臺灣士林地方法院民事判決 105年度重訴字第374號原 告 李葉子
許淑燕共 同訴訟代理人 劉豐州律師
吳典倫律師黃新為律師被 告 宏盛建設股份有限公司法定代理人 林新欽訴訟代理人 簡文玉律師被 告 高順發訴訟代理人 莊志成律師被 告 台北富邦商業銀行股份有限公司法定代理人 陳聖德訴訟代理人 胡木彬
劉士雯林明興蔡宏武上列當事人間請求塗銷土地所有權移轉登記等事件，本院於民國
107 年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、被告宏盛建設股份有限公司（下稱宏盛公司）之法定代理人原為林祖郁，嗣於訴訟繫屬中變更為林新欽，有公司變更登記表可憑（見本院卷四第25頁）。茲由林新欽具狀聲明承受訴訟（見本院卷四第24頁），於法並無不合，應予准許。
二、本件原告李葉子、許淑燕（下就其2 人合稱為原告，如單指其一則逕稱其姓名）起訴時，原以宏盛公司、高順發（下稱高順發）為被告，依民法第767 條第1 項中段、第113 條規定，請求確認原告與宏盛公司間於民國104 年7 月31日、同年10月21日；原告與高順發間於同日之買賣契約關係均不存在，及被告應塗銷所有權移轉登記（見本院卷一第10至13頁）。嗣追加民法第184 條第1 項後段為請求權基礎（見本院卷三第195 至196 頁），另追加台北富邦商業銀行股份有限公司（下稱富邦銀行）為被告，請求富邦銀行塗銷於105 年
6 月4 日以信託為原因所為之所有權移轉登記（見本院卷三第222 至225 頁），核與民事訴訟法第255 條第1 項第2 款規定相符，亦應准許。
貳、實體事項
一、原告主張：如附表一A 、B 、C 欄所示共計7 筆土地（均坐落新北市○○區○○段，各土地地號詳附表一A-1 至A-4 、B-1 至B-2 、C 欄所載，下合稱系爭土地）原為伊等、高順發及訴外人林李花、王蚶目、闕紅哖、陳郭鶯蘭、李麗鳳、徐曉華、李錦上、李錦忠、李福良、楊芳褕即周楊幸子、李簡玉蘭、林鴻璋（下合稱林李花等12人）、李鑾、許水田、李順生（下合稱李鑾等3 人）共有；各地號土地之共有人人別與所有權應有部分，各詳如附表一所示。詎宏盛公司為取得伊等系爭土地所有權應有部分、排除伊等少數共有人之參與以使原定合建計畫順利進行，竟與高順發及林李花等12人先後於104 年7 月31日、同年10月21日虛偽成立買賣契約，由其等依土地法第34條之1 第1 項規定，虛偽將系爭土地出售予宏盛公司，並於同年9 月21日，將如附表一A 欄所示土地（下各稱附表一A-1 、A-2 、A-3 、A-4 欄土地，合稱附表一A 欄土地）所有權；於同年11月9 日，將如附表一B 欄所示土地（下各稱附表B-1 、B-2 欄土地，合稱附表一B 欄土地）所有權虛偽移轉登記至宏盛公司名下（下各稱9 月21日、11月9 日移轉登記）。而高順發於系爭土地其他共有人虛偽出賣如附表一C 欄所示土地（下稱附表一C 欄土地）予宏盛公司時，亦虛偽依土地法第104 條規定行使優先購買權，因而於同年10月21日與附表一C 欄土地其他共有人虛偽成立買賣契約，並於同年11月6 日虛偽辦理所有權移轉登記（下稱11月6 日移轉登記）。實則，宏盛公司仍私下與高順發、林李花等12人個別簽訂協議書約定合建，並安排高順發擔任扮演不同意共有人之角色假意行使優先購買權，故宏盛公司、高順發與林李花等12人間上開買賣債權行為及移轉登記物權行為均屬通謀虛偽意思表示而無效，且高順發亦因宏盛公司與系爭土地其他共有人間就附表一C 欄土地之處分行為為無效，而無從行使優先購買權，伊等自仍為系爭土地共有人，與宏盛公司、高順發間亦無買賣契約關係存在，且宏盛公司、高順發係為排除不同意合建之伊等，而故意以背於善良風俗之方法加損害於伊等，伊等自得請求確認與宏盛公司、高順發間之買賣契約關係不存在，並請求宏盛公司、高順發塗銷9 月21日、11月9 日、11月6 日移轉登記。另宏盛公司、高順發經伊等提起本件訴訟並於105 年5 月3 日辦理訴訟繫屬登記後，竟再於同年6 月4 日，以信託為原因，各將附表一A-2 至A-4 欄土地、B 、C 欄土地所有權移轉登記予富邦銀行，富邦銀行並非善意第三人，不得善意取得系爭土地所有權，亦應將前述所有權移轉登記塗銷等情。爰依民事訴訟法第247 條第1 項，民法第767 條第1 項中段、第184條第1 項後段、第113 條規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠確認原告與宏盛公司間，就附表一A 欄土地如附表一所示原告之應有部分，於104 年7 月31日之買賣契約關係不存在；㈡宏盛公司應將附表一A 欄土地如附表一所示原告之應有部分，於同年9 月21日所為9 月21日移轉登記予以塗銷；㈢確認李葉子與宏盛公司間，就附表一B 欄土地如附表一所示李葉子之應有部分，於同年10月21日之買賣契約關係不存在；㈣宏盛公司應將附表一B 欄土地如附表一所示李葉子之應有部分，於同年11月9 日所為11月9 日移轉登記予以塗銷；㈤確認原告與高順發間，就附表一C 欄土地如附表一所示原告之應有部分，於同年10月21日之買賣契約關係不存在；㈥高順發應將附表一C 欄土地如附表一所示原告之應有部分，於同年11月6 日所為11月6 日移轉登記予以塗銷；㈦富邦銀行應將附表一C 欄土地如附表一所示原告之應有部分，於105年6 月4 日以信託為原因，委託人為高順發所為之所有權移轉登記予以塗銷；㈧富邦銀行應將附表一A-2 至A-4 、B 欄土地如附表一所示原告之應有部分，於105 年6 月4 日以信託為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。
二、被告則以：㈠宏盛公司、高順發：宏盛公司係依土地法第34條之1 規定，與系爭土地其他共有人間成立買賣契約，高順發則係受通知後，依土地法第104 條規定行使優先購買權，與原告間確無買賣關係存在，原告並無確認利益。又伊等與系爭土地其他共有人並非通謀虛偽意思表示；㈡富邦銀行：原告並非信託契約受益人，且原告與宏盛公司、高順發間之買賣關係是否不存在，既有爭議，自不得逕請求伊塗銷等語，資為抗辯，並均聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷五第206 至209 頁）：㈠系爭土地原為原告、高順發、林李花等12人及李鑾等3 人共
有。各該土地之共有人人別與所有權應有部分，均如附表一所示。
㈡如附表一A 欄編號1 至6 、13號所示之共有人（下合稱甲契
約共有人）於104 年7 月31日與宏盛公司簽訂不動產買賣契約書（下稱甲契約），約定依土地法第34條之1 第1 項規定，將附表一A 欄土地所有權全部出賣予宏盛公司，於同年9月21日辦理所有權移轉登記完畢（即9 月21日移轉登記）。
㈢如附表一B 欄編號2 至5 、7 至11、13號所示共有人（下合
稱乙契約簽約共有人；與如附表一B 欄編號12號所示之林鴻璋另合稱乙契約共有人）於104 年10月21日，與宏盛公司簽訂不動產買賣契約書（下稱乙契約），約定依土地法第34條之1 第1 項規定，將附表一B 欄土地與坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱638 地號土地）所有權全部出賣予宏盛公司，於同年11月9 日辦理所有權移轉登記完畢（即11月9 日移轉登記）。
㈤高順發於104 年10月21日，與如附表一C 欄編號2 、3 、5
、7 至12號所示共有人（下合稱丙契約共有人）簽訂不動產買賣契約書（下稱丙契約），約定依土地法第34條之1 第1項規定及地上權人之優先購買權，將附表一C 欄土地所有權全部出賣予高順發，於同年11月6 日辦理所有權移轉登記完畢（即11月6 日移轉登記）。
㈥宏盛公司於105 年6 月4 日，以信託為原因，將附表一A-2至A-4 、B 欄土地信託登記給富邦銀行。
㈦高順發於105 年3 月8 日，以買賣為原因，各將附表一C 欄
土地所有權應有部分1/48、2/48、1/16、1/32、1/32、3487/120000 、3487/120000 、1/48，分別移轉登記予闕紅哖、李麗鳳及訴外人鄭清海、李唐美、吳雪、周建明、周淳志、李隆文。而高順發與闕紅哖、鄭清海、李唐美、吳雪、李隆文後於同年6 月4 日，以信託為原因，將其等所有之附表一
C 欄土地所有權應有部分信託登記給富邦銀行；周建明、周淳志亦於同年月7 日，以信託為原因，將其等所有之附表一
C 欄土地所有權應有部分信託登記給富邦銀行；李麗鳳復於同年月20日，以信託為原因，將其所有之附表一C 欄土地所有權應有部分信託登記給富邦銀行。
㈧鄭清海為王蚶目之配偶；李唐美為李錦上之配偶；吳雪為李錦忠之配偶；周淳志、周建明依序為楊芳褕之配偶與子。
四、得心證之理由：㈠關於原告聲明第㈠、㈢、㈤項請求確認其等與宏盛公司、高順發間無買賣契約關係存在，無確認利益：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院27年上字第316 號、42年台上字第1031號、52年台上字第1240號判例意旨參照）。原告主張其等與宏盛公司、高順發間無買賣契約關係存在等語，然宏勝公司、高順發不爭執兩造間確無買賣關係（見本院卷四第47、235 頁；卷五第360 頁），則本件自無法律關係存否不明確之情形，揆之前揭說明，要難認原告有何即受確認判決之法律上利益。是原告聲明求為確認其等與宏盛公司、高順發間無買賣契約關係存在，即屬無據。
㈡關於原告聲明第㈡、㈣、㈥項依第767 條第1 項中段、第18
4 條第1 項後段、第113 條規定，請求宏盛公司、高順發塗銷所有權移轉登記，為無理由：
⒈甲、乙、丙契約共有人依土地法第34條之1 第1 項規定，出
賣附表一A 、B 欄土地予宏盛公司暨出賣附表一C 欄土地予高順發之買賣債權行為與所有權移轉物權行為，非屬通謀虛偽意思表示：
⑴查：
①宏盛公司、高順發抗辯甲、乙契約共有人係依土地法第34條
之1 第1 項規定，出賣附表一A 、B 欄土地予宏盛公司，高順發另於丙契約共有人依土地法第34條之1 第1 項規定出賣附表一C 欄土地予宏盛公司時，依土地法第104 條規定行使優先購買權而買受附表一C 欄土地；又甲、乙、丙契約之買賣總價依序為新臺幣（下同）2 億8,137 萬2,000 元、1 億2,190 萬7,500 元、3 億575 萬1,420 元，系爭土地各共有人就甲、乙、丙契約應受分配之買賣價金各詳如附表二A 、
B 、C 欄所示，伊等均已付訖買賣價金等情，業據提出甲、
乙、丙契約、林鴻璋104 年10月21日同意書、高順發同年月12日存證信函、支票影本及收據、提存書、國庫存款收款書、匯出匯款憑證、經蓋有繳款戳章之土地增值稅、地價稅繳款書及免稅證明書、行政執行案件代收執行費用收據、客戶存提記錄單、存款對帳單為證（見本院卷一第224 至255 、
264 至266 頁；卷三第45至83、111 至112 、123 至149 、
164 至173 頁；卷四第60至165 頁；卷五第119 至122 頁），且有原告所提104 年8 月3 日、同年10月2 日存證信函暨所附買賣價格及條件、不動產買賣契約書等附件可佐（見本院卷一第79至123 頁）。而林鴻璋雖未共同簽署乙契約，惟依上開同意書內容（見本院卷五第119 頁），亦堪認其同意與乙契約簽約共有人共同依土地法第34條之1 第1 項規定，按乙契約所定條件出賣附表一B 欄土地。
②參以細觀上開支票及收據內容（見本院卷一第232 至254 頁
；卷三第45至58、61至82頁；卷四第158 頁），可知各該支票之受款人即分別為甲、乙、丙契約共有人，支票正面皆經記載禁止背書轉讓，收據亦明載各該支票係供清償甲、乙或丙契約何期價金並皆經甲、乙、丙契約共有人本人或其代理人簽名或蓋印在上，且除楊芳褕就乙契約之價金外，各該支票票面金額於加計前揭土地增值稅及地價稅繳款書（見本院卷三第123 至138 頁；卷四第60至91、103 至139 頁；卷五第119 至122 頁）所載稅款金額後，適同於甲、乙、丙契約共有人依甲、乙、丙契約所應受分配之買賣價金數額，而楊芳褕就乙契約所受領之支票票面金額加計土地增值稅（見本院卷四第130 至132 頁）後，與其依約應取得之買賣價金數額亦僅相差11萬9,718 元；再徵之依上揭客戶存提記錄單及存款對帳單（見本院卷四第147 至157 頁），並佐以證人李錦忠（即附表一B 、C 欄土地共有人）、李福良（即附表一
B 、C 欄土地共有人）、闕紅哖（即系爭土地共有人），鄭清海（即系爭土地共有人王蚶目之配偶暨代理人）、李隆文（即附表一B 、C 欄土地共有人李簡玉蘭之子暨代理人）、賴秋雲（即系爭土地共有人闕紅哖之女、系爭土地共有人李麗鳳之表妹、暨渠等代理人）均一致證述：買賣契約上之簽名蓋章均係李錦忠、李福良、闕紅哖、王蚶目、李簡玉蘭、李麗鳳本人或有權代理之人所為，渠等出賣土地後亦皆有收到支票而取得買賣價金，且除闕紅哖尚未兌現高順發所交付之支票外，其餘支票均已兌現等語（見本院卷五第14至15、
17、24至26、37至40、43、51至55、57至61、160 至163 、
165 頁），顯見甲、乙、丙契約共有人確有依各該契約所定條件出賣附表一A 、B 欄土地予宏盛公司暨出賣附表一C 欄土地予高順發之真意，而宏盛公司、高順發亦業以簽發支票及代繳土地增值稅、地價稅方式，分別依約給付甲、乙、丙契約買賣價金予甲、乙、丙契約共有人，且宏盛公司所簽發之支票俱經兌現，高順發所簽發之支票復有部分已經兌現至灼。原告仍就甲、乙、丙契約暨前開支票及收據中有關未到庭作證之共有人所為簽名或蓋章部分，泛詞爭執形式上真正云云（見本院卷五第205 頁），委無可採。
③又，甲、丙契約共有人及乙契約簽約共有人早於104 年9 月
至同11月間，即先後將原告及李鑾等3 人依約應受分配之買賣價金提存，李葉子、李鑾更已各領取共計依序高達3,923萬3,448 元（即104 年度存字第1006號、104 年度存字第1196號、104 年度存字第1198號共3 筆提存金）、5,863 萬7,
449 元（即104 年度存字第1005號、104 年度存字第1195號、104 年度存字第1197號共3 筆提存金）之提存款，有上載提存書、國庫存款收款書、匯出匯款憑證（見本院卷一第25
0 至255 、264 至266 頁；卷三第59至60、83頁）及本院提存所106 年10月31日函附之提存款領取情形、領取提存物聲請書及具領領據（見本院卷四第176 至188 頁）可佐。而前述提存款於加計上揭土地增值稅及地價稅繳款書、行政執行案件代收執行費用收據（見本院卷三第139 至149 頁；卷四第92至100 、140 至146 頁）所載稅款或執行費用金額後，亦同於原告及李鑾等3 人依甲、乙、丙契約應受分配之買賣價金數額；原告復自承宏盛公司、高順發確有以提存方式給付買賣價金予李葉子之事實（見本院卷五第208 至209 頁）。由此益徵宏盛公司、高順發業依甲、乙、丙契約之約定，如數給付高額買賣價金予未共同簽約之原告及李鑾等3 人完訖，尤彰其等確有買受系爭土地之真意。
④原告固又主張：宏盛公司所代繳之土地增值稅，有部分與系
爭土地無關；高順發實際上應未支付買賣價金予附表一C 欄土地之多數共有人云云（見本院卷四第244 、247 頁；卷五第288 頁）。然土地增值稅之納稅義務人於土地有償移轉時，為原所有權人即出賣人（土地稅法第5 條第1 項第1 款規定參照），則宏盛公司以為系爭土地共有人代繳他筆土地增值稅之方式給付價金，應無不可，且無從執以推謂未付價金之事實。又高順發既有依約簽發並交付支票予丙契約共有人，自係以簽發票據供作清償買賣價金之用，並已使自己負擔高額票據債務且有遭執票人追索之風險；至執票人縱未將之持以提示付款，原因多端，不能率予推認，是要不足以高順發因執票人尚未兌現支票而未現實支出金錢為由，遽謂其未給付買賣價金，容難為有利原告之認定。
⑤綜核上情，足認甲、乙契約共有人確已依土地法第34條之1
第1 項規定，將附表一A 、B 欄土地出賣予宏盛公司，而丙契約共有人亦因高順發於渠等出賣附表一C 欄土地予宏盛公司時行使優先購買權，而將附表一C 欄土地出賣予高順發；且宏盛公司、高順發皆已依約給付高額買賣價金予包含原告在內之系爭土地全體共有人，甲、乙、丙契約共有人與宏盛公司、高順發間確皆有買賣及移轉系爭土地所有權之真意，彰彰明甚。
⒉原告雖主張宏盛公司為取得伊等之系爭土地所有權應有部分
、排除伊等少數共有人之參與以使原定合建計畫順利進行，遂與甲、乙契約共有人虛偽買賣系爭土地，高順發亦配合假意行使優先購買權而與丙契約共有人虛偽買賣附表一C 欄土地，渠等間買賣債權行為及移轉登記物權行為均屬通謀虛偽意思表示而為無效云云。惟：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。而第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。原告主張甲、
乙、丙契約共有人與宏盛公司、高順發間之買賣債權行為及移轉登記物權行為均屬通謀虛偽意思表示等語，為被告否認，揆之前揭說明，自應由原告舉證以實其說。
⑵原告固以宏盛公司自始即欲以合建方式開發系爭土地，係為
排除伊等未能就合建達成協議之共有人參與；高順發、林李花等12人曾另於104 年9 月3 日與宏盛公司簽訂協議書，約定按原訂合建契約之條件買回建築後之房地，故實質上應屬合建為由，主張甲、乙、丙契約共有人與宏盛公司、高順發間係屬通謀虛偽意思表示云云，並援引宏盛公司102 年7 月15日信函（見本院卷一第74頁）、同年4 月11日合建條件概要（見本院卷一第75頁）、同年10月23日共有人協調會會議紀錄（見本院卷一第76至78頁）、李福良與宏盛公司簽署之
104 年9 月3 日協議書（下稱系爭協議書，見本院卷三第21
3 至217 頁）、104 年10月21日補充協議書（下稱補充協議書，見本院卷三第174 至176 頁）、許淑燕與李福良於同年11月17日對話錄影光碟及譯文（見本院卷五第305 至309 頁；光碟外放證物袋）、及鄭清海、賴秋雲、李錦忠、闕紅哖之證詞為佐。惟查：
①依上載宏盛公司102 年7 月15日信函（見本院卷一第74頁）
、同年4 月11日合建條件概要內容（見本院卷一第75頁），僅可知宏盛公司於102 年間曾邀約原告合建，然不足推認嗣後無買賣真意。再者，觀之同年10月23日共有人協調會會議紀錄明載：「說明：…1.是否願意一同與宏盛建設股份有限公司公司合建？2.如不願以合建方式開發，是否願以出售或共有物分割方式處分旨揭土地？」、「決議：尚未達成合建共識…」（見本院卷一第76至77頁），並參以鄭清海證稱：
王蚶目之前有簽合建契約，本來要合建，後來因原告不願合建亦不願出售，建商說如此無法合建，只能將一大塊土地分成2 半而分2 期開發，這樣伊等受分配部分無法平均分給子女，伊等乾脆出賣土地等語（見本院卷五第40至42頁），賴秋雲證以：本來要合建，然有些人不同意，故伊等即將土地出售予宏盛公司等語（見本院卷五第162 頁），堪認宏盛公司最初於102 年間雖欲以合建方式開發系爭土地，亦曾與部分共有人簽立合建契約，惟因始終未能就合建條件與系爭土地全體共有人達成合意，方變更計畫而改以逕購入土地所有權之方式開發，核與事理無違，無從執此遽謂系爭土地其他共有人並無出賣土地之真意。又系爭土地其他共有人依土地法第34條之1 規定，不經原告同意即出賣土地所有權全部，乃係行使合法權利，且縱事實上致使原告未能參與買賣過程，亦不能憑以率認係屬通謀虛偽意思表示。
②李福良曾於104 年9 月3 日，與宏盛公司簽立系爭協議書乙
事，雖為兩造所不爭執（見本院卷五第209 至210 頁）。然：
觀諸系爭協議書所載：「茲乙方（即李福良）所有○○市○
○區○○段638 、885 、886 、890 、889-1 、892 地號等
六筆持分土地，願配合臨地同段634 、636 、637 、639、642 、889-2 、891 、894 、903-1 、905 、908-1 地號等十一筆土地共同開發，並於102 年5 月24日與甲方（即宏盛公司）簽立合建契約在案。茲因上開土地尚有部分共有人不願參與本開發案，為利本案順利進行，雙方協議維持合建精神就638 、885 、886 、890 地號等四筆土地之處理約定如後」、第1 條記載：「為促進合建案順利，乙方同意以附條件方式出售同段638 、885 、886 、890地號等四筆土地，即於乙方出售上開土地，而甲方能依第二條約定之土地單價（即65萬元）購得上開土地，則乙方有權依本協議書約定向甲方買回甲方於該土地上興建完成之建物。」、第6 條「行使買回權之期限」記載：「一、乙方…最遲應於各期開發區領得建照並經甲方通知之日起三個月內與甲方簽立房地預定買賣契約，並將…價款乙次給付予甲方。二、乙方逾期未與甲方簽立房地預定買賣契約並將買賣價金…乙次給付予甲方，則視為乙方放棄買回權，爾後乙方不得再依據本協議書向甲方為任何請求。」（見本院卷三第213 、215 頁），由此契約文義，足見李福良雖曾於102 年5 月24日，就附表一B 、C 欄土地、
638 地號土地、暨同段889 之1 、892 地號土地（下各稱
889 之1 、892 地號土地）與宏盛公司簽立合建契約，惟俟於104 年間，即就638 地號土地、附表一B 、C 欄土地與宏盛公司約定改為出售，僅其日後得再決定是否另支付買賣價金購入新建成之房屋及基地，且苟其未於協議書所定期間內行使是項權利及付清再買賣價金，嗣後亦不得再對已出售之土地主張任何權利，凡此皆與地主與建商合建時，必能分配房屋，無待於特定期間內為權利主張，顯屬不同。原告主張上開法律關係與合建無異云云，要係昧於事實。
再者，衡諸出賣人本得於成立買賣契約時，在買賣契約內約
定保留買回即成立再買賣契約之權利，此觀民法第379 條規定即明，顯見買賣契約中附有買回約款一事，殊不足以推謂買賣契約本身即為通謀虛偽意思表示；系爭協議書非與乙契約同時簽立，所約定之買賣標的亦包括新建成之房屋，固與民法所定買回未盡相合，然基於契約自由原則，當事人並非不得按此精神為是項約定。而核系爭協議書第4 條所定買回（按：性質上應屬再買賣）價金為李福良原出售土地之價款加計年息3.5 ％利息暨再買賣時應繳之土地增值稅及房屋所得稅，尤與民法第379 條第2 項規定買賣雙方得另約定買回價金、第381 條第2 項規定買回費用由買回人負擔等立法意旨無違，則按諸前揭說明，殊難執以推謂李福良無出賣土地之真意。原告陳謂因上開買回價金尚有加計利息，故宏盛公司給付之金錢是否為買賣價金或為消費借貸標的有疑云云，容屬臆測，亦無可取。
又，李福良既原曾與宏盛公司洽商合建，雙方亦曾於102 年
間簽立合建契約，可見宏盛公司與李福良就土地交易過程中之部分細節處理方式，應有一定共識，亦曾就如為合建時之房地分配方法達成合意，則宏盛公司基於是項歷史交易脈絡，於系爭協議書中使用「維持合建精神」、「為促進合建案順利」等詞，另於系爭協議書第3 條買回標的計算公式內援引原合建契約之內容，尚非常情所無。又系爭協議書第11條後段雖記載：「本案土地與合建競合時，以合建優先。」（見本院卷三第216 頁）。然依上載系爭協議書第1 條、第6條內容，已足認定李福良確有出賣638 、附表一B 、C 欄土地之真意；且果若李福良與宏盛公司有以之前所簽合建契約凌駕事後所定買賣協議之意，焉須多此一舉另行簽立系爭協議書，詳加約定日後買回方式之必要，是誠不足執系爭協議書第11條後段所載上開文字，率謂李福良與宏盛公司間之法律關係為合建，遑論以此推謂渠等無買賣之真意。
另系爭協議書第10條固記載：「本協議以除李鑾、李葉子、
許淑燕等三人以外之其他共有人均同意行使土地法第34條之
1 出售為生效要件；為保全本約土地以土地法第34條之1 處分之安全性，雙方同意於通知李鑾等三人（即李鑾與原告）是否行使優先購買權時，由部分共有人扮演不同意處分之他共有人角色。」；第11條前段則記載：「本約土地如採用共有物分割作為土地整合方案或依土地法第34條之1 規定處理，如有涉訟時，有關訴訟費、律師費、裁判費及其他一切相關費用均由甲方負擔。」（見本院卷三第216 頁）。然部分共有人於李鑾、原告行使優先承購權時，是否同意配合扮演不同意處分之角色，或相關訴訟費用約定由宏盛公司負擔等項，與李福良有無出賣土地之真意俱無關連；且所謂「由部分共有人扮演不同意處分之他共有人角色」，核係指由該共有人「表示不同意處分」予李鑾或原告，並無由該人「行使優先承購權」之意。原告執此主張李福良與宏盛公司、高順發係出於通謀虛偽意思表示，宏盛公司並安排高順發擔任扮演不同意共有人之角色假意行使優先購買權云云，無可憑採。
況李福良業於104 年9 月18日另簽署備忘錄，表明絕賣土地
，並放棄依系爭協議書所得行使之再買賣權利乙節，有備忘錄可稽（見本院卷三第218 頁），且經李福良證述：上開備忘錄上之簽名係伊所為，因伊家裡需要錢，故將土地全部賣清等語明確（見本院卷五第25、27頁），益顯李福良確有出賣土地之真意，要非與宏盛公司、高順發為通謀虛偽意思表示至灼。原告就此固主張因李福良於同年11月17日與許淑燕協商時，並未提及有前揭備忘錄之存在，該備忘錄應係臨訟製作云云，並執上述對話錄影光碟及譯文為佐。惟李福良未主動提及有另簽立備忘錄一情，不足反推其於同年9 月18日未簽署該備忘錄之事實，遑論遽謂係臨訟製作。且細觀原告自行製作之譯文（見本院卷五第305 至309 頁），亦可見李福良一再向許淑燕表明係將土地賣給建商，洵未表示係與建商合建。是上揭對話錄影光碟及譯文容無從為有利原告之認定。
③依宏盛公司於104 年10月21日與王蚶目、闕紅哖、陳郭鶯蘭
、李麗鳳、徐曉華、李錦上、李錦忠、李福良、楊芳褕、李簡玉蘭、高順發（下合稱王蚶目等11人）簽立之補充協議書所載：「茲甲、乙方就○○市○○區○○段638 、886 、
890 等三筆土地依土地法第三十四條之一規定為出售處分及『依雙方原訂合建契約之條件為附買回事宜分別於104 年9月3 日簽立協議書』…」（見本院卷三第174 頁），參以李錦忠證稱：伊有於104 年9 月初跟宏盛公司簽立買回之契約，約定日後可以買回附表一B 欄土地，如果房價比較低時，約定要原價買回等語（見本院卷五第15至16頁）；鄭清海證述：宏盛公司有說如果建好，伊要買的話，可以再把房子買回來，但需要給錢等語（見本院卷五第39頁）；闕紅哖證以：伊等有與宏盛公司約定待建好房子後，可以買回房屋，但要另付錢，且如果不買也可以等語（見本院卷五第53至54頁）；賴秋雲證述：出售土地時有附買回，是指後續房子蓋好，可以跟宏盛公司買房子；倘蓋好後不想買也可以，且如果要買亦須另外付錢等語（見本院卷五第162 頁），固可認宏盛公司應有於104 年9 月3 日，另與王蚶目等11人簽立內容載有類如系爭協議書所定買回約款之協議書。宏盛公司辯稱：除李福良外，其他人並未於104 年9 月3 日簽立協議書云云（見本院卷五第68頁），雖非可採。然原告並未提出上開宏盛公司於104 年9 月3 日另與王蚶目等11人簽立之協議書，致無從辨識該協議書之確切內容（如涉及何筆土地等）為何；縱令前揭協議書之內容即與系爭協議書相同，然由系爭協議書之契約文義，顯難據以認定系爭土地其他共有人無出賣土地之真意，已詳敘如前，且佐以鄭清海、闕紅哖、賴秋雲上開證詞，益見系爭土地其他共有人確有將土地出賣予宏盛公司及高順發，並可自行決定日後是否欲再行支付價金向宏盛公司購買新建好之房屋及基地。又宏盛公司基於前曾與部分共有人簽署合建契約之歷史交易脈絡，於補充協議書上逕使用「『依雙方原訂合建契約之條件』為附買回事宜…」乙詞，與常情並無不合。況原告洵未提出林李花、林鴻璋有與宏盛公司另簽立類如系爭協議書之證據。是原告以林李花等12人、高順發曾另於104 年9 月3 日與宏盛公司簽訂協議書，約定按原訂合建契約之條件買回建築後之房地為由，主張渠等係與宏盛公司約定合建，故所為買賣係屬通謀虛偽意思表示云云，容無可取。
⑶原告雖又以甲、乙、丙契約共有人曾於104 年10月8 日，另
與宏盛公司簽立合建契約為由，主張其等並無出售土地之真意云云，並援引宏盛公司104 年10月8 日重大消息公告（見本院卷五第79至80頁）為佐。查：
①宏盛公司於104 年10月8 日在公開資訊觀測站發布之重大消
息雖載有：「主旨：公告本公司與新北市○○區○○段地主簽訂合建契約」、「說明：1.契約種類：合建分屋契約。2.事實發生日：104/10/8。3.契約相對人及其與公司之關係：
林鴻璋，關係人；其他地主，非關係人。4.…土地標示：新北市○○區○○段○○○ ○號等17筆土地。…其他約定事項：
本次合建契約包含原於104 年9 月22日公告之新北市○○區○○段○○○ ○號等4 筆持份土地。」，有上開重大消息公告可憑（見本院卷五第79至80頁）。
②然宏盛公司預計開發之土地包括系爭土地【附表一B-2 、A-
3 欄土地嗣於105 年3 月7 日各分割出同段890 之1 、891之1 地號土地（下各稱890 之1 、891 之1 地號土地），參本院卷二第21、23、84至85、93頁】、638 、889 之1 、89
2 地號土地及同段642 、889 之2 、903 之1 、905 、908之1 地號土地（下各稱642 、889 之2 、903 之1 、905 、
908 之1 地號土地），其中規劃為第1 期開發之土地為附表一A-3 、A-4 欄土地及889 之1 、889 之2 、890 之1 、89
2 、903 之1 、905 、908 之1 地號土地等共計9 筆土地；規劃為第2 期開發之土地為附表一A-2 、B 、C 欄土地及63
8 、642 、891 之1 地號土地等7 筆土地等情，有新北市政府工務局107 汐建字第00085 號建造執照（見本院卷五第70至71頁）、信託契約書（見本院卷三第261 至283 頁）、地籍圖（見本院卷五第81至89、118 頁）可稽，堪認宏盛公司預計開發之土地中，除系爭土地（含嗣後分割出之890 之1、891 之1 地號土地）外，尚有638 、642 、889 之1 、88
9 之2 、892 、903 之1 、905 、908 之1 地號土地，且依上開信託契約書暨附件「接受基地明細表」（見本院卷三第
271 、282 頁）所示，所涉土地之所有權人亦包括訴外人林長隆、王麗清、王正雄、林志鐮，非全為系爭土地之原共有人，且王蚶目、李錦上、李錦忠、李福良、楊芳褕、林鴻璋、高順發更同為642 、889 之1 、892 、903 之1 、905 或
908 之1 地號土地之所有權人或共有人，則宏盛公司基於商業考量與整體開發規劃，買斷部分土地所有權，並就部分土地維持與地主合建方式開發，並無不可，亦與交易常情無違。再徵之前述第1 期、第2 期開發之土地加計附表一A-1 欄土地，即有17筆，參以宏盛公司自承：林鴻璋於104 年9 月間，原同意就638 地號土地及附表一B 、C 欄土地部分，與大部分地主共同出售土地，因其為宏盛公司關係人，宏盛公司遂於104 年9 月23日公告向林鴻璋買受638 地號土地及附表一B 、C 欄土地乙事，惟因林鴻璋嗣就其所有之642 、88
9 之1 、892 、905 地號土地與638 地號土地、附表一B 、
C 欄土地所有權應有部分均欲改為維持合建關係，宏盛公司方於同年10月8 日公告與林鴻璋及王正雄（即908 之1 地號土地共有人）、王麗清（即903 之1 地號土地共有人）合建等語（見本院卷五第190 頁），並提出104 年9 月23日重大消息公告為佐（見本院卷五第115 頁），則宏盛公司因認無論為買斷或合建，既均屬同一大型開發案，倘未將全數土地均列出，日後或有遭疑為內線交易之風險，乃於公告與部分地主間之合建契約時，逕將與本件開發案相涉之土地筆數加總後列出，尚非顯與常情相悖，不足執以遽謂除林鴻璋外之
甲、乙、丙契約共有人於104 年10月8 日確有就系爭土地另與宏盛公司簽立合建契約。又宏盛公司抗辯稱因高順發嗣就附表一C 欄土地行使優先購買權，林鴻璋亦同意與除原告、李鑾外之附表一C 欄土地其餘共有人共同出賣附表一C 欄土地予高順發，為免法律關係複雜，林鴻璋遂與宏盛公司合意就638 、附表一B 欄土地解除原合建關係，改為出售予宏盛公司等情，業據提出上載高順發104 年10月12日存證信函、丙契約及林鴻璋同年月21日同意書為憑（見本院卷一第224至231 頁；卷五第119 頁），堪可採信；且林鴻璋確有於同年月21日，將638 地號土地、附表一B 欄土地出賣予宏盛公司，將附表一C 欄土地出賣予高順發，復經認定如前，則誠難以宏盛公司在此之前所為重大消息公告，遽認林鴻璋實係與宏盛公司合建，故其與宏盛公司、高順發間就乙、丙契約為通謀虛偽意思表示，附此指明。
③原告就此固主張：林鴻璋於104 年10月8 日僅有附表一B 、
C 欄土地之所有權應有部分，無可能與宏盛公司合建；宏盛公司嗣後亦未就上開合建公告作成任何重大訊息補充公告，故應無合建契約內容之變更云云。惟於數人共有土地之情形，各共有人本即係就其所有權應有部分與建商協商合作，無論合作方式為賣斷土地所有權應有部分或合建，均無不同。原告執此主張林鴻璋於104 年10月8 日無可能與宏盛公司合建云云，並不可採。又宏盛公司未就原公告內容事後變更乙節再次公告，不足據以反推實際上無變更之事實，仍難為有利原告之認定。
⑷原告復以高順發於105 年3 月8 日，又將附表一C 欄土地所
有權應有部分移轉回除李福良及林鴻璋外之原共有人或其關係人名下，嗣並與上開共有人或關係人共同將土地信託登記予富邦銀行為由，主張甲、乙、丙契約共有人係與宏盛公司合建，且無出賣附表一C 欄土地之意云云，並援引附表一C欄土地登記謄本及異動索引（見本院卷二第13至18、60至62頁）、上載信託契約書（見本院卷三第273 至283 頁）為佐。然查：
①依鄭清海證述：王蚶目出賣附表一C 欄土地後，因建築業蕭
條，高順發要求伊等按當時出售之原價買回，伊等亦有支付買回的錢等語（見本院卷五第37至38頁），闕紅哖證稱：高順發買受附表一C 欄土地不久後，表示其資金不足，希望伊重新買回，伊即以原價買回，並以退還高順發前所簽支票之方式支付買賣價金，因伊尚未兌現該支票等語（見本院卷五第54至55、57頁），李隆文證以：因高順發後稱其經濟上有問題，故伊等即向高順發買回附表一C 欄土地，亦有給付價金等語（見本院卷五第61至62頁），李錦忠證述：伊後來有按原價向高順發買回附表一C 欄土地，並指定登記到吳雪名下，伊亦有付錢給高順發等語（見本院卷五第18頁），且有高順發提出之商業本票可佐（見本院卷五第398 至399 頁）；再參以李福良及林鴻璋並未向高順發買回渠等已出賣之附表一C 欄土地所有權應有部分；又考之土地所有權有償移轉時，應按土地漲價總數額徵收土地增值稅（土地稅法第28條前段規定參照），衡諸丙契約共有人前移轉附表一C 欄土地所有權予高順發時，依法應徵之土地增值稅已高達1,808 萬6,210 元，有前揭土地增值稅繳款書可稽（見本院卷三第12
3 至140 頁），而再次為土地所有權移轉時，苟土地有漲價情形，勢須再次支付土地增值稅，則按之一般經驗法則，高順發當無可能僅為創造虛偽買賣外觀，即遽為2 次所有權移轉登記，致徒增無益高額費用支出。綜核上情，堪認高順發嗣於105 年3 月8 日將附表一C 欄土地所有權應有部分移轉回除李福良及林鴻璋外之原共有人或其關係人名下乙事，乃別一買賣法律行為，亦無從據以反推甲、乙、丙契約共有人與宏盛公司、高順發間前所為買賣及移轉系爭土地所有權之行為係屬通謀虛偽意思表示。
②高順發與闕紅哖、鄭清海、李唐美、吳雪、李隆文、周建明
、周淳志、李麗鳳先後於105 年6 月4 日至同年月20日間，以信託為原因，將其等所有之附表一C 欄土地所有權應有部分信託登記給富邦銀行，雖如前述。而觀諸信託契約書（II期）第1 條所載：「…甲方（即宏盛公司、闕紅哖、鄭清海、李唐美、吳雪、周建明、周淳志、李隆文、高順發、林鴻璋）同意委託乙方（即富邦銀行）依本契約約定辦理信託財產交付及容積移轉（含建築執照申請）相關作業之管理、運用及處分」及附件「接受基地明細表」內容（見本院卷三第
273 、282 頁），固亦可認闕紅哖、鄭清海、李唐美、吳雪、周建明、周淳志、李隆文、李麗鳳就附表一C 欄土地，嗣或有與宏盛公司約定合建。然附表一C 欄土地共有人縱與附表一A 、B 欄土地共有人部分相同，同一共有人並非不得賣斷部分土地所有權予建商，另就部分土地與建商進行合建，則闕紅哖、李麗鳳、鄭清海、李唐美、吳雪、周建明、周淳志、李隆文於再次取得附表一C 欄土地所有權應有部分後，另改就附表一C 欄土地與宏盛公司進行合建並將之信託予富邦銀行，自無不可，亦不足執此率認渠等前簽立甲、乙、丙契約時係與宏盛公司、高順發通謀為虛偽意思表示。
③原告雖另主張高順發並未提出再買賣契約，亦未舉證證明原
共有人如何支付再買賣價金；且高順發如有資金困難，應可徵詢原告是否願買回附表一C 欄土地所有權應有部分云云。
惟買賣契約並非要式契約，不以簽立書面為必要。而附表一
C 欄土地原部分共有人於105 年間再向高順發購買該土地所有權應有部分時係如何支付買賣價金一節，亦與宏盛公司、高順發之前買受系爭土地時是否為通謀虛偽意思表示無必然關連。又徒憑高順發於再出賣附表一C 欄土地時未徵詢原告意願之事實，無從反推甲、乙、丙契約共有人前出賣系爭土地時無出賣之真意。原告所陳前詞，皆無可取。
⑸原告復主張：伊等曾寄發存證信函予共有人要求優先承買土
地，惟未獲置理，可知其他共有人刻意排除伊等參與云云，並提出存證信函、信封及回執為佐（見本院卷五第401 至40
4 頁）。然觀之上開存證信函、信封及回執，僅可知原告與許水田、李順生曾於104 年7 月間，寄發存證信函予高順發、林李花、王蚶目、闕紅哖、陳郭鶯蘭、李麗鳳、徐曉華表示欲優先承購附表一A 欄土地，惟寄予陳郭鶯蘭之信函遭以逾期未領為由退回，且原告並未提出寄予其他人之信函及回執，無從認定確有送達。再者，土地法第34條之1 第4 項所定之共有人優先承購權，僅具債權效力（最高法院68年台上字第3141號判例意旨參照），則其他共有人縱未容由原告優先承購，僅生是否應對原告負損害賠償責任之問題，且不足執以反推甲、乙、丙契約共有人依土地法第34條之1 第1 項規定出賣系爭土地予宏盛公司、高順發時係屬通謀虛偽意思表示。原告前揭主張，仍無可憑取。
⑹至許淑燕主張：李錦上、李福良曾向伊表示沒有要賣土地，
李福良亦曾在伊面前說明合建分屋之經過，伊均有錄影錄音云云。然姑不論許淑燕自105 年3 月31日提起本件訴訟後，迄107 年12月12日本院言詞辯論期日始為上開主張，且仍未提出其所稱錄影錄音，已屬延滯訴訟。又宏盛公司、高順發與甲、乙、丙契約共有人間就系爭土地確非通謀虛偽買賣，業經本院詳認如前；李福良更曾到庭具結證述確有買賣之真意，則無論李錦上、李福良私下如何向原告表述，或係礙於情面而未敢當面坦然以告，均不足為有利原告之認定。
⑺綜上，依原告所提證據，皆無從證明甲、乙、丙契約共有人
與宏盛公司、高順發間就系爭土地先後於104 年7 月31日、同年10月21日所為買賣債權行為，及於同年9 月21日、同年11月9 日、同年月6 日所為移轉登記物權行為係屬通謀虛偽意思表示之事實，自應受不利之認定，則宏盛公司、高順發既各已合法取得附表一A 、B 欄土地與附表一C 欄土地所有權，原告自非系爭土地所有權人，且宏盛公司、高順發亦無故意以背於善良風俗之方法加損害於原告之情事。是原告依民法第767 條第1 項中段、第184 條第1 項後段、第113 條規定，請求宏盛公司、高順發各塗銷9 月21日、11月9 日、11月6 日移轉登記，即屬無據。
㈢關於原告聲明第㈦、㈧項依民法第767 條第1 項中段規定，請求富邦銀行塗銷信託登記，亦無理由：
查宏盛公司、高順發各已合法取得附表一A 、B 欄土地與附表一C 欄土地所有權，原告並非系爭土地所有權人，業如前述。而高順發於取得附表一C 欄土地所有權後，本得將該土地之部分所有權應有部分再次合法移轉予闕紅哖、李麗鳳、鄭清海、李唐美、吳雪、周建明、周淳志、李隆文，則原登記既無不實情形，且富邦銀行均係自有權處分之人受讓系爭土地所有權，揆之前揭說明，富邦銀行亦已合法取得各該土地所有權，且不因系爭土地於辦理移轉登記時是否有訴訟繫屬註記而異，並不生善意受讓之問題。原告主張富邦銀行並非善意第三人，無從因信賴登記合法受讓取得附表一A-2 至A-4 、B 、C 欄土地所有權云云，自屬無據。是以，原告依民法第767 條第1 項中段規定，請求富邦銀行塗銷信託登記，容乏所憑，不應准許。
五、從而，原告依民事訴訟法第247 條第1 項，民法第767 條第
1 項中段、第184 條第1 項後段、第113 條規定，請求確認其等與宏盛公司、高順發間就系爭土地如附表一所示原告之應有部分，於104 年7 月31日或同年10月21日之買賣契約關係不存在，及請求宏盛公司、高順發各塗銷就系爭土地如附表一所示原告應有部分所為之9 月21日移轉登記、11月9 日移轉登記或11月6 日移轉登記，暨請求富邦銀行塗銷就附表一A-2 至A-4 、B 、C 欄土地如附表一所示原告之應有部分，於105 年6 月4 日以信託為原因所為之所有權移轉登記，均為無理由，皆應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
民事第三庭 審判長法 官 許碧惠
法 官 劉育琳法 官 李佳芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
書記官 劉雅萍