致做之現場調查紀錄表，系爭房屋係間隔為6個房間分租，除編號為501之房間因無法取得承租人同意進入會勘外，其餘部位之勘驗發現走廊、502、503、505、506房之平頂即天花板，以及
502、503號房之樑，均有大小不等龜裂、漬跡、拱起、破損等情，有該公會鑑定標的物現場調查紀錄表及照片說明表附於鑑定報告內可佐（鑑定報告第34頁至第45頁）。帷上開跡證，均因系爭房屋裝設有輕鋼架而遭掩蓋，若非特意將輕鋼架移除，尚難以立即發現。
⒊原告與被告永泰鑫公司間簽訂之購屋要約書中，第5條第4
項雖有「買方得請求於簽立買賣本約後進行混凝土氯離子含量自費檢測…」之約定，惟原告於簽立本件買賣契約後，並未要求就系爭房屋氯離子含量為檢測，則為兩造所一致陳述；而被告陳泳良於被告永泰鑫公司所提供之標的物現況說明書中，就系爭房屋有無滲漏水情形、是否曾經做過氯離子含量（海砂屋）檢測，則均勾選「否」，有該說明書為據（第15頁背面）；另被告永泰鑫公司於房屋買賣雙方均未要求檢測下，似難認有權自行主動實施檢測；末衡之前開標的物現況說明書另有「買方承受賣方租約，並於交產時分算租金移交押金」註記，以及被告陳泳良陳稱「陳泳良在100年1月間經由永泰鑫公司仲介購買系爭房屋，被告（陳泳良）購買系爭房屋也是要出租收取租金，購買後也是由永泰鑫公司管理。」，另被告永泰鑫公司則稱「房子我們經手買賣過3次…我們自己沒有做過修補…代陳泳良管理期間只有修繕過屋頂漏水。室內裝修也不是我們裝修的。」等語（第157頁背面），足見被告永泰鑫公司居間本件原告與被告陳泳良買賣系爭房屋，於契約成立後乃以房屋現狀移交，其間不問賣方被告即陳泳良、買方即原告，乃至仲介即被告永泰鑫公司，均未曾針對房屋是否存有海砂屋跡象檢視調查。至被告永泰鑫公司雖曾修繕過屋頂漏水，然該漏水部位能否發現混凝土剝離、龜裂、剝落或鋼筋裸露等可懷疑為海砂屋情形，已無證據可資論斷，何況該等狀況是否係為氯離子含量超過標準所致，於未經專業人員以專業儀器施測前，亦無從得知，故被告永泰鑫公司抗辯不知系爭房屋為海砂屋，尚為可採。本件依原告所提出之證據資料，既無法認定被告永泰鑫公司有何故意或過失不告知漏水、壁癌、油漆剝落及曾修繕過之情事，亦難謂被告永泰鑫公司之人員有未盡委任之義務。
⒋基於前述，本件原告既無法舉證說明被告永泰鑫公司有何
未盡委任之義務，或有何故意不告知系爭房屋有上揭氯離子含量超標即為海砂屋之情形，即難認為被告永泰鑫公司對於系爭房屋買賣契約無效原因之存在，有何可得歸咎之處，原告以此基於不當得利之法律關係請求被告永泰鑫返還給付仲介服務費12萬元，即難謂有據；伊另以被告永泰鑫公司違反據實報告義務及善良管理人之注意義務，因而喪失報酬請求權，請求返還該仲介服務費，亦無理由。
六、從而，原告主張系爭房屋因氯離子含量超過國家標準，已屬系爭買賣契約第5條第6項所稱之海砂屋，該條項之解除條件已經成就，且該解除條件既於契約成立前即已存在，系爭契約因此應認為無效，故請求被告陳泳良返還伊所給付之價金600萬元，乃有理由；而被告陳泳良本於同時履行抗辯權，請求原告將系爭房屋、坐落基地即如附表所示之不動產所有權移轉登記返還，亦應准許。至於原告請求被告陳泳良返還為訂立系爭契約所支出之必要費用13,902元，以及請求被告永泰鑫公司返還居間報酬12萬元，則因被告陳泳良、永泰鑫公司均無法認定於契約成立時已經知悉系爭房屋係為海砂屋，原告本於民法第113條請求被告陳泳良返還必要費用，另以不當得利之法律關係請求被告永泰鑫公司返還居間報酬，乃均認為無理由而不予准許。
七、本件事證已臻明確，原告以契約無效而對被告陳泳良主張之先位聲明部分，既經本院採納並審論如上，本諸契約有效之前提而請求減少價金之備位聲明，以及兩造其餘攻擊、防禦方法及所舉之證據，乃認均無礙於本件判斷之結果，爰不一一論列。
八、本件原告勝訴部分，原告及被告陳泳良均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保後併宣告之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 4 日
民事第一庭法 官 吳坤芳附表：不動產標示┌──────────────────────────────────────────────┐│土地： │├─┬────────────────────────┬───┬─────┬─────┬───┤│編│ 土 地 坐 落 │ │ 面 積 │ │ ││ ├────┬────┬────┬────┬────┤地 目│ │ 權利範圍 │備 考││號│ 縣市 ○鄉鎮市區○ 段 ○ ○段 │ 地號 │ │ 平方公尺 │ │ │├─┼────┼────┼────┼────┼────┼───┼─────┼─────┼───┤│１│ 新北市 ○ ○○區 ○ ○○段 │ │278 │ 建 │186.22 │1/6 │ │├─┴────┴────┴────┴────┴────┴───┴─────┴─────┴───┤│建物︰ │├─┬──┬──────┬──────┬───┬────────────┬──┬───────┤│編│ 建 │ │ │建築式│ 建 物 面 積 │權利│ ││ │ │ │ │樣主要│ （平 方 公 尺） │ │ ││ │ │ 建物門牌 │ 基地坐落 │建築材├──────┬─────┤ │ 備 考 ││ │ │ │ │料及房│ 樓層面積 │ 附屬建物 │ │ ││號│ 號 │ │ │屋層數│ 合 計 │用途及面積│範圍│ │├─┼──┼──────┼──────┼───┼──────┼─────┼──┼───────┤│ │ │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │新北市淡水區│新北市淡水區│鋼筋混│5 層：88.95 │ │ │ ││１│3828│學府路205 巷│中興段278地 │凝土造│合計：88.95 │ │1/1 │ ││ │ │22號5樓 │號 │5 層樓│ │ │ │ ││ │ │ │ │房 │ │ │ │ │└─┴──┴──────┴──────┴───┴──────┴─────┴──┴───────┘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 5 月 4 日
書記官 翁仕衡