臺灣士林地方法院民事判決 105年度訴字第702號原 告 張尚德
黃素真上二人共同訴訟代理人 許隨譯律師被 告 李富隆
陳麗華上 一 人訴訟代理人 林得雄被 告 陳美麗
陳天賜詹天賜上列五人共同訴訟代理人 李子聿律師被 告 林進興上 一 人訴訟代理人 林勇憲上列當事人間給付不當得利等事件，本院於民國105 年8 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第
1 項第3 款定有明文。查原告張尚德、黃素真（上2 人合稱原告，分稱其姓名）起訴時，主張張尚德為臺北市○○區○○段○小段246（所有權應有部分8分之3）、247（應有部分8分之3）、248（應有部分1萬分之3761）地號土地（下稱系爭張尚德土地，分稱系爭某號土地）所有權人，黃素真為臺北市○○區○○段○小段297（應有部分8分之4)、301（應有部分8分之5）地號土地（下稱系爭黃素真土地，分稱系爭某號土地，與系爭張尚德土地合稱系爭土地）所有權人，聲明：㈠被告李富隆（下稱其姓名，其餘被告亦同，合則稱被告）應自民國99年8月25日起至將系爭301號土地返還黃素真之日止，按年給付黃素真新臺幣（下同）8萬元；㈡林進興應自99年8月25日起至將系爭297號土地返還黃素真之日止，按年給付黃素真8萬元；㈢陳麗華應自99年8月25日起至將系爭247號土地返還張尚德之日止，按年給付張尚德8萬元；㈣陳麗華應自99年8月25日起至將系爭246號土地返還張尚德之日止，按年給付張尚德8萬元；㈤陳美麗應自99年8月25日起至將系爭247號土地返還張尚德之日止，按年給付張尚德8萬元；㈥陳天賜應自99年8月25日起至將系爭246號土地返還張尚德之日止，按年給付張尚德8萬元；㈦詹天賜應自99年8月25日起至將系爭248號土地返還張尚德之日止，按年給付張尚德8萬元。嗣於訴狀送達後，以書狀變更其等請求不當得利之起算日及金額如後述貳、原告聲明所示。核原告所為，係減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開法條規定，自屬適法，應予准許。
貳、實體部分原告起訴主張：系爭土地為原告所有（應有部分分別如附表「
占用土地所有權人及其應有部分比例」欄所示），然被告無合法占有使用權源，即以如附表各編號所示房屋（下稱系爭房屋，分稱某編號房屋），占用如附表「占用系爭土地地號」欄所示之土地，獲有相當於租金之利益，致原告受有損害，爰依民法第179 條不當得利之規定，請求被告各自100 年1 月1 日起至返還系爭土地之日止，按年各給付如附表之不當得利租金等語。並聲明：㈠被告應各自100 年1 月1 日起至將原告分別占有如附表所示土地返還原告之日止，按年各給付原告如附表「原告請求按年給付之金額」欄所示金額；㈡願供擔保請准宣告假執行。
被告則以：張尚德於伊等由法院拍定買受系爭房屋時，同為系
爭房屋及其占有土地之所有權人，應認張尚德默許伊等繼續使用糸爭土地，且張尚德亦出具土地使用同意書同意起造系爭房屋，伊等占用系爭土地自非無權占有，又黃素真為張尚德之配偶，則其明知而由張尚德以贈與為原因受讓系爭黃素真土地，依誠信原則仍應受上述事由所拘束，伊等即非無法律上之原因，而受有不當得利。退步言之，縱應給付租金，租金應依原告應有部分比例及由伊等按區分所有建物戶數（8 戶）平均分擔計算，始為合理。陳麗華除上述答辯方法外，另抗辯：原告請求之不當得利租金，已罹於時效等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
兩造到場者協議簡化之不爭執事項（見本院105 年8 月22日言
詞辯論筆錄，本院並依論述需要，調整其順序或簡化其文字用語，並刪除筆錄中記載兩造各自表述之部分）㈠張尚德自68年起即為系爭張尚德土地所有權人（現為共有人之
一），104 年8 月10日系爭張尚德土地土地第一類謄本如本院卷第173至178頁所示。系爭246號土地原編為○○○段304- 59地號；系爭247號土地原編為○○○段304-60地號；系爭248號土地原編為○○○段304-61地號。
㈡黃素真現為系爭黃素真土地所有權人，104 年3 月18日土地登
記謄本如本院卷第169 至172 頁所示；系爭297 號土地105 年
8 月1 日第三類謄本及異動索引表如本院卷第276 至281 頁。黃素真為張尚德之配偶，系爭黃素真土地於68年起，原亦為張尚德所有，於95年8 月2 日方以贈與為原因移轉予黃素真。系爭301號土地原為○○○段304-42地號；系爭297號土地原為○○○段304-46地號。
㈢系爭張尚德土地、系爭黃素真土地之105 年1 月公告地價表如
本院卷第217 、219 頁所示，即申報地價為公告地價80％為每平方公尺4 萬2390元；100 至104 年度公告地價應為每平方公尺3 萬9363元，以80％來核算申報地價應為每平方公尺3 萬1490元，公告地價表如本院卷第229 、230 頁所示。
㈣系爭房屋均各為如附表「房屋所有權人」欄所示房屋所有權人
即被告所有，其占有系爭土地之地號亦如附表「占用系爭土地地號」欄所示。系爭房屋之房屋稅稅籍資料如本院卷第64至76、157 、158 頁所示。
㈤占用系爭301 號土地之編號1 號房屋，係屬一區分所有建物，
該建物共有4 層樓，每層樓設置2 個門牌號碼，可能每個門牌號碼居住不同戶籍兩家人。編號1 號房屋則為該樓層門牌號碼中之一戶。占用系爭297 號土地之編號2 號房屋，該建物共有
4 層樓，每層樓設置2 個門牌號碼，可能每個門牌號碼居住不同戶籍兩家人，係同屬一區分所有建物，編號2 號房屋也是其中一樓層之一門牌號碼。占用系爭247 號土地之編號3 、5 號房屋，該建物共有4 層樓，每層樓設置2 個門牌號碼，有可能每個門牌號碼居住不同戶籍兩家人，係同屬一區分所有建物。占用系爭246 號土地之編號4 、6 號房屋，該建物共有4 層樓，每層樓設置2 個門牌號碼，有可能每個門牌號碼居住不同戶籍的兩家人，係同屬一區分所有建物。占用系爭248 號土地之編號7 房屋，該建物共有4 層樓，每層樓設置2 個門牌號碼，有可能每個門牌號碼居住不同戶籍兩家人，係同屬一區分所有建物。
㈥（編號1 號房屋）78年6 月因本院前身臺灣臺北地方法院士林
分院（下簡稱本院）73年度民執智字第889 號債權人陳炎焜與債務人張尚德間清償票款強制執行事件（下稱系爭執行程序），將張尚德所有編號1 號房屋拍賣，李富隆乃得標買受，並經本院發給不動產權利轉移證書如本院卷第220 頁所示。
㈦78年6 月因系爭執行程序，將張尚德所有編號2 號房屋拍賣，
林進興乃得標買受，並經本院發給不動產權利轉移證書如本院卷第228 頁所示。
㈧78年6 月因系爭執行程序將張尚德所有編號3 、4 號房屋拍賣
，陳麗華乃得標買受，並經本院發給不動產權利轉移證書如本院卷第191 、192 頁所示。
㈨78年6 月因系爭執行程序，將張尚德所有編號5 、6 號房屋拍
賣，陳美麗、陳天賜之被繼承人即其父親陳輝煌乃得標買受，並經本院發給不動產權利轉移證書如本院卷第181 、183 頁所示。陳輝煌於95年2 月10日死亡，由陳美麗繼承，陳美麗、陳天賜並依法繳納房屋稅，臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書如本院卷第72、184 頁所示。
㈩78年6 月因系爭執行程序，將張尚德所有編號7 號房屋拍賣，
詹天賜得標買受，並經本院發給不動產權利轉移證書如本院卷第299頁權利移轉證書所示。
系爭房屋經法院拍賣時，張尚德為系爭房屋之起造人（原始取
得所有權人），且為所占用土地之所有權人或所有權人之一，張尚德並曾出具土地使用權同意書如本院卷第242 頁所示。媒體曾報導：張國樑經營之公司陸續於其時推出民生社區朝陽大廈等建案，均預售後無法完工，造成預購戶損失，後系爭社區房屋起造人均經張國樑由其司機林水源名義變更為張尚德，相關報導新聞紙如本院卷第193 、194 頁所示。
本院曾於105 年7 月28日依聲請調閱系爭297 號土地之第三類
土地謄本及其上房屋之建造執照（公函如本院卷第231 、232頁），具復如本院卷第276 至281 頁所示及庭呈建管工程處公函所附資料所示。
原告係於104 年12月21日向本院提起本件訴訟（本院卷第14頁章戳）。
本院系爭執行程序針○○○區○○街○段○○○號0樓（此門牌不
在附表內門牌）拍賣公告之附表如本院卷第254頁原證三所示，其上記載房屋坐落土地不在本件拍賣範圍，拍定後由買受人自行協調解決。
本件經本院於105 年8 月22日言詞辯論期日與兩造整理並協議
簡化爭點如下（見本院同上筆錄，本院並根據判決論述，簡鍊其文字，或調整其順序）：
㈠張尚德主張：編號3 至7 號房屋，均各為陳麗華、陳美麗、陳
天賜、詹天賜所有，且均無權占有系爭張尚德土地，其得依民法不當得利之規定，請求陳麗華、陳美麗、陳天賜、詹天賜各自100 年1 月1 日起至返還系爭張尚德土地之日止，按年各給付如附表之不當得利租金，是否有理？⒈陳麗華、陳美麗、陳天賜、詹天賜抗辯：張尚德於其等由法院
拍定買受編號3 至7 號房屋時，同為編號3 至7 號房屋及所占用系爭張尚德土地之所有權人，應認張尚德默許被告繼續使用系爭土地，另張尚德亦出具土地使用權同意書同意起造系爭房屋，其等占用系爭張尚德土地並非無權占有，即非無法律上之原因，而受有不當得利，原告主張：縱使非無權占有，亦應依法給付租金，是否可採？⒉原告不當得利租金金額應若干為適當？被告抗辯：應依原告應
有部分比例及由其等按區分所有建物戶數（8 戶）平均分擔計算，原告主張：根據其與其他地主之默示分管契約，其請求不需依其對土地之應有部分比例折算租金，孰為可採？⒊陳麗華抗辯：原告請求之不當得利租金，已罹於時效，是否可
採？㈡黃素真主張：編號1 、2 號房屋，均各為李富隆、林進興所有
，且均無權占有系爭黃素真土地，其得依民法不當得利之規定，請求李富隆、林進興各自100 年1 月1 日起至返還系爭黃素真土地之日止，按年各給付如附表所示之不當得利租金，是否有理？⒈李富隆、林進興抗辯：張尚德於其等由法院拍定買受編號1 、
2 號房屋時，張尚德同為房屋及占有之系爭黃素真土地之所有權人，應認張尚德默許被告繼續使用糸爭土地，另張尚德亦出具土地使用權同意書同意起造系爭房屋，其等占用系爭張尚德土地並非無權占有，其配偶黃素真明知而由張尚德因贈與受讓系爭黃素真土地，依誠信原則仍應受拘束，其等即非無法律上之原因，而受有不當得利，是否可採？原告主張：縱使為有權占有，亦應依法給付租金，是否有據？⒉原告不當得利租金金額應若干為適當？被告抗辯：應依原告應
有部分比例及由其等按區分所有建物戶數（8 戶）平均分擔計算，原告主張：根據其與其他地主之默示分管契約，其請求不需依其對土地之應有部分比例折算租金，孰為可採？茲就上開爭點析述如下：
㈠張尚德主張：編號3 至7 號房屋，均各為陳麗華、陳美麗、陳
天賜、詹天賜所有，且均無權占有系爭張尚德土地，其得依民法不當得利之規定，請求陳麗華、陳美麗、陳天賜、詹天賜各自100 年1 月1 日起至返還系爭張尚德土地之日止，按年各給付如附表之不當得利租金，並無理由。
⒈編號3 至7 號房屋占用系爭張尚德土地並非無權占有，故陳麗
華、陳美麗、陳天賜、詹天賜非無法律上之原因，而受有不當得利。
①按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第42
5 條之1 第1 項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃」，足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言（最高法院93年度台上字第1328號判決、93年度台上字第1792號判決參照）。且此項規定為原最高法院48年台上字第1457號判例之明文化，本旨乃在房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425 條之1 有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求，故88年增訂之民法第425 條之1 對於增訂之前之土地及其土地上之房屋同屬一人所有之房屋土地轉讓，亦應有所適用。次按，強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院49年台抗字第83號判例參照）。
②經查，編號3 至7 號房屋與其占用土地本均為張尚德所有，其
中編號3 至7 號房屋於78至79年間，因本院系爭執行程序進行拍賣，而由陳麗華、陳美麗、陳天賜、詹天賜拍定應買而受讓取得，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈧至所示），應可認定。衡諸上開說明，應認編號3 至7 號房屋出賣人張尚德與受讓編號3 至7 號房屋之陳麗華、陳美麗、陳天賜、詹天賜間已經張尚德默示而成立租賃關係。故陳麗華、陳美麗、陳天賜、詹天賜受讓所有之編號3 至7 號房屋占有系爭張尚德土地自非無權占有，即非無法律上原因而受有不當得利。原告以陳麗華、陳美麗、陳天賜、詹天賜占有系爭張尚德土地，請求給付不當得利租金自屬無據，難於准許。
③張尚德雖又以：即便縱使為有權占有，亦應依法給付租金云云
。然原告於本件所特定之訴訟標的法律關係本為：被告無權占有，無法律上原因受有不當得利，及至本院言詞辯論終結時，從未為變更追加其訴訟標的法律關係，則其又以有權占有也應依租賃關係給付租金為攻擊方法，與其訴訟標的法律關係主張相悖，已難採取而為支持其訴訟標的法律關係之有利論斷。再者，民法第425 條之1 第2 項雖規定：出賣人與受讓人間推定之租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。依此規定，有爭議之當事人僅能請求法院以訴定租金數額，且此等訴訟之性質應與請求增加租金之訴，性質相似，屬於形成之訴，必須法院為定租金數額之判決時，始能形成決定租金數額之效力，否則並無從溯及發生拘束雙方當事人之效力（最高法院47年臺上字第1152號、48年臺上字第521 號判例及同院73年8 月21日73年度第9 次民事庭會議決議意旨）。原告前並未請求法院以形成之訴，定兩造間推定租賃關係之租金數額，即逕行起訴請求陳麗華、陳美麗、陳天賜、詹天賜為給付，實無依據，亦不能准許。
⒉綜上所述，編號3 至7 號房屋占用系爭張尚德土地並非無權占
有，張尚德請求陳麗華、陳美麗、陳天賜、詹天賜給付不當得利租金，應屬無據不能准許。則原列爭點⒉⒊或無論斷必要，或無論如何論斷均不影響結論，自均不必再予深究。
㈡黃素真主張：編號1 、2 號房屋，均各為李富隆、林進興所有
，且均無權占有系爭黃素真土地，其得依民法不當得利之規定，請求李富隆、林進興各自100 年1 月1 日起至返還系爭黃素真土地之日止，按年各給付如附表所示之不當得利租金，亦無理由。
⒈編號1 、2 號房屋占用系爭黃素真土地亦非無權占有，故李富隆、林進興非無法律上之原因，而受有不當得利。
①按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特
定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第425 條第1 項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字自明（最高法院97年度台上字第1729號判決參照）。
②經查，編號1 、2 號房屋與其占用系爭黃素真土地本均為張尚
德所有，編號1 、2 號房屋於78至79年間，因本院系爭執行程序進行拍賣，而由李富隆、林進興拍定應買而受讓取得，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈥㈦所示），應可認定。衡諸上開說明，應認編號1 、2 號房屋出賣人張尚德與受讓人李富隆、林進興間已經張尚德默示而成立租賃關係。嗣後，張尚德又於95年8 月2 日方以贈與為原因，將系爭黃素真土地所有權讓與其配偶黃素真（見不爭執事項㈡所示），衡諸上述說明，黃素真自仍應承受系爭黃素真土地上原張尚德與李富隆、林進興間推定之租賃關係。故李富隆、林進興所有編號1 、2 號房屋占有系爭黃素真土地自非無權占有，即非無法律上原因而受有不當得利。黃素真以李富隆、林進興占有系爭黃素真土地，請求給付不當得利租金自屬無據，難於准許。
③至於黃素真雖又以：即便縱使為有權占有，亦應依法給付租金
云云。然此等攻擊方法應屬不可採，已經論述如上㈠⒈③所示，於此理由相同，茲不贅述。
⒉綜上所述，編號1 、2 號房屋房屋占用系爭黃素真土地並非無
權占有，黃素真請求李富隆、林進興給付不當得利租金，應屬無據不能准許。則原列爭點⒉即無再論斷必要。
從而，原告依不當得利法則，請求被告各給付如附表所示不當
得利租金，應無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或防
禦方法；經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 29 日
民事第三庭 法 官 王沛雷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 29 日
書記官 陳琬婷附表：
┌──┬─────────┬───┬────┬─────────┬──────┐│編號│房屋門牌（臺北市○│房屋所│占用系爭│占用土地所有權人及│原告請求按年│○ ○○區○○街○段 │有權人│土地地號│ 其應有部分比例 │給付之金額 │├──┼─────────┼───┼────┼─────────┼──────┤│ 1 │000 號0 樓 │李富隆│ 301 │黃素真5/8 │ 7 萬6815元│├──┼─────────┼───┼────┼─────────┼──────┤│ 2 │000 號0 樓之0 │林進興│ 297 │黃素真4/8 │ 7 萬6620元│├──┼─────────┼───┼────┼─────────┼──────┤│ 3 │000 號0 樓之0 │陳麗華│ 247 │張尚德3/8 │ 7 萬6566元│├──┼─────────┼───┼────┼─────────┼──────┤│ 4 │000 號0 樓之0 │陳麗華│ 246 │張尚德3/8 │ 7 萬6553元│├──┼─────────┼───┼────┼─────────┼──────┤│ 5 │000 號0 樓 │陳美麗│ 247 │張尚德3/8 │ 7 萬6566元│├──┼─────────┼───┼────┼─────────┼──────┤│ 6 │000 號0 樓 │陳天賜│ 246 │張尚德3/8 │ 7 萬6553元│├──┼─────────┼───┼────┼─────────┼──────┤│ 7 │000 號0 樓 │詹天賜│ 248 │張尚德3761/1萬 │ 7 萬6613元│└──┴─────────┴───┴────┴─────────┴──────┘