臺灣士林地方法院民事判決 105年度訴字第450號原 告 黃林銀訴訟代理人 呂瑞貞律師複代理人 詹婉盈
上官涵怡被 告 趙添財訴訟代理人 顏瑞成律師
林子陽律師上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國106年6月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文本院一○四年度司執字第二八八三六號強制執行事件就門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○○號二樓房屋所為之強制執行程序，應予撤銷。
確認兩造間在臺灣新北地方法院所屬民間公證人新北聯合事務所公證人林上鈞以民國一○二年五月二十四日一○二年度新北院民公鈞字第○○○一九九號公證之房屋租賃契約關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
一、本件原告起訴主張：㈠被告執作成日期記載為民國102年5月24日，以原告名義為買
受人、被告名義為出賣人、買賣標的為附表所示之土地及建物（下稱系爭不動產）之不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）；及作成日期記載為102年5月24日，以被告名義為出租人、以原告名義為承租人、以訴外人黃寶桂為原告代理人兼承租人，租賃物亦為系爭不動產之租賃契約（下稱系爭租賃契約），經臺灣新北地方法院所屬民間公證人新北聯合事務所102年5月24日，就上開2契約作成之102年度新北院民公鈞字第199號公證書（下稱系爭公證書），對原告聲請遷讓房屋強制執行，經臺灣士林地方法院民事執行處以104年度司執字第28836號強制執行事件（下稱系爭執行事件）執行中。
㈡然系爭不動產為原告所有，兩造素不相識，亦從未簽立系爭
買賣契約及系爭租賃契約。實則，訴外人黃寶桂因向被告借款，竟冒用原告名義，與被告簽立表面上附買回條件之系爭買賣契約、系爭租賃契約，以達擔保被告債權之目的。又被告與訴外人黃寶桂未經原告同意，復將系爭不動產逕移轉登記予被告，再由被告移轉登記予訴外人羅欣怡。上開被告與訴外人黃寶桂所涉偽造文書犯行，業經偵結起訴，並繫屬於本院刑事庭104年度審訴字第363號刑事案件審理中；此外被告與訴外人羅欣怡間就系爭不動產所為移轉登記，亦經本院102年度訴字第920號民事事件（下稱系爭另案民事事件）確認無效，訴外人羅欣怡應將系爭不動產登記塗銷、回復被告所有；且兩造間就系爭不動產之買賣關係不存在，且被告應將系爭不動產登記塗銷，回復登記予原告所有在案。綜觀上情，系爭買賣契約、系爭租賃契約均係訴外人黃寶桂無權代理原告簽立，原告亦拒絕承認，應為無效，則兩造間系爭買賣契約及系爭租賃契約，及被告與訴外人黃寶桂、羅欣怡就系爭不動產所為債權、物權行為，均對原告不生效力；縱經公證，被告亦不得據為聲請強制執行。
㈢退步言之，縱認被告所言屬實，被告曾於系爭另案民事判決
之訴訟程序中，主張兩造間系爭租賃契約為讓與擔保行為之一部份，顯見兩造並無訂立租賃契約之真意，而無租賃關係；且被告顯然並非以自己所有之不動產，出租原告使用，此節核屬通謀虛偽意思表示，而為無效；且如依被告所述，兩造間為信託擔保讓與關係，則被告縱登記為所有權人，亦僅為擔保債權而已，尚不因讓與人未清償債務而實質取得系爭不動產之所有權，原告仍得繼續使用占有供擔保之系爭不動產，被告即系爭不動產之受讓人仍不得指原告為無權占有。況且，系爭不動產以買賣移轉所有權之登記，已足保障被告債權，更無系爭租賃契約存在之必要。是倘依被告所為抗辯，被告亦無權爭執原告為無權占有系爭不動產。
㈣是系爭租賃契約嚴重影響原告作為系爭不動產真正所有權人
之權益，則兩造究竟有無租賃關係，致原告所有權存否不明確，而得以本件確認判決除去，原告自有確認兩造間租賃系爭不動產關係不存在之利益。又系爭執行事件之執行名義成立前，顯有債權不成立之情形存在，原告自得為此提起債務人異議之訴。綜上，依民事訴訟法第247條第1項、強制執行法第14條第2項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈臺灣士林地方法院104年度司執字第28836號強制執行事件就門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○○號2樓房屋所為之強制執行程序，應予撤銷。⒉確認兩造間在臺灣新北地方法院所屬民間公證人新北聯合事務所公證人林上鈞以102年5月24日102年度新北院民公鈞字第000199號公證之房屋租賃契約關係不存在。
二、被告則以下詞資為抗辯：㈠訴外人黃寶桂係本於融通資金，與原告訂立系爭買賣契約；
惟訂約前，被告已明確告知訴外人黃寶桂，借貸需以移轉系爭不動產所有權於被告名下，藉由所有權人與被告以訂立「附買回權」之買賣契約，並將系爭不動產回租予原告之方式，完成借貸行為；斯時訴外人黃寶桂表示充分瞭解，並積極表明原告同意移轉系爭不動產之所有權，以便利貸款，兩造遂依上揭合意成立信託讓與擔保契約。則債權人即被告既簽立系爭買賣契約、系爭租賃契約，則於不超過擔保目的之範圍內，即可取得系爭不動產之所有權，系爭租賃契約自非通謀虛偽意思表示；此外債務人即原告於清償債務前，亦不得片面終止兩造間上揭信託讓與擔保契約。嗣原告並未依約支付102年6月25日、102年7月25日之2期租金，至此依系爭買賣契約第11條之約定，原告業已喪失買回權，被告自得依系爭租賃契約、系爭公證書請求原告返還租賃物。
㈡系爭買賣契約、系爭租賃契約，係訴外人黃寶桂經原告同意
並授權代理而簽立，並作成系爭公證書，此觀上揭契約均有原告用印即明；況作成系爭公證書當日，訴外人黃寶桂曾提出原告身分證、印鑑證明、印鑑章之授權書等正本，自應推定訴外人黃寶桂係有權代理原告，而簽署系爭買賣契約、系爭租賃契約，並辦理契約公證程序。是系爭租賃契約之簽訂應有表見代理之適用，蓋訴外人黃寶桂於102年5月24日辦理系爭買賣契約及系爭租賃契約公證時，備有原告之「身分證正本」、「印鑑證明兩份」、「系爭不動產所有權狀」、「印鑑章」、「授權委託書」及「前一年的房屋稅、地價稅單及繳款證明」等相關重要文件，且該等印鑑章、文件均屬真正，依通常情形若非本人交付，訴外人黃寶桂無從取得。原告未依一般交易習慣上之謹慎注意程度保管重要文件，本能避免該權利外觀之狀態遭他人利用，惟卻仍輕率粗疏而遭致訴外人黃寶桂冒用從事交易，主觀上難謂無可歸責事由。被告簽約當時為求慎重，得知原告本人不能到場，乃特要求雙方至公證人面前進行公證，由公證人確認訴外人黃寶桂代理原告之權限及文件均無違誤後，始與之訂約，職此，被告確實具有信賴之基礎。退萬步言之，縱使原告之印鑑章、身分證正本均係遭訴外人黃寶桂所竊，仍無礙於表見代理之成立。綜上，原告求為撤銷系爭執行事件之執行程序、確認系爭公證書所載租賃關係不存在云云，均屬無據等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告主張系爭租賃契約係由訴外人黃寶桂以原告之代理人名
義，在臺灣新北地方法院所屬民間公證人新北聯合事務所做成公證書等情，此為被告所不爭執，惟就原告主張係訴外人黃寶桂盜取原告之印鑑、國民身分證，而冒用原告名義申請印鑑證明及補發系爭不動產所有權狀，則為被告所否認，並以前詞置辯。
㈡經本院調取訴外人黃寶桂被訴偽造文書等案件之104年度訴
字第184號刑事卷宗，本件系爭買賣契約與系爭租賃契約簽訂之過程如下：
⒈訴外人黃寶桂於102年4月間某日，在其與原告同住之位於臺
北市○○區○○○路○○○巷○○號2樓之住處內，取得原告所有之國民身分證及印章。
⒉訴外人黃寶桂於104年4月9日某時，至臺北市大同區戶政事
務所，蓋用原告之印章及簽署原告之簽名於委託書及印鑑登記證明申請書上，以原告代理人名義申請原告之印鑑證明2份。
⒊訴外人黃寶桂於104年4月16日下午2時50分許，至臺北市建
成地政事務所，蓋用原告之印章及簽署原告之簽名於切結書及土地登記申請書上，表示原告切結系爭不動產之所有權狀已於102年4月2日遺失，委託訴外人黃寶桂代為向申請補發所有權狀之意旨，連同其上開領得之原告之印鑑證明、國民身分證影本等物，而申請所有權狀補給。
⒋復於102年5月16日某時，訴外人黃寶桂至大同區戶政事務所
，蓋用原告之印章及簽署原告之簽名於委託書及印鑑登記證明申請書上，以原告名義申請印鑑證明2份。
⒌訴外人黃寶桂於102年5月24日下午2時許，在址設臺北市○
○區○○○路○○○號之全家便利商店內，蓋用原告之印章及簽署原告之簽名於授權書上，以該授權書表示原告授權其代理提出辦理公認證聲請之意，再於同日連同其取得之原告印章、前開申請取得之系爭不動產所有權狀、102年5月16日原告之印鑑證明、原告之國民身分證影本等物，持至臺灣新北地方法院所屬民間公證人新北聯合事務所，與被告簽署系爭買賣契約與系爭租賃契約。內容以約定兩造合意以500萬元之價格將系爭不動產售予被告，原告得於104年5月23日前行使買回權，將系爭不動產買回，及被告再將系爭不動產以每月租金3萬7,500元出租給原告，租賃期間自102年6月25日起至104年5月24日。再於公證請求書及公證書之「出賣人」、「承租人」欄位內蓋用原告之印章後，請求公證人林上鈞就系爭買賣契約、系爭租賃契約進行公證。
⒍訴外人黃寶桂復當場將其攜帶之原告印章、系爭不動產所有
權狀、102年5月16日原告印鑑證明、原告之國民身分證影本等物交予受被告委任到場處理本件過戶事宜之大正土地代書事務所土地代書黃柏錡，委由訴外人黃柏錡辦理系爭不動產之所有權移轉登記。並在土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書及建築改良物所有權買賣移轉契約書上蓋用原告之印章。訴外人黃柏錡即委由其所任職之大正代書事務所之土地代書溫勤孝負責送件，訴外人溫勤孝另委由助理黃尉綽以複代理人之身分，於102年6月11日持往建成地政事務所辦理系爭不動產所有權過戶事宜，於102年6月14日過戶登記完畢。
⒎上情除據訴外人黃寶桂、林上鈞、黃柏錡於系爭另案民事事
件中證述在卷，且有前述訴外人黃寶桂持原告印章及以原告名義所製作之相關委託書、印鑑登記證明申請書、切結書、土地登記申請書、授權書、系爭買賣契約書、系爭租賃契約書等影本在卷可參。
㈢訴外人黃寶桂於系爭另案民事事件程序中及其所涉偽造文書
之刑事案件程序中，陳稱係竊取原告之印章及國民身分證後，冒用原告名義申請印鑑證明及補發系爭不動產所有權狀，及簽訂系爭買賣契約與系爭租賃契約，並就該二契約辦理公證程序，而將系爭不動產過戶登記至被告名下等情（見系爭另案民事事件卷二第98至107 頁、刑事案件102 年度他字第2499號卷一第45至49頁、103 年度偵字第7126號卷第23至26頁）。另佐以證人賴虹伊於系爭另案民事事件中證稱：102年間黃寶桂口頭跟伊說要先去辦權狀遺失，要去偷拿她媽媽的權狀出來，伊有問她簽名不是要本人嗎，她說她會媽媽的字，要拿去借錢，黃寶桂有叫伊幫她問借錢的事，因為當時伊自己有和小陳借錢，有問小陳說伊朋友表示要偷她媽媽權狀來借錢是否可以，小陳表示要回去問公司，後來小陳回覆說可以，要找一個代書跟伊等約時間當面談，就約在全家便利商店一次，伊知道黃寶桂是借250 萬元，當初碰面的代書表示是用信託方式，辦回來的資料黃寶桂拿給伊看，上面是寫買賣，黃寶桂就是不讓家人知道等語（見系爭另案民事事件卷二第231 至232 頁）。從訴外人黃寶桂、賴虹伊2 人證詞，均一致陳述原告並未參與系爭租買賣契約與系爭租賃契約之簽訂過程，而係訴外人黃寶桂盜取原告之印章、國民身分證後擅自辦理前開程序。參以系爭不動產過戶至被告名下後，被告即於102 年7 月8 日移轉所以權登記於其妻羅欣怡名下，除其上原先由原告為其子黃銘富向國泰人壽保險公司借款之擔保而於100 年10月12日、101 年8 月14日分別設定最高限額165 萬元、42萬元之抵押權登記外，旋於102 年7月11日由訴外人羅欣怡設定最高限額抵押權840 萬元予聯邦商業銀行擔保借款等情（見系爭另案民事事件卷一第15、16頁建物謄本），堪認系爭不動產移轉所有權登記予被告時，其價值至少有840 萬元以上。是原告如有同意提供系爭不動產供訴外人黃寶桂借款使用，亦可將系爭不動產提供予金融機構辦理抵押借款，要無將價值遠大於借款金額250 萬元之系爭不動產以被告所辯信託讓與擔保方式，將系爭不動產所有權移轉予被告以達到取得款項之目的，同時再以回租方式，每月支付高達37,500元，總計每年45萬元（37500 ×12=450000 ）之租金，在在顯示系爭不動產之買賣與租賃過程，要與常情有違。故訴外人黃寶桂、賴虹伊2 人前開陳述內容，應可採信。
㈣被告另辯稱本件有表見代理之適用，原告應負本人之責任等
語。按「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。」民法第169條定有明文。又表見代理云者，即代理人雖無代理權而因有可信其有代理權之正當理由，遂由法律課以授權人責任之謂，而代理僅限於意思表示範圍以內，不得為意思表示以外之行為，故不法行為及事實行為不僅不得成立代理，且亦不得成立表見代理，最高法院著有55年台上字第1054號判例可資參照；另由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之。我國人民將自己印章交付他人，委託該他人辦理特定事項者，比比皆是，倘持有印章之該他人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，未免過苛，最高法院亦著有70年台上字第657號民事判例可資參照。本件肇因訴外人黃寶桂竊取原告之印章、國民身分證後辦理前開程序，已如前述。而訴外人黃寶桂就其取得原告印章、國民身分證之原因，依其所陳係於打掃時在自己房間的櫃子內找到原告放在其房內的外套，而尋得原告之印鑑章，及翻找原告的手提袋而找到原告之身分證（見系爭另案民事事件卷二第100 頁至第102 頁），足見係訴外人黃寶桂刻意之搜尋行為而獲致上開物品，而非原告隨意放置致由訴外人黃寶桂取得。參以原告與訴外人黃寶桂為同居之母女，原告並無特別提防訴外人黃寶桂之情形存在，自難因此而認原告對於物品之失竊具有可歸責之因素。而依前開最高法院判例意旨，縱於本人交付印章予他人之情形下，亦難認定他人以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見代理人之授權人責任，更遑論本件係訴外人黃寶桂之不法行為取得印章、國民身分證後，冒用原告之名義而為各項法律行為。是被告認原告有可歸責事由而應負表見代理責任，並無可採。
四、綜上所述，原告既未授權訴外人黃寶桂與被告簽訂系爭租賃契約，且原告亦無負表見代理之責任，原告依強制執行法第14條第2項規定提起債務人異議之訴，請求撤銷系爭執行程序，並確認系爭租賃契約關係本票債權對原告不存在，均為有理由，應予准許。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 19 日
民事第二庭 法 官 辜漢忠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 6 月 29 日
書記官 陳羿方土地部分：
┌───────────────────────────────────┐│土地標示 │├─────────────────────┬──┬────┬─────┤│ 土 地 坐 落 │地目│面 積│權利範圍 │├──┬───┬───┬───┬──┬───┤ ├────┤ ││編號│縣 市○鄉 鎮○ 段 │小段│地 號│ │平方公尺│ ││ │ │市 區│ │ │ │ │ │ │├──┼───┼───┼───┼──┼───┼──┼────┼─────┤│ 1 │臺北市│大同區│雙連 │二 │479 │ 建 │136 │1/12 │├──┼───┼───┼───┼──┼───┼──┼────┼─────┤│ 2 │臺北市│大同區│雙連 │二 │479-1 │ 建 │146 │1/12 │└──┴───┴───┴───┴──┴───┴──┴────┴─────┘建物部分：
┌───────────────────────────────────┐│建物標示 │├──┬───┬────┬────┬─────┬───────┬────┤│編號│建 號│基地坐落│建物門牌│建築式樣主│建 物 面 積│權利範圍││ │ │ │ │要建築材料│ （平方公尺） │ ││ │ │ │ │及房屋層數├───┬───┤ ││ │ │ │ │ │樓 層│附 屬│ ││ │ │ │ │ │面 積│建 物│ │├──┼───┼────┼────┼─────┼───┼───┼────┤│ 1 │1028 │雙連段二│臺北市大│鋼筋混凝土│第2層 │ │全 部││ │ │小段479 │同區民權│造（5層） │99.27 │ │ ││ │ │、479-1 │西路184 │ │ │ │ ││ │ │地號 │巷42號2 │ │ │ │ ││ │ │ │樓 │ │ │ │ │└──┴───┴────┴────┴─────┴───┴───┴────┘