臺灣士林地方法院民事判決 104年度重訴字第408號原 告 謝湘芬
呂芳銘共 同訴訟代理人 林淑娟律師複代理 人 林虹如被 告 王美莉訴訟代理人 陳柏舟律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國105 年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5 條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時之聲明第一項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）2,300 萬元，及自民國97年6 月5 日翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（見本院卷一第7 頁）。迭經更正，終於民國105 年5 月17日具狀變更聲明第一項為：被告應給付原告1,539 萬1,05
5 元，及其中1,531 萬8,064 元自97年6 月5 日翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，暨其中7 萬2,451 元自準備㈢狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（見本院卷一第293 頁），經核原告上開聲明之變更，乃縮減應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於97年4 月25日透過中信房屋文德店向被告購買其所有坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（權利範圍319/10000 ）、其上同段6002建號建物【登記面積
14.50 平方公尺，權利範圍全部，共同使用部分建號6030、6031（權利範圍91/10000、187/ 10000），門牌號碼為臺北市○○區○○路○段000 巷000 弄00號，下稱系爭101 弄18號建物】及同段6001建號建物【登記面積5.64平方公尺，權利範圍830/10000 ，共同使用部分建號6030、6031（權利範圍28/10000、9629/10000），門牌號碼為臺北市○○區○○路○○巷○ 弄○○號，下稱系爭7 弄18號建物】（下合稱系爭房地），約定總價為2,300 萬元，被告於出售系爭房地時，將其規劃為辦公室使用，並向原告佯稱系爭房地全部（含停車位，即共用部分）得作為辦公室使用，致原告陷於錯誤而購買系爭房地，其後並設置為訴外人即由原告謝湘芬擔任負責人之耀旭電子有限公司（下稱耀旭公司）之辦公室使用，惟於104 年6 月間收受臺北市政府都市發展局（下稱都發局）通知系爭房地中關於停車位部分不得作為辦公室使用，應予拆除，原告始知受騙，並因無法依原買受之目的作為辦公室使用，而受有1,531 萬8,064 元之價金損害，及因拆除系爭房地違章部分而受有支出拆除費用7 萬2,451 元之損害，爰依民法第179 條、第184 條第1 項規定，請求損害賠償及返還不當得利等語。並聲明：㈠、被告應給付原告1,539 萬1,
055 元，及其中1,531 萬8,064 元自97年6 月5 日翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，暨其中7 萬2,451元自準備㈢狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房地之權利登記狀態明確，系爭房地（主建物及共用部分）之登記坪數共計191.27平方公尺，原告自始即知悉系爭房地之主要部分為停車位（即共用部分約定專用），主建物部分則僅分別登記為14.5平方公尺、5.64平方公尺，被告從未向原告保證、佯稱系爭房地全部得作為辦公室使用，實則原告於購買系爭房地時已知悉其權利狀態，僅欲透過變更使用執照方式取得合法使用權，未料於104 年6 月間因得知無法變更使用執照始提起本件訴訟。另原告購買系爭房地時，兩造約定依現況交屋，原告早已知悉系爭房地隔間牆之存在，卻決定留下使用，縱主管機關認該部分屬違章而應拆除，實與被告無涉；又原告所提拆除費用之單據亦非由原告支出，自不得據以主張等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、兩造於97年4 月25日就原為被告所有之系爭房地簽訂本院卷一第12至17頁所示之不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定價金為2,300 萬元，並含6 座地上第一層平面式之停車位。被告並交付本院卷一第20至22頁所示之停車位分管同意書予原告。而系爭房地於兩造訂定系爭買賣契約時之狀態即同本院卷一第18頁照片所示。
㈡、被告於97年5 月28日將系爭房地之所有權移轉登記予原告，原告持分各1/2 。嗣原告均於98年10月20日將系爭房地之持分平均贈與其等子女即訴外人呂承錦、呂怡萱及呂汶靜（持分各為1/3 ），並於98年11月13日為所有權移轉登記。
㈢、呂怡萱、呂承錦、呂汶靜及訴外人蔡平洋曾於102 年11月13日就系爭101 弄18號建物申請建築物變更使用執照，並經都發局以102 年度都建收字第8785號收案，嗣因已逾建築法第36條所定之復審期限，經都發局以103 年9 月9 日北市都建字第10363652300 號函駁回呂怡萱、呂承錦、呂汶靜及蔡平洋之變更申請。
㈣、系爭101 弄18號建物因未經核准擅自變更防火區劃及毗鄰停車空間為他種用途使用，經臺北市政府都市發展局以違反建築法第73條第2 項規定為由，於104 年3 月31日經都發局以北市都建字第10464082600 號處呂承錦、呂怡萱及呂汶靜6萬元罰鍰。
㈤、系爭 101 弄 18 號建物內違反上開建築法第 73 條第 2 項規定部分業經拆除，並由耀旭公司支出拆除費用共計7 萬2,
451 元。
㈥、系爭房地中，實際使用之門牌號碼僅有系爭101 弄18號，系爭7 弄18號實為共用部分，現作為社區大樓管理室，又系爭
101 弄18號建物中，經登記為主建物使用部分為本院卷一第218頁平面圖以黃色螢光筆標示者，而本院卷一第218頁平面圖以橘色螢光筆標示並扣除以黃色螢光筆標示者，皆登記為共用部分，僅得作為停車位使用（共6個停車位，下稱系爭停車位），另區分所有權人分管協議約定系爭房地之所有權人為系爭停車位之約定專用人。
四、本件爭點厥為：㈠、被告於出售系爭房地時，是否曾向原告佯稱系爭停車位得作為辦公室使用？如是，是否構成侵權行為或不當得利？㈡、如是，原告得請求之金額為若干？茲分述如下：
㈠、證人即系爭房地仲介經紀人張桂英於本院到庭證稱：系爭房屋係由我仲介買賣，原告謝湘芬是我高中同學，她當時有跟我說在找1 樓的房子，我有跟她說被告所有之系爭房地前房客剛退租，請她過去看，我有跟原告謝湘芬說主建物只有一小部分而已，系爭房地權狀坪數50、60坪是含6 個停車位，停車位在權狀上是公設部分，我第一次帶原告謝湘芬去看時就有跟她說系爭房地的主要用途是停車位，但是系爭房地的地點很好，房子也很新，她可能看到房子的現況就很喜歡，也沒特別表示什麼，原告謝湘芬知悉系爭房地的主建物登記面積只有14.5、5.64平方公尺，因為公設大於主建物面積的物件，銀行比較不接受貸款，後來是原告謝湘芬自己找往來的銀行貸款，本件買賣交易當時原告謝湘芬知道6 個停車位的位置，6 個停車位的空間就很像一個房子的一樓空間，而被告一開始找我出租系爭房地時，那個空間完全是空的，沒有隔間，後來是第一個房客（泛美國際股份有限公司，下稱泛美公司）自己裝潢，用木板隔成兩間，退屋時被告並沒有特別要求房客回復原狀，想讓後面租或買的人可以利用，但系爭房地不得作為辦公室使用，我第一次帶原告謝湘芬去看時就有跟她說這是違規使用，用到不能用為止，有人檢舉就不能再用，我有跟她比喻這就像頂樓加蓋一樣，她也沒有特別說什麼，被告在我面前並沒有向原告保證系爭房地的6 個停車位可以合法作為辦公室使用，也沒有向原告保證該6 個停車位是不需要做任何建築物變更執照即可作為辦公室使用，原告謝湘芬在買系爭房地時，我有跟她說這個裝潢是前面房客自己裝潢的，因為當時買賣條件是現況交屋，她並沒有反對等語（見本院卷一第302 至306 頁背面）；再觀諸系爭買賣契約已明確記載系爭房地之權利狀態，其主建物僅分別登記為14.5平方公尺、5.64平方公尺，且車位標示為地上一層，共6 座，位置如壹層平面圖所示，有系爭買賣契約、壹層平面圖在卷可稽（見本院卷一第12、22頁），足見原告對於系爭房地之權利狀態，及其主要部分為停車空間（共用部分）、系爭停車位之具體位置等情，均知之甚詳；復衡以原告自承於購買系爭房地時，為電子公司經營者，原告呂芳銘為專科畢業、原告謝湘芬為高中畢業（見本院卷二第50頁背面、64、82背面），均為具有相當專業智識、社會經驗之人，其等對於共用部分約定專用之停車空間未經變更使用用途不得作為他種用途使用乙節，實無推諉不知之理，益徵證人張桂英上開證述與事實相吻，堪予採信。至原告雖稱證人張桂英證述內容與事實不符云云，然證人張桂英與原告謝湘芬相識已久，二人為高中同學關係，業據證人張桂英結證如前，衡情證人張桂英應無設詞虛偽證述之動機，且證人張桂英所述亦未悖於卷內證據及客觀事實，原告空言陳稱其虛偽證述，卻未舉證以實其說，自難憑採。是以，堪認原告於簽立系爭買賣契約前，業經證人張桂英告知而知悉爭房地之主要部分為停車空間，且系爭停車位作為辦公室使用乃違規使用甚明。
㈡、至系爭房地（含系爭停車位）於兩造訂定系爭買賣契約時之狀態即同本院卷一第18頁照片所示，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），亦即系爭停車位上已設置有未經申請建築執照之辦公室隔間；又被告於房地產標的現況說明書第9 欄「建築改良物是否有包括未經登記之違章建築部分」，勾選「否」，有該現況說明書附卷可考（見本院卷一第19頁），惟原告早已知悉系爭房地之主要部分為停車空間，且系爭停車位作為辦公室使用乃違規使用，業認定如前，自難僅以系爭房地（含系爭停車位）於兩造訂定買賣契約時設有辦公室隔間之客觀事實，以及被告於房地產標的現況說明書第9 欄「建築改良物是否有包括未經登記之違章建築部分」，勾選「否」之事實，即遽認被告有何向原告保證、佯稱系爭停車位得作為辦公室使用之行為。況衡諸系爭停車位雖設置有未經申請建築執照之辦公室隔間，惟其情狀實無異於室內裝潢（見本院卷一第18頁照片所示），而與一般向外擴建、增建而未經辦理建物保存登記之違章建築物不同，則被告本於其對於上開說明書第9 欄「建築改良物是否有包括未經登記之違章建築部分」之理解，認系爭停車位設置辦公室隔間部分非屬未經登記之違章建築，亦未悖於常情；復參以證人張桂英於本院證稱：前揭現況說明書是中信房屋提供給屋主填的，填完後再給我們，由我們依照她填的現況說明書去做現況調查，然後再由我們公司製作不動產說明書給買方看，這是屋主就其對房子的狀況所為的勾選，被告的認知是她是空屋出租，是房客後來自己裝潢，退租時被告沒有特別要求房客回復原狀，讓後面租或買的人可以利用，我有在前一個房客退租時跟被告說打掉太浪費，原告謝湘芬在買系爭房地時，我有跟她說這個裝潢是前面房客自己裝潢的等語（見本院卷一第305 至同頁背面），益見該房地產標的現況說明書毋寧係被告於委託房仲業者出售系爭房地時，所填具供房仲業者據以調查使用之文件，且被告填具之內容既仍待房仲業者調查、核實，即難逕以被告出具上開文件而認其有向原告佯稱、保證系爭停車位得作為辦公室使用之舉措。甚且，原告透過系爭買賣契約及所附平面圖亦可得知系爭停車位上所設置之辦公室隔間乃屬違反停車空間使用用途之室內裝潢，則原告是否確因前揭房地產標的現況說明書即信任系爭房地（含系爭停車位）全部得作為辦公室使用，並因而陷於錯誤，要非無疑。
㈢、又原告所提系爭房地買賣出租廣告單，乃原告謝湘芬於購買系爭房地後始委請證人張桂英製作乙節，業經證人張桂英證述明確（見本院卷一第303 頁），自無從作為不利於被告之認定。另原告所提泛美公司之營利事業登記證（見本院卷二第16頁）亦僅得證明該公司曾將營業所在地設於系爭101 弄18號，實難遽認被告曾以此向原告訛稱、保證系爭房地（含系爭停車位）得作為辦公室使用。
㈣、從而，原告所舉證據，尚不足以證明被告於兩造簽立系爭買賣契約時，有何向其保證、佯稱系爭房地全部（含系爭停車位）得作為辦公室使用之行為，是原告依民法第184 條第1項規定，請求被告負損害賠償責任，自屬無據。再系爭房地之總價金為2,300 萬元，已如前述，而原告雖於起訴時主張被告應負物之瑕疵擔保擔保責任，而以起訴狀繕本作為解除系爭買賣契約之意思表示，惟於訴訟中迭經變更訴之聲明及請求權基礎後，已捨棄以物之瑕疵擔保作為請求權基礎，並捨棄主張以請求回復原狀（即解除系爭買賣契約）作為侵權行為損害賠償之方式（見本院卷一第284 頁背面、293 、30
1 頁背面），堪認系爭買賣契約迄今尚未經原告合法解除，則被告收受上開買賣價金即非無法律上之原因，是原告依民法第179 條規定，請求被告返還受領部分買賣價金之不當得利，即無理由。另系爭101 弄18號建物內違反建築法第73條第2 項規定部分業經拆除，並由耀旭公司支出拆除費用共計
7 萬2,451 元，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈤），然原告既非支出上開拆除費用之人，則其據此主張受有上開費用支出之損害，向被告請求不當得利，亦難認為有據。
五、綜上所述，原告依民法第184 條第1 項、第179 條規定，請求被告給付1,531 萬8,064 元之買賣價金損害，及拆除系爭房地違章部分之費用7 萬2,451 元，為無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
六、至原告雖聲請傳喚證人即原告呂芳銘之母呂陳倍以證明被告有訛稱系爭房地得作為辦公室使用之事實，惟原告於本院傳喚證人張桂英到庭前，從未敘及呂陳倍曾陪同原告謝湘芬到場看屋之事實，則證人呂陳倍是否確曾於兩造訂定系爭買賣契約過程中在場，顯有未明，且上開待證事實，業經本院認定如前，本院認無傳喚之必要。此外，本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 105 年 11 月 16 日
民事第三庭 法 官 黃筠雅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 11 月 24 日
書記官 陳芝箖