臺灣士林地方法院民事判決 105年度簡上字第168號上 訴 人 林榮輝
鄧昭卿共 同訴訟代理人 侯俊安律師複 代理人 余采蓉被 上訴人 杜明月訴訟代理人 許嘉芬律師
曾國龍律師上列當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國105年7月15日本院士林簡易庭105年度士簡字第248號第一審判決提起上訴，本院於民國106年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人起訴主張：
一、上訴人鄧昭卿與訴外人林長河係夫妻關係，上訴人林榮輝則為其等之子。
二、坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地權利範圍153/10000，暨其上同段00000建號即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號0樓房屋權利範圍全部（下合稱系爭房地），於民國75年2月18日由被上訴人拍賣取得。訴外人林長河於89年8月1日以上訴人鄧昭卿名義與被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由被上訴人以新臺幣（下同）410萬元之價額，出賣系爭房地予訴外人林長河。
被上訴人於89年8月1日收受定金20萬元後，即於90年3月28日將系爭房地移轉登記予訴外人林長河所指示之上訴人林榮輝，並交付系爭房地，由訴外人林長河及上訴人居住使用。
三、嗣因訴外人林長河無法順利向銀行貸款，以給付尾款390萬元予被上訴人，被上訴人遂依系爭買賣契約第10條約定，解除契約並沒收定金，上訴人林榮輝遂於90年4月11日，以買賣為登記原因，將系爭不動產回復登記為被上訴人所有。
四、惟訴外人林長河向被上訴人表示因系爭房屋業已裝潢，要求被上訴人先不要出賣系爭房屋予他人，並將系爭房屋出租予訴外人林長河使用，每月租金25,000元，其後被上訴人於93年9月15日始與訴外人林長河就系爭房屋訂立書面之租賃契約（下稱系爭租約），約定由訴外人林長河向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自93年9月15日起至95年9月14日止，每月租金25,000元。
五、而訴外人林長河於96年5月9日死亡，因上訴人2人於系爭租約期限屆滿後，拒不返還系爭房屋，兩造乃於98年3月18日在臺北市北投區調解委員會成立調解，其中有關系爭房屋部分，被上訴人同意上訴人無償使用至103年3月31日止，上訴人則同意於期限屆滿搬離。
六、嗣於103年3月31日使用借貸期限屆滿，上訴人林榮輝向被上訴人表示無力租屋無法遷離系爭房屋，要求代被上訴人出售系爭房屋，被上訴人乃於103年4月27日與上訴人林榮輝簽立委託書，約定由被上訴人委任上訴人林榮輝出售系爭房地，委任期限至103年7月15日止，上訴人林榮輝並得無償使用系爭房屋至103年7月15日止，惟倘成交，上訴人林榮輝同意立即遷離系爭房屋。
七、然上訴人林榮輝除未依約出售系爭房屋外，更於103年7月15日使用借貸期限屆滿後與上訴人鄧昭卿共同無權占有系爭房屋，妨害被上訴人所有權之圓滿行使，被上訴人自得依民法第767條第1項、或第470條第1項規定，擇一請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋。
八、又上訴人自103年7月16日起即屬無法律上之原因占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有損害。經查詢內政部不動產資訊平台，與系爭房屋同地段、相類似條件之租金為每坪516元，而系爭房屋面積81平方公尺，經換算為24.5025坪，每月相當於租金之不當得利金額為12, 643元。
九、為此，爰依民法第767條第1項、第470條第1項及第179條之規定，請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人；並自103年7月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人12,643元。
十、對上訴人抗辯之陳述：㈠被上訴人係於90年5月9日以系爭房地設定本金最高限額480
萬元之抵押權（下稱系爭A抵押權）予訴外人國泰人壽保險股份有限公司（下稱國泰人壽公司），於90年5月10日向訴外人國泰人壽公司借款400萬元（下稱系爭A借款），並由被上訴人自行分期清償，上訴人從未按月清償系爭A借款，是上訴人主張其係以被上訴人名義借得系爭A借款，以支付系爭房地價金尾款390萬元，再按月清償系爭A借款云云，顯非實在。
㈡況且，被上訴人係於93年12月29日以系爭房地設定本金最高
限額59萬元之抵押權（下稱系爭B抵押權）予訴外人國泰人壽公司，於94年1月6日向訴外人國泰人壽公司借款50萬元（下稱系爭B借款）。而被上訴人係於93年9月15日即與訴外人林長河訂立系爭租約，訂約時間核與上開借款時間不符，足見上訴人主張係因辦理貸款始虛偽訂立系爭租約，亦屬不實。
㈢再者，系爭房地之所有權狀均由被上訴人保管，系爭房地之
房屋稅及地價稅自89年起迄今亦均由被上訴人繳納，上訴人主張借名登記，顯非屬實。
㈣至於上訴人所提錄音譯文中，被上訴人所提及：「因為當時
是你先生的意思，要用我的名義借…」，是指被上訴人於93年12月29日向訴外人國泰人壽公司借款50萬元部分；另提及：「你要那個房子我還給你，…」，是因為上訴人不返還借款又不搬家，被上訴人每月要繳納貸款，才會有此對話內容。況且，上訴人鄧昭卿亦提及：「你房子本來就是你的房子，那你可以把支票還給我，然後你要把房子租給我，你當初是這樣跟我說的，…」。是綜觀錄音譯文內容，實難僅以被上訴人之隻字片語，即認上訴人林榮輝與被上訴人間有借名登記關係存在。
㈤又上訴人鄧昭卿於104年間以被上訴人未按月將其交付款項
代繳系爭A借款，且擅自設定系爭B抵押權為由，對被上訴人提出侵占及背信告訴，經臺灣士林地方法院檢察署以104年度偵字第6099號為不起訴處分，經上訴人鄧昭卿聲請再議，經臺灣高等法院檢察署發回續行偵查，嗣經臺灣士林地方法院檢察署以104年度偵續字第381號為不起訴處分，經上訴人鄧昭卿聲請再議，經臺灣高等法院檢察署發回續行偵查，經臺灣士林地方法院檢察署以105年度偵續一字第35號為不起訴處分，上訴人鄧昭卿聲請再議，經臺灣高等法院檢察署以106年度上聲議字第706號駁回聲請，而確定在案，亦足證上訴人林榮輝與被上訴人間確無借名登記之關係存在。
貳、上訴人則以：
一、上訴人鄧昭卿與被上訴人簽訂系爭買賣契約後，將系爭房地移轉登記予上訴人鄧昭卿所指定之上訴人林榮輝，惟因無法順利核貸，上訴人林榮輝始於90年4月間與被上訴人約定以買賣為原因將系爭房地借名登記於被上訴人名下，並以被上訴人名義於90年5月9日以系爭房地設定系爭A抵押權予訴外人國泰人壽公司，向訴外人國泰人壽公司貸得系爭A借款，以支付系爭買賣契約之價金，再由上訴人林榮輝委由上訴人鄧昭卿按月給付26,700元予被上訴人，用以清償系爭A借款，俟系爭A借款全數清償完畢後，被上訴人即將系爭房地移轉登記予上訴人林榮輝。
二、其後上訴人林榮輝曾分別於94年12月31日、95年4月30日、95年9月30日、96年2月5日交付被上訴人53,500元、26,250元、52,500元、54,500元，以支付系爭A借款，此有林長河親筆記載之支票登記簿及日曆簿、合作金庫銀行支票存根在卷可證，足見上訴人林榮輝與被上訴人間確有成立借名登記契約。
三、嗣上訴人林榮輝於96年3月間曾口頭向被上訴人為終止借名登記之意思表示，被上訴人亦表示同意，此有上訴人提出錄音譯文，其中被上訴人提及：「因為當時是你先生的意思，要用我的名義借…」、「…是你先生說要用我的名義借是因為你們沒有辦法在銀行借款，那我現在說我們就交給一個公證人，我所有權狀都還你們…」等語，足證上訴人林榮輝與被上訴人間就系爭房地確有成立借名登記契約，且契約業經終止。則上訴人林榮輝既為系爭房地之實際所有權人，上訴人自有權占有使用系爭房屋，被上訴人自不得請求上訴人騰空遷讓返還。
四、再者，上訴人林榮輝係以買賣為原因將系爭房地移轉登記予被上訴人，倘如被上訴人所述係因系爭買賣契約解除，而回復登記予被上訴人，何須以買賣為原因辦理登記。佐以證人即代書張愛玲於原審言詞辯論時亦證述：伊取得系爭房地之所有權狀係交給訴外人林長河等語，再參以系爭房屋迄今均由上訴人林榮輝占有使用，而被上訴人目前保管之系爭房地所有權狀則係於93年12月28日所補發，足證上訴人林榮輝與被上訴人間就系爭房地確有成立借名登記契約。
五、至於系爭租約訂立目的僅係為增加貸款額度，此由錄音譯文中，被上訴人提及：「因為當時是你先生的意思，要用我的名義借，而你們又住在那邊，那銀行的意思是你一定必須是租賃才可以辦理貸款」等語，且被上訴人亦未曾向訴外人林長河收取任何租金，足認系爭租約係通謀虛偽所訂立。而訴外人林長河及上訴人林榮輝所給付被上訴人之款項均係用以支付系爭A借款、房屋稅及地價稅。
六、又兩造雖曾為上開調解，然綜觀其成立內容，上訴人無庸給付被上訴人任何款項，被上訴人即同意上訴人無償使用系爭房地至103年3月31日，亦可證上訴人林榮輝與被上訴人間確有借名登記之法律關係存在。
七、另上訴人林榮輝與被上訴人簽立委託書，係因兩造間就系爭房地糾紛僵持不下，始協議由上訴人林榮輝出賣，結算上訴人尚積欠被上訴人之買賣價金，自不得僅以委託書遽認上訴人林榮輝與被上訴人間無借名登記關係存在。
八、縱認上訴人確無權占有系爭房屋，然系爭房屋於103年之課稅現值為148,700元，應以此計算相當於租金之不當得利，始為適當。再參以系爭房屋位處臺北市邊陲地帶，應以系爭土地及房屋申報總價年息6%計算相當於租金之不當得利，較為允當等語，資為抗辯。
參、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判命上訴人應將坐落系爭土地上之系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，上訴人並應自103年7月16日起至104年12月31日止，按月給付11,775元，自105年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付12,561元。而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人僅就敗訴部分聲明不服（原審駁回被上訴人其餘之訴部分，因被上訴人並未上訴，已告確定），其上訴聲明為：一、原判決不利於上訴人之部分廢棄；二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回。
肆、本件經本院協同兩造整理並協議簡化不爭執及爭執事項如下（見本院卷第204至207頁、第278頁，部分文字因編輯略為修改）：
一、不爭執事項：㈠上訴人對被上訴人所提出之書證形式上真正不爭執。
㈡被上訴人對上訴人所提出之書證，除本院卷第212至222頁之上證6至9爭執外，其餘形式上真正不爭執。
㈢上訴人鄧昭卿與訴外人林長河係夫妻關係，上訴人林榮輝則為其等之子。
㈣系爭房地於75年2月18日由被上訴人拍賣取得。
㈤被上訴人有於89年8月1日簽訂系爭買賣契約，以410萬元之
價額，出賣系爭房地，其中第3條約定：「㈠本約簽訂時，甲方應付乙方（即被上訴人）價款之一部計20萬元正為定款，乙方亦即日親收足訖。…㈡第貳次付款：尾款390萬元正於甲方辦竣過戶並向銀行貸款於撥款時代為清償乙方現有之第一、二、三、四順位銀行貸款後其餘款一次付清。」、第4條約定：「乙方應於前條第一次付款同時交付甲方辦理移轉登記所需之所有權狀、印鑑證明書、…等有關證件。」、第6條約定：「㈠辦理產權移轉登記時，有關權利人名義，得由甲方自定，乙方絕不異議，惟是項手續甲方至遲應於取得乙方交付之證件日起一星期內提出辦理。…㈢本日同時交屋。」、第10條約定：「本約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金外，並即解除本約。…。」等語，其餘契約內容詳如原審卷第13頁至第14頁。
㈥被上訴人於89年8月1日收受系爭買賣契約之定金20萬元，並
於90年3月28日以買賣為登記原因，將系爭房地移轉登記予上訴人林榮輝，且於同日交付系爭房地。
㈦嗣因被上訴人未取得系爭買賣契約之尾款390萬元，上訴人
林榮輝遂於90年4月11日，以買賣為登記原因，將系爭房地移轉登記予被上訴人。
㈧被上訴人於90年5月9日以系爭房地設定系爭A抵押權予訴外
人國泰人壽公司，於90年5月10日向訴外人國泰人壽公司貸得系爭A借款，迄104年1月28日止尚餘借款本金2,721,649元未為清償。
㈨被上訴人於93年9月15日與訴外人林長河就系爭房屋訂立系
爭租約，約定由訴外人林長河向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自93年9月15日起至95年9月14日止，每月租金25,000元。
㈩被上訴人於93年12月29日以系爭房地設定系爭B抵押權予訴
外人國泰人壽公司，於94年1月6日向訴外人國泰人壽公司貸得系爭B借款，迄104年1月28日止尚餘借款本金318,394元未為清償。
兩造曾於98年3月18日在臺北市北投區調解委員會成立調解
，其成立內容為被上訴人同意上訴人居住其所有系爭房屋至103年3月31日止，上訴人應於期限屆滿搬離，另被上訴人並當場返還如原審卷第130頁所示支票4紙予上訴人，其餘調解成立內容如原審卷第32頁。惟該調解筆錄其後送本院審核結果為未予核定。
被上訴人於103年4月27日與上訴人林榮輝簽立委託書，委託
上訴人林榮輝出售系爭房地，約定：「委售期間自即日起，至103年7月15日止，售屋金額由乙方（即上訴人林榮輝）決定，售出後由乙方交付825萬元整予甲方（即被上訴人）。
其餘所得皆由乙方所有。㈡乙方僅負責銷售、議價，及收受售屋所得，其餘買賣流程及相關責任費用由所有權人（甲方）負擔。㈢乙方得以繼續居住於本建物內，至103年7月15日止，居住期間甲方不得以任何理由要求乙方提前搬離。㈣一旦成交，乙方同意立即搬離此屋（半個月為限）。」等語，詳如原審卷第34頁所載。
系爭房屋之房屋稅及地價稅自89年起迄今均由被上訴人繳納。
上訴人鄧昭卿於104年間以被上訴人未按月將其交付款項代
繳系爭A借款，且擅自設定系爭B抵押權為由，對被上訴人提出侵占及背信告訴，經臺灣士林地方法院檢察署以104年度偵字第6099號為不起訴處分，經上訴人鄧昭卿聲請再議，經臺灣高等法院檢察署發回續行偵查，嗣經臺灣士林地方法院檢察署以104年度偵續字第381號為不起訴處分，經上訴人鄧昭卿聲請再議，經臺灣高等法院檢察署發回續行偵查，經臺灣士林地方法院檢察署以105年度偵續一字第35號為不起訴處分，上訴人鄧昭卿聲請再議，經臺灣高等法院檢察署以106年度上聲議字第706號駁回聲請，而確定在案。
上訴人鄧昭卿確曾於97年間撥打電話予被上訴人進行通話，其內容如原審卷第79至81頁所載。
系爭房屋目前仍由上訴人占有使用中。
系爭土地每平方公尺之申報地價，於103年7月1日起至104年
12月31日止為25,920元，於105年1月1日起迄今為31,360元。
二、爭執事項：㈠上訴人所提本院卷第212至222頁之上證6至9所示書證，形式
上是否真正？㈡上訴人以上訴人林榮輝係將系爭房地借名登記於被上訴人名
下，且該法律關係業於96年3月終止為由，主張系爭房地為上訴人林榮輝所有，有無理由？㈢被上訴人依民法第767條第1項、或第470條第1項規定，擇一
請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈣被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付如原審主文
第2項所示相當於租金之不當得利，有無理由？
肆、得心證之理由：
一、爭點一：上訴人所提本院卷第212至222頁之上證6至9所示書證，形式上是否真正？㈠按私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，
不在此限；私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第357條、第358條第1項分別定有明文。而民事訴訟法第358條關於私文書經本人或其代理人簽名、畫押、蓋章或按指印者，推定為真正之規定，須其簽名、畫押、蓋章或按指印係本人或其代理人為之，在當事人間已無爭執或經舉證人證明者，始得適用（最高法院28年上字第10號判例意旨參照）。又當事人提出之私文書必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據力，此形式的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項有關，始有實質的證據力之可言（最高法院41年台上字第971號判例意旨參照）。
㈡經查：
⒈上訴人所提出之上證6至9所示支票登記簿及日曆簿、合作金
庫銀行支票存根，均屬私文書，而被上訴人否認其真正，則依上開法條規定及最高法院28年上字第10號判例意旨，上訴人自應先舉證證明上開私文書係屬真正。
⒉而上訴人所提出之支票存根（見本院卷第214、217、219、2
22頁），業經合作金庫商業銀行內湖分行函覆本院，上訴人林榮輝確有開立上開支票之甲存帳號，並領用該存根所示支票號碼之空白支票，此有該行106年8月25日合金內湖字第1060002654號函暨所附附件在卷可稽（見本院卷第233至234頁），故上訴人主張上開支票存根形式上係屬真正，自屬可採。則依前揭最高法院41年台上字第971號判例意旨，上訴人自得引用此部分書證作為證據使用，被上訴人仍以前詞否認其真正，尚非可採。
⒊至於上訴人提出支票登記簿及日曆簿（見本院卷第212至213
頁、第215至216頁、第218頁、第220至221頁），其上均未有任何製作權人之簽名或蓋章，且上訴人復未能提出其他證據以證明其真正，尚難據此即認此部分私文書形式上係屬真正。因此，被上訴人否認此部分書證之真正，應屬可採，則此部分私文書即無形式證據力，當無實質證據力，上訴人自不得引用此部分書證作為證據使用。
二、爭點二：上訴人以上訴人林榮輝係將系爭房地借名登記於被上訴人名下，且該法律關係業於96年3月終止為由，主張系爭房地為上訴人林榮輝所有，有無理由？㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第990號判決意旨參照）。而借名登記契約，乃借名者經他方即出名者同意，就屬於借名者之財產，以他方之名義登記為所有人或其他權利人之約定，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約（最高法院106年度台上字第469號判決意旨參照）。
㈡經查：
⒈上訴人主張系爭房地係林榮輝借名登記於被上訴人名下之事
實，為被上訴人所否認，則依前揭法條規定及判決意旨，上訴人自應就林榮輝與被上訴人間有成立借名登記契約之事實，負舉證責任。
⒉而上訴人固提出錄音譯文、合作金庫銀行支票存根，並舉證
人張愛玲，及系爭房屋均由上訴人占有使用之事實為證。然查：
⑴證人張愛玲於105年7月1日原審言詞辯論時證述：「（問：
是否知道杜明月曾經把臺北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號的房子賣給別人？）有，在90年的時候，有請我辦過戶給林長河。…因為林長河說他信用有瑕疵，所以要用林榮輝的名義。…後來過完戶登記成林榮輝的名下之後，林長河…打電話給我說貸款沒辦法下來，要過還給他需要什麼證件，我就跟他說需要林榮輝的印鑑證明，林長河就去領。杜明月也有跟我說林長河貸款貸不下來。之後90年3月30日，大家就約好去地政事務所，領新的權狀，也在當場辦理過戶回去給杜明月的書類簽名跟蓋章，杜明月跟林長河也都有同意。…（問：有聽林長河說過要借杜明月的名字去辦理貸款嗎？）沒有聽到。」等語（見原審卷第121頁背面至第122頁正面、第123頁正面）。參以系爭房地前後兩次移轉登記均係由證人張愛玲代理辦理，並與買賣雙方進行接洽聯繫，衡情其對移轉登記原因當知之最詳，又其與兩造間復無任何嫌隙糾紛，所述應屬中肯可採。是由證人張愛玲上開證詞，可知系爭買賣契約雖係以上訴人鄧昭卿名義訂立，然實際買受人為訴外人林長河，並指定移轉登記予上訴人林榮輝，惟嗣後訴外人林長河因無法貸得款項以支付被上訴人尾款390萬元，其等遂同意解除系爭買賣契約，並於90年4月11日將系爭房地以買賣為原因，回復登記予被上訴人所有。
⑵又證人張愛玲於105年7月1日原審言詞辯論時證述：「領新
的權狀之後，…有找林長河跟杜明月，在臺北的咖啡廳談事情。先前在過戶給林榮輝的時候，林長河就有說裝潢花了兩百多萬，我有看到有新的裝潢。…林長河有跟我講這個事情他們倆會自己解決。…權狀交給林長河後，我就走了。我想林長河花了兩百多萬裝潢，會同意無條件過戶給杜明月，應該有答應什麼條件。」等語（見原審卷第122頁正面）。是由證人張愛玲此部分證述，可知被上訴人所述其未立即向訴外人林長河請求返還系爭房屋，實係因訴外人林長河已花費鉅資裝潢系爭房屋之故，核與借名登記無涉乙節，應非子虛。至於證人張愛玲於系爭房地移轉登記至被上訴人名下後，雖係將所有權狀交付訴外人林長河，然其交付原因諸多，或因其為前買主，欲由其本人交付被上訴人、或應林長河要求，俾執此與被上訴人協調裝潢費事宜等；且交付之際，上訴人林榮輝亦未在場，自難僅以此交付所有權狀之舉，即推論上訴人林榮輝與被上訴人間就系爭房地已成立借名登記契約。
⑶再綜觀上訴人所提錄音譯文，其中對話如下：
「杜明月：你要那個房子我還給你，可是你曾經在你家祖宗牌位面前發誓說張愛玲那筆錢你一定會還他。
鄧昭卿：是啊。
杜明月：那這樣那筆錢你們自己要負責還，這樣可不可以
？鄧昭卿：是啊，本來就是這樣子啊。
杜明月：那還有就是你請榮輝看房子要登記誰的名字，去
找一家行庫辦貸款，那我把所有權狀都交給…一個公證人，就是說那東西交在他那邊等到你轉移到一家行庫可以借的時候，你們整個手續都辦好，那還有就是說我已經跟國泰講了，你們現在要找別的行庫貸款…。
鄧昭卿：誰說我們要找別的行庫貸款？誰說的？杜明月：對，要過還給你你們借款人要自己去借啊。
鄧昭卿：我從頭到尾就是和國泰借的啊，那我要知道我和
他借的時候我這邊有當初和你的買賣契約，那已經這麼多年了，還款是多少？杜明月：你聽我講，張愛玲那邊當時也有買賣房屋契約，
是榮輝給我的買賣契約還有租賃契約，他手上也都有。
鄧昭卿：什麼叫做租賃契約？誰跟他租房子了？杜明月：因為當時是你先生的意思，要用我的名義借，而
你們又住在那邊，那銀行的意思是說你一定必須是租賃才可以辦貸款，這些都不是我的意思，是你先生的意思。…我之所以這麼急就是國泰人壽一直在催我繳，就是我這些東西我都可以交給一個公證人，…我把所有權狀都交給她，麻煩你們自己要把所有的一切都轉移過去，這樣可不可以？那筆錢就麻煩你們，如果你真有良知的話，麻煩你們自己要去處理這一筆，好不好？鄧昭卿：欠的錢我們本來就是欠錢要還債，這就是天經地
義，要不然幹嘛要開支票放在他那個地方呢？…（中間對話省略）杜明月：好，那個票現在在張愛玲手上。
鄧昭卿：你現在講話又不誠實，你告訴我說張愛玲的票全
部都在你那個地方，你房子本來就是你的房子，那你可以把支票還給我，然後你要把房子租給我，你當初是這樣跟我說的，…。
（中間對話省略）杜明月：我沒有強取豪奪，是妳先生說要用我的名義借是
因為你們沒有辦法在銀行貸款，那我現在說我們就交給一個公證人，我所有權狀都還給你們，那你們再找一家行庫貸款，全部我都移轉過去，可不可以？鄧昭卿：我為什麼要找行庫貸款？杜明月：你不能說我所有權狀過給你但借款名義還是我啊。
鄧昭卿：怎麼可能借款名義是我呢？過戶回來就全部是我們的啦。
（後面對話省略）」等語（見原審卷第79至81頁）。
是由上開對話內容，並未提及上訴人林榮輝有與被上訴人間就系爭房地成立借名登記契約之事，僅能得知訴外人林長河曾以被上訴人名義借款，然無法確知是否即為系爭A借款、或系爭B借款、抑或其他。而被上訴人雖向上訴人鄧昭卿表示願辦理系爭房地移轉登記事宜，然要求其必須清償包括訴外人張愛玲在內之一切借款，且此要求亦未為上訴人鄧昭卿所接受，顯然其等間就系爭房地移轉登記、借款清償等仍有爭執，核與終止借名登記後之所有物返還有所區別，是上訴人以上開錄音譯文內容，主張上訴人林榮輝與被上訴人間有成立借名登記契約云云，實非可採。
⑷而上訴人固提出合作金庫銀行支票存根為證（見本院卷第21
4、217、219、222頁）。然經本院函詢合作金庫商業銀行內湖分行結果，顯示上開支票係由上訴人林榮輝所簽發，其中支票號碼PS0000000、PS0000000、PS0000000號支票，均為作廢票據；至於支票號碼PS0000000號則為空白票據，已領未用，此有該銀行106年8月25日合金內湖字第1060002654號函附附件在卷可稽（見本院卷第233至234頁）。足證被上訴人並未收受上訴人林榮輝所稱按月繳納系爭A借款之任何款項，故上訴人據此主張上訴人林榮輝與被上訴人間就系爭房地有成立借名登記契約云云，自非可採。
⑸況且，倘上訴人林榮輝為系爭房地之借名登記者，其對系爭
房屋自具有管理、使用、處分之權，自會保有系爭房地之所有權狀，並負責繳納房屋稅及地價稅。惟上訴人迄本院言詞辯論終結前均未提出其保有系爭房地所有權狀之證明，而系爭房地之所有權狀迄今均係由被上訴人保管，此有被上訴人提出之所有權狀在卷可佐（見原審卷第41頁），縱其曾於93年12月28日申請補發（見原審卷第23頁），然其補發原因諸多，或因遺失、毀損等，不一而足，自難據此即謂其僅為出名登記人，遑論系爭房地之房屋稅及地價稅自89年起迄今亦均係由被上訴人所繳納，此已核與一般借名登記之情形有別。再參以訴外人林長河尚於93年9月15日與被上訴人訂立系爭租約，其後兩造復於98年3月18日成立上開調解，嗣上訴人林榮輝又於103年4月27日與被上訴人簽立委託書，為上開內容之約定，倘如上訴人所主張林榮輝與被上訴人就系爭房地已於90年4月間成立借名登記契約，並於96年3月終止，則上訴人林榮輝既為系爭房屋實際所有權人，其與被上訴人之間實無庸為上開租賃、調解、委託書內容約定之必要。是綜上各情，可見上訴人係因上開租賃、使用借貸關係占有使用系爭房地，而系爭房地實際之管理、處分權人仍為被上訴人，是上訴人以其等占有使用系爭房地為由，主張上訴人林榮輝與被上訴人就系爭房地成立借名登記契約云云，亦非可採。
⑹再者，上訴人於原審及聲明上訴狀中均主張借名登記契約係
存在於上訴人鄧昭卿與被上訴人間，系爭房地之實際所有權人為上訴人鄧昭卿（見原審卷第69頁、本院卷第22頁），其後於105年11月18日本院準備程序，始主張借名登記契約係存在於上訴人林榮輝與被上訴人間，系爭房地之實際所有權人為上訴人林榮輝（見本院卷第61頁），上訴人就借名者究為何人？前後反覆其詞，倘上訴人林榮輝確與被上訴人就系爭房地有借名登記契約之意思表示合致，自無主張前後不一之可能。又依上訴人所提上開證據，亦未能證明系爭房地於90年4月11日移轉登記予被上訴人前，上訴人林榮輝曾與被上訴人謀面、或授權他人與被上訴人就系爭房地約定借名登記事宜。再佐以上訴人林榮輝於105年8月16日臺灣士林地方法院檢察署105年度偵續一字第35號侵占案件偵查中證述：
系爭房地於90年3月28日移轉所有權至伊名下，是伊父親處理的，伊不清楚，系爭房地於90年4月11日又因買賣辦理移轉至被上訴人名下，也是伊父親處理的等語（見該卷第108頁），可證上訴人林榮輝並未參與系爭房地自其名下移轉登記予被上訴人事宜，則其自無從就系爭房地對被上訴人為借名登記之意思表示，並達成合致。
⑺另系爭A借款均係由被上訴人按月以轉帳、到府收息、臨櫃
繳款之方式繳納，此有國泰人壽公司105年12月12日國壽字第105120646號函附貸款說明表、還款明細等在卷可證（見本院卷第100至101頁、第105至108頁）。且承前述，依上訴人所提證據無法證明上訴人林榮輝有按月代繳上開借款，是上訴人主張上訴人林榮輝係與被上訴人約定以其名義貸得系爭A借款，用以支付系爭房地尾款390萬元，再按月清償，其等間就系爭房地已成立借名登記契約云云，亦難採信。
⑻綜上所述，依上訴人所提上開證據，無法證明上訴人林榮輝
與被上訴人間就系爭房地於90年4月間有成立借名登記契約，是其據此主張該契約業已於96年3月間終止，上訴人林榮輝為系爭房地之所有權人，其與上訴人鄧昭卿有權占有使用系爭房屋云云，被上訴人不得請求其等騰空遷讓返還系爭房屋云云，自非可採。
三、被上訴人依民法第767條第1項、或第470條第1項規定，擇一請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈠按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或
在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第1、3項定有明文。經查：
⒈上訴人就被上訴人主張其等二人占有使用系爭房屋之事實，
業於106年6月14日本院準備程序中自認，並於106年1月6日本院準備程序中據此作為上訴人林榮輝與被上訴人間有成立借名登記契約之證據（見本院卷第123、207頁）。
⒉嗣上訴人於106年9月22日具狀主張上訴人林榮輝自101年6月
5日起即與其女友即訴外人潘瀞惟承租他屋居住，未占有系爭房屋，並提出房屋租賃契約書及林榮輝帳戶之存摺交易明細等件為證（見本院卷第242至274頁）。然上訴人上開自認之撤銷為被上訴人所不同意（見本院卷第278頁），且依上開證據僅能證明訴外人潘瀞惟與王淑華曾於101年6月4日就門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○號0樓0房訂立租賃契約，租賃期間自101年6月5日至102年6月4日，而上訴人林榮輝自103年4月4日起至106年7月5日按月轉帳7,800元至11,370元不等金額至其他帳戶之事實，無法據此認定上訴人林榮輝即未占有系爭房屋。參以上訴人林榮輝於105年8月16日臺灣士林地方法院檢察署105年度偵續一字第35號侵占案件偵查中尚證述：「（問：〈提示103他4255號卷第69頁反面委託書〉既然這房子是你們向杜明月買的，為何杜明月在103年4月27日會簽這個委託書，委託你們賣這個房子？）這是我去找她的，因為基於北投調委會的筆錄，我們只能住到103年3月，我們想說要搬家沒有錢搬，所以才去找她。我知道這個房子之後她要賣，所以我想說，因為我們沒有錢搬家，我們可以協助她賣房子，我想賺一些仲介費後，我們就可以搬家。」等語（見該卷第108頁），顯見上訴人林榮輝確實占有系爭房屋。則上訴人林榮輝前所為自認既與事實並無不符之處，其上開自認之撤銷，即與前揭法條規定不符，不應准許。
㈡次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，民法第767條第1項前段定有明文。查上訴人並未能舉證證明其等自103年7月16日起占有系爭房屋具有何正當權源，其等自屬無權占有，則被上訴人依前揭法條規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
㈢又被上訴人尚依民法第470條第1項規定請求上訴人騰空遷讓
返還系爭房屋，惟此係屬選擇訴之合併，而被上訴人依民法第767條第1項規定所為之請求既屬有據，本院自無庸就其餘訴訟標的再予審酌，併此敘明。
四、爭點四：被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付如原審主文第2項所示相當於租金之不當得利，有無理由？㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查上訴人自103年7月16日起無權占有系爭房屋，係屬無法律上之原因，而受有占有使用系爭房屋之利益，致被上訴人受有損害，自應返還其利益，則依上開法條規定及判例意旨，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人自103年7月16日起，至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，即屬有據。
㈡次按城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價
額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言，非申報課稅價額。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價（最高法院72年度台上字第2118號、80年度台上字第1996號判決意旨參照）。經查：
⒈系爭房屋位於臺北市北投區，附近均為住宅，為第二種住宅
區，對外以行義路連接通往各市區，交通便利等情，有被上訴人提出之全國土地使用分區查詢資料、Google地圖及照片等件在卷可參（見原審卷第88至92頁）。本院審酌上情，及考量上訴人占用系爭房屋係作為居住使用等情，認原審以系爭土地及房屋申報總價額年息8%計算，尚屬適當，上訴人以前詞主張以年息6%計算云云，顯屬過低，不足採信。
⒉又系爭土地每平方公尺之申報地價，自103年7月1日起至104
年12月31日止為25,920元，自105年1月1日起迄今為31,360元，此為兩造所不爭執。至於系爭房屋價額經臺北市政府地政局估定為每平方公尺13,081元，有該局105年3月22日北市地價字第10530736700號函在卷可稽（見原審卷第62頁），上訴人雖主張應以系爭房屋之課稅現值148,700元（見原審卷第38頁）為計算基準，然此核與上開判決意旨不符，不足採信。而系爭土地面積為1416.48平方公尺、權利範圍153/10000，於103年、104年之申報總價為561,741元（元以下不計入，下同。計算式：25,920元×1416.48㎡×153/10000＝561,741元），於105年之申報總價為679,638元（計算式：31,360元×1416.48㎡×153 /10000＝679,638元）；而系爭房屋加計附屬建物總面積為92.09平方公尺，估定其價額為1,204,629元（計算式：13,081元×92.09㎡＝1,204,629元）。是系爭土地及房屋申報總價額，於103年、104年為1,766,370元（計算式：561,741元＋1,204,629元＝1,766,370元），105年為1,884,267元（計算式：679,638元＋1,204,629＝1,884,267元）。據此計算，被上訴人請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利，自103年7月16日起至104年12月31日止為11,775元（計算式：1,766,370元×8%÷12月＝11,775元），自105年1月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止為12,561元（計算式：1,884,267元×8%÷12月＝12,561元），應予准許。
伍、從而，被上訴人依民法第767條第1項、第179條規定，請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，並自103年7月16日起至104年12月31日止，按月給付11,775元，自105年1月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付12,561元，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
柒、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 19 日
民事第二庭 審判長法 官 邱光吾
法 官 林大為法 官 蘇錦秀以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 1 月 19 日
書記官 林政毅