臺灣士林地方法院民事判決 105年度訴字第1309號原 告 彭運妽被 告 張睿杰訴訟代理人 陳守文律師複代理人 郭千華律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國105年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬元，及自民國一○五年九月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：緣坐落門牌號碼臺北市○○區○○街○號2樓房屋及其坐落基地（下稱系爭不動產）為原告之子即訴外人徐啟葳所有。徐啟葳委託原告透過訴外人千德不動產仲介經紀有限公司（下稱千德公司）出售。被告已看過系爭不動產多次後，並簽立要約書予千德公司向原告要約購買系爭不動產，第一次於民國105年6月28日開價新臺幣（下同）2400萬元，因價錢與原告之底價有落差，原告未承諾出售，第二次被告於同年7月7日簽立要約書開價2500萬元，原告同意出售，並於同日在要約書上簽名。依兩造所簽立系爭不動產買賣之要約書（下稱系爭要約書）第8條約定：「本要約書經賣方承諾並送達買方後，因可歸責於買賣或賣方事由致無法簽訂買賣契約書時，他方即得請求違約金給付按房地成交價的百分之三計算違約金作為賠償。」，經徐啟葳於105年7月15日寄發南港郵局000596號存證信函催告被告於5日內履行簽立買賣契約本約，否則將依系爭要約書第8條約定請求違約金之損害賠償，被告卻於105年7月21日以存證信函回覆原告表示其不欲受要約書內容之拘束。嗣徐啟葳已於105年8月15日將其對被告就系爭要約書第8條約定之違約金債權讓與原告。為此，爰依民法第250條第1項、系爭要約書第8條約定，提本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告75萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭不動產之所有權人及出賣人均為徐啟葳，而非原告，原
告僅受徐啟葳之委託處理出售系爭不動產，且被告簽署系爭要約書及不動產買賣意願書時亦係在知悉系爭不動產所有權人及出賣人為徐啟葳之情況下向徐啟葳為承買之意思表示，並非向原告為要約，則原告非系爭要約書之相對人，實無從依系爭要約書向被告請求違約金。
㈡被告係為家人自住而計畫購買住宅，且被告為訴外人法粧品
國際有限公司負責人，所經營業務核與資訊產業根本無涉，而訴外人陳建瑞卻兀自介紹帶看系爭不動產，並向被告誆稱系爭不動產用途為資訊服務業之策略性產業住宅，可以當一般住家使用云云，且系爭房屋外觀即係一般住家樣貌，內部客廳等亦如一般住家裝潢，亦有人居住在內，致使被告陷於錯誤而答應購買系爭不動產，倘被告知悉系爭不動產屬於工業用宅、不可合法做一般住家使用，被告自不可能也不願意購買系爭不動產，故原告乃意思表示錯誤，故依民法第88條規定以民事答辯狀繕本送達原告，作為撤銷要約書錯誤之意思表示。原告既已撤銷錯誤意思表示，則系爭要約書為自始無效，原告不得依系爭要約書向被告請求給付違約金。縱認原告請求被告給付違約金有理由，惟自105年7月7日被告簽立要約書至被告與徐啟葳約定105年7月12日簽訂買賣契約書期間不過短短5日，原告豈會有損害可言，原告請求75萬元違約金過高，請求依法酌減至零等語，資為答辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免
三、兩造不爭執事項：㈠系爭不動產為徐啟葳所有，徐啟葳委託原告委由千德公司為
仲介銷售。系爭不動產買賣相關事宜係由徐啟葳委託原告，由原告與仲介及買方交洽處理。
㈡被告曾於105年6月28日出價2400萬元，經由千德公司仲介購
買系爭不動產，並簽立要約書1份，惟原告未為同意，並未在要約書上簽名。
㈢被告於105年7月7日出價2500萬元，經由千德公司仲介購買
系爭不動產，且簽立系爭要約書1份，經原告表示同意，並在系爭要約書上簽名。
㈣徐啟葳曾於105年7月15日以南港郵局000596號存證信函催告
被告應於5日內辦理簽訂不動產買賣契約書相關事宜，否則將依要約書約定給付成交價總額百分之三計算即75萬元違約金作為損害賠償。
四、本院之判斷：㈠按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第88條規定有明文。所謂「錯誤」係指表意人為意思表示時，因認識不正確或欠缺認識，以致內心之效果意思與外部之表示行為不一致之謂，惟表意人於其意思形成過程中，對於其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實認識不正確之動機錯誤，不視為錯誤。且按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。民法第103條亦定有明文。且按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第224條本文亦規定有明文。
原告主張其購屋之目的，係要供全家自住使用，因千德公司人員陳建瑞向其誆稱系爭不動產用途為資訊服務業之策略性產業，可以當一般住宅使用，且系爭不動產外觀即為一般住宅樣貌，內部亦如一般住家裝潢，也有人居住在內，致其陷於錯誤，誤以為系爭房屋既可作為資訊服務業產業之用，亦可合法作為一般住宅使用，而簽立系爭要約書表示購買系爭不動產，其有意思表示錯誤之情事云云，為被告所否認。經查，證人陳建瑞到庭具結證稱：伊原任職於千德公司擔任仲介，系爭不動產買賣仲介，伊是擔任買方經紀人。原本被告之配偶林姿里打電話來約看重陽路382號8樓的左岸庭苑，因為伊剛好前面有客戶在同日2點要看屋，所以伊就請同事帶被告、林姿里及他們的兒子去看重陽路382號8樓房屋即本院卷第44頁左岸庭苑的房屋。於看完後，伊同事打電話給伊說客戶看完請伊跟客戶聯絡，因坪數不夠大，也不符合客戶的需求，伊就打電話聯絡林姿里問是否要坪數再大一點的房子，林姿里他們說要坪數大、總價大約在2400萬元到2500萬元左右，當時伊問工業用的皇鼎世紀廣場是否可以？因為他們有提到可以辦公需求、可以自住，或是住辦一起的房子，所以就跟他們約看皇鼎世紀廣場即本院卷被證二的房子（即系爭不動產）。伊於105年6月18日有帶買方即被告、林姿里及他們的兒子去看系爭不動產，當時賣方係由原告在場，被告於看屋後，伊等人就到一樓大廳，伊給被告他們看物件資料表，該物件資料表是千德公司製作，上面記載房屋及土地的謄本、建物使用執照、使用分區、建築測繪圖、屋主土地增值稅試算表及買賣相關的手續費等資料，被告說要回去討論一下。於105年6月18日看完系爭不動產後，伊有跟林姿里用Line及電話通訊，林姿里說要請會計師、銀行作全盤評估，有商業別、登記公司部分，我有傳物件資料拍照檔案、房子內部照片、房子照片、及PDF檔內容為被證二即本院卷第46頁的內容，伊有告知被告或林姿里系爭不動產是工業用地，事務所型、辦公室，他們有說住宅跟辦公均可，所以才會帶他們看系爭不動產，且於看完系爭不動產後，被告或林姿里並未表示他們要的是住宅區，不是系爭不動產這種類型。嗣於105年6月21日上午11時30分許，被告以其公司電話打電話至伊手機表示會計師及銀行估價的事宜均用好，有問屋主要賣多少，討論房價的問題。被告於105年7月7日簽立不動產買賣意願書，並於同日簽立系爭要約書，當時提供給買方簽立之資料是一大張，包含本院卷第49頁不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書、要約書，共一式四份，每份之間有切割線，可以將不同書類分開。系爭不動產之賣方經紀人亦是千德公司的同事，伊是跟該同事接洽，且與該同事一起去跟原告洽談。伊沒有跟被告說系爭不動產可當一般住宅使用，因為被告後來有說他是做代理泰國指甲油美粧，他想要換掉原來租用的辦公室，所以他有公司登記的需求，原告或徐啟葳亦未向被告表示系爭不動產可當一般住宅使用等語綦詳（本院卷第106頁至第110頁），並提出與其所述相符之其與林姿里間Line對話紀錄為證，亦有原告提出之系爭不動產之建物電傳資訊、建物測量成果圖、使用執照存根、使用執照存根附表、土地使用分區資料等件、被告提出之不動產買賣意願書可佐。足認證人陳建瑞係買方即被告之仲介經紀人，而非賣方徐啟葳或原告之經紀人，且被告委由仲介公司洽談尋找之房屋並非如被告所辯稱係以供自住住宅為目的，而係要辦理公司登記、或住辦一起的房子亦可；又於簽立系爭要約書前，陳建瑞既已明白告知系爭不動產位於工業用地，並提供建物謄本、使用執照、土地使用分區電子檔、被證二之資料予被告，且依被證二物件明細（本院卷第42頁）資料內容，於系爭不動產用途已明確記載：「辦公」，且為策略性產業（資訊服務業），而非住宅區，又依使用分區資料可知系爭不動產位於第二種工業區，而所附房屋內部照片，亦僅有客廳照片1張，看似一般客廳擺設，惟既已於物件明細用途載明「辦公」，且被告於實際看屋後至簽立系爭要約書前已有相當時日，又依被告之配偶林姿里與陳建瑞之line通訊內容，以及陳建瑞之前揭證述，亦可知被告除看過系爭不動產外，亦曾請會計師、銀行為估算，足認被告於簽訂系爭要約書前，被告應已知系爭不動產並非一般住宅區，係屬第二種工業區，且主要供辦公用途之情事，其於簽約前既已取得使用執照及土地使用分區資料，當可依前揭資料查詢相關法規或為詢問，況陳建瑞、原告或徐啟葳並未曾向被告或其配偶表示系爭不動產為一般住宅，亦與被告所辯稱陳建瑞告知係一般住宅云云不符。則被告既已明知系爭不動產之用途，仍為願意承買之意思表示，並在系爭要約書上簽名，其並無意思表示錯誤之情事。縱認被告主觀上是要購買一般住宅供居住，而自誤認系爭不動產可作一般住宅使用始簽立系爭要約書，惟亦係被告自己（含其使用人、代理人係指其配偶、陳建瑞未查明第二類工業區相關限制而誤認系爭不動產可供一般住宅、或其仲介陳建瑞並未盡告知第二類工業區相關限制之義務）之過失所導致，自不得主張依民法第88規定撤銷錯誤之意思表示。則被告抗辯其已以民事答辯狀繕本送達原告，作為撤銷錯誤之意思表示，系爭要約書自始不生效力云云，難謂與法相符。
㈡按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第252條第2項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第252條第2項規定，視為賠償性違約金。（最高法院86年度台上字第1620號民事判決要旨可資參照）。且按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條規定有明文。民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上字第2879號民事判決要旨可資參照）。
⒈按代理人代本人為意思表示或代受意思表示，固須以本人名
義為之，始直接對本人發生效力。但代理雖未用本人名義，第其有為本人代理之意思，已為相對人所明知，或可得而知者，亦發生代理之效力。系爭要約書，雖由原告簽自己之名字於要約書賣方簽章欄，惟原告係受系爭不動產所有權人徐啟葳之委任而處理系爭不動產買賣事宜，為被告所不爭執，且被告所簽立之不動產買賣意願書上亦載明：「茲因買方張睿杰委託…千德不動產仲介經紀有限公司…居間仲介，擬承購賣方徐啟葳所有下列標示之不動產…」等語，有不動產買賣意願書影本1份在卷可稽（本院卷第49頁），堪認系爭要約書係原告代理徐啟葳而簽立，則系爭要約書雖由原告僅簽自己之名字，並未簽本人即徐啟葳之名字，亦可認原告係代理徐啟葳為同意原告要約而簽名。則系爭要約書之當事人雙方應為徐啟葳及被告至明。
⒉系爭要約書第4條第1項本文約定：「本要約書須經賣方親自
記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負洽商簽立本約之一切義務」；第8條違約處罰約定：「本要約書經賣方承諾並送達買方後，因可歸責於買方或賣方之事由致無簽訂買賣契約書時，他得請求違約方給付按房地成交總價的百分之三計算之違約金作為損害賠償。」等語。依此文義觀之，此違約金之約定應係賠償總額預定性違約金，且為兩造所不爭執。又本件因被告於簽立系爭要約書後，事後反悔不願與原告訂立買賣契約本約，乃可歸責於被告之事由，且徐啟葳業已於105年7月15日以南港郵局000596號存證信函催告被告依系爭要約書約定履行簽立系爭不動產買賣本約之義務，否則將依系爭要約書第8條約定請求給付違約金，且被告於同日收受該存證信函，有該存證信函及中華郵政掛號郵件回執1份在卷可稽（本院卷第17頁至第18頁、第19頁），然被告仍未依要約書約定履行與原告訂立系爭不動產買賣契約本約之義務，賣方即債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，則出賣人徐啟葳自得依系爭要約書第8條約定向被告請求給付違約金。而徐啟葳已將前揭違約金債權讓與原告，有權讓與契約書影本1份可參（本院卷第82頁），並於105年11月1日通知被告，由被告訴訟代理人代為收受，則徐啟葳就其對被告之前揭違約金債權已讓與原告，且對債務人即被告生債權讓與之效力。
⒊按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
250條規定有明文。被告抗辯：原告並未受有損害，且約定違約金過高等語，為原告所否認。原告主張被告簽立系爭要約書後，被告未依約履行簽立買賣契約本約之義務，且經以存證信函定期催告後，仍未履行，因此不能再將系爭不動產供其他有意願購買者看屋，亦無法出售予他人，致受有損害等語。本院審酌兩造於105年7月7日簽立系爭要約書後，被告即有依要約書約定履行與徐啟葳訂立系爭不動產買賣契約本約之義務，惟被告事後藉故毀約而未履行，賣方無法順利如期取得買賣價金，且於該段期間內暫無法再與他人訂立買賣契約，亦須重新花費勞力、時間及金錢等與有意願購買者再為洽談、配合看屋等情事，因此當受有損害，惟認雙方約定之違約金為系爭不動產成交價額2500萬元的3%即75萬元實屬過高，爰依民法第250條規定酌減為系爭不動產成交價額1%即25萬元為適當。則被告抗辯賣方未受有損害云云，尚難謂可採。另原告主張系爭不動產因被告未依系爭要約書履行簽立買賣契約本約義務，致系爭不動產價值有下跌之情事，為被告所否認，原告復未舉證以實其說，尚難認可採。又如前所述，徐啟葳對被告之違約金債權既已讓與原告，則原告得向被告請求違約金亦應以25萬元為適當，超過此部分之金額，尚難認有據。
五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，亦為同法第203條所明定。本件原告請求被告給付違約金，經起訴請求後迄今仍未給付，被告應負遲延責任，原告自得請求加計法定遲延利息給付。則原告請求被告給付之25萬元，應自起訴狀繕本送達翌日即105年9月27日起（本院卷第35頁）至清償日止，按年百分之五計算利息。
六、從而，原告依民法第250條第1項、系爭要約書之法律關係，請求被告給付25萬元，及自105年9月27日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍外之請求，則屬無理由，應予駁回。
七、至被告於最後言詞辯論期日具狀聲請傳喚其友人陳顯平到庭作證，待證事實為被告係於簽訂系爭要約書後，透過陳顯平始知系爭不動產不得為住家使用之事實，惟因本件事證如前揭證據及證人陳建瑞之證述已臻明確，且陳顯平亦非陪同至現場看屋之人，又於前揭簽立要約書前並未參與系爭房屋買賣事宜，本院認無傳喚之必要而未予傳喚。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所舉之證據，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件判斷之結果，爰不一一論列。
八、本件原告勝訴部分，雖原告陳明願供擔保為假執行，惟所命之給付未逾50萬元，應由本院依職權宣告得為假執行，又被告就此部分亦陳明願供擔保免為假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額併宣告之。至原告敗訴部分，原告之訴既經駁回，假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 106 年 1 月 17 日
民事第一庭 法 官 陳月雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 1 月 17 日
書記官 吳帛芹