臺灣士林地方法院民事判決 105年度訴字第533號原 告 陳文言訴訟代理人 陳德修
錢裕國律師複 代理 人 陳品鈞律師被 告 劉文雄
參 加 人 安泰商業銀行股份有限公司法定代理人 丁予康訴訟代理人 黃崑恩
陳亞克上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國106年6月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地（重測前：臺北市○○段○○○○號、地目：建、面積：549平方公尺、權利範圍一○○○○分之五四一）所有權移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒拾叁萬叁仟元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠其於民國69年5月16日與被告劉文雄訂立不動產預定買賣契
約書（下稱系爭買賣契約），由原告以新臺幣（下同）136萬元（後變更為138萬5千元）向被告購買由其興建坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（面積549平方公尺，應有部分萬分之541，重測前為臺北市○○段○○○○○○號，下稱系爭土地）及同段同小段245地號土地（面積570平方公尺、應有部分萬分之1，重測前為臺北市○○段○○○○○○號土地，下稱系爭245地號土地），及其○○○區○○段○○段10053建號建物（即碧瑤溫泉華廈A3棟4樓預售房屋，原編定門牌號碼為：台北市○○區○○路○○○○號4樓，現為台北市○○區○○路○○○號4樓，下稱系爭房屋），買賣價金138萬5千元原告業於71年1月28日付清。又因當時系爭房屋坐落之基地尚未辦妥分割登記，系爭買賣契約第5條第2項乃約定：「土地保證金：本買賣房屋之土地現尚未辦妥分割登記，但甲方（即原告陳文言）為保證將來承買本房屋，依建築法規及一般習慣，按所附圖說，經地政機關分割，確定登記面積之土地，願提供每坪以政府核定地價現值之總額為承買土地之保證金，並於日後另訂土地買賣契約書…。」原告信賴被告會依上開約定與原告另訂（正式）土地買賣契約書，並將所購不動產產權移轉過戶予原告，詎於70年12月29日，全部預售房屋興建完成，臺北市政府工務局發給使用執照，並經地政機關分割登記後，被告竟僅過戶系爭245地號土地，而就同屬系爭房屋坐落基地之系爭土地，則迄未辦理過戶，仍在被告劉文雄名下，致原告無法辦理低利貸款，嚴重損及原告之權益，爰依民法第348條第1項規定，訴請被告將系爭土地所有權辦理移轉登記予原告，並依同法第353條、第231條第1項等債務不履行損害賠償之規定，請求被告賠償原告所受損害10萬元。
㈡系爭買賣契約第5條既約明兩造需於日後另訂土地買賣契約
書，自應認本件原告得行使請求被告移轉系爭土地所有權之時點，應自兩造另訂土地買賣契約書後方得起算，即斯時方屬權利人得行使請求權之狀態而言，且原告遲於102年間始驚知系爭土地迄未過戶，仍在被告劉文雄名下等情，並於102年4月及10月間發函催告被告，但被告均未收受而遭退回，本件請求權時效應自請求權人（即原告）知悉其得行使權利之事實即102年間始能起算，故並無已罹15年時效之情事；又若被告得行使時效抗辯而免依約移轉過戶之責，難符事理之平，更有違權利行使之誠實信用原則，且原告所有系爭房屋恐將面臨拆屋還地之窘，兩造損益權衡相衡量，有顯失公平而屬權利濫用甚明等語。
㈢並聲明：⒈被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告，⒉被
告應給付原告10萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，⒊訴訟負用由被告負擔，⒋第一項請求原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：當初連增值稅都繳納完畢準備過戶給原告，但代書寫錯字要原告補蓋章，因原告移民到印尼而找不到人，一耽擱就是30幾年，相關稅捐皆由原告繳納；又本件係預售屋買賣，依土地登記規則須簽訂不動產預定買賣契約書，非預約之性質；另本件係自71年間由被告辦理不動產所有權移轉登記，迄今已逾15年請求權消滅時效，爰依民法第144條第1項規定拒絕給付等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回，訴訟費用由原告負擔。
三、參加人則以：伊為本件被告劉文雄之債權人，因被告名下之系爭土地現經強制執行中，並經原告陳文言聲明異議在案，本件涉及系爭土地所有權歸屬問題，與伊有法律上之利害關係，為輔助被告及明瞭案件，乃聲明參加訴訟等語。
四、本院之判斷原告主張與被告簽訂系爭買賣契約購買系爭土地、系爭245地號土地及系爭房屋，並已給付價金完畢之事實，業據提出與所述相符之系爭土地及系爭245地號土地登記謄本、臺北市士林區地政事務所建築改良物勘測成果表2紙、土地及建築改良物所有權狀3紙、系爭買賣契約等件影本為證（卷22-68頁），並經本院向臺北市士林地政事務所函調系爭土地登記資料在卷可稽（卷104-152頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。原告復主張被告應移轉系爭土地所有權予原告等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約。倘係依所
訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。本件兩造所訂契約，雖名為「土地買賣預約書」，但除買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來訂立買賣本約之約定，且自第三條以下，均為雙方照所訂契約履行之約定，自屬本約而非預約，最高法院64年台上字第1567號判例參照。復按兩造所訂契約，雖名為「不動產預定買賣契約書」，但並無將來訂立買賣本約之約定。其對買賣價金、土地面積均已有約定，雙方將來可據此履行，上訴人並已給付定金及全部買賣價金完畢，自屬本約而非預約。最高法院84年度台上字第1213號判決亦可供參。查本件系爭買賣契約係為購買預售房屋所簽訂，為兩造所不爭執，故名為「不動產預定買賣契約書」而非「不動產買賣預約書」，已難認具預約之性質，又第5條雖約定：（甲方即原告）…願提供每坪以政府核定地價現值之總額為承買土地之保證金，並於日後另訂土地買賣契約書等語（卷第40頁），惟並無訂立「本約」之明文，應認係辦理土地所有權移轉登記時必備之物權書面契約，尚不能因此遽認其係預約。且系爭買賣契約對買賣價金、房屋面積、坐落基地、繳納價款及移轉登記期限等均經明確約定，此由系爭買賣契約第8條約定：甲方（即原告）訂購本華廈之房屋其房地產權之移轉登記事項，乙方負責於房屋建造完成，經台北市政府工務局發給使用執照及甲方依約履行其義務時，即時委託乙方指定之代書辦理。甲方應按照乙方通知之時間內，將應行提出之證件及在有關文件上蓋章連同稅費交與乙方指定之代書以資辦理…（卷45-46頁），復於第17條載明土地買賣標示：基地坐落：臺北市○○區○○段○○○○○○號土地等語，可知雙方已就土地移轉登記之履行訂有明文，兩造將來自可據此履行，而原告亦給付全部買賣價金完畢，系爭買賣契約自屬本約而非預約，原告主張系爭買賣契約係預約云云，洵不足採。
㈡按物之出賣人，負交付其物於買受人並使其取得該物所有權
之義務，民法第348條第1項定有明文；次按請求權因15年間不行使而消滅；消滅時效，自請求權可行使時起算；時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第125條、第128條及第144條亦分別定有明文。復按政府機關僅依當時國民住宅條例施行細則第16條第2項規定囑託地政機關辦理法定抵押權登記，而未依同條第1項規定將國宅及其基地所有權移轉與承購人，乃政府機關所屬公務員怠於執行職務，倘承購人長期間占有該國宅及其基地，已逾15年時效期間，始為所有權移轉登記之請求，如允許政府機關為時效抗辯，拒絕給付，將造成土地所有權與占有分離之事實狀態，不但徒增紛擾，與國民住宅條例立法之旨趣相悖，且有違誠信原則，最高法院97年度台上字第268號判決參照；再按房屋與其所坐落之基地，固屬各自獨立之不動產，各得為獨立交易之客體；惟房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使用其基地，兩者結合而為一體使用，方符合當事人間之利益及社會公益，最高法院96年度台上字第177號判決亦可供參。經查，兩造間就本件不動產於69年5月16日成立系爭買賣契約，原告並於71年3月6日及25日辦妥系爭房屋及系爭245地號土地所有權移轉登記乙節，為兩造所不爭執，則原告所有系爭房屋占有系爭土地迄今已逾35年之久，至原告於105年3月11日提起本件訴訟（見卷14頁收狀章），如允許被告為時效抗辯，拒絕給付，將造成土地所有權與占有分離之狀態，即系爭房屋與基地所有權歸屬不同人所有之困境，難認與當事人間之利益及社會公益相符，依上說明，被告為時效之抗辯，即與誠信原則有違，不應准許。兩造間就系爭土地既成立買賣契約，且上訴人已付清價金，為兩造所不爭執，則原告依民法第348條之規定，請求被告為系爭土地所有權移轉登記，即屬有據，應予准許。
㈢末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例參照。查原告主張被告未依約移轉系爭土地所有權，致原告無法辦理低利貸款而受有損害此一有利於己之事實，並未舉證證明以實其說，原告此部分之主張，難認屬實，自無可採。則原告主張被告應負債務不履行損害賠償責任，而應給付原告10萬元及利息云云，即屬無據，應予駁回。
五、綜上，原告依民法第348條第1項規定請求被告為系爭土地所有權移轉登記，為有理由，應予准許；至原告依同法353條、第231條第1項等債務不履行損害賠償之規定，請求被告給付10萬元及利息部分，即屬無據，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請就主文第1項宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，民事訴訟法第79條定有明文。爰審酌本件訴訟係因原告移居海外，致被告無從移轉系爭土地所有權而生，本院認原告第一項之請求雖有理由，仍應由原告負擔全部訴訟費用。
中 華 民 國 106 年 7 月 21 日
民事第三庭 法 官 李可文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 21 日
書記官 蔡秉芳