臺灣士林地方法院民事判決 一○五年度訴字第九五七號原 告 樺富建設股份有限公司法定代理人 許慧娟訴訟代理人 許瑋麟律師被 告 吳周蓉上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國一百零五年八月四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳萬零柒佰伍拾陸元及自民國一百零四年四月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一點四四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳萬零柒佰伍拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告訴之聲明第三項原為：被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還門牌號碼新北市○○區○○○○○○巷○○○號（一樓）房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月給付原告新臺幣（下同）一萬四千一百零八元及自各該期應給付之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。嗣於本院審理時，變更訴之聲明第三項為：被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告一萬四千一百零八元（見本院卷第六十三頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張；㈠被告向原告承租原告所有之系爭房屋，兩造於民國一百零四
年七月三十日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期限自同年八月一日起至一百零六年七月三十一日止，每月租金一萬三千元，應於每月十日前給付，擔保金（押金）二萬六千元，使用系爭房屋所生之相關費用（管理費）由被告負擔。詎被告僅於簽約時給付第一期租金一萬三千元及擔保金二萬六千元，其後未再繳付租金，且自租賃始日起即未向系爭房屋所屬之環遊郡采迭區管理委員會繳納管理費迄今。原告曾分別於一百零四年九月十五日、同年月二十四日、同年十月二十日、同年十一月十一日寄發松山機場郵局存證信函號碼五十二、五十四、五十七、六十三之存證信函（下稱系爭五十二、五十四、五十七、六十三存證信函）催告被告遵期繳納未果，被告自同年九月起共積欠九、十、十一月份共三個月之租金未給付，積欠租金總額已逾二期以上，原告自得依系爭租約第十八條規定終止租約並沒入擔保金二萬六千元，且原告已依系爭租約第十八條及民法第四百四十條規定，於同年月二十七日以松山機場郵局存證信函號碼六十九之存證信函（下稱系爭六十九存證信函），通知被告限期繳清及騰空返還系爭房屋，並表明終止租約，系爭六十九存證信函於同年月三十日送達被告，故系爭租約已於同日終止，被告即應遷出返還系爭房屋，並清償積欠之租金及管理費，被告竟置之不理，仍未遷離且無權占有使用系爭房屋迄今，爰依系爭租約第十三條、民法第四百五十五條、第七百六十七條第一項前段規定，請求被告騰空返還系爭房屋，並依民法第四百三十九條、第四百四十條規定，請求被告給付積欠之同年九、十、十一月份共三月個之租金三萬九千元。另依不當得利之法律關係，請求被告給付原告代繳管理費及相當於租金之不當得利，而原告自同年八月起至一百零五年二月止已代繳管理費七千七百五十六元〔計算式：1,108 （元／月）×7 （月）＝7,756 （元）〕，又原告自系爭租約終止之日即一百零四年十一月三十日起，計至一百零五年二月止，已生三個月相當於租金不當得利三萬九千元。以上三者合計八萬五千七百五十六元（計算式：39,000＋7,756 ＋39,000＝85,756）。又至被告遷讓返還系爭房屋之日止，被告無權占有使用系爭房屋享有相當於租金之不當得利狀態仍為持續，系爭租約原約定每月租金為一千三百元及被告每月應負擔管理費一千一百零八元，是被告無權占有使用收益系爭房屋所得之利益，原告所受損害即為每月一萬四千一百零八元，原告自得請求被告返還等語。
㈡並聲明：⒈被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告。⒉被
告應給付原告八萬五千七百五十六元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告一萬四千一百零八元。⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，據其前言詞辯論期日所為之聲明及陳述如下：
㈠被告於去年罹病至醫院進行一連串檢查而無法工作，嗣確診
為肝癌後，於今年三月底開刀，復因右肩棘上肌撕裂傷及頸椎退化，目前仍持續於醫院復健中，醫療費用已為被告沈重之負擔，實無力再繳付租金及管理費，被告將設法籌款繳付欠租等語，資為抗辯。
㈡並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於一百零四年七月三十日簽訂系爭租約，約定被告承租
其所有之系爭房屋，租賃期限自同年八月一日起至一百零六年七月三十一日止，每月租金一萬三千元，應於每月十日前給付，擔保金（押金）二萬六千元，使用系爭房屋所生之相關費用（管理費）由被告負擔。
㈡被告於簽約時交付第一期租金一萬三千元及擔保金二萬六千
元，其後未再繳付租金，且自租賃始日起即未繳納管理費，原告自一百零四年八月起至一百零五年二月止，為被告代繳之管理費合計為七千七百五十六元。
㈢原告曾先後於一百零四年九月十五日、同年月二十四日、同
年十月二十日、同年十一月十一日寄發系爭五十二、五十四、五十七、六十三存證信函催告被告繳納欠租，再於同年月二十七日以系爭六十九存證信函表示終止系爭租約，系爭六十九存證信函於同年月三十日送達被告。
㈣上開事實，並有系爭租約、系爭房屋所有權狀、環遊郡采迭
區管理委員會收據、系爭五十二、五十四、五十七、六十三、六十九存證信函及回執等件影本在卷可稽（見本院士林簡易庭一○五年度士簡調字第一七三號民事卷第十一頁至第十三頁、第十四頁、第二十一頁、第三十四頁、第三十五頁、第十五頁、第十六頁、第十七頁、第十八頁、第十九頁至第二十頁），自堪信為真實。
四、原告主張被告應騰空遷讓返還系爭房屋，並給付積欠之租金、管理費及相當於租金之不當得利等情，被告固不否認未依約繳付租金及管理費，惟以前揭情詞置辨。是本院應審酌之本件爭點厥為：㈠原告終止系爭租約是否合法？㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋、給付租金、返還代墊之管理費及相當於租金之不當得利，是否有理由？茲分述本院得心證之理由如后：
㈠原告終止系爭租約是否合法？
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第四百四十條第一項、第二項分別定有明文。惟承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人始得收回房屋，復為土地法第一百條第三款所明定。且土地法第一百條第三款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院四十四年台上字第五一六號判例參照）。則上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第七十一條所稱之強制規定，且應類推適用於定期之租賃關係。又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達二個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第四百四十條第二項僅以積欠租金達二個月即得終止之規定。
⒉被告於締約時支付一百零四年八月份之租金一萬三千元及
擔保金（押金）二萬六千元後，然自同年九月十日起即未依約繳付租金，原告先後於同年月十五日、同年月二十四日、同年十月二十日、同年十一月十一日寄發系爭五十二、五十四、五十七、六十三存證信函，依序催告被告繳納同年九月份、同月份、同年九、十月份、同年九月至十一月份租金，再於同年月二十七日以系爭六十九存證信函表示終止租約，系爭六十九存證信函於同年月三十日送達被告等情，為兩造所不爭執，已如前述。
⒊原告以系爭六十九存證信函向被告表示終止租約時，被告
固未支付一百零四年九月、十月、十一月共三個月計三萬九千元之租金〔計算式：13,000（元／月）×3 （月）＝39,000（元）〕，然經以被告於簽立系爭租約時所繳付之擔保金二萬六千元抵償，原告寄發系爭六十九存證信函時，難謂被告積欠之租金已達二個月。原告雖主張因被告未依約給付租金，依系爭租約第十八條之規定即視同違約，原告自得依該規定沒入保證金，沒入後即無擔保金可資抵償，故無違反土地法第一百條第三款規定之問題云云（見本院卷第六十九頁反面）。惟原告以系爭五十二、五十四、五十七存證信函催告被告給付同年九、十月份租金時，係明揭以保證金抵償租金，此觀諸系爭五十二、五十四、五十七存證信函：「‧‧‧沒入保證金『抵償』」之記載自明（見本院士林簡易庭一○五年度士簡調字第一七三號民事卷第十五頁正面、第十六頁正面、第十七頁正面）。
況租賃契約定有保證金（押租金）之約定，最主要係在擔保承租人就租金債務之履行，而系爭租約第十八條以承租人未依約支付租金，經出租人定期催告，逾期仍不為支付，即得沒入保證金之規定，無異使承租人所繳納之保證金無抵償欠租之可能，顯然規避前揭土地法第一百條第三款關於擔保抵償租金強制規定之類推適用，自屬無效。是被告所積欠一百零四年九、十、十一月份之租金，經以被告已繳付之擔保金抵償後，其所積欠之租金，尚未達二個月之租額，原告以系爭六十九存證信函終止系爭租約，即非適法，自不生終止系爭租約之效力。
㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋、給付租金、返還代墊
之管理費及相當於租金之不當得利，是否有理由？⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民法第四百二十一條第一項、第四百三十九條前段分別定有明文。次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；不當得利受領人，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第二百二十九條第一項、第二百三十三條第一項前段、第一百八十二條第二項、第二百零三條分別定有明文。
⒉本件被告向原告承租系爭房屋，約定每月十日給付租金一
萬三千元及負擔每月社區管理費一千一百零八元，則被告依兩造間系爭租約之約定，自有按月向原告給付租金及向社區管理委員會繳納管理費之義務。而原告所請求被告未支付一百零四年九、十、十一月份之租金共計三萬九千元，經以前開擔保金抵償後，尚有租金一萬三千元未給付；又原告自同年八月至一百零五年二月已代被告繳納之管理費共計七千七百五十六元，均如前述。是原告依租賃及不當得利之法律關係，於請求被告給付租金一萬三千元及返還代墊之管理費七千七百五十六元，總計二萬零七百五十六元暨自起訴狀繕本送達翌日即一百零五年四月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算法定遲延利息之範圍內，自屬有據，逾此部分之租金請求，則無理由。
⒊承前㈠所述，系爭六十九存證信函並不生終止系爭租約之
效力，原告又未於被告其後積欠租金達二個月，另行定期催告給付並為終止系爭租約之意思表示，系爭租約之租賃期限復尚未屆至，是被告占有使用系爭房屋即非無法律上之原因，自不構成不當得利。是原告主張系爭租約已於一百零四年十一月三十日終止，而請求自該日起至一百零五年二月止，相當於租金不當得利三萬九千元，及自起訴狀繕本送達翌日即一百零五年四月八日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告一萬四千一百零八元相當於租金之不當得利，不應准許。
五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，依租賃及不當得利之法律關係，於請求被告給付二萬零七百五十六元及自一百零四年四月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，係屬所命給付之金額未逾五十萬元之判決，爰依民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款之規定，依職權宣告假執行，並對於被告免為假執行之聲請，酌定相當之擔保金額併予准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
臺灣士林地方法院民事第一庭
法 官 孫萍萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
書 記 官 黃湘茹