臺灣士林地方法院民事判決 105年度簡上字第11號上 訴 人 徐陳梅玉被上訴人 陳萬義訴訟代理人 江詩薇上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國104 年11月13日本院士林簡易庭104 年度士簡字第950 號第一審判決提起上訴，本院於民國105年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：其於民國104 年6 月2 日向上訴人承租門牌號碼台北市○○區○○街○○號1 樓房屋及其地下室（以下合稱系爭房屋），並訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期限自104 年7 月1 日起至106 年6 月30日止共2 年，每月租金新台幣（下同）8 萬元（含水電），並於簽約當日給付104 年7 月份租金8 萬元及押租金48萬元（下簡稱押租金）。嗣依系爭租約第21條約定，於104 年7月14日即一個月前以口頭及存證信函通知上訴人解除系爭租約，並同意支付上訴人一個月租金8 萬元作為違約金。另於
104 年7 月底即將系爭房屋之鑰匙返還上訴人，並將屋內物品清空後，向上訴人請求返還押租金竟遭拒，屢經催討仍置之不理。為此，基於契約解除後之押租金返還請求權，訴請上訴人應給付被上訴人48萬元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。
二、上訴人於原審則以：伊確有收受押租金，惟被上訴人將系爭房屋之裝潢全部拆除，僅承租半個月即提前終止租約。被上訴人係透過介紹人將鑰匙交付予伊配偶，上訴人並未收受，系爭房屋迄未能再行出租等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人36萬元及自支付命令送達之翌日即104 年8 月29日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另駁回其餘起訴，並依職權宣告假執行。上訴人就敗訴部分提起上訴，並補陳：104 年5 月間被上訴人與訴外人蔡瑞彬詢問伊附近有無房屋出租，伊不清楚，幾日後其等再來詢問，伊遂稱不然將系爭房屋出租予上訴人，兩造因而簽立系爭租約，伊僅收到104 年7 月份租金及押租金，嗣被上訴人即委由蔡瑞彬電話通知伊不租了，當時伊不在台北，過幾日，被上訴人曾偕同其女兒及蔡瑞斌向伊表示終止租約，當時伊即向被上訴人表示應攜帶系爭租約前來辦理解約，此外，除押租金全部作為損害賠償外，尚須給付六個月租金，惟被上訴人迄未攜帶系爭租約前來辦理解約，且被上訴人已將系爭房屋外之橫式招牌、騎樓媽祖燈拆除，更換鐵門鑰匙遙控器，其餘屋內設備則未拆除變動，故被上訴人應賠償舊招牌費用5000元、返還原媽祖燈及本件訴訟費用，雖蔡瑞彬有將鐵門鑰匙遙控器交付伊配偶，但該遙控器不合用，希望回復原遙控器費用約1 萬元，另曾依被上訴人要求撤回領出支票而支出費用350 元，如須返還押租金，則伊以回復原遙控器、招牌、返還原媽祖燈、票據撤銷費用及本件訴訟費用主張抵銷等語，並聲明：（一）原判決關於不利於上訴人部分廢棄。（二）前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：駁回上訴（原審判決被上訴人敗訴部分，因被上訴人未聲明不服而告確定）。
四、本院協同兩造整理本件不爭執、爭執事項（本院卷第17、18頁、第110 頁背面）：
甲、本件不爭執事項：
（一）被上訴人於104 年6 月2 日向上訴人承租系爭房屋，並訂立系爭租約，約定租賃期限自104 年7 月1 日起至106 年
6 月30日止共2 年，每月租金8 萬元（含水電），租金應於每月1 日前繳納。
（二）被上訴人於簽約當日已給付104 年7 月份租金8 萬元、押租金48萬元，並交付104 年8 月至105 年6 月份之租金支票計11張支票予上訴人。
（三）被上訴人透過蔡瑞彬等人於104 年7 月間向上訴人表明解除租賃契約之意思表示。
（四）被上訴人於104 年7 月31日已將系爭房屋之鑰匙及遙控器交付上訴人之配偶。
（五）被上訴人未給付104 年8 月份租金，依約交付之104 年8月至105 年6 月份租金支票均未兌現。
（六）被上訴人未依系爭租約第21條規定給付1 個月份租金為違約金。
（七）上訴人迄未返還押租金48萬元。
（八）被上訴人承租後，並未拆除屋內設備，也未遷入。
乙、本件爭點：
（一）被上訴人是否已合法終止系爭租約？租約合法終止日為何？
（二）被上訴人於承租後，拆除更換新的橫式招牌及拆除媽祖燈、更換鐵門遙控器，是否應回復原狀或金錢賠償？被上訴人於租約終止後，依租約第9 條、第11條約定是否負有回復原狀之義務？
（三）被上訴人請求返還押租金48萬元，是否有據？被上訴人提前終止契約，是否應依照契約約定給付違約金？上訴人主張被上訴人提前終止租約，押租金48萬元不退還，被上訴人尚應給付六個月租金作為違約金，是否有據？
（四）如上訴人應返還押租金，則上訴人以被上訴人應賠償票據撤銷費用350 元、本件訴訟費用、返還原媽祖燈、回復原遙控器費用1 萬餘元、回復原招牌費用5000餘元主張抵銷，是否有據？
五、本院之判斷
（一）按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅（最高法院51年台上字第2829號判例要旨參照）；次按終止租賃契約，依民法第263 條準用同法第258 條規定，應向他方當事人以意思表示為之（最高法院65年台上字第1107號判例要旨參照），可知契約終止只需向他方當事人以意思表示為之，其效力於意思表示到達他方時即已發生，而契約之終止為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定終止原因之存在，無待他方當事人之承諾，亦無訂立終止契約書面為必要，合先敘明。
1.上訴人主張被上訴人迄未拿契約前來辦理解約云云，惟被上訴人辯稱解約並非要式行為，已透過蔡瑞彬以口頭向上訴人為解約之意思表示等語，查系爭租約係於104 年6 月
2 日訂立，上訴人不爭執被上訴人係於租賃期限內之104年7 月間透過蔡瑞彬表明解約之意，可徵系爭租約履行後，被上訴人才為解約行為，依前開說明，兩造所稱之「解約」均應解釋為「終止契約」之意至明。復依系爭租約第21條「甲（即上訴人）、乙（即被上訴人）雙方在本契約有效期間內解約，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為違約金，方可解除契約。」，本條所謂「解約」即指終止契約之意，而觀諸本約定之文義，兩造並未約定終止契約之意思表示應具備一定要式行為，換言之，只需被上訴人依系爭租約第21條約定，於終止系爭租約之意思表示到達上訴人已足，並不以訂立終止契約書面為必要，因此，上訴人主張被上訴人應拿契約來辦理解約云云，尚非可採。
2.據證人即被上訴人之朋友蔡瑞彬到庭證稱：104 年7 月中旬時，伊親自去找上訴人表明代理被上訴人要終止租約並願依租約支付違約金之意，但上訴人稱損失很多，押租金要全部沒收，7 至9 月份租金支票亦要領取，被上訴人不同意，有一次伊與被上訴人至系爭房屋，但找不到上訴人，故伊以手機撥打給上訴人，上訴人稱在南部，伊在電話中有表明終止租約事宜，在這通電話前後，伊均找過上訴人談論終止租約事宜，並代理被上訴人至上訴人住處，欲歸還系爭房屋鑰匙、遙控器，但上訴人拒不受領，故交付予上訴人配偶，除此之外，伊與證人鄧芳男、被上訴人亦一同前往向上訴人表明終止租約及協調歸還押租金一事（本院卷第98、99頁），證人即蔡瑞彬之朋友鄧芳男亦到庭證述：兩造發生糾紛後，有與被上訴人、蔡瑞彬去找上訴人，上訴人說要沒收全部押租金，亦要收取8 月份租金支票等語（本院卷第100 頁），上訴人不爭執被上訴人只租半個月，蔡瑞彬曾於104 年7 月中旬以電話通知上訴人有關被上訴人要終止租約之事，以及配偶有收受證人蔡瑞彬歸還之鑰匙、遙控器等情（原審卷第29頁背面，本院卷第16頁背面、第110 頁），再參以被上訴人確於104 年7 月15日寄發存證信函，表明於已於同年月14日告知解除契約，但因上訴人不在而退回，以及上訴人將104 年8 月份租金支票提示兌現均遭退票等節，有存證信函及信封、回執、退票理由單及支票影本在卷可佐（本院卷第21至24、74、75頁），綜合上情，可知被上訴人確於104 年7 月14日起已多次透過證人蔡瑞彬、鄧芳男或親自向上訴人表明終止契約之意非虛，依系爭租約第21條約定，終止租約應於一個月前通知對方，因此，系爭租約於104 年8 月15日業已合法終止應堪認定。
（二）次按賠償總額預定性之違約金，乃以該違約金作為債務人於債務不履行時之損害賠償總額之預定（或推定）。當事人有損害賠償總額預定性違約金之約定時，如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，債權人除得請求債務人履行原債務及支付違約金外，不得再請求債務人支付或賠償因債務不履行而生之其他債務，此觀民法第250 條第2 項之規定甚明（最高法院102 年度台上字第889 號判決要旨參照）。查上訴人主張被上訴人提前終止租約，應沒收全部押租金並給付六個月租金作為違約金云云，然依系爭租約第21條約定，兩造業已約定提前終止租約應給付一個月租金作為違約金，此項違約金約定之性質係屬賠償總額預定性之違約金，縱然原約定租賃期間為2 年，被上訴人承租半個月即為終止租約之意思表示，仍應以約定之一個月租金作為違約金甚明，因此，上訴人前開主張，難謂有據。
（三）復按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第423 條定有明文。查上訴人不否認早已知悉被上訴人承租系爭房屋係為做生意，而系爭房屋原本係供上訴人經營榕達布行使用（本院卷第17、72頁），因此，被上訴人承租使用系爭房屋當有更換原本招牌之必要，以避免顧客無從自外觀招牌知悉或誤認營業主體，則上訴人交付系爭房屋時，本應合於被上訴人之使用目的，自行或同意被上訴人更換原本招牌之行為，而更換原本招牌之方式，包含更換招牌上割（貼）字、割（貼）圖等，一旦更換後，要無保留原本割（貼）字、割（貼）圖之可能，且依系爭租約第11條「房屋有改裝設施之必要時，乙方（即被上訴人）取得甲方（即上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」之約定，可徵被上訴人於終止租約後回復原狀之程度，只須達將更換後割（貼）字、割（貼）圖去除已足，準此，查系爭房屋外牆共有直式及橫式招牌各一副，騎樓下方則有橫式招牌一副，其中外牆直式及橫式招牌並未更換，仍保留原本「榕達布行」之割（貼）字、割（貼）圖，騎樓下方橫式招牌則已去除招牌上更換之割（貼）字、割（貼）圖，呈現空白狀，有現場照片在卷可稽（詳見本院卷第72、73頁），可徵被上訴人業已依約回復原狀，是以，上訴人主張被上訴人將系爭房屋外騎樓下方橫式招牌應回復原本招牌之「榕達布行」割（貼）字、割（貼）圖，顯屬無據。
（四）上訴人主張被上訴人拆除媽祖燈後，未回復原狀一節，業已提出104 年1 月照片為憑（見本院卷第72頁下方），被上訴人雖辯稱係媽祖燈拆除後，放置屋內云云（本院卷第17頁背面），卻未提出證據以為證明，已難採信，然前開媽祖燈係上訴人向廟宇捐獻獲取以保平安者，被上訴人返還原本媽祖燈顯有重大困難，依民法第215 條規定「不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。」，然上訴人迄未提出證據證明原本媽祖燈之價值數額，因此，上訴人主張因被上訴人未回復原狀應金錢賠償損害，即非可取。
（五）上訴人再主張被上訴人更換鐵門遙控器，未回復原狀部分，被上訴人不否認已更換遙控器，但辯稱已將新更換之遙控器交付上訴人配偶云云，衡之常情，承租人更換遙控器，僅係為擔憂出租人仍得持原遙控器進出租賃物，而非出租人交付之租賃物未合於使用收益之目的，是以，租約終止後，承租人應負回復更換前之原狀，並返還出租人交付之原遙控器。查被上訴人僅交付新更換之遙控器，就此部分應認為未履行回復原狀之義務，惟上訴人主張被上訴人應賠償更換成原遙控器之費用1 萬餘元部分，為被上訴人所爭執，上訴人未舉證以實其說，故上訴人主張被上訴人此部分未回復原狀應以金錢賠償上開價額，亦無從遽採。
（六）上訴人另主張被上訴人應賠償票據撤銷費用350 元部分，固據被上訴人提出104 年10月30日撤銷票據7 張之費用收據為憑（本院卷第52頁），然被上訴人否認曾請求上訴人撤銷票據，上訴人亦未舉證前開支出係基於被上訴人請求所致，是以，上訴人此部分主張尚非可取。
（七）至上訴人主張被上訴人應賠償本件訴訟費用云云，按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；又各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第78條、第79條分別定有明文。雖勝訴當事人之行為，如非為伸張或防衛權利所必要，或有延滯訴訟之情形，同法第81條及第82條另定有法院得酌量情形命其負擔全部或一部訴訟費用之明文。惟是否命勝訴當事人負擔訴訟費用，仍為法院依職權裁量之事項，當事人非得任意指摘（最高法院86年度台上字第3139號判決要旨參照），查原審判決上訴人一部勝訴，一部敗訴，並確定第一審訴訟費用額為5180元，命上訴人應負擔其中3885元部分，係原審法院依民事訴訟法第79條規定職權裁判事項，非上訴人所得指摘，而上訴人不服原審判決敗訴部分提起上訴，所繳納第二審訴訟費用，乃上訴法院即本院合議庭依法令及職權裁判事項，亦非上訴人所得請求，雖系爭租約第15條約定「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」，然本件訴訟係被上訴人依約於一個月前為終止租約之意思表示，因上訴人拒絕返還押租金，而訴請上訴人給付押租金，並非因被上訴人有違約情事，經上訴人起訴請求被上訴人負損害賠償責任，與前開約定無涉，是以，上訴人此部分主張，亦非有理。
六、綜上所述，被上訴人已於104 年7 月14日向上訴人為終止租約之意思表示，系爭租約已於104 年8 月15日合法終止，被上訴人依系爭租約之約定，請求上訴人返還押租金48萬元，核屬有據，惟被上訴人尚未給付提前終止租約之一個月租金
8 萬元違約金及104 年8 月15日終止租約前之租金4 萬元，上訴人以此主張抵銷，於法有據，故上訴人應返還押租金之金額為36萬元【計算式：480,000-80,000-40,000 ＝360,00
0 】，至上訴人主張應沒收全部押租金以及被上訴人應給付六個月租金為違約金、回復橫式招牌、賠償回復原本遙控器費用、賠償回復媽祖燈費用、賠償撤銷票據費用及本件訴訟費用等並主張抵銷云云，則屬無據。從而，原審判決上訴人應給付被上訴人36萬元及自支付命令送達之翌日即104 年8月29日起至清償日，按年息百分之五計算之利息，並就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行，經核於法並無違誤。上訴人就其敗訴部分，提起上訴，指摘原審判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第2 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 5 月 12 日
民事第一庭 審判長法 官 林政佑
法 官 陳月雯法 官 黃欣怡以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 5 月 18 日
書記官 劉雅萍