臺灣士林地方法院民事判決 105年度簡上字第1號上 訴 人 張綾珍被 上訴人 何秉衡上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國104 年9 月30日本院士林簡易庭104 年度士簡字第690 號第一審判決提起上訴，本院於106年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人於原審起訴主張：被上訴人與上訴人於民國103 年
1 月29日簽訂房屋租賃契約書，約定由被上訴人將所有門牌號碼新北市○○區○○路○段000 巷0 弄00號11樓房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租期5 年，自103 年3 月1 日起至108 年2 月28日止，租金每月新臺幣（下同）2 萬元。
詎上訴人迄104 年7 月31日止，已遲延給付租金達5 月（10
4 年3 月至7 月），扣除押租金4 萬元後，上訴人總共積欠租金6 萬元。被上訴人以存證信函通知上訴人限期繳清，並表明終止租約，上訴人均置之不理，繼續使用房屋，致被上訴人受有損害，爰依兩造間租賃契約、租約終止後之法律關係及不當得利法律關係，提起本件訴訟，並聲明：1.上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還被上訴人；2.上訴人應給付被上訴人6 萬元；3.上訴人應自104 年8 月1 日起至遷讓交屋日止，按月給付被上訴人2 萬元；4.被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
三、上訴人於原審經合法通知無正當理由未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明、陳述。
四、原審判決被上訴人全部勝訴，並依職權宣告假執行。上訴人不服而提起上訴，理由略為：上訴人並非無故不給付租金，係因系爭房屋有眾多瑕疵，包括被上訴人提供之冷氣無法使用、冬天牆面有嚴重噪音、主臥室漏水、廚房漏水、瓦斯爐小火無法開啟、抽油煙機無法正常使用等。經上訴人多次通知被上訴人處理，被上訴人均不回應，是以於被上訴人履行義務前，上訴人自得主張同時履行抗辯。且上開瑕疵屬重大瑕疵，依民法第435 條第1 項、第359 條規定應酌減租金之給付。被上訴人自不得以上訴人欠繳租金達一定期間而終止契約等語。並聲明：原判決廢棄。被上訴人則聲明：駁回上訴。
五、本院之判斷：
（一）被上訴人主張兩造於103 年1 月29日簽訂房屋租賃契約，約定由被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，租期5 年，自
103 年3 月1 日起至108 年2 月28日止，租金每月2 萬元之事實，有房屋租賃契約書在卷可佐（見本院104 年度士簡字第690 號卷< 下稱士簡卷> 第6 頁至9 頁），堪信為真。而被上訴人主張上訴人自承租系爭房屋起僅交付11個月租金及押租金4 萬元，迄104 年7 月31日止遲延給付租金已達5 個月，共計10萬元，扣除押租金4 萬元後，上訴人總共積欠租金6 萬元，經被上訴人通知上訴人限期繳清，並表明終止租約等情，亦有存證信函為證（見士簡卷第12頁），上訴人就此部分並未爭執，僅爭執並非故意拖欠租金（如下述），則被上訴人主張上訴人欠繳租金等情，堪予認定。
（二）被上訴人終止租賃契約於法有據
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440 條第1 項、第2 項定有明文。
2.本件上訴人積欠租金扣除所繳交押租金後，尚欠租金6萬元，業如前述，則上訴人所欠租金已達3 個月之租額，被上訴人以上訴人經通知限期繳納後仍未繳清為由，終止兩造間租賃契約，自屬有據。
3.上訴人固抗辯其並非無故不給付租金，係因系爭房屋有眾多瑕疵，包括被上訴人提供之冷氣無法使用、冬天牆面有嚴重噪音、主臥室漏水、廚房漏水、瓦斯爐小火無法開啟、抽油煙機無法正常使用等。上訴人多次通知被上訴人處理，被上訴人均不回應，是以於被上訴人履行義務前，其自得主張同時履行抗辯。且上開瑕疵屬重大瑕疵，依民法第435 條第1 項、第359 條規定應酌減租金之給付。被上訴人自不得以上訴人欠繳租金達一定期間而終止契約等語。然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。上訴人上開主張為被上訴人所否認，上訴人於本案言詞辯論終結前復未提出證據以證其實，是以難認被上訴人此部分主張可採。
4.綜上，被上訴人主張系爭房屋租賃契約於104 年7 月31日終止，於法有據，洵屬可採。
（三）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條定有明文。兩造間租賃關係於104 年7 月31日終止，業如前述，則上訴人即負有返還租賃物之義務。被上訴人請求上訴人將系爭房屋全部遷讓返還被上訴人，自屬有據，應予准許。又上訴人於系爭房屋租賃期間，未依約定如期給付租金，共積欠被上訴人6 萬元租金，亦如前述，則被上訴人依據兩造間租賃契約請求上訴人給付6 萬元租金，洵屬有據。上訴人雖主張系爭房屋有重大瑕疵，應酌減租金云云，然如前所述，此部分主張未據上訴人舉證以證其實，難認可採。
（四）又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人房屋土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。查上訴人自系爭房屋租賃契約終止之翌日即104 年8 月1 日起，拒不返還系爭房屋，自屬無權占有，即獲有相當於租金之利益，並致被上訴人受有損害甚明，因此被上訴人依前開規定請求上訴人給付自104 年8 月1 日起至系爭房屋全部遷讓返還被上訴人止，按月給付被上訴人2 萬元，即屬有據。
六、綜上所述，上訴人所辯系爭房屋有眾多瑕疵，其得主張同時履行抗辯及減少租金云云，均無可採，被上訴人依兩造間租賃契約、租約終止後之法律關係、不當得利法律關係請求上訴人將系爭房屋全部遷讓返還被上訴人，及請求上訴人給付被上訴人6 萬元，並自104 年8 月1 日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付被上訴人2 萬元，為有理由，應予准許。
原審就此為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 19 日
民事第一庭 審判長法 官 林政佑
法 官 陳月雯法 官 林銘宏以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 1 月 19 日
書記官 劉雅萍