臺灣士林地方法院民事判決 105年度重訴字第2號原 告 陳瑞芬訴訟代理人 張宸浩律師被 告 億欣營造股份有限公司法定代理人 徐柏輝訴訟代理人 林耀明
林伯川律師林邦棟律師被 告 周綠君訴訟代理人 王琛博律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於105 年7 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告億欣營造股份有限公司應給付原告新臺幣肆佰肆拾叁萬零玖佰元，及自民國一百零五年一月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告周綠君應給付原告新臺幣叁佰玖拾捌萬捌仟陸佰元，及自民國一百零五年一月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰肆拾捌萬元為被告億欣營造股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告億欣營造股份有限公司如以新臺幣肆佰肆拾叁萬零玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹佰叁拾叁萬元為被告周綠君供擔保後，得假執行；但被告周綠君如以新臺幣叁佰玖拾捌萬捌仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：102 年12月16日，原告與被告億欣營造股份有限公司（下稱億欣公司）簽立房屋預定買賣契約書，購買建案『湖森堡』，戶別為D2，樓層為4 ，車位為B2-14 ，土地坐落為台北市○○區○○段○○段00000 0000 0000 地號3 筆土地；原告亦於同日向被告周綠君購買上開3 筆土地之應有部分，並簽立土地預定買賣契約。為此，原告已給付被告億欣公司新台幣（下同）2,887,400 元之房屋買賣價金、被告周綠君3,988,600 元之土地買賣價金。然被告億欣公司未依約於104 年6 月25日取得使用執照，且逾3 個月以上仍未取得使用執照。原告先以存證信函催告4 日內盡速履行契約，否則將解除契約；再以存證信函表示解除與被告間之上開預售房屋及土地之買賣契約，同時請被告億欣公司返還所給付之上開房屋價金、被告周綠君返還所給付之上開土地買賣價金。又被告億欣公司違約，自應再賠償原告房屋買賣價款15% 之違約金1,543,500 元等語。並聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。
二、被告部分：
（一）被告億欣公司則以：本件伊取得使用執照之期限，應加計主管機關認定之變更設計所涉及之行政作業及公文往返時間共104 天，故伊於105 年1 月7 日取得使用執照，不構成違約，原告至多僅得請求伊給付遲延利息。縱伊違約，因本件違約金屬損害賠償額預定性質，倘原告未舉證其受有損害，仍無從請求本件違約金。退步言之，原告縱得請求違約金，基於契約正義等值精神，其數額亦應酌減等語為辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
（二）被告周綠君則以：本件應屬不可歸責於雙方之事由，縱有逾期，應屬一般合理政府公文下往返。然本件是屬於突發之公文延宕，被告確實無從管理、指揮政府的進度，故雖契約有約定交屋期限，然不可歸責雙方法律效果之民法規定，解釋上應優於私人契約之約定等語為辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、本件經兩造協議後簡化爭點如下：
甲、兩造所不爭執之事項：㈠被告億欣公司與原告於102 年12月16日簽訂建案名稱「湖
森堡」之房屋買賣契約書（本院卷第13-59 頁），由原告向被告億欣公司購買坐落於台北市○○區○○段二小段
583 -4、628 、898 等3 筆地號土地上D2棟4 樓、車位B2-14 之房屋及停車位。
㈡被告周綠君與原告於102 年12月16日簽訂土地買賣契約（
本院卷第62-77 頁），由原告向被告周綠君購買坐落於台北市○○區○○段○○段00000 0000 0000 00 0地號土地之應有部分。依土地買賣契約第2 條第2 項並約定，與房屋買賣契約書為連立契約，對任何一項契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約解除其效力均及於兩契約全部。
㈢房屋買賣契約第11條第1 項本文約定：預售屋之建築工程
應在104 年6 月25日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照（本院卷第18頁）。
另第2 項約定：賣方如逾前款期限未取得使用執照者，每逾1 日應按已繳房屋價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方，若逾期3 個月仍未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約處罰規定處理（本院卷第18頁）。
㈣被告億欣公司於105 年1 月7 日方取得系爭房屋之使用執照（本院卷第112 頁）。
㈤原告已支付房屋買賣價金2,887,400 元、土地買賣價金3,
988,600 元，均至被告指定之預售屋買賣價金信託專戶－永豐商業銀行受託信託財產專戶。
㈥台北市政府都市發展局於104 年8 月10日以北市都建施字
第10462918100 號函（本院卷第111 頁），形式上為真不爭執。
㈦原告於104 年12月8 日以存證信函（本院卷第79-84 頁）
催告被告履約，被告均於104 年12月9 日收到原告寄發之催告存證信函；原告再於104 年12月15日寄發解約之存證信函（本院卷第85-93 頁），被告均於104 年12月16日收到原告寄發之解約存證信函。
㈧本件若原告勝訴，就勝訴部分之法定遲延利息自105 年1月12日起算。
㈨對下列數據不爭執：
1.原告訴之聲明㈠金額計算式（本院卷第125-126 頁）：⑴系爭房屋已付買賣價金2,887,400 元。
⑵違約金部分：1,543,500 元（房屋價款1,029 萬元×15%）。
⑶綜上，已付價金2,887,400 元+ 違約金1,543,500 元＝4,430,900 元。
2.原告訴之聲明㈡部分：請求被告周綠君返還所收之土地價金3,988,600 元。
㈩若原告得解約，則被告同意返還原告已繳納之系爭房屋買賣價金2,887,400 元及土地價金3,988,600 元。
乙、兩造所爭執之事項：㈠原告得否解除契約？㈡若得解約，原告得否請求違約金？㈢原告得請求之違約金得否酌減？
四、本院得心證之理由：
（一）原告得否解除契約？
１、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。民法第259 條定有明文。
２、經查，被告億欣公司與原告於102 年12月16日簽訂建案名稱「湖森堡」之房屋買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約），由原告向被告億欣營造股份有限公司購買坐落於台北市○○區○○段○○○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○號土地上D2棟
4 樓、車位B2-14 之房屋及停車位、被告周綠君與原告於
102 年12月16日簽訂土地買賣契約（下稱系爭土地買賣契約），由原告向被告周綠君購買坐落於台北市○○區○○段○○○○○ ○○○○ ○○○○ 號等3 筆地號之應有部分。依系爭土地買賣契約第2 條第2 項並約定，與系爭房屋、土地買賣契約為連立契約，對任何一項契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約解除其效力均及於兩契約全部。系爭房屋買賣契約第11條第1 項本文則約定：預售屋之建築工程應在104 年6 月25日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照；另第2 項約定：賣方如逾前款期限未取得使用執照者，每逾1 日應按已繳房屋價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方，若逾期3 個月仍未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約處罰規定處理。而被告億欣公司係於105 年1 月7 日方取得系爭房屋之使用執照；原告則已支付房屋買賣價金2,887,400 元、土地買賣價金3,988,600 元，並於104 年12月8 日以存證信函催告被告履約，經被告於104 年12月
9 日收受前開催告後，原告再於104 年12月15日寄發解約之存證信函，並經被告均104 年12月16日收受等情，均詳上揭兩造所不爭執事項㈠、㈡、㈢、㈣、㈤、㈦所載（本院卷第278 頁）。而原告則主張被告億欣公司係因可歸責於己之事由，致逾兩造約定之104 年6 月25日後方取得使用執照，依系爭房屋、土地買賣契約約定，原告自得解除契約等語。
３、就被告億欣公司於105 年1 月7 日方取得系爭房屋之使用執照一事，被告億欣公司係抗辯此乃不可歸責於伊之事由所致云云。經查：
⑴系爭房屋買賣契約第11條第1 項第2 款係約定：「本預售
屋之建築工程應在104 年6 月25日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。」等語（本院卷第18頁）；又臺北市政府都市發展局（下稱北市都發局）於104 年8 月10日以北市督建施字第10462918100號函之說明一、二略以：復貴公司104 年5 月18日申請書，有關貴公司函陳旨揭建照第一次變更設計時程為不可抗力之因素而不得歸責起、承、監造人申請增加建築期限一節…酌予增加建築期限104 日，竣工期限至104 年8 月29日止等語（本院卷第111 頁）。被告億欣公司並以此抗辯，兩造簽訂系爭房屋買賣契約時，伊無從得知該次辦理變更設計所生之影響期間為何，而係待北市都發局以上揭函文告知影響期間共104 天時，始為確定等語。
⑵而被告自陳，系爭建案依北市都發局原先核發之建築執照
，原可興建2 幢4 棟地上5 層、地下4 層之建築物，然10
0 年11月14日主管機關抽查建造執照後認定土地為山坡地，僅可開挖地下3 層，伊迄至於101 年6 月15日提出變更設計之聲請等語（本院卷第133 頁），後主管機關於102年9 月17日核准變更設計，並將前揭核准變更登記之時程載明於系爭房屋買賣契約（本院卷第15頁），經兩造於10
2 年12月16日簽立契約（本院卷第24頁）。⑶佐以系爭建案之設計人、監造人即證人謝孟樂到庭結證稱
：系爭建案係經伊規劃設計後，經2 階段，一是經過建築師公會協審，二是建照科之行政驗收，通過後才會核發建照，而伊方依所核發之建照施作，但卻因事後建管科抽查發現有誤，命伊變更設計，是系爭建案2 次變更係伊法令解讀、判讀有誤。系爭建案2 次變更影響最大的是將原本地下4 樓改為地下3 樓，而需重新設計所有程序都要重新來一次，即先經過都市設計審議通過後，再經上述2 階段，是變更設計過程比較耗時；依抽查規定的法規檢討，原地下4 樓方案需拿地面層的容積補足地下室的面積，將致地面層損失10坪左右，然地面層賣的較貴，建商不能接受地下室面積影響地面層面積，是系爭建案將地下4 樓改為地下3 樓，純係因不想減少地面層的面積。系爭建案一開始是訴外人住豪建設委託設計，伊先依住豪建設指示而改變地下4 樓、地面層5 層，後來住豪建設脫手由被告億欣公司接手興建，第1 次送案是起造人住豪建設送的，後來抽查被要求變更時，已經是被告億欣公司接手了。而上揭
2 次變更是滿大幅度的變更，所以當然時間上會影響的程度相當大，因為系爭建案是在山坡地，所以一變更都審會更嚴格，因為原本是設計地下4 樓，而現在變成地下3 樓，故整個流程所耗費的時間更大等語（本院卷第207 頁至第209 頁背面）。
⑷綜觀上情，兩造固係於102 年12月16日分別簽立系爭房屋
、土地買賣契約，然上揭系爭建案於100 年11月14日遇有抽查情事、被告億欣公司於101 年6 月15日提出變更設計之聲請、主管機關則於102 年9 月17日核准變更設計等情，均係於兩造簽立系爭房屋、土地買賣契約前所發生之情事，衡情被告億欣公司於簽立系爭房屋買賣契約前，應能預見系爭建案中建物施作、取得使用執照之日期，必因上揭變更設計而有所延滯。復衡量一般建物單價甚高，其施作及交易通常影響當事人權益甚鉅，是一般具理性之人為上揭建物之施作或交易，必就各項情形詳為考量，始行訂約，可徵被告億欣公司必將上揭於兩造簽立系爭房屋買賣契約前所生，包括上揭變更設計之事由等一切情形納入考慮，而定系爭建案之施作、取得使用執照之時程。而就契約當事人於簽約後所發生、簽約當時無從預見之事由，始以系爭房屋買賣契約第11條第1 項但書所示情形，約定上揭施作、取得使用執照時程得予順延之事由。則被告億欣公司於上揭系爭建案經變更設計之事由發生後，仍以系爭房屋買賣契約第11條第1 項本文，約定104 年6 月25日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，其履行契約自應受上揭時限之拘束。被告抗辯無從得知上揭變更設計所生影響期間為何，於北市都發局104 年8 月10日以北市督建施字第10462918100 號函告知影響期間後始為確定云云，自不可採。
⑸被告雖另抗辯，系爭房屋買賣契約第2 條第2 項仍有「倘
因主管機關要求變更設計，悉依主管機關規定辦理」等保留約定云云。然系爭建案由地下4 樓變更為地下3 樓之變更設計情事，經102 年9 月26日辦理變更設計在案一節，均如上述。亦明定於系爭房屋買賣契約第2 條第2 項，並敘明「本案各項規劃應以變更設計後為準」（本院卷第15頁）。是細譯上揭約定所指「倘因主管機關要求變更設計，悉依主管機關規定辦理」等語，應指系爭建案之施作，以上揭102 年9 月26日變更設計後為主，嗣後主管機關要求變更設計，始以主管機關規定辦理，不受系爭房屋買賣契約拘束之意。則北市都發局104 年8 月10日以北市督建施字第10462918100 號函所指增加建築期間之事由，仍係於系爭房屋買賣契約簽立前發生，被告以兩造間上揭約定，抗辯其不受系爭房屋買賣契約約定時限之拘束，仍屬無據。
４、綜上，被告億欣公司逾兩造約定之104 年6 月25日後，於
105 年7 月1 日方取得系爭建案之使用執照；而被告億欣公司就上揭遲延情事之發生，均未就其並無可歸責之事由一節盡舉證責任。又依系爭房屋買賣契約第11條第1 項第
2 項約定：「賣方如逾前款期限未取得使用執照者，每逾
1 日應按已繳房屋價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方，若逾期3 個月仍未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約處罰規定處理」、第27條第1 、2 項本文約定：「賣方違反…. 、開工及取得使用執照…之規定者，即為賣方違約。又賣方有前款違約情事之一者，買方得解除本契約；解約時賣方應將買方已繳之房屋價款退還予買方…」等語（本院卷第18、22頁）。且系爭房屋、土地買賣契約為連立契約，對任何一項契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約解除其效力均及於兩契約全部；若原告得解約，則被告同意返還原告已繳納之系爭房屋買賣價金2,887,400 元及土地價金3,988,600 元一節，亦詳上揭兩造所不爭執事項㈩所載（本院卷第279 頁）。則原告依系爭房屋買賣契約書第11條、第27條約定，解除系爭房屋、土地買賣契約，並請求被告億欣公司返還已繳納之系爭不動產買賣價金2,887,400 元、請求被告周綠君返還土地價金3,988,600 元，自屬有據。被告抗辯原告不得解約云云，自不可採。
（二）若得解約，原告得請求之違約金為何？
１、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250 條定有明文。又賠償總額預定性之違約金，乃以該違約金作為債務人於債務不履行時之損害賠償總額之預定（或推定）。當事人有損害賠償總額預定性違約金之約定時，如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，債權人除得請求債務人履行原債務及支付違約金外，不得再請求債務人支付或賠償因債務不履行而生之其他債務（最高法院102 年度台上字第
889 號判決要旨參照）。
２、經查，被告億欣公司逾兩造約定之104 年6 月25日後，於
105 年7 月1 日方取得系爭建案之使用執照等情，已如上述；又系爭房屋買賣契約第27條第1 、2 項本文約定：「賣方違反…. 、開工及取得使用執照…之規定者，極為賣方違約。又賣方有前款違約情事之一者買方得解除本契約；解約時賣方應將買方已繳之房屋價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並同時賠償房屋總價款百分之十五之違約金…」等語（本院卷第22頁），顯見原告與被告億欣公司確有違約金之約定。至被告億欣公司雖抗辯原告並未受有任何損害，無請求違約金之餘地云云，然就原告並未受有損害一事，並未提出任何反證以實其說，其空言原告不得請求違約金云云自屬無據。綜上，被告億欣公司應給付之違約金數額為1,543,500 元（房屋價款1,029 萬元×15 %）一事，詳上揭兩造所不爭執事項㈨所載（本院卷第279 頁），則原告請求被告億欣公司給付違約金1,543,
500 元，亦屬有據。
（三）原告得請求之違約金得否酌減？
１、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決要旨參照）。
２、被告億欣公司就其應給付違約金一節，固抗辯本件係建造執照協審制度之認定差異，建管處亦未依法辦理抽查，原起、承造人縱有疏失，亦不應負擔全部不利益；又伊施作系爭建案時，均配合原告指示更改系爭不動產格局，倘兩造解除契約後，伊仍須負擔至少100 萬元以上費用，方能回復其他戶相同格局；另其已依約履行系爭買賣契約絕大部分之義務，僅在最後取得使用執照之階段未能於約定期限達成，倘因此即須負全額計算之違約金，實非公允云云。然系爭建案經2 次變更設計之事由係於系爭房屋買賣契約簽訂前發生，該等情由理應經被告億欣公司考量後方與原告訂約，自難認被告億欣公司無可歸責之事由等情，已如上述。且被告億欣公司就原告對系爭不動產格局為如何之指示？其施作情形及回復原狀之費用為何？均未舉證以實其說。又被告億欣公司就原告未受損害一節並未舉證，已如上述，衡以系爭不動產因無從依期交付原告，致原告無從受有使用系爭不動產之利益；況依一般不動產交易習慣，交屋日期通常涉及買受人如何計畫使用不動產，向為不動產交易之重要事項，此節於預售屋之交易尤然，向屬不動產買受人考量是否訂立買賣契約之要素；對照被告億欣公司係於105 年1 月7 日取得使用執照，與系爭房屋買賣契約所定之104 年6 月25日期限間，差距近半年之久，此節自勢必影響原告訂約之意願，更使原告長達半年間無從使用系爭不動產。揆諸上揭說明，於一般客觀事實情況下，依兩造間之資力及社會經濟狀況衡量之，難認本件有何應酌減違約金之事由存在，則就兩造本於自由意志，於系爭房屋買賣契約中所為違約金之約定，自應予尊重。被告抗辯本件違約金應予酌減云云，仍非可採。
五、從而，原告依上揭事實之法律關係，請求被告給付如主文第
1 、2 項所示之款項及法定遲延利息，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核，均無不合，爰分別酌定相當金額，各之宣告之。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造所提出之攻擊、防禦方法暨訴訟資料，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 8 月 18 日
民事第二庭
法 官 陳梅欽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 8 月 18 日
書記官 胡文蕙