臺灣士林地方法院民事判決 105年度訴字第1410號原 告即反訴被告 曹國宗
曹見文共 同訴訟代理人 謝天仁律師複代理人 陳建至律師
張亦君被 告即反訴原告 林逸樵訴訟代理人 蔡宜軒律師複代理人 謝殷倩律師上列當事人間返還土地等事件，本院於民國107年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上，如附圖所示編號A部分、面積四七九點一六平方公尺之地上物，及編號B1部分、面積一七點一五平方公尺之雨遮，及編號B2部分、面積五○點九平方公尺之雨遮，及編號C部分、面積一○七點六二平方公尺之水泥地，及編號D部分、面積○點三六平方公尺之鐵籬笆拆除，並將全部土地騰空返還予原告及其他全體共有人。
被告應給付原告新臺幣肆拾捌萬元，及如附表所示之利息。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一、二項部分於原告以新臺幣貳佰貳拾玖萬捌仟柒佰叁拾叁元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣陸佰捌拾玖萬陸仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔；反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。經查：
㈠本件原告提起本訴時，原聲明請求：被告應將臺北市○○區
○○○○段○○○○號之土地騰空返還予原告。嗣原告迭為聲明變更，終聲明為：被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上，如臺北市中山地政事務所收件日期文號民國106年5月8日內湖土字第019100號土地複丈成果圖（即附圖）所示編號A部分、面積479.16平方公尺之地上物，及編號B1部分、面積17.15平方公尺之雨遮，及編號B2部分、面積50.9平方公尺之雨遮，及編號C部分、面積107.62平方公尺之水泥地，及編號D部分、面積0.36平方公尺之鐵籬笆拆除，並將全部土地騰空返還予全體共有人；⒉被告應給付原告新臺幣（下同）48萬元，及自106年9月14日民事追加訴之聲明狀繕本送達（106年9月18日，見本院卷第167頁郵件送達回執）翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；⒊願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第218頁107年2月6日民事辯論意旨一狀）。經核，原告上揭訴之變更，係基於同一基礎事實，而調整、減縮其訴之聲明，揆諸首揭規定，自應准許。
㈡又被告即反訴原告提起反訴時，原聲明請求：確認租賃契約
關係存在（見本院卷第47頁民事答辯暨反訴狀）。嗣反訴原告變更其訴之聲明，終聲明為：請求確認兩造間就臺北市○○區○○○○段○○○○號土地上不定期租賃關係存在（見本院卷第165頁106年11月15日言詞辯論筆錄）。經核，反訴原告上揭訴之聲明之變更，係基於同一基礎事實，而調整應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，亦應准許。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。再按民事訴訟法第260條第1項所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第522號裁定參照）。本件原告起訴主張為臺北市○○區○○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）之共有人，兩造於103年8月17日簽訂土地租賃契約（下稱系爭租賃契約），系爭租賃契約業於105年8月19日終止，被告迄今仍拒不返還系爭土地，故起訴請求被告移除地上物並將系爭土地返還；而被告抗辯按系爭租賃契約末頁之文字所示，兩造訂約之真意應為不定期繼續租賃契約，而對原告提起反訴，請求確認兩造間就系爭土地之不定期租賃關係存在。經核，被告所提反訴之訴訟標的與其本訴作為防禦方法之抗辯，顯有牽連關係，得利用同種訴訟程序，解決紛爭，故被告所提反訴，自屬合法，應予准許，合先敘明。
三、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。民事訴訟法第247條定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院27年上字第316號判例意旨參照）。經查，反訴原告請求確認租賃關係存在，攸關反訴原告得否拒絕反訴被告於本訴中請求反訴原告返還土地，揆諸上開說明，反訴原告提起本件確認之訴，自有確認利益存在。
貳、本訴部分：
一、本件原告起訴主張：系爭土地為伊所共有，兩造於103年8月17日簽訂系爭租賃契約，租賃期間自103年8月20日至105年8月19日止，租期兩年。系爭租賃契約第11條明訂：「土地之稅捐由乙方（即被告）負擔，水電及營業上必需繳納之稅捐由乙方負擔。」，惟被告未依上開規定繳納土地增值稅，致伊無意願與被告再簽新約，遂於105年3月14日函催被告租約期滿即終止租約，並請被告依租賃契約第6條及第18條之規定移除地上物原地返還。詎料，被告辯其得續租系爭土地，係於81年間，業經當時土地所有權人即訴外人曹已土之承諾，係屬不定期租賃契約。倘伊要求其拆屋還地，需比照政府徵收補償條件，給付被告補償金額。然伊請求返還土地係因租賃契約到期，與政府徵收之原因不同，又系爭土地歷經更迭，現所有權人為伊，且系爭租賃契約係於103年間訂定，與被告是否於81年間得訴外人曹已土口頭承諾一節，顯不相關，且被告亦未舉證以實其說，所言屬空言陳稱。而伊固兌現被告繳付105年、106年度系爭土地地價稅所開立之支票，上開支票金額待日後兩造間債權債務關係釐清後扣抵。綜上，依民法第455條前段、第767條第1項前段、第821條前段，及系爭租賃契約第6條違約金之約定，提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分、面積479.16平方公尺之地上物，及編號B1部分、面積17.15平方公尺之雨遮，及編號B2部分、面積50.9平方公尺之雨遮，及編號C部分、面積107.62平方公尺之水泥地，及編號D部分、面積0.36平方公尺之鐵籬笆拆除，並將全部土地騰空返還予全體共有人；㈡被告應給付原告48萬元，及自106年9月14日民事追加訴之聲明狀繕本送達（106年9月18日）翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下詞資為抗辯：㈠伊於81年8月11日購得坐落於系爭土地上之建物（下稱系爭
建物），同時與原告曹國宗及訴外人曹已土簽訂租賃契約，而依據系爭租賃契約之末頁，兩造協議之內容載明「租金壹萬伍仟元至105年8月20日止，如果林逸樵要向曹建文、曹國宗實拿參百萬元購買各1/8持分（曹見文）1/8（曹國宗）到時，如未購買林逸樵每月租金調為貳萬元」，意即雙方倘105年8月20日不買賣條件成就時，雙方為租賃契約續租，並調漲租金為每月2萬元。上情可徵兩造有另定新約為繼續性租賃契約之真意。又系爭土地係訴外人曹已土曾向伊保證可為長期租賃，租到伊不想租為止，伊得其承諾後，方於81年8月11日向訴外人程石全承購系爭建物，嗣後與原告曹國宗及訴外人曹已土簽訂系爭土地之租賃契約，相續迄今，此由伊簽發票載發票日為106年2月20日與107年2月2日，票面金額24萬元支票各乙紙予原告曹國宗，用以給付106年及107年系爭土地之租金，原告曹國宗均未退回可徵。
㈡再者，於105年11月10日原告曹國宗要求伊繳納系爭土地105
年度之地價稅18,072元，復於106年11月17日再要求伊繳納系爭土地106年度地價稅18,072元，伊均交付同等面額之支票予原告曹國宗收執，該2紙支票均已提示兌現，顯示原告於其所述之系爭土地租期屆滿後，仍積極要求被告負擔承租之義務。綜觀上情，足證原告曹國宗於105年8月19日原租約到期後，仍有繼續租約之真意，系爭租賃契約為不定期租賃契約至明。原告於105年3月14日以存證信函催告主張終止租約之單方行為，實無足變更兩造所定系爭租賃契約末頁之效力，而原告所稱伊應負擔系爭土地各共有人間因辦理土地過戶所產生高達200萬餘元之增值稅，相較於伊每年18萬元（新約為24萬元）之租金費用，金額比例懸殊，原告轉嫁非承租人應合理負擔之稅賦，要求伊負擔，顯屬無據。綜上，原告空言否認兩造約定之事，不足為採。退步言之，倘認系爭租賃契約並非不定期租賃契約，本件亦另有租地建屋之法律關係存在，於系爭建物使用年限屆至前，租賃契約存續於兩造之間。且伊為系爭土地之承租人，依土地法第102條得聲請為地上權之登記。又伊承租系爭土地之際，地面鋪設水泥及系爭建物業已存在，倘本院認定兩造並未成立新租約，伊縱有返還系爭土地之義務，應不及於原告所主張刨除水泥地面、拆除系爭建物之義務等語。並聲明：1.原告之訴駁回；
2.如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：反訴主張如本訴答辯所陳，依據系爭租賃契約之末頁可徵兩造間訂有不定期繼續性租賃契約存在，且觀系爭租賃契約內容，均未約定反訴原告有負擔共有人因過戶所產生之土地增值稅義務，反訴被告以系爭租約末頁之特約內容，隱含反訴原告不為負擔系爭土地增值稅即終止續租之意，顯屬無據。又系爭租賃契約為租地建屋契約，於系爭建物使用年限屆至前，系爭土地租賃關係均應存續於兩造之間。為此，提起本件訴訟等語。並聲明：請求確認兩造間就系爭土地上不定期租賃關係存在。
二、反訴被告則以：㈠系爭租賃契約已於105年8月19日屆期，伊已提前於105年3月
14日通知反訴原告，請求移除系爭土地地上物及返還系爭土地，伊顯然已於租期即將屆滿之際，向反訴原告預為表示不願繼續契約，換言之，兩造間並無成立不定期限租賃契約之真意。又兩造於105年9月8日及同年10月6日進行調解時，伊均表達反對反訴原告繼續租賃，反訴原告雖於租期屆滿後，強行寄發1年份租金支票，仍不得以此主張本件租賃契約為不定期租賃契約，況伊業已發函表示拒絕受領上開租金。
㈡又兩造自81年起簽訂租賃契約，租賃期限均為1年，租約到
期後兩造依習慣再換簽新租約，93年間因反訴被告未依約定繳納系爭土地增值稅，致系爭土地共有人間因繳納土地增值稅系之問題產生紛爭，遂決定於105年8月19日租約到期後，不再繼續租予反訴原告。
㈢系爭租賃契約租賃期限2年業已屆至，且系爭租賃契約之末
頁，兩造協議內容之真意應為「105年8月19日租約到期後，如反訴原告要向反訴被告購買系爭土地1/4持分，價金約定為300萬元；如無購買，且反訴被告同意續約，雙方簽定書面新租約時，每月租金調為2萬元。」此項約定應屬系爭租賃契約租賃期滿後，兩造得協商再簽訂租賃契約時租金之約定，不得解為期滿後，當然繼續租賃之約定，是兩造間之租賃關係業已消滅等語，資為抗辯。並聲明：反訴駁回。
肆、本院之判斷：
一、本訴部分：㈠原告主張其為系爭土地之共有人，兩造於103年8月17日簽訂
系爭租賃契約，載明租賃期間自103年8月20日至105年8月19日止，租期兩年等情，此為被告所不爭執，此部分應堪信為真實。惟被告抗辯就系爭土地繼續有不定期租賃關係存在，且以前詞置辯。又被告所有之系爭建物占用之範圍、面積，前經本院至現場履勘後並囑託臺北市中山地政事務所派員測量，此有本院勘驗筆錄（本院卷第114頁至122頁）及臺北市中山地政事務所106年8月23日北市中地測字第10631670400號函檢送之土地複丈成果圖（本院卷第132至135頁）在卷可參。
㈡系爭租賃契約之末頁記載：「租金壹萬伍仟至105年8月20日
每月，如果林逸樵要向曹見文、曹國宗實拿叁佰萬元購買各1/8持分（曹見文）、1/8（曹國宗）時，如未購買。林逸樵每月租金調為貳萬元。」（本院卷第61頁）。原告曹見文於審理中陳稱：「（103年8月17日你們與被告簽的租約最末頁手寫文字為何意？）這些文字是被告寫的，因為103年打的租約租金要漲到2萬元，被告要求延後漲且希望租約能夠一次打兩年，本來是一年一年的。後面的文字是我們的持分答應300萬元賣給他，若是沒有，兩年後再打租約的話，租金就為兩萬元。之後租約沒有繼續打就是因為增值稅的問題，契約第11條有寫稅捐由被告負擔，在每次簽約的時候，都會跟被告提到稅務的問題，我們有提到共有人過戶就有土地增值稅的問題，被告就說沒問題，且地價稅也是被告繳的。」、「（手寫文字寫租金調為兩萬元，當時寫這些文字時，雙方有無同意租約屆滿還是要打契約？）有這樣說，就是現在要打也是可以，就是增值稅的問題，如果增值稅被告願意繳，要繼續打也沒問題。租期屆滿的話，沒有約定一定要簽約。」（見本院卷第88至頁正反面106年1月9日言詞辯論筆錄），依原告曹見文所稱，兩造間就系爭土地之租賃契約原採每年簽約之方式，迄於系爭租賃契約時，始改採2年租期（103年8月20日至105年8月19日），並就來年簽訂租賃契約時，預就租金約定為2萬元。而依原告所提93年8月20日以後之租賃契約，除系爭租賃契約外，均採1年租期之方式，且於每年8月20日接續簽訂租賃契約。參以租金原係每月1萬元，，於95年8月20日租賃契約之末頁記載：「明年如合約到期，每月調漲為壹萬伍千元。」其後96年8月20日接續簽訂租賃契約時，即將租金調整為每月1萬5千元迄今。從93年以後歷次租賃契約觀之，兩造固定簽訂定期之租賃契約而接續至今，縱使於95年8月20日租賃契約書末頁記載與系爭租賃契約相似之調整租金字眼，兩造仍於96年8月20日繼續簽訂1年期之租賃契約，足見兩造就系爭土地租賃之習慣，均採簽訂定期租賃之方式，故原告曹見文前開所稱內容應屬可採，被告辯稱系爭租賃契約末頁記載調整租金為每月2萬元後，兩造另有繼續以不定期限租賃續租云云，即不可採。
㈢按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。該條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示（最高法院42年台上字第410號判例要旨參照）。又租賃契約屆滿後，如非有民法第451條所定，視為以不定期限繼續契約之情形，則其租賃關係應依同法第450條第1項規定，於租期屆滿時消滅，不受土地法第100條所定各款之限制。原告於系爭租賃契約屆期前，於105年3月14日以存證信函（本院卷第17至19頁）通知被告返還系爭土地，顯有不為續租之意思表示。被告於系爭租賃契約屆期後，於105年10月8日以存證信函（本院卷66頁）寄發原告，並逕於存證信函附上面額24萬元支票，原告於收受上開存證信函及支票後，隨即於105年10月27日存證信函（本院卷第
45、46頁）表示拒絕受領支票之意，故被告逕將支票寄予原告，且於原告拒絕提示兌現受領之情形下，難認原告有同意收受租金以繼續出租系爭土地之意，是系爭租賃契約即因屆期而為終止。被告雖於本件原告請求返還土地訴訟期間中，就系爭土地之105年、106年地價稅開立支票寄予原告，原告並予以兌現，惟原告既有提起訴訟請求返還系爭土地之請求，難認原告上開兌現支票舉動有合意成立租賃契約之意，況原告亦以書狀陳明此部分地價稅金額待日後雙方之債權債務抵扣（見本院卷第220頁民事辯論意旨一狀），是被告抗辯原告兌現地價稅支票，原告有繼續租賃關係存在之意思，要無足採。
㈣按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條
前段定有明文；又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821條分別定有明文。被告未能舉證證明系爭建物有何占有系爭土地之權源，從而，原告依前揭規定請求拆除系爭建物並將系爭土地返還原告及其他共有人，應屬有據。被告另抗辯其為系爭土地之承租人，依土地法第102條規定得請聲請地上權之登記云云。按租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。土地法第102條定有明文。是被告於系爭租賃期間依上開規定取得請求登記為地上權之請求權，惟被告未依上開規定完成地上權之登記，自非系爭土地之地上權人，被告依此抗辯得占有系爭土地，要屬無據。
㈤系爭租賃契約第6條約定：「租賃期屆滿，除甲方（即原告
）同意繼續出租外，應即日按原狀騰空交還甲方，不得藉故推諉或主張任何權利，否則甲方得向乙方（即被告）請求五倍違約金至騰空交還日之遲延利息」，原告基於上開約定，以每月租金2倍作為違約金之標準，請求：105年8月20日至106年12月19日此段期間之違約金48萬元（15000×2×16）為有理由。
㈥次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第2項、第233條第1項本文及第203條分別定有明文。揆諸上開說明，原告請求以106年9月14日民事追加訴之聲明狀繕本送達（106年9月18日）翌日起算之遲延利息部分，就106年9月18日以前發生之違約金債權，固有請求給付之效力，至尚未發生之違約金債權部分，則不生請求效力，其後原告分別於106年11月15日、107年1月24日言詞辯論為請求時，始就其後發生之違約金債權有請求給付效力，是原告就前述違約金48萬元部分，請求：⒈106年8月20日至106年9月18日間之違約金389,613元自106年9月19起至清償日止，及；⒉106年9月19日至106年11月15日間之違約金57,000元自106年11月16日起至清償日止，及；⒊106年11月16日至106年12月19日間之違約金33,387元自107年1月25日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息（以上見附表所載），為有理由。逾上開範圍部分之利息請求，為無理由，應予駁回。
㈦被告抗辯其先後以存證信函檢附面額各24萬元，相當於1年
租金之支票2紙（見本院卷第44、162頁支票影本）寄予原告，於原告未交還該支票2紙前，得依同時履行抗辯之規定拒絕交還系爭土地云云。按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264條第1項定有明文。是所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號判例要旨參照）。系爭租賃契約屆期後，被告逕自交付相當於租金數額之支票，惟此部分不生給付租金之效力，被告就上開支票對原告本可依不當得利規定請求返還，但被告此部分之請求權與系爭租賃契約屆期後返還租賃物之義務，法律關係不同，非有互為對價之關係，被告自不得主張原告未返還上開支票前，得拒絕系爭土地之返還。
二、反訴部分：反訴原告主張兩造間於系爭租賃契約屆期後，另訂有不定期賃契約云云，此部分為反訴被告所否認。而兩造就系爭租賃契約屆期後，並無訂立不定期限租賃契約，業經本院認定如前，是反訴原告此部分主張不足採信，應予駁回。
伍、綜上所述，關於：㈠本訴部分，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、第821條、系爭租賃契約第6條約定，請求被告將系爭建物拆除，將系爭土地返還原告其他共有人，及給付違約金48萬元與附表所示遲延利息，為有理由，應予准許。至原告逾上開範圍之利息請求部分，為無理由，應予駁回；㈡反訴部分，反訴原告之訴為無理由，應予駁回。
陸、本訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行。就原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請因失所附麗，應併予駁回之。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
捌、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 25 日
民事第二庭 法 官 辜漢忠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 5 月 2 日
書記官 陳羿方附表：遲延利息請求┌───────┬────────┬──────────┐│違約金期間 │違約金數額（元以│遲延利息 ││ │下四捨五入） │ │├───────┼────────┼──────────┤│105年8月20日至│30000×（12/31+ │叁拾捌萬玖仟陸佰壹拾││106年9月18日 │12＋18/30）≒ │叁元自一百零六年九月││ │389613 │十九日起至清償日止，││ │ │按週年利率百分之五計││ │ │算之利息。 │├───────┼────────┼──────────┤│106年9月19日至│30000×（12/30+1│伍萬柒仟元自一百零六││106年11月15日 │+15/30）＝57000 │年十一月十六日起至清││ │ │償日止，按週年利率百││ │ │分之五計算之利息。 │├───────┼────────┼──────────┤│106年11月16日 │30000×（15/30 │叁萬叁仟叁佰捌拾柒元││至106年12月19 │+19/31）≒33387 │自一百零七年一月二十││日 │ │五日起至清償日止，按││ │ │週年利率百分之五計算││ │ │之利息。 │└───────┴────────┴──────────┘