臺灣士林地方法院民事判決 105年度重訴字第270號原 告 王立行訴訟代理人 施中川律師複 代理人 許雅婷律師被 告 淼隆實業股份有限公司法定代理人 黃嘉興訴訟代理人 陳宏杰律師
高鳳英律師趙子澄律師上列當事人間請求不得為一定行為事件，經臺灣臺北地方法院裁定移送本院（105 年度重訴字第511 號），本院於民國105 年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、原告起訴原以被告解除系爭買賣契約為不合法，不得依系爭買賣契約第10條約定向安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）請求沒收伊已付之簽約款，而聲明：被告就原告交付安信公司簽約款新臺幣（下同）9,550,000 元，不得沒收，亦不得向安信公司請求給付；嗣追加安信公司為被告，並變更其聲明：確認被告不得依代辦履約保證委任契約書第1條第2 項第1 款之約定，向安信公司請求原告所交付安信公司之簽約金9,550,000 元等語，與前揭被告得否沒入價金之社會基礎事實同一，符合民事訴訟法第255 條第1 項第2 款之規定，被告雖不同意，仍應予准許，惟此確認之訴應向否認之被告為請求，然安信公司前於本院函詢該專戶款項及匯付情形時，已經安信公司函覆該款項仍在履保專戶中，且以「依買賣雙方簽立之代辦履約保證委任契約書第8 條第5 款約定：相關出款爭議，如買賣雙方任一方已直接聲請仲裁或起訴者，安信建經即依仲裁或判決結果辦理」等語，有安信公司民國105 年6 月29日105 安信字第92號函在卷可稽（見本院卷第25-27 頁），足見其並無否認原告之權利，且會依判決結果為相關匯付，並無對其提起確認之訴之必要，且經被告不同意追加，且就原告前述聲明，亦無待安信公司之履行，得向被告為此聲明即可，是其追加安信公司為被告，不應准許。嗣原告雖變更其聲明為：確認被告依買賣契約第10條第2 項第2 款違約金請求權不存在、被告安信公司應依代辦履約保證委任契約書第1 條第2 項規定，返還簽約金9,550,000 元後，復又因原告亦已表示於105 年7 月12日解除系爭買賣契約，被告應返還其履保專戶內已支付之價金，及自解除契約起計之法定遲延利息，而變更其聲明為：㈠、被告應給付原告9,550,000 元，並自105 年7 月12日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息、㈡、安信公司應依代辦履約保證委任契約書第1 條第2 項規定，給付原告9,550,
000 元、㈢、前2 項給付，如其中一被告已履行全部或一部，他被告於已履行之範圍內免給付義務等語，惟安信公司並非系爭買賣契約之當事人，對於兩造就系爭買賣契約之爭執已表明將依法院之判決結果匯付，業如前述，實無對安信公司為請求之必要，是前開㈡、㈢之聲明及追加被告應無從准許（此部分另以裁定駁回），至對被告部分其請求㈠之基礎事實仍屬同一，依前開法律之規定，仍應予以准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於104 年12月16日，透過信義房屋仲介股份有限公司（下簡稱信義房屋）居間，由原告以95,500,000元，購買被告所有門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○ 號
6 樓、及6 樓之1 之房地（下稱系爭房地），並簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），另共同委託安信公司為履約保證專戶，而將第一期款簽約款9,550,000 元於同日撥付。因系爭房地為被告主要財產，並據以營業，依公司法第185 條之規定，應經被告股東會特別決議，是依系爭買賣契約第17條第29點約定，被告應於伊104 年12月23日前交付股東會特別決議文件，依第4 條約定，此為伊第二期款付款條件，被告屆期並未提出，伊即可依第10條違約處罰約定辦理，並主張同時履行抗辯，拒絕給付價金，而經伊於105 年1 月15日催告而仍未提出，給付已遲延，並已於105 年7 月12日以存證信函解除系爭買賣契約，被告即應返還買賣價金；又伊需於支付第1 次價款後，於104 年12月23日前確定貸款金融機構，為系爭買賣契約第4 條、第6 條所明定，詎伊洽辦貸款之金融機構前往系爭房地辦理查勘時，竟遭被告否認系爭買賣契約存在，並拒絕金融機構查勘，未盡其契約之義務，而致伊貸款程序發生滯礙，是伊就買賣價金未能支付為不可歸責，自無負給付遲延之責任，是被告於105 年1 月5 日催告伊支付價金，並於同年月12日為解除契約之意思表示，為不合法，不生解除契約之效力，退步言之，縱認被告解除契約為合法，則其沒入第一期款簽約金金額亦屬過高，應予酌減，並返還超過部分之價金等語，爰依買賣契約解除之法律關係，提起本訴，聲明求為命被告給付9,550,000 元，及自105年7月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：原告於系爭買賣契約簽立後，並未依約於104 年12月23日支付第二期用印款9,550,000 元，嗣經信義房屋居間協調後，於104 年12月24日同意收受原告開立104 年12月30日到期之支票以代支付（票面金額9,815,000 元，除第二期款外，尚加計信義房屋核算之預收規費265,000 元），詎屆期仍未兌現，伊遂於105 年1 月5 日催告原告付款，仍未獲付款，伊即於105 年1 月12日以存證信函解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第10條第2 項第2 款之約定，自可沒入安信公司履約專戶之價金。伊於104 年12月23日即已依約提出土地及建物所有權狀、公司抄錄本正本等約定之文件資料予原告，並不包括股東會議紀錄，嗣經信義房屋要求補齊股東會議紀錄，伊亦於105 年1 月15日提供該紀錄予原告，並未違反契約義務，亦與原告價金給付非立於對待給付，而無同時履行抗辯之適用，況伊出售系爭房地一事，係經104年11月16日股東會決議通過授權，並不影響系爭買賣契約之效力，原告亦不得以此免除其價金給付遲延之責任；伊亦未拒絕配合辦理原告所需貸款金融機構現場查勘，並無違反契約義務。伊於催告及解除契約時，原告並未提及股東會議事錄，且伊於補正後，原告始以此為由催告，並不生催告之效力，而系爭買賣契約既已解除，原告自無從再為解除系爭買賣契約。又被告因原告違約而解除契約，自得沒入原告匯至履約專戶之金額，此金額僅為價金百分之10，並未過高，且伊尚未實際收受價金，亦無對原告復返還之義務等語抗辯，聲明駁回原告之訴。
三、不爭執事項：
㈠、兩造於104 年12月16日，透過信義房屋居間，由原告以95,500,000元，購買被告所有系爭房地，並簽立系爭買賣契約，另共同委託安信公司為履約保證專戶，而將第一期款簽約款9,550,000 元於同日撥付，現仍在該專戶保管中等節，有原告提出之買賣契約書、代辦履約保證委任契約書為憑，並有安信公司前開函附專戶資金明細表在卷可按（見臺灣臺北地方法院105 年度重訴字第511 號卷第8-28頁、本院卷第25-2
7 頁），堪予認定。
㈡、系爭買賣契約第4 條「第二次款：用印款：9,550,000 元」約定：「第二次款定於104 年12月23日由買方（即原告）一次付清，同時雙方備齊證件（詳如附表二）並在產權移轉登記文件書表上加蓋印章（賣方《即被告》為印鑑章）後交予信義地政士辦理」，至第17條其他約定事項第29點則約定：
「賣方至遲須於104 年12月23日補齊土地、建物所有權狀、公司抄錄本正本一份、股東會議紀錄，若屆時未補齊則依本合約書第10條違約遲延處理」，而後附附表二賣方應備之證件則有：「⑴土地所有權狀正本5 份、⑵建物所有權狀正本
2 份、⑶最近一期房屋稅單，地價稅單、⑷印鑑章、⑸身分證明文件、⑹印鑑證明書一份、⑺身分證影本、⑻公司設立（變更）登記表抄錄本及影本1 份、⑼銀行貸款清償同意書（借款餘額證明書）」等字句，原告於104 年12月23日並未付款，而系爭買賣契約有約定交屋款需辦理金融機構貸款等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書可按（見前述北院卷第4 、11、12、23頁）。
㈢、系爭買賣契約於原告未付第二期款後，有被告於105 年1 月
5 日以存證信函催告原告應於3 日內付款，及於105 年1 月12日以存證信函向原告為解除契約之意思表示，並依系爭買賣契約第10條約定沒入原告已付價款；原告於同日亦寄發存證信函以查勘標的物時遭被告否認系爭買賣契約存在，並拒絕金融機構人員進行查勘而請求被告配合，以免因可歸責於被告而使貸款發生滯礙等語，復於105 年1 月12日以存證信函通知被告：「…依公司法第185 條規定，貴公司就該買賣標的之讓與，應有代表已發行股份總數3 分之2 以上股東出席之股東會，以出席股東表決權過半數之同意行之。又依系爭契約第17條第29項（點）約定，貴公司最遲應於104 年12月23日前補齊該股東會議紀錄，然貴公司竟遲未依約提出，為此，函請貴公司盡速依約補齊該等文件，以利本契約之履行及撥款。另依該契約書第4 條及第6 條約定，有關買賣價金需向金融機構辦理貸款。惟本日本人洽辦貸款之金融機構前往買賣標的物辦理查勘時，貴公司竟否認系爭不動產買賣契約關係之存在，並拒絕金融機構人員進行查勘，以致金融機構誤認本人係以不成立之不動產買賣契約進行詐貸，而對本件貸款產生質疑，並使本件貸款程序發生滯礙，而該等情事應歸責於貴公司…」等語，而被告則於105 年1 月15日以存證信函否認有原告所稱未配合查勘一事，原告復於105 年
2 月25日以存證信函向被告表示因就該標的自備款成數一時無法湊出，遭被告拒絕協商而已遞狀提告等語，分別有兩造提出之上開存證信函在卷可按（見前述北院卷第29-31 頁、本院卷第57-60 頁、第71-72 頁、第74頁、第115 、116 頁），亦堪認定。
四、爭執事項：
㈠、被告於105 年1 月12日以存證信函解除系爭買賣契約是否合法？
㈡、承上，如被告已合法解除系爭買賣契約，原告得否請求返還買賣價金（兼論被告得否主張沒入原告已付價金？金額為何）
㈢、承㈠，如被告未合法解除系爭買賣契約，則原告有無於105年7 月12日合法解除系爭買賣契約，而得請求被告返還買賣價金？
五、被告於105 年1 月12日以存證信函解除系爭買賣契約是否合法部分：
㈠、按買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之權利；買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之，民法第345 條第1 項、第367 條、第369 條分別有明文規定。又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229 條第
1 項、第254 條亦有明文規定。經查，系爭買賣契約第4 條第2 點就原告第2 次款付款期限已明定為104 年12月23日，惟原告於屆期並未付款，業如前述，雖經延期至104 年12月30日，仍未獲付款（詳後述），是就原告交付價金已有契約約定其期限，原告並於確定之期限未付款；再查，系爭買賣契約第10條第2 點約定：「買方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：…㈡經賣方書面通知限期催告後仍無故不履行時，賣方得解除本買賣契約，並沒收買方已繳價款作為違約之賠償…」等語，則上開買受人給付價金之契約義務而言，原告屆期未付款，自屬系爭買賣契約第10條第2 點之違約事由，是被告於原告屆期未付款，已於105 年1 月5 日以存證信函之書面，限期催告原告應於3 日內付款等情，原告仍未付款，嗣被告於105 年1 月12日以存證信函向原告為解除契約之意思表示，並依系爭買賣契約第10條約定沒入原告已付價款等情，業如前述，並有存證信函在卷可按，是被告於105年1 月12日為解除契約之意思表示，即符合契約及前開法條之規定，應屬合法。
㈡、原告雖主張被告應於104 年12月23日前交付股東會特別決議文件，惟未遵期提出，伊可主張同時履行抗辯，而拒絕給付價金，而未陷於給付遲延等語，為被告所否認。而查：
⒈本件原告並未主張系爭買賣契約有未經被告股東會特別決議
而效力未定之情形，則於兩造均承認其有效之情形下，原告於契約成立後，復認被告應提出股東會特別決議文件，似與買賣契約之履行義務並無關聯。
⒉再者，證人即買方仲介陳家盛、及賣方仲介吳崇維均證述兩
造磋商及締約時，原告均未曾提及要求被告提出特別決議等語，且由系爭買賣契約書第17條第29點之「股東會議事錄」之文義而言，亦非指「股東會特別決議」；證人陳家盛並證述：「（問：這個物件內容是只要是公司都這樣寫？或是特別經過磋商才這樣寫？）一般法人都會有這些資料」、「（問：兩方在談時，有無提到過股東有無同意？早就有會議同意才出售？）這部分我實際上不是那麼清楚」、「（問。有無提到是要經過特別決議的內容？）我在仲介過程中沒有提到」等語，及證人吳崇維亦證述：「（問：公司需要備何文件，是否清楚？）公司法人部分需先簽授權書，蓋公司大小章，若作買賣需有公司股東會議事議」、「（問：簽約前，被告有無告訴你有這些東西嗎？）被告說這些東西他都會有」、「（問：簽約時有無看過？）正常簽約後會有一時間交付這些文件，將這些文件交給代書（指系爭買賣契約書第29條）」、「（問：當時買方有特別提他到要看到股東會議事錄，或者要特別決議嗎？）沒有」等語，足見系爭買賣契約書第17條第29點之股東會議事錄，並非指股東會特別決議，而係一般公司股東會授權之決議即可，且為一般買賣中公司之制式文件，並非兩造特別約定之股東會議事錄至明。
⒊第查，系爭買賣契約就104 年12月23日第二次款付款日期，
係為用印款，業如前述，即於買方付清第二次款時，雙方備齊文件交由代書，在產權移轉登記文件書上加蓋印章（賣方需為印鑑章）之用，以代為當時契約成立時公定契約書及報稅之文件填載之用，而需被告交付附表二之相關資料，因而附表二之資料與系爭買賣契約書第17條第29點之內容多為重覆，交付日期亦相同，而證人陳家盛及吳崇維亦均證述該等文件，包含股東會議事錄均係交由代書等語，業如前述，足見股東會議事錄縱未交付，亦不影響代書辦理相關文件上之用印，對於被告履行買賣契約系爭房地過戶或移轉占有之義務，並無影響；又證人陳家盛證述：「（問：代書有無提到被告什麼資料沒有給嗎？）沒有特別跟我提」、「（問：知道後來原告有與被告催討股東會議事錄一事嗎？）後來知道（第二成款沒付出來之後）」、「（問：在第二成款沒付之前，原告有無提到公司股東會有無同意，他很懷疑這件事嗎？）沒有特別提到」、「（問：你剛才說104 年12月23日被告要補的資料是給代書，你是否知道這個資料有遲交的狀況？）我不知道」等語，與證人吳崇維則證述原告未如期匯款後，再透過陳家盛去問何時可兌現，大部分都是說會再匯款、開票類的，說好像是存款不足，還有一筆錢要進來但還沒進來，建議被告發存證信函催告付款，記得原告第一封函覆沒有提到股東會議紀錄，只有講貸款成數，後來才講股東會議紀錄，並沒有提到過是因為被告未提出股東會議紀錄而拒絕給付第二期款等語，且有前述存證信函在卷可憑，而證人吳崇維亦證述相關文件也僅缺股東會議紀錄還沒有給，有建議被告補齊等語，足見原告並未於被告前揭合法解除契約前，催告被告履行，且被告已交付其他用印文件，所缺股東會議紀錄亦不影響代書辦理契約用印，並已於原告催告後，被告已交付代書，且其內容確於簽約前已經被告股東會決議同意，有信義房屋105 年2 月2 日105 年客法字第1050202002號已收股東會決議函、104 年11月16日股東會決議（見北院卷第34-39 頁、本院卷第69頁），就系爭買賣契約之效力及履行均無影響，就股東會議紀錄交付予代書與否，與原告交付第二期價金之義務並非立於對待給付，且其於被告催告而陷於遲延，並於被告解除契約後，始為催告，自已無同時履行抗辯權可行使，亦無以此作為可歸責於被告之事由，而為免除其遲延給付之責任。
㈢、原告復主張被告拒絕配合金融機構查勘，導致伊貸款程序發生滯礙，是伊就買賣價金未能如期支付為不可歸責，亦不負給付遲延之責任等語，惟為被告所否認。經查：
⒈原告所提出105 年1 月11日、同年月12日之存證信函內雖有
提及查勘標的物遭拒之情形，業如前述，有前開原告提出之存證信函可按，惟旋遭被告於105 年1 月15日以存證信函否認曾有原告所稱未配合查勘一事等語，亦如前所述，是上開原告單方片面所寄發之存證信函即無從作為確有於此前查勘遭拒之有利證據。
⒉又系爭買賣契約第6 條有關於貸款之約定，應由原告於104
年12月23日前確定貸款金融機構等字句，有系爭買賣契約在卷可按（見北院卷第12頁），而證人即於系爭房地上承租經營旅館業之橋泰商務旅館有限公司之經理李治靜亦證述：「（問：知道被告有賣他們的不動產嗎？）就是橋泰商務旅館
6 樓要賣」、「（問：你何時知道他們要賣不動產的？）大概是104 年12月前後，因為有人來看房屋，被告有交待若有人要來看房屋，隨時都給他們看…銀行好像有4 、5 間，有華南、陽信、新光、元大，因為我會問他們哪裡要來看。我都有給他們看，不管什麼時間，他們來都給他們看…全部都可以看，房間也可以看，我都說自由看，我們沒有拒絕」、「（問：有無拍照？有無印象？）我沒有跟著去，所以不知道」等語（見本院卷第201-205 頁），是原告主張曾於前開期限屆至前查勘而遭被告拒絕等情，已非無疑。
⒊至證人李治靜雖證述：「（問：公司有無交待何時間點之後
不能看？）大約過年時，國曆約2 、3 月時，農曆過年時…說不給看，除非他們打電話來才給看…後來過年時有人來看，有一次就說對方（指被告）沒有打電話來，就不方便給你們看」等語（見本院卷第203 頁），及證人即上海商業銀行業員王政堯證述：在105 年3 、4 月間才接觸此物件，要做估價時信義房屋說賣方不給進屋看及拍照，無法由總行核定有無辦法承作等語（見本院卷第199 頁），均已在被告向原告為解除系爭買賣契約之後，且已逾原告確認貸款行庫之期限，而證人陳家盛證述原告並未告知貸款行，有告知仲介公司可以代辦及陪同銀行人員履勘，原告告知履勘被拒絕時間點已經是被告解約前還是解約後的事了等語，而證人吳崇維亦證述簽約時有表示貸款銀行OK，但是沒有說是那一家銀行，後來未在期限點前找到貸款銀行，代書有幫買方找了華南銀行，房屋鑑價符合買方成數，但因當時登記名義人無法確認，後面細節就忘記了，未曾有被告知貸款銀行前往現勘之事，僅有1 次向其表示要看，但已是105 年3 月、4 月間的事（但當時並未在國內）等語（見本院卷第184-186 頁、第
190 、194 頁），足見上述證人均未曾於原告履行前述第二期款之付款義務前有陪同或知悉原告查勘遭拒一事，倘確曾有於期限屆至前與銀行人員前往查勘而遭拒，原告豈有未能提供相對應之證人以供傳訊，是由上開證人之證述，均不足以證明有原告所稱其於第二期款遲延給付前有因被告拒絕其查勘一事，是原告主張未付款係被告拒絕查勘而有可歸責之事由，即非可採。
⒋況且，系爭買賣契約第6 條第1 點尚約定，倘原告無法在10
4 年12月23日前確定貸款金融機構，則：「未指定者同意由信義地政士代為洽辦，並應無條件於信義地政士通知之指定期日內，繳交金融機構款所需證件及辦理對保、開戶等手續，在完成對保手續後將存摺、取款條或撥款同意書等撥款相關文件交付承辦銀行保管，且不得以非可歸責於賣方之事由拖延」等語，及同條第3 點約定：「買方如因貸款條件不符或因核貸金額不足以支付交屋款時，貸款與交屋款差額之款項應於產權移轉登記送件前以現金一次補足…」等語，足見縱原告無法於此前確定貸款金融機構，亦非無其他方式可找到承貸行庫，且原告就此買受人價金之給付義務，屬於對己義務，自不得因其無法貸款而轉為被告之義務；再徵諸證人吳崇維前所證述有請代書提供華南銀行為貸款行，因原告無法確定貸款名義人而未核貸等情，並證述未付款時交付皇后旅社的票，後來透過陳家盛與原告催款，都說會再匯款、開票之類的，代書說是存款不足，無法扣款，好像說有一筆錢要進來還沒進來等語，及證人陳家盛證述實際係吳迎鴻為股東找原告為出名人來承購，表示貸款要事後確認，要以法人或自然人來貸，他要比較條件，並未評估可貸到幾成，第二期款付款將屆前有表示資金流向尚未確定而要求延後付款，並開立104 年12月30日到期票款，票期快到時吳迎鴻仍表示就讓它跳票，但未表示原因等語，再徵諸證人王政堯證述吳迎鴻找伊客戶蘇雲卿出資承購等語（見本院卷第180 、183、191 、198 頁），足見貸款未能辦理，於原告遲延給付時均未提及與未能現勘有關，而係其未能確認出資者及貸款行不無關係，是原告主張未屆期付款係因可歸責於被告之原因，而不付遲延責任等語，即無可採。
六、被告已合法解除系爭買賣契約，原告得否請求返還買賣價金（兼論被告得否主張沒入原告已付價金？金額為何？）部分：
㈠、按契約解除時，當事人雙方固互負回復原狀之義務，惟解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第
250 條第2 項定有明文。又賠償總額預定性之違約金，乃以該違約金作為債務人於債務不履行時之損害賠償總額之預定（或推定）（最高法院102 年度台上字第889 號民事判決參照）。復按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨可資參照）。系爭買賣契約第10條第2 點第2 款已約定被告得沒收原告已繳價款作為違約賠償，買方不得異議等字句（見北院卷第14頁），堪信該違約金為損害賠償預定之性質甚明，揆諸前開法條規定及說明，原告主張被告依約沒入之違約金過高而有失公平云云，自應舉證以實其說。
㈡、經查，房地買受人拒不依約支付價金，衡情當可能導致出賣人因無法及時取得全額買賣價金而受有資金風險、因不動產交易景氣不佳而於再度出售時受有跌價損失，或因須持續支付房地相關稅捐而增加持有成本等損害。而兩造於104 年訂約後，不動產市場交易價格呈現下滑現象，是被告日後即使可再出售，亦無法賣得更高價金，且被告為公司，其因股東會決議通過出售系爭房地，對於公司資產之整體運用及資金布局、業務擴展，自有影響，況因本件兩造並非合意解約，判決亦尚未確定，爭議未定，衡情承辦代書尚持有被告前述處分系爭房地之文件，尚未發還，被告需重新決議或出售，而安信公司亦尚無法將原告所匯付款項實際交付被告一節，亦如前述，被告之損害則持續發生；再者，系爭買賣契約第10條第3 點約定買賣方因違約情事經他方合法解除契約，應被沒收或加倍賠償之違約金以成交總價百分之15為上限等字句，而本件原告所已支付之價金僅9,550,000 元，僅為系爭買賣總價百分之10，並未逾系爭買賣契約約定之上限，而為兩造所明知並得預料，自難遽認有過高或顯失公平之虞。原告雖以被告亦未提出應備文件，且自簽約至解約之日止僅1個月未滿等語，惟依系爭買賣契約，兩造約定應於105 年1月29日為最後交屋交款日，其履約期程本即不長，為簽約前之磋商較長，業據證人陳家盛、吳崇維證述在卷，並係為適用契約成立當期即104 年作為申報金額課稅，有系爭買賣契約書在卷可按，而有較優惠之稅率，為其期程之考量，是原告復未能舉證證明被告依系爭買賣契約之約定所沒收之違約金有何過高情事，其依民法第252 條之規定請求酌減，請求被告返還超過部分之買賣價金，即屬無據。
七、綜上所述，被告主張合法解除契約，並得沒入價金，且其違約金金額尚無過高應予酌減之必要，是原告請求被告返還買賣價金，應屬無據。而系爭買賣契約既已合法解除，原告於
105 年7 月12日即無從再解除系爭買賣契約，是就其解除是否合法，即無再予論究之必要，附此敘明。從而，原告基於買賣契約解除之法律關係，請求被告給付9,550,000 元，及自105 年7 月12日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘主張、抗辯及所用之攻擊、防禦方法，核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 12 日
民事第四庭 法 官 陳筱蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 12 月 16 日
書記官 彭品嘉