臺灣士林地方法院民事判決 105年度訴字第1267號原 告 闕世謙訴訟代理人 陳建勳律師
林靜怡律師被 告 黃小育上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國106 年1 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告向原告承租臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地（面積五二點二二平方公尺）之租金，自民國一○五年七月二十七日起調整為每年按土地當年期申報地價年息百分之七計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262 條第1 項前段、第2 項分別定有明文。查本件原告起訴請求被告黃小育、江明坤、江明璋、江明笑、江明惠、趙明男就渠等承租原告所有坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）租金，自本起訴狀繕本送達翌日起調整為按申報地價年息百分之10計算每年租金（湖調卷第7 頁）。嗣於民國105 年8 月23日具狀撤回對江明坤、江明璋、江明笑、江明惠、趙明男之起訴（湖調卷第49頁）。經核原告係於本件未經言詞辯論前即以書狀撤回對被告江明坤等人之起訴，揆諸首開規定，於法並無不合，自應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
（一）原告於98年3 月26日買受系爭土地，並繼受原土地所有權人與訴外人黃有財、江林玉英二人間之土地租賃契約（下稱系爭租約），約定年租金按土地申報地價年息百分之5計算，且因兩造未定租賃期間而為不定期租賃，嗣訴外人黃有財將其所有坐落於系爭土地上之未保存登記建物（門牌號碼為：臺北市○○區○○路○段00號，下稱系爭房屋）贈與被告黃小育。惟系爭土地之租金自98年起迄今從未調整，而系爭土地位於臺北市南港區，距臺北市政府規劃籌建之臺灣智埠中心車行僅需5 分鐘，附近尚有成美左岸河濱公園、捷運昆陽站、松山站、饒河街觀光夜市、玉成國小及南港高中，可知系爭土地坐落區段生活機能良好、交通便利；又系爭土地於98年間公告現值為每平方公尺新臺幣（下同）15萬27元，至105 年已調漲為27萬7,036 元，顯見土地價值已有調升，而查詢系爭土地附近房屋租金約為每平方公尺561 元，故系爭租約所定之租金顯有不相當之情形，爰依民法第442 條及第227 條之2 規定，提起本件訴訟等語。
（二）並聲明：被告就承租系爭土地租金，自起訴狀繕本送達翌日起調整為按申報地價年息百分之10計算每年租金。
二、被告抗辯則以：
（一）被告除系爭土地外，尚承租原告所有同段之200 、230-28地號土地，原告前僅以系爭土地之地價計算租金，應屬違誤；又系爭房屋為38年所建之老舊平房，且被告僅承租系爭土地，租金自不得與一般公寓大樓店面之租金相提並論；另系爭土地前經本院77年度訴字第55號判決租金應以每年度申報地價年息百分之4.5 計算，迄於原告購得系爭土地後則約定以申報地價年息百分5 計算租金，倘原告認系爭土地繁榮程度增加，自得申報較高之地價，而原告皆以公告地價減百分之20向地政機關申報地價，可見原告亦認系爭土地繁榮度並未增加；此外，南港區之土地已於106年下跌，且租金依申報地價計算之約定已足以反映系爭土地價值之升降，是原告主張調高租金顯無理由等語，資為抗辯。
（二）並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）坐落於系爭土地上之系爭房屋為被告所有，原告於98年3月26日取得系爭土地之所有權。
（二）被告自96年起繳納系爭土地之租金數額如本院卷第20頁所示。
四、本院得心證之理由：
（一）系爭土地之價值自69年訴外人黃有財訂定系爭租約後，迄今已有明顯之昇漲而應調整。
1.按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第
442 條定有明文。
2.經查：被告於本院審理中稱：系爭房屋是我父親在69年買的，原告於98年買下系爭土地後，就按照前地主的方式跟我們收租金（約申報地價年息百分之4.1537），之後才改成以申報地價百分之5 收租等語（本院卷第27頁），並有被告提出系爭土地之歷年租金明細表在卷可稽（本院卷第20頁）；而系爭土地之公告現值由76年之每平方公尺1 萬7,828 元，至106 年已變動為每平方公尺7 萬7,652 元（本院卷第00-00000頁），漲幅約為4.36倍；則自被告承租系爭土地迄今，系爭土地周邊之土地價值已有明顯上昇等情，應堪認定；而兩造亦不爭執系爭租約為不定期租約，是原告依據民法第442 條之規定，請求調整系爭租約之租金數額，自屬有據。
（二）系爭租約之年租金應調整為按該年度申報地價年息百分之
7 計算。
1.次按基地租金應增加若干，當以該地經濟狀況、土地繁榮程度及鄰地租金之比較，租戶對該租賃物之需要及其使用所受之利益等情形為標準（最高法院19年上字第132 號、20年上字第283 號判例意旨參照）。經查：系爭土地位於臺北市南港區，距臺北市政府規劃籌建之臺灣智埠中心車行需5 分鐘，步行至周邊之成美左岸河濱公園、捷運昆陽站、松山站、饒河街觀光夜市、玉成國小及南港高中皆須5-10分鐘，堪認系爭土地坐落區段生活機能良好，交通甚為便利等情，業為兩造所不爭執（湖調卷第8-9 頁、本院卷第28頁）；而系爭房屋為38年興建之老舊建物，現由被告做為經營早餐店及自住使用，亦據被告陳述在卷（本院卷第28、39頁），是綜合上情以觀，本院認系爭土地之年租金以申報地價總額百分之7 計算，應為適當。
2.另按未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第
227 條之2 第1 項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例意旨參照）。查系爭土地前經本院77年度訴字第55號判決租金應以每年度申報地價年息百分之4.5 計算之事實，有上開判決存卷可憑（本院卷第42-48 頁）；另迄於原告購得系爭土地後則約定以申報地價年息百分5 計算租金乙節，亦為兩造所不爭執；而系爭土地之公告現值由76年之每平方公尺1 萬7,828 元，至106年已變動為每平方公尺7 萬7,652 元，漲幅約為4.36倍，堪認系爭土地之價值已有明顯上昇等情，復經本院認定如上，則揆諸上開最高法院見解，倘系爭土地之租金仍以申報地價之固定比率計算，顯屬有失公平。是被告抗辯稱：租金依申報地價計算之約定已足以反映租賃物價值之升降云云，自屬無據。至南港區之土地雖於106 年下跌，然與76年相比，仍有上稱之4.36倍差距，則被告以系爭土地10
6 年地價較105 年之地價為低，抗辯本件不應調高租金云云，亦屬無據。
3.又平均地權條例第16條規定：「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之120 時，以公告地價百分之120 為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之80時，得照價收買或以公告地價百分之80為其申報地價。」是倘土地所有人認其土地價格上漲，依上開法條規定雖得向地政機關申報較高之地價，然此為土地所有人之權利而非義務，故土地所有人縱認其所有土地價格上漲，而未向地政機關申報較高之地價，其原因實有多端，尚難因土地所有人未向地政機關申報較高之地價，即認土地之價格並未上漲。是被告抗辯稱：因原告皆以公告地價減百分之20向地政機關申報地價，可見原告亦認系爭土地繁榮度並未增加云云，洵屬無據。
4.至被告抗辯稱原告誤以同段200 、230-28地號土地計算租金云云，核屬原告計算方式錯誤，與本院調整系爭土地租金之判斷，並不生任何影響，附此敘明。
五、從而，原告依民法第442 條規定，請求就被告向原告承租系爭土地之租金，自105 年7 月25日起，調整為按系爭土地當年度申報地價年息7 ％計算，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，其餘兩造協議爭點、主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 1 月 26 日
民事第三庭 法 官 楊忠霖以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 1 月 26 日
書記官 沈育儒