臺灣士林地方法院民事判決 104年度重訴字第45號原 告即反訴被告 陳世萱訴訟代理人 黃仕翰律師
戴維余律師被 告即反訴原告 洪鳳蓁訴訟代理人 陳繼民律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國105年7 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告間就坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地所有權全部及其上同段一一○九四建號建物所有權全部於民國一○○年七月一日之買賣關係不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、本訴部分：
壹、原告起訴主張：
一、緣原告為臺北市○○區○○段○○段00000 ○號建物（門牌號碼臺北市○○區○○路○段00巷0 弄00號1 、2 樓，總面積177.88平方公尺，每層樓70.4平方公尺，建物持分全部，）及坐落基地即臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（面積120 平方公尺，土地持分全部）之不動產（下稱系爭房地）之所有權人，數年前開始將系爭房地交由原告之子王偉華一家居住迄今。民國100 年間王偉華因有資金需求，王偉華經詢問陳錦麟代書後，陳錦麟代書建議王偉華將原告所有之系爭房地由原貸款銀行華南銀行向玉山銀行轉貸，於增加擔保人後，除可貸得資金外，並可降低利率。王偉華即要求原告提供系爭房地辦理銀行轉貸事宜，原告對此似懂非懂，僅聽從陳錦麟代書與王偉華之指示簽立書面（原告印象中當場依陳錦麟代書指示簽立類似銀行制式之借款契約書，並繳交印鑑證明予陳錦麟代書）。詎料103 年間，原告調閱系爭房地謄本後始發現系爭房地竟於100 年8 月9 日遭陳錦麟代書先以「買賣」為原因移轉登記予被告「洪鳳蓁」，然原告根本無出賣系爭房地之意，亦不認識被告，結果系爭房地竟被過戶與被告；又被告嗣後竟在未經原告同意下於102 年9月23日設定債權額為新台幣（下同）2,000 萬元之最高限額抵押權、登記債權人分別為原告不認識之訴外人梁展舒與林秀葉，且登記謄本上限制登記事項竟記載「依臺灣士林地方法院103 年8 月21日士院俊103 年司執祥字第47703 號函辦理查封登記」，始知系爭房地正處於強制執行程序中，無奈只得提起本訴。為此，爰提起本件訴訟，請求確認原告與被告間就系爭房地之買賣關係及所有權移轉登記行為均不存在，並依民法第767 、179 、184 條等規定，請求被告應將系爭房地於100 年8 月9 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。
二、對被告抗辯所為之陳述：
㈠、本件原告與被告間並無買賣系爭房屋之合意，而係被告洪鳳蓁及其夫陳錦麟二人利用王偉華有資金轉貸需求，勸說王偉華在未經原告同意下，將系爭房地過戶予人頭（王偉華事後方知悉係被告本人），藉此向銀行辦理貸款，再給予王偉華借款，此有諸次錄音譯文，以及證人王偉華之說明足證。
㈡、被告一再辯稱原告有簽署被證1 契約書，且系爭房屋之玉山銀行貸款皆係由被告自費繳納，故本件為真實買賣房屋云云，然而原告僅有簽名在空白之被證1 第6 頁上，不能僅以該簽名認定原告有買賣合意，且玉山銀行貸款之繳納方式亦與兩造是否有買賣合意無涉，故被告所辯皆非實在且不能作為對被告有利之認定。
三、聲明：
㈠、確認原告與被告間就系爭房地於100 年7 月1 日之買賣關係及100 年8 月9 日之所有權移轉登記行為均不存在。
㈡、被告應將系爭房地於100 年8 月9 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。
貳、被告則辯以：
一、原告於100 年7 月1 日原告與被告簽訂買賣契約將系爭房地賣予被告，買賣價金3,300 萬元，並授權原告之子王偉華為代理人並有代收買賣價金之特別代理權，嗣因王偉華表示需要地方居住，願向被告承租系爭房地，被告基於可減少資金及貸款壓力，乃與王偉華口頭約定分期給付價金，並於100年8 月18日由被告與王偉華簽訂房屋租賃契約，約定租賃期限為100 年8 月18日至102 年8 月17日，每月租金5 萬元，但被告未付清買賣價款前，王偉華尚無需支付租金。又被告於不動產買賣契約書簽訂後，業於102 年4 月24日完成買賣價金3,300 萬元之給付，依約王偉華應於該時按月給付被告租金5 萬元至租期屆滿，惟王偉華卻未依約給付被告租金，被告於租期屆至後，數度聯絡王偉華請其及家人搬出系爭房地並點交系爭房地，王偉華皆藉口要將系爭房地買回而推託不搬，花了三個多月時間與王偉華協商，被告為能使渠等搬出系爭房地並慮及訴訟時間冗長，除同意王偉華得於103 年
2 月28日前買回系爭房地外，終於102 年12月6 日簽立「搬遷切結書」，被告並給付80萬元搬遷補償金予原告及王偉華，而渠等應於103 年2 月28日以前完成搬遷事宜，被告並於
103 年12月6 日換鎖，完成系爭房地點交手續，嗣為便原告及王偉華收取郵件，被告乃交付大門鑰匙予王偉華，詎原告及王偉華收取搬遷費後，卻是假意搬離系爭房地，實則仍係居住其中，原告更昧於事實對被告提起本件訴訟。
二、本件兩造間確有買賣真意，證人陳錦麟之證詞與「不動產買賣契約書」及「授權書」之書面相符，原告亦於買賣契約書簽立之當天即100 年7 月1 日親自申請印鑑證明，又證人王偉華就「買回」乙事從未有異議，與被告間LINE對話亦是如此，甚且表示「房子的價值是3,300 到3,600 萬元左右，這附近我都問過」等語，足徵兩造間100 年7 月1 日簽訂買賣契約書確有買賣真意。
三、縱認兩造100 年7 月1 日簽訂之買賣契約無買賣真意，然兩造間業於102 年12月6 司合意以系爭房屋之價值抵償欠款之合意。退萬步言之，如認兩造無就系爭房地抵償借款之合意，惟原告明知系爭房地轉讓是為辦理貸款供王偉華花用，並出具授權書授權王偉華受領價金，則原告移轉系爭房地之所有權乃是作為被告借款予原告（包含銀行之房屋貸款及其他借款）之擔保，是移轉之初兩造間縱無買賣合意，亦存有信託讓與擔保之合意，依民法第87條第2 項規定，兩造間買賣契約雖屬通謀虛偽意思表示，兩造仍應受其等間所隱藏信託讓與擔保契約之拘束。再退萬步言，原告移轉系爭房地所有權既是為轉貸及借款以供王偉華花用，則在原告清償王偉華借款並將玉山銀行設定之抵押權及所擔保之債務予以清償、塗銷或變更債務人名義，並負擔系爭房地移轉登記所生之地價稅、房屋稅、土地增值稅，及其他因過戶、買賣、產權移轉所生一切費用時，被告方負移轉系爭房地所有權之義務，今原告並未清償任何借款，被告為同時履行抗辯，原告無由訴請被告塗銷所有權移轉登記。
四、聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執之事項：
一、系爭房地於68年2 月17日以買賣為原因登記為原告陳世萱所有，嗣曾於95年8 月23日設定抵押權登記予訴外人華南銀行（嗣於100 年8 月12日以清償為原因塗銷）、於100 年5 月17日設定抵押權登記予訴外人張惟強（嗣於100 年8 月5 日以清償為原因塗銷）；
二、系爭房地於100 年8 月9 日以買賣為原因（登記原因發生日期為100 年7 月1 日），由原告移轉所有權登記予被告洪鳳蓁；被告於100 年8 月9 日設定最高限額2,736 萬元抵押權予訴外人玉山銀行、於102 年9 月23日設定最高限額2, 000萬元抵押權予訴外人梁展舒及林秀葉（即被告之婆婆）（其中梁展舒部分於103 年4 月10日以清償為原因塗銷）、於10
3 年4 月10日設定最高限額1,200 萬元抵押權予林秀葉，林秀葉於103 年間聲請本院103 年度司執字第47703 號拍賣抵押物執行事件於103 年8 月21日就系爭房地為查封登記；
三、上情並有系爭房地之登記謄本及異動索引，及臺北市士林地政事務所104 年5 月5 日函檢送之土地登記申請資料，及華南銀行中華路分行104 年5 月13日、105 年1 月30日函檢送之原告貸款及塗銷抵押權資料，及玉山銀行板新分行105 年
1 月22日函檢送之被告貸款資料等件（見本院卷㈠第10至16、103 至123 、138 至146 、264 至176 頁，及卷㈡第72至
83、94至104頁）附卷可稽。
肆、兩造之爭點：
一、兩造間就系爭房地是否存在買賣或其他法律關係？
二、原告請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係及所有權移轉登記行為均不存在，及依民法第767 、179 、184 條規定，請求被告塗銷所有權移轉登記，有無理由？
伍、得心證之理由：
一、關於兩造間就系爭房地是否存在買賣或其他法律關係：
㈠、原告主張：兩造間並無於100 年7 月1 日有買賣合意，系爭房地於100 年8 月9 日移轉登記予被告時原告亦不知情，而係被告及其夫陳錦麟利用原告之子王偉華有資金轉貸需求，勸說王偉華在未經原告同意下，將系爭房地過戶予人頭（王偉華事後方知悉係被告本人），藉此向銀行辦理貸款，再給予王偉華借款，兩造間並無被告所稱之買賣關係及租賃關係等語。被告則辯稱：兩造間於100 年7 月1 日簽訂買賣契約書確有買賣真意，原告並授權其子王偉華為代理人且有代收買賣價金之特別代理權，嗣因王偉華表示需要地方居住，被告乃與王偉華口頭約定分期給付價金，並於100 年8 月18日由被告與王偉華簽訂房屋租賃契約，約定租賃期限為100 年
8 月18日至102 年8 月17日，每月租金5 萬元，但被告未付清買賣價款前，王偉華尚無需支付租金，而被告已於102 年
4 月24日完成買賣價金3,300 萬元之給付；縱認兩造100 年
7 月1 日簽訂之買賣契約無買賣真意，然兩造亦於102 年12月6 日合意以系爭房屋之價值抵償欠款；退步言之，如認兩造無就系爭房地抵償借款之合意，兩造間亦存有信託讓與擔保之法律關係等語。
㈡、查系爭房地於100 年間移轉所有權登記予被告，原告雖主張其不知情云云，惟查：
１、本件被告所提出之「不動產買賣契約書」（即被證1 ；記載買賣標的為系爭房地、買賣雙方為兩造等語）、「授權書」（即被證2 ；記載授權人為原告，被授權人為王偉華，授權事項為不動產之買賣、產權移轉或租賃等權限，及簽訂不動產書面契約、受領價金及點交房地事宜等）（見本院卷㈠第56至61、62至63頁），業據原告於審理中自承係其與王偉華於100 年7 月1 日共同至陳錦麟代書事務所而親自在其上之「立契約書人」、「立授權書人」欄位簽名等情（見本院卷㈡第33、34頁）；而原告雖主張：王偉華跟伊說因華南銀行的利息很高，他有認識代書可以幫忙降低利息貸款，可以向其他銀行轉貸，轉貸時是用伊的名字還是用王偉華的名字當借款人伊不太清楚，伊去簽文件時是陳代書翻一頁伊就簽一張，伊只有看到第一頁是貸款相關，伊簽完後就出國了，伊印象中僅有簽署類似被證1 之空白第6 頁之文件，並不是一份完整之契約書（沒有前5 頁，且第6 頁上之甲方欄位亦是空白未署名），故伊簽名時以為是轉貸所需之空白單張文件，根本不知道係買賣契約書云云，然查：本件原告於80年10月11日辦理印鑑登記使用迄今，於100 年5 月16日曾委託其子王偉華申請印鑑證明，於100 年7 月1 日則係親至戶政事務所申請印鑑登記證明乙情，有臺北市士林區戶政事務所10
4 年5 月4 日函檢送之印鑑登記及申請印鑑證明資料（見本院卷㈠第124 至128 頁）在卷可按，而被告所提出之「不動產買賣契約書」之各頁騎縫及末頁「立契約書人」欄位旁、及授權書之文末「立授權書人」欄位旁所蓋用之原告之印文，以肉眼辨識即可知係原告於簽約當日所親自申請之印鑑證明上所示之印鑑章，原告亦未能舉證證明曾將其「印鑑章」留置於被告及陳錦麟處，且「授權書」之印刷字體記載立授權書人授權「不動產之買賣、產權移轉或租賃等權限」等語，亦與「不動產買賣契約書」所載買賣之旨相符，足信上開「不動產買賣契約書」非屬拼湊之文件；又原告自陳其係商專畢業、系爭房地前向華南銀行辦理貸款係由其與先生親自辦理等情（見本院卷㈡第32頁），以原告之智識程度當知悉簽名蓋印應慎重為之，且如係向其他銀行「轉貸」，無論係由其自己擔任借款人、或由王偉華擔任借款人而由其提供物保，豈有可能後續未經親自對保程序銀行即會撥款之理，顯難認本件原告主張其不知有簽署「不動產買賣契約書」而以為係簽署向銀行轉貸文件、不知悉系爭房地以買賣為原因於
100 年間移轉所有權登記之事等節為可採。
２、至於原告另舉王偉華與被告之夫陳錦麟或被告間之多次對話錄音及譯文，猶主張原告係簽署不完整之契約書、不知悉系爭房地移轉所有權予被告云云。查：⑴原告所提出之所謂王偉華與陳錦麟間100 年7 月9 日之對話錄音及譯文（即原證
9 ；見本院卷㈠第154 至156 頁），業據被告以原告未能證明錄音之時間為100 年7 月9 日、錄音最後有極為明顯之切斷等而質疑形式真正，其證據之適格性已屬有疑；且該譯文最後雖記載：「陳：『. . . 現在我會比較質疑的是說，因為那時候不是拿了買賣契約兩份，空白的買賣契約給你。』，王：『對。』，陳：『事實上很明顯其實真的不是你媽媽簽的。』」等語，然究係何當事人及內容之買賣契約、後面是否有其他陳述尚屬未明，矧被告聲請傳訊之證人陳錦麟於審理亦中證稱：王偉華曾說有想過要把房子賣給他們的親戚，跟伊詢問一些買賣的流程，也跟伊要了空白的契約書，說他們的親戚跟他們說想要先看一下契約，後來王偉華拿了一份已經簽好的契約書來叫伊辦理買賣過戶等語（見本院卷㈠第283 頁），則上開內容既無法確認係完整之對話，自無從據以認定原告前述主張其係簽署不完整之契約書云云為可採；⑵又原告所提出之王偉華與陳錦麟、被告間100 年8 月3日、100 年8 月19日之對話錄音及譯文（即原證11、13；見本院卷㈡第148 至155 、161 至165 、178 至184 、189 至
192 頁）（未據被告爭執錄音時間及形式真正），其譯文中雖分別記載：「王：『. . . 那到時候如果稅單什麼東西來的時候』，陳：『歐那個不用擔心。』，洪：『我會稅單先改走，改到別的住址去。』，陳：『對，會弄到別的地方去，你不用去煩惱說這個稅單他們看到會怎麼樣，你懂我意思嗎？』，王：『但是，不是說不會怎麼樣，就算，像我之前他們不在的時候，他們是轉到我公司去的，但是他們還是要問繳費了沒，因為他們有這種收集繳費的資料習慣，會跟我要稅單放在那邊當一個資料儲存這樣。」等語，及「洪：『所以你現在是擔心稅單的部分被爸爸媽媽看到？』，王：『就是說他們都會保留記錄，就是每一年對帳這樣子。』，洪：『那如果假設我把它改成自動轉帳呢？』，. . . 王：『自動轉帳不會發稅單？』，洪：『對，他只會發轉帳證明，轉帳證明的話他就不會發到你那裡去，這樣子你是連稅單都看不到的。這樣會不會對你比較好？因為我不是不幫你辦信託，沒有那個問題，我可以幫你辦信託，但是現在就是他們稅單有一個更改，他們現在更改就是怕有一些糾紛甚麼，他們現在稅單的印列方式有沒有，就是所有權人跟你的名字都會印上去，那這樣子的話如果妳母親看到實體稅單，你還是會發生一個你還是需要解釋的情形，他一定會問你說為什麼你叫委託人？』. . . 」等語，然不能排除或因王偉華曾向原告傳達本件系爭房地移轉所有權登記後，可盡速解決債務問題而將所有權再轉回（關於系爭房地移轉所有權登記之實際原因，係為擔保債務清償之信託讓與擔保，詳如後述），故王偉華不欲原告於接到稅單時質疑何以系爭房地仍登記於他人名下而為該等對話，上開對話內容亦無從推翻前揭關於原告確實知悉系爭房地以買賣為原因於100 年間移轉所有權登記之認定。
㈢、次查系爭房地於100 年間移轉所有權登記，被告雖主張兩造間確有買賣關係云云，惟查：
１、被告主張就系爭房地之買賣價金，其係於100 年8 月5 日代原告繳納土地增值稅155 萬6,050 元、100 年8 月5 日給付原告960 萬元、100 年8 月9 日代償原告向華南銀行之借款1,100 萬1,130 元、100 年8 月12日給付原告80萬元、100年8 月24日給付原告50萬元、100 年10月21日給付原告50萬元、101 年5 月29日給付原告60萬元、101 年9 月6 日給付原告105 萬元、101 年9 月11日給付原告30萬元、102 年4月24日給付原告800 萬元，以上合計3,390 萬7,180 元，故被告業於102 年4 月24日完成買賣價金3,300 萬元之給付云云，固提出其永豐銀行華江分行往來明細資料（顯示於100年8 月5 日轉帳支出156 萬6,058 元）、永豐銀行支票2 紙（票載發票日均為100 年8 月4 日，票面金額分別為80萬元、850 萬元）及收據1 紙、永豐銀行支票1 紙（票載發票日為100 年8 月12日，票面金額為80萬元）、收據6 紙（即被證6 ；日期分別為100 年8 月24日、100 年10月21日、101年5 月29日、101 年9 月6 日、101 年9 月11日、102 年4月24日）等件（見本院卷㈠第6 至73頁）為據，且有卷附華南銀行中華路分行105 年1 月30日函檢送原告貸款之塗銷抵押權資料，及玉山銀行板新分行105 年3 月10日函檢送之被告貸款資料（顯示原告前向華南銀行貸款業於100 年8 月10日以玉山銀行貸款1,101 萬1,000 元代償而塗銷抵押權）為佐（見本院卷㈡第94至104 、170 至172 頁）。然查：
⑴、被告所謂之前述價金給付方式，與原告於100 年7 月1 日所
簽署之「不動產買賣契約書」第3 條所示之價金給付方式，應於100 年8 月5 日給付1,100 萬元、尾款2,200 萬元含代償華南銀行貸款應於100 年8 月18日前支付完畢乙情，其支付日期與金額均不相符；又系爭房地已於100 年8 月9 日移轉所有權登記予被告，惟竟仍有高達千餘萬元之價金係於1年8 個月後之102 年4 月24日始全部付清，且被告每次給付之金額及期間均不固定，顯悖於買賣常情；
⑵、再被告雖辯稱因原告授權之其子王偉華表示需要地方居住，
於代償完華南銀行貸款後，表示願向被告承租系爭房地，被告基於可減少資金及貸款壓力，乃與王偉華口頭約定分期給付價金，並於100 年8 月18日由被告與王偉華簽訂房屋租賃契約，約定租賃期限為100 年8 月18日至102 年8 月17日，每月租金5 萬元，但被告未付清買賣價款前，王偉華尚無需支付租金云云，但被告所提出之房屋租賃契約並無關於此重要事項之記載（見本院卷㈠第64至65頁），且依證人即被告之夫陳錦麟於審理中證述：當時辦完過戶及相關分期約定、租賃等事情之後，王偉華說他想要用公司戶或者是他個人的信用來貸一筆資金運用，所以伊請玉山銀行的行員寄貸款資料給伊，伊並轉發給王偉華，跟他說如果有問題，電子郵件內容有留行員的電話可以直接跟行員聯絡等語（見本院卷㈠第286 頁），並有卷附陳錦麟寄送予王偉華關於玉山銀行公司貸款資料之電子郵件（見本院卷㈠第132 至136 頁）在卷可按，顯示王偉華於斯時仍有資金需求，如何可能僅為節省每月5 萬元租金，而不要求賣方依約於100 年8 月18日付清餘款千餘萬元，亦與常理相違，難認可採。
⑶、本件被告主張其前揭金流係買賣價金之給付，顯屬有疑。
２、又原告聲請傳訊之證人即其子王偉華於審理中證稱：伊約於
100 年間認識陳錦麟與被告，伊剛開始不知道被告之姓名，只知道她是洪代書，後來系爭房地要被拍賣時才知道她叫洪鳳蓁；伊原本是與另一間當舖有借貸關係，經該當舖轉介認識他們兩人，該當舖把伊介紹到陳錦麟代書事務所辦理手續，辦完手續後陳代書主動聯絡伊，說他可以幫伊另外想一個辦法，說可以降低伊的利息，後來伊到陳代書事務所去談，他主要的說法是說要另外利用一個人頭之名義以伊母親的房子作貸款，因為當時伊母親年齡已超過65歲，伊自己本身的信用有瑕疵，所以沒有辦法以正常的管道辦理銀行貸款，故要另外找一個資力比較高的人頭辦貸款；陳代書與銀行確認貸款額度後有再約伊出來，陳代書說金額比較大不能光以人頭當擔保人，還必需要把伊母親名下的系爭房地過戶給人頭，伊當時有立刻反應那伊等的保障在那裡，陳代書說辦理房子過戶的時候會同時簽一份信託契約，載明信託人是伊，只有伊能動用這個房子，後來辦完過戶及清償當舖張先生850萬元或800 萬元後，伊有問陳代書先前說的信託契約在那裡，陳代書說他這樣幫伊等於是斷了當舖的財路，他不想留下書面資料顯示他有幫伊，所以信託契約的事等過幾個月後再辦，但後來一直推託沒有辦；向玉山銀行貸款的2,200 萬元，扣掉代書費用、人頭費用、繳納土地增值稅等費用、金主先前還給當舖的錢、預留繳納玉山銀行貸款的6 個月本息後，伊實際拿到的錢是80萬元左右，伊的訊息都是陳代書告知伊的，當初辦這些東西時，陳代書說不能給伊任何明細，他說保護他自己，所以這個案子從頭到尾伊都沒有什麼資料在手邊；陳代書說玉山銀行貸款支付完前述費用後尚有剩餘，餘額會放在房貸帳戶內還房貸本息，就是以向玉山銀行貸款的金額中預留繳納玉山銀行貸款的6 個月本息來繳，6 個月到後伊再借錢來繳玉山銀行的本息，每月本息是11萬多元，每次借錢就可以繳個4 、5 個月以上，伊所簽署被證6 的前五張收據，就是伊用以借錢來繳納玉山銀行的本息及伊其他之個人資金需求，但會比收據上的金額少一些，因為會先扣除代辦費及利息，至於最後一張800 萬元收據的借貸款項伊沒有拿到，當時陳代書跟伊說這張是要簽給金主的，代表把所有借的錢整合起來，伊並未因簽署這張收據而拿到款項，伊自己估計當時總共約欠4 、500 萬元左右等語（見本院卷㈠第222 至229 、290 頁），其中關於「移轉系爭房地所有權係為借款目的」、「系爭房地雖以買賣為原因為所有權移轉登記，但實際上並無使受移轉登記人因此取得所有權之意，尚曾有辦理信託至王偉華名下之議」、「以系爭房地向玉山銀行貸款之本息及相關費用，實際上非由受登記名義人所支出」等節，核與下述王偉華、陳錦麟及被告間之對話錄音及譯文所示相符，堪認可信：
⑴、王偉華與陳錦麟、被告間100 年8 月3 日之對話錄音及譯文
（即原證11；見本院卷㈡第148 至155 、178 至184 頁），其譯文中記載：「洪：『. . . 我這樣子算起來我們現在如果說貸2280的情形第一個，恭喜你，你今天起碼不用像之前陳代書他講的部分，因為那時候他跟你預估可能是一千九至兩千. . . 』」、「洪：『那這個部分伊是有稍微算一下，算一下之後你大剩下，這些錢來扣一扣費用，不含這些，不含你現在跟我講的這些。大概會有四五十萬，但是這個四五十萬的情形我必須先告訴你這四五十萬我們也沒有打算撥給你，因為這個部分要留在那邊扣銀行貸款。因為我剛才跟你報告過了』，陳：『一個月就要繳12萬了。』，洪：『一個月貸款就要12萬。』，王：『對』」、「洪：『. . . 我們有再討論說今天只要我們權狀拿到，我們去過戶，過戶一過完，還沒有去還華南，還沒有去做銀行的這些撥款，東西都還沒有做完之前，我們是可以先撥款給你。因為我們已經拿到東西了，我們有擔保了。」、「陳：『. . . 那我跟你講一件事情，因為這個東西說真的是要先跟你講好，因為我做你這案子，其實說真的我背負了很大的一個道義上的問題。』，洪：『嚇得要死』，陳：『我必須後面要有完整的計畫才能避免掉這些不必要的風險，所以我會跟你講就是說我之前答應你要做那個信託的部分，我還是會做，但是我不會那麼快做。你懂我意思嗎？因為做那個很快，我是希望說如果可以的話，看是不是能夠就是說你媽媽有在問的時候我們馬上去做，到時候給你的絕對是都是符合我們當初講好的那個條件。』」等語；
⑵、王偉華與陳錦麟、被告間100 年8 月19日之對話錄音及譯文
（即原證13；見本院卷㈡第162 至165 、189 至192 頁），其譯文中記載：「洪：『. . . 然後，這邊的錢，我大概跟您說一下。這部分其實都照之前那個，都一樣的東西，只有差別在這裡。％數的部分您先看一下，我待會有明細給你，然後這是銀行增貸的錢，我們是2280，那這是之前上次都給你看過的，然後這邊你應該都知道，那這個金額就是我們幫你代墊的金額待會給你看收據，然後這是利息的部分，這都完全都沒有改變過。』」、「洪：『. . . 然後只有收一個未來的塗銷的部分。這是預收，未來塗銷完就是你不用再付費了，你只有用完用好，因為我現在是還沒設定好，然後你那個信託的部分也還沒有用好。』，陳：『對』」、「洪：『所以你餘額就是剩這些，那這些錢，這個金額我就是轉到帳上，那我現在給你40萬現金，那帳上的部分給您看，看存摺，在這邊，這個錢477625已經轉進來了，計是可以扣3 個月多將近4 個月，因為1 個月是12萬，那這樣子的話是將近
4 個月，那第4 個月是不足的啦，不足一些些大概就是這樣子，所以沒有問題的話就麻煩你這兩張幫我簽個名字這樣子。」等語；
３、再被告復辯稱：依原告授權之其子王偉華確係於102 年11月下旬準備自系爭房地搬出、102 年12月6 日簽立「搬遷切結書」後、收受被告給付之尾款搬遷費、提供被告架設於系爭房地網路攝影機之網址及密碼以供被告隨時監控系爭房屋，並交付鑰匙予被告；且依王偉華與被告間之LINE對話，暨陳錦麟與王偉華於103 年9 月25日對話討論買回系爭房屋之事，均顯示王偉華就「買回」乙事未有異議，甚且表示「房子的價值是3,300 到3,600 萬元左右，這附近我都問過」等語，足徵兩造間100 年7 月1 日簽訂買賣契約書確有買賣真意，否則怎會有「買回」乙事云云，固提出被告與王偉華間之
102 年11月10日至12月17日間、103 年2 月24日至3 月19日間之LINE訊息記錄、102 年12月6 日搬遷切結書及換鎖收據、鑰匙相片等件（見本院卷㈠第74、75、232 至235 頁，卷㈡第19、52至55、124 至127 頁），並舉原告所提出之王偉華與陳錦麟間103 年9 月25日對話錄音及譯文（原證10；見本院卷㈠第298 至301 頁。其中記載：「陳：『你現在打算怎麼處理？』，王：『我現在一直在湊湊看能湊多少，那目前湊出來差不多1,400 萬元左右。』，「陳：『那也不夠啊，怎麼解決法院拍賣日期快到啦。』，王：『那我銀行那邊如果可以貸個2 千、2 千100 萬的話，這樣就有3 千5 。』，陳：『那也不夠啊，金主現在要求4,200 萬才能購買回去啊。』，王：『4,200 萬？』，陳：『對啊，3,880 萬那是二月底的數字，那二月底到現在，對啊，所繳的所罰的，全部加在一起，他要求這個房子你要就要用4,200 萬來買，不然他直接在法院那拍賣就好。拍賣他拿到4,200 萬不難啦，完全不難啦。』，王：『我覺得困難度滿高的吧！』，陳：『什麼叫困難度滿高的？』，王：『這邊的房子價值是3,30
0 至3,600 左右啊，這附近我都問過。』，陳：『不會啊，這個那是金主的事情啊，所以我就是說你現在看要怎麼做？你自己看著辦啊，你美國那邊房子不是賣掉了嗎？』，王：
『因為趕著賣啊，比預估的少了差不多15萬（美元）左右。
』」等語）為據。然查：
⑴、證人王偉華就此節於審理中證稱：當初借貸時間約定為兩年
，原本預計可以將伊母親美國那邊的房子賣掉來解決這件債務，但100 到102 年間美國那邊房地產的景氣不好，伊來不及在還款期限前處理掉美國那邊的房子，所以陳代書說借貸期限快到了，要給金主一個交代，所以要伊簽搬遷切結書，並沒有說簽完後房子就給金主；伊與陳錦麟間103 年9 月25日之對話，主要是討論伊與陳錦麟代表的金主之間的債務關係如何解決，一開始都只是在討論如何清償債務，伊也不記得從何時開始轉成要伊把房子買回去，因為伊想說伊有欠錢，所以就沒有特別就他們要伊買回的部分爭執，他們提的價錢我雖然不贊成，但我也不敢爭執，因為他們一直拿要拍賣房子、要讓伊父母知道這件事情來讓伊不敢爭執；102 年底或103 年初，陳代書說伊拿出3,880 萬元這個案子就結束了，本來說3,800 萬元，後來又加上我另外借的80萬元，他們自稱是搬遷補償費；因為電話一打來就說要4,200 萬元，伊雖然沒有打聽過附近的行情，但伊知道行情應該是3,000 多萬元，另外於100 年辦貸款時，陳代書有找他說是玉山銀行的人來估價，他們說估出來的金額是3,000 多萬元；無論是3,800 萬元或4,200 萬元金額伊都不認同，他們也沒有辦法提出債務明細，但是伊當時都沒有辦法立刻跟他們說伊不認同；因為他們從來都沒有跟伊說債務金額是多少錢，當他們說出這個數字時，伊心裡知道他們就是要這個房子了，因為他們開出一個知道伊還不起的數字，伊之所以提到房子價格是因為要告訴他們房子也沒有到他們說的金額的價值，但他們卻要伊還這樣數字的金額等語（見本院卷㈠第224 頁，卷㈡第28、30至32頁）。
⑵、而核諸前述王偉華與陳錦麟、被告間100 年8 月3 日、100
年8 月19日之對話錄音及譯文所示，系爭房地雖於100 年間形式上以買賣為原因為所有權移轉登記，但實際上並無因此使受移轉登記人取得所有權之意，且依原告於審理中陳稱：伊係為借款目的而簽署相關文件、由伊的名字還是王偉華的名字擔任借款人伊不太清楚等語（見本院卷㈡第33、35頁），及上開「授權書」記載原告授權其子王偉華受領款項等情（見本院卷㈠第62頁），足知系爭房地於100 年間移轉所有權登記予被告，係為擔保原告或王偉華之借款債務，而關於借款債務之金額、利息、清償期等內容，原告均授權由王偉華與貸與人洽商，則王偉華於約定2 年清償期屆至而未能清償債務之情況下，當知悉貸與人可能就系爭房地主張權利，因而交付「搬遷切結書」等物件表明處理債務及搬遷之誠意，並仍希望盡一切努力保留系爭房地，是王偉華雖參與前揭關於「買回」事宜之討論，然所謂「買回」應僅係表達願付出代價以保有系爭房地的一般口語用詞之意，不能逕為兩造間於100 年間確有成立買賣關係之證明，洵無疑義。
４、從而，系爭房地於100 年間雖形式上以買賣為原因移轉所有權登記予被告，惟買賣雙方實際上並無買賣合意，而係用以擔保原告或王偉華之借款債務，而關於借款債務之金額、利息、清償期等內容，原告則均授權由王偉華與貸與人洽商之事實，洵屬明確。按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，但不得以其無效對抗善意第三人；虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條第1 、2 項定有明文。又按民法第87條第1 項所定之通謀虛偽意思表示，必須表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之，故規定此項意思表示為無效，此與同條第二項所定「虛偽意思表示隱藏他項法律行為」之隱藏行為，當事人雙方仍須受該隱藏行為拘束之情形有間，前者為無效之行為，後者所隱藏之他項行為仍屬有效，兩者在法律上之效果截然並同（最高法院101 年度台上字第1722號裁判意旨參照）。再按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得所有權之信託的讓與擔保，並非雙方通謀而為之虛偽意思表示，不能認其為無效（最高法院70年度台上字第104 號裁判意旨參照）。本件兩造間就系爭房地於100 年間以買賣為原因移轉所有權登記，雖實際上並無買賣合意而就買賣契約部分屬通謀虛偽意思表示，但兩造間仍應受其等所隱藏信託讓與擔保契約之拘束，是兩造間就系爭房地之移轉乃信託讓與擔保關係，洵堪認定。
㈣、至被告雖主張依前述王偉華於102 年11月下旬準備自系爭房地搬出、102 年12月6 日簽立「搬遷切結書」、收受被告給付之尾款搬遷費、提供被告架設於系爭房地網路攝影機之網址及密碼以供被告隨時監控系爭房屋，並交付鑰匙予被告等節，均足證兩造間業於102 年12月6 日合意以系爭房地之價值抵償欠款之合意云云。惟查，關於系爭房地所擔保原告或王偉華之借款債務，含本金、利息，及扣除以實際上非屬被告所有之以系爭房地向玉山銀行貸款所得金額支付之部分外被告所實際付出之金額究有多少等節，均尚待理算，於未見任何結算文件而無從知悉借款債務金額占系爭房地價值多寡之情形下，顯難認原告授權之其子王偉華會有逕以系爭房地之價值抵償欠款之合意；且王偉華雖於102 年底或103 年間參與關於「買回」事宜之討論，然如前述所謂「買回」應僅係表達願付出代價以保有系爭房地的一般口語用詞之意，亦不能逕為兩造間於102 年12月6 日確有以系爭房地之價值抵償欠款之合意之證明。被告所主張此節並不可採，本件兩造間就系爭房地所成立之信託讓與擔保關係，仍為待理算之狀態，併為敘明。
二、原告請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係及所有權移轉登記行為均不存在，及依民法第767 、179 、184 條規定，請求被告塗銷所有權移轉登記，有無理由：
㈠、本件兩造間就系爭房地於100 年間以買賣為原因移轉所有權登記，實際上並無買賣合意，而係成立信託讓與擔保關係，業經前述認定，則原告請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在，洵屬有據。
㈡、又按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉登記與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內取得擔保物所有權者，為信託讓與擔保，債務人在未清償其債務前，不得片面終止信託讓與擔保關係，請求債權人返還擔保物（最高法院84年度台上字第808 號裁判意旨參照）。本件原告將系爭房地之所有權移轉登記予被告，係作為借款之擔保，即屬兩造間信託讓與擔保契約之履行行為，非屬脫法行為，被告亦無侵害原告之所有權或有何不當得利之可言，且原告及王偉華在未清償借款債務完畢前，亦不得片面終止信託讓與擔保關係，則原告請求確認兩造間就系爭房地之所有權移轉登記行為不存在，及依民法第767 、179 、184 條規定，請求被告塗銷所有權移轉登記，自屬無據。
三、綜上所述，本件原告訴請確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在部分，為有理由，應予准許；至其訴請確認確認兩造間就系爭房地之所有權移轉登記行為不存在，及塗銷所有權移轉登記部分，則無理由，應予駁回。
乙、反訴部分：
壹、反訴原告起訴主張：
一、反訴被告既將系爭房地出售予反訴原告，反訴原告亦已給付全部買賣價金，而反訴被告之子王偉華復代表反訴被告點交系爭房地，並簽署切結書允諾搬離，今反訴被告仍居住其中，顯屬無權占有，並獲得相當於租金之利益而不當得利，為此，反訴原告爰依民法第767 條規定，請求反訴被告騰空返還房屋，並請求反訴被告給付依土地及其建築物申報總價年息10﹪計算之相當於租金額之不當得利。
二、聲明：
㈠、反訴被告應將系爭房地騰空遷讓返還予反訴原告。
㈡、反訴被告應自103 年3 月1 日起至騰空遷讓返還前開第一項建物予反訴原告時止，按月給付反訴原告3 萬8,146 元。
㈢、第一項聲明部分，反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、反訴被告則辯以：
一、本件兩造間就系爭房地並無成立買賣關係，反訴原告未就對其有利之買賣事實負舉證責任，其所提出之主張及說明，皆與社會一般買賣交易常態不符，難謂已盡舉證之責。兩造間既然無買賣關係，則反訴原告訴請遷讓房屋、返還不當得利，自無理由。
二、聲明：
㈠、反訴原告之訴駁回。
㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、查系爭房地雖於100 年間形式上以買賣為原因移轉所有權登記予被告，惟買賣雙方實際上並無買賣合意，而係用以擔保原告或王偉華之借款債務，兩造間乃成立信託讓與擔保關係，業如前述。則本件反訴原告以其買受取得系爭房地所有權，而為反訴請求之依據，已屬無據。
二、復按信託的讓與擔保，乃屬權利移轉型之擔保物權，即債務人為擔保其債務之清償，將擔保物所有權移轉登記於債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物之所有權，債務人如不依約清償債務時，債權人得依約定方法取償，無約定時亦得逕將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償（最高法院80年度台上字第1813號裁判意旨參照）。且按於擔保債權之清償期屆至，而債務人仍不清償債務時，擔保權人得實行其讓與擔保，以取得標的物之一定價值，用以清償擔保債務之的，此即為擔保權人之實行權；又讓與擔保之實行方法有二，一是由擔保權人將標的物予以變賣，以賣得之價金供作債權之清償，二是由擔保權人將標的物予以公正之估價，標的物估得之價額如超過擔保債權額時，超過部分之價額應交還設定人，標的物所有權則確定的由擔保權人取得，以供作債權之清償；惟無論採取何一實行方法，擔保權人於實行時均負有清算義務；當事人究宜採取何種實行方法應依當事人之讓與擔保設定契約約定之，而於當事人未約定或約定之意旨不明時，應採取估價受償之方法；擔保權人取得標的物所有權之時期，在估價受償之實行方法，擔保權人應解為非當然自動地取得標的物所有權，而需於⑴清算金給付或清算金相當額提存時，或⑵經公正評價後，對設定人為無超過擔保債權額之餘額存在或相類意旨之通知；或⑶標的物業已處分（此項處分應解為包括訂立買賣契約在內）於第三人後，始能發生此項效果，而上述⑶之情形，於變價受償之實行方法亦有適用（民法物權編下，謝在全著，99年9 月修訂五版第420 至421 頁參照）。本件如前述反訴原告即被告尚未就系爭房地所擔保反訴被告即原告或王偉華借款債務金額為清算，自難認已得合法為讓與擔保之實行，而尚無從對反訴被告主張實際取得擔保標的物即系爭房地之所有權，則反訴原告對於反訴被告逕以系爭房地之實質所有權人自居，而依民法第767 條第1 項前段規定，請求反訴被告騰空返還系爭房地，洵屬無據；另反訴被告雖已由其授權之王偉華簽署搬遷切結書表明願遷出系爭房地，惟於借款債務未清算前，尚無從確認反訴原告得就該借款債務於系爭房地受償之金額是否高於反訴被告之占用利益，自難認是否確對反訴原告造成損害，則反訴原告逕依民法第179 條不當得利之規定，請求反訴被告給付相當於租金額之不當得利，亦屬無據。
三、綜上所述，本件反訴原告之訴，為無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
丙、本件判決基礎已臻明確，其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述。
丁、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，反訴原告之反訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 29 日
民事第二庭 法 官 孫曉青上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 29 日
書記官 江俐陵