臺灣士林地方法院民事判決 105年度訴字第659號原 告 永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 孫慶餘訴訟代理人 林重宏律師複 代理人 柯智炫律師被 告 游敏鈞訴訟代理人 邱靖貽律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國106 年5 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國104 年10月22日委託原告居間仲介銷售門牌號碼為臺北市○○區○○路○○巷○○號2 樓之房屋暨其坐落土地應有部分（下稱系爭房地），委託期間自104年10月22日起至105 年1 月22日止，雙方並簽立委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約）。嗣原告於104 年11月4 日促成被告與訴外人張寶嬌簽立買賣定金收據（下稱系爭定金收據），就系爭房地達成合意，以價金新臺幣（下同）19,350,000元出售，故被告與張寶嬌已成立不動產買賣契約，並約定應於同年月6 日簽署不動產買賣契約，被告並簽立如原證3 所示之服務費確認單（下稱系爭服務費確認單），同意給付原告仲介報酬774,000 元。詎被告未遵期簽署買賣契約，經多次催告仍拒絕履行簽約。又依系爭委託銷售契約第8條第3 項第1 款之約定，買賣契約成立生效後，因可歸責於甲方（即被告）之事由而不願或無法與乙方即原告所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時，視為乙方（即原告）已完成居間仲介之義務，甲方仍應支付委託銷售價4%之服務報酬；另依系爭定金收據第4 條後段約定，因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已收受之全部定金，雙方並需另支付受託人服務報酬。是本件係可歸責於被告之事由，而未能簽訂買賣契約，被告自應給付原告服務報酬。又被告於簽訂系爭定金收據當日，雖曾表明牙痛不適，然經原告公司服務人員詢問是否須先行返家取藥或服藥後再至原告公司簽約，被告則答以無庸返家，其精神狀態良好，並無精神或意識不清致無法辨事之情事。本件買方張寶嬌之定金，係以支票付定，依系爭定金收據約定，定金不論為現金或支票均暫存受託人（即原告），故本件買方於簽立系爭定金收據時，確已提出定金等語。為此，爰依系爭契約第8 條第3 項第1 款、系爭定金收據第4 條後段、民法第568 條第
1 項及系爭服務費確認單之約定，訴請被告給付服務報酬，並聲明：㈠被告應給付原告774,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告公司業務員黃俊銘通知被告於104 年11月4日晚上8 時至原告公司簽約中心與買方見面洽談，惟被告全程均未見到買方本人，且被告因身體不適欲返家服藥，原告公司人員不讓被告離去，形同遭受軟禁，被告因恐懼而被迫簽署不知內容為何之文件，簽名時買方欄位均為空白，原告當日亦未提供文件副本予被告留存，亦未提出定金支票予被告過目或交付。因前揭過程充滿瑕疵，被告當不願續簽買賣契約，原告竟派4 、5 位人員至被告住家樓下站崗等候、阻止被告關門、狂按住家門鈴，對被告居家安寧及人身安全形成威脅。依系爭委託銷售契約第8 條第3 項第1 款之規定，買賣契約應於另行簽署方成立，自難以系爭定金收據推認買賣契約已成立。且被告簽署系爭定金收據時，買方並未簽名，而原告亦未交付定金支票，且系爭定金收據金額遭塗改，卻無買賣雙方簽名用印確認，難認雙方已就系爭定金收據內容達成合意。縱認原告之請求有理，惟系爭契約第8 條第3項所稱給付雖名為服務報酬，然核其性質應為損害賠償總額預定之違約金，本件被告委託原告銷售系爭房地，歷時不過二週，原告公司所投入之心力當屬有限，請求酌減違約金等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張被告於104 年10月22日委託原告銷售系爭房地，委託期間自104 年10月22日起至105 年1 月22日止，並簽立系爭委託銷售契約，被告於104 年11月4 日簽立系爭定金收據，其上記載：買方欄為「張寶嬌」、買賣總價為19,350,000元、並載有定金票據號碼、付款銀行等等，被告並於同日簽立服務費確認單，其上記載應付總服務費為774,000 元；嗣原告並未與買方張寶嬌簽立系爭房地不動產買賣契約書等情，有系爭委託銷售契約、系爭定金收據、系爭服務費確認單影本等件在卷可稽（見臺灣臺北地方法院105 年度訴字第1218號卷第6 至8 頁、第10頁、第12頁），復為被告所不爭執，均堪信為真實。
四、原告請求被告依前揭法律關係，給付服務報酬774,000 元及法定遲延利息，被告則以上揭情詞置辯，經查：
㈠系爭房地不動產買賣契約，是否已成立，原告得否依系爭委
託銷售契約第8 條第3 項第1 款及民法第568 條第1 項規定，請求被告給付服務報酬？按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條第2 項固定有明文。惟按不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅賦、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約（最高法院61年台上字第964 號判例、79年度台上字第1357號判決要旨參照）。且參諸現今不動產買賣涉及之交易金額多為龐大，契約當事人對交易內容，無不更求謹慎，除買賣之標的物與價金外，舉凡付款方法與時間、稅賦及手續代書費、辦理所有權移轉及交付時期等細節，契約當事人雙方於締約過程中，均需費時討論並加以約定，此節並未因委託仲介公司居間買賣事宜，而可逕認上開事項非屬不動產買賣交易必要之點，而無需由買賣雙方約定合致。故民法第345 條第2 項所謂標的物及價金，於不動產交易而言，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，自難認買賣雙方就買賣契約必要之點已有互相同意。故本件尚難僅憑系爭定金收據已載明買賣不動產標的物及買賣價金，即認定被告與張寶嬌就系爭房地已成立不動產買賣契約，從而原告主張系爭房地不動產買賣契約業已成立，依系爭委託銷售契約第8 條第3 項第1 款約定及民法第568 條第1 項規定請求被告給付服務報酬，並不足採。
㈡原告得否依系爭定金收據請求被告給付服務報酬？
按定金契約之成立應經當事人之合意，並以交付定金為要件，是定金契約為要物契約。又交付定金時，契約尚未成立者，定金之交付係以擔保契約之成立為目的。如果嗣後成立契約，則此定金即變更為確保契約之履行為目的。據此，定金契約既為要物契約，則當事人雙方所約定之定金金額究為若干，當屬定金契約重要之點。經查，系爭定金收據所載之定金金額欄位，原載有「壹」字，經塗改後，未見買賣雙方簽名確認，亦未載明塗改事由，則買賣雙方就定金金額是否已達成合意，而成立定金契約，已有可疑；又系爭定金收據第
2 條雖載明得以票據付定，然復記載應指名賣方為票據受款人，並記載禁止背書轉讓之旨，惟據原告於本院審理中所提出系爭定金收據所載之支票影本（見本院卷第141 頁，下稱系爭支票），該票據並未指名賣方為票據受款人，亦未記載禁止背書轉讓之旨，且被告抗辯其於簽立系爭定金收據過程中，均未見過系爭支票，此節亦為原告所不爭執（見本院卷第112 頁原告民事陳述意見狀第四點第3 行），則自無可能因被告簽立系爭定金收據時，當場目睹系爭支票雖不符契約約定之記載，而仍同意收受，以排除系爭定金收據約定付定支票應載受款人及禁止背書轉讓之旨；再觀諸系爭定金收據簽立日期為104 年11月4 日，而系爭支票票載發票日為104年11月5 日，故尚無法以交付系爭支票而認張寶嬌有於104年11月4 日交付等同現金之定金。綜上所述，系爭定金收據金額欄經塗改，未經買賣雙方簽名確認，難認買賣雙方就定金契約重要之點已達成合意；且原告未證明簽立系爭定金收據當天，買方張寶嬌已交付等同現金之定金，故系爭定金收據契約，並未成立，原告依據系爭定金收據約定，請求被告給付服務報酬，並無理由。
㈢原告得否依系爭服務費確認單，請求被告給付服務報酬？
經查，系爭服務費確認單除記載被告基本資料外，僅有記載「應付總服務費為柒拾柒萬肆仟元，屋主實拿扣除仲介費、土增稅1800萬」，除此之外，復無記載其他文義。故核其性質，係在確認「倘原告得請領服務報酬，其金額若干」，原告尚不得僅依據系爭服務費確認單而請求服務報酬，其此部分主張，並不足採。
五、綜上所述，原告依系爭契約第8 條第3 項第1 款、民法第56
8 條第1 項、系爭定金收據第4 條後段及系爭服務費確認單之約定，請求被告給付服務報酬774,000 元及法定遲延利息，均屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦已失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 6 月 21 日
民事第二庭 法 官 陳菊珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 6 月 21 日
書記官 張淑敏