臺灣士林地方法院民事判決 105年度重訴字第555號原 告 陳玉蓮訴訟代理人 施嘉鎮律師複 代理人 林佳臻律師
謝博雯律師被 告 盧俊龍訴訟代理人 古乾樹律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國107 年1 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告將門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○○號二樓房屋及其坐落基地移轉所有權登記並點交返還予被告之同時，給付原告如附表一所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以如附表二之應供擔保金額欄所示之金額為被告供擔保後，得假執行；但被告如以如附表二之應供反擔保金額欄所示之金額為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。本件原告起訴主張兩造間就門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○ ○○ 號2 樓房屋及其坐落基地（下稱系爭不動產）之買賣契約業經原告合法解除，而聲明請求被告返還原告買賣價金新台幣（下同）610 萬元及利息；嗣於審理中變更聲明為請求被告返還635 萬0,516 元（含買賣價金
610 萬元及原告支出之必要或有益費用25萬0,516 元）及利息，及另請求被告給付原告26萬5,428 元（債務不履行之損害賠償）；經核原告所為訴之變更、追加，乃基於主張原告其向被告買受之系爭不動產有瑕疵而生交易糾紛之同一基礎事實，與前揭規定並無不合，應予准許。
貳、原告起訴主張：
一、兩造於民國102 年4 月18日締結不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），由原告以610 萬元向被告買受系爭不動產，雙方均已依約給付價金並已完成移轉所有權程序。詎原告於10
5 年間得知同棟門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○ ○○ 號
3 樓房屋竟有氯離子含量過高而屬海砂屋之瑕疵，業經鈞院
104 年度重訴字第181 號民事判決確認此情，方知系爭不動產亦極有可能為氯離子含量超標之海砂屋，原告乃於105 年
8 月25日委任律師向被告發函請求被告配合辦理氯離子含量之檢測，惟被告迄今置之不理，而依系爭買賣契約第8 條第
3 項約定，無論是否辦理氯離子含量檢測，出賣人均應依民法負瑕疵擔保責任。又本件審理中系爭不動產經台灣省土木技師公會鑑定而出具鑑定報告（下稱系爭鑑定報告書），經評判系爭不動產為一般所謂海砂屋，且依系爭不動產之混凝土氯離子含量、鋼筋腐蝕機率及混凝土鑽心強度等因素，經評估會影響建築物之結構安全，是系爭不動產顯有減少一般建物所應具有之通常效用之瑕疵，且該瑕疵無法修復，原告主張依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，洵屬有據，亦無顯失公平之情形，則於原告解除契約後，依民法第259 條第1 項第1 、2 款規定，被告應返還原告買賣價金610 萬元，並加計自受領時起之法定利息；又原告就系爭不動產已支出之必要或有益費用，包括支出第四臺費用、稅捐、油漆費用等等共為25萬0,516 元（如原告106 年8 月1 日民事變更訴之聲明暨準備狀之附表2 所示），依民法第259 條第1 項第5 款規定，被告亦應返還原告，以上合計635 萬0,516 元。另系爭不動產之瑕疵於所有權移轉登記即危險移轉時已存在，是原告除解除買賣契約外，自得就被告債務不履行所生之損害，請求被告負賠償責任，而原告因訂立、履行契約而受有契稅、代書費、規費、銀行帳管費等等共計26萬5,428元之損害（如原告106 年8 月1 日民事變更訴之聲明暨準備狀之附表3 所示），依民法第227 條、第226 條第1 項、第
260 條等規定，被告應對原告給付損害賠償。為此，爰依兩造間之系爭買賣契約，及民法物之瑕疵擔保、債務不履行之法律關係，提起本件訴訟。
二、對被告抗辯所為之陳述：
㈠、被告雖以系爭鑑定報告書記載系爭不動產之價值減損僅32萬餘元，而辯稱原告解除契約顯失公平云云。惟查系爭不動產具嚴重瑕疵已不適居住，原告解除契約自難謂顯失公平，至系爭鑑定報告書關於計算價值減損金額部分，其假設及計算方式顯非適當，不得據以認原告解除契約顯失公平。
㈡、被告雖主張原告就系爭不動產取得之租金孳息為抵銷，並主張系爭不動產之每月租金額為3 萬2,500 元云云。惟查系爭不動產內共有5 房，於被告點交予原告時即非滿租，其後系爭不動產亦因種種因素而無法滿租，常有空房，原告因而降價出租，仍無法滿租；又自內政部不動產資訊平台之租金行情查詢結果，可知每月租金僅約1 萬8,084 元，與被告主張之3 萬2,500 元相差甚遠；參以同區房屋之出租價格現今多在每月4,000 元至4,500 元間，且系爭不動產於102 年4 月18日前之被告所有期間曾進行裝潢，剛完成裝潢時之租金較高，其後則有下降，於出租時亦常有遭學生殺價之情形，顯可知被告以其於102 年間就系爭不動產所設定之出租價額主張系爭不動產每月租金額為3 萬2,500 元過高。
三、聲明：
㈠、被告應返還原告買賣價金635 萬0,516 元，並自受領時起自至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡、被告應給付原告26萬5,428 元，並自原告民事變更訴之聲明暨準備狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢、願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告則辯以：
一、系爭買賣契約第8 條係系爭不動產移轉所有權及給付價金前，關於氯離子及輻射相關瑕疵擔保之處理程序之約定，而本件兩造早已依約移轉所有權及給付價金完畢，自應回歸民法買賣瑕疵擔保相關規定處理。縱系爭不動產經證明係海砂屋，惟兩造於簽訂系爭買賣契約前，系爭不動產長期以來均由被告出租予房客，兩造完成所有權移轉登記暨交屋後，被告亦已將系爭不動產之租賃契約讓渡予原告，系爭不動產目前仍繼續居住使用中，且房屋是否因瑕疵而達不堪居住之程度，非僅氯離子含量一項即可認定，非謂有瑕疵存在即得任意主張解除契約，再依系爭鑑定報告書記載系爭不動產僅房屋價值有所減損，其減損之金額32萬餘元僅占房地總價約1/20，原告主張解除契約返還價金顯失公平。本件原告選擇性同意系爭鑑定報告書關於房屋氯離子含量超標之結論，卻否認系爭鑑定報告書關於房屋價值減損之鑑定，不應任意指摘系爭鑑定報告書關於計算公式之不當。另原告未提出其主張支出之必要或有益費用、受損害費用（即原告106 年8 月1 日民事變更訴之聲明暨準備狀之附表2 、附表3 所示）之任何單據以實其說，並供被告核對，被告否認原告有該等費用支出，且本件房屋並非被告所建造，被告並無可歸責事由而致未依債之本旨給付之情事，原告請求損害賠償自屬無據。
二、若認原告解除系爭買賣契約為有理由，原告依民法第259 條第1 款規定負回復原狀義務，應將系爭不動產過戶移轉登記返還予被告；原告亦應依民法第259 條第4 款規定，將系爭不動產出租而生之孳息即租金收益及押租金返還被告。依兩造履約保證帳戶收支明細表暨點交確認書、租約讓渡書等所示，系爭不動產計有5 戶（2A～2E，即201 ～205 ），被告交付原告之押租金計5 萬5,000 元及106 年5 月份部分租金6,452 元，另估算每月租金為3 萬2,500 元（5 戶每學期租金即6 個月租金共19萬5,000 元，即每月租金為3 萬2,500元，則自102 年6 月至106 年12月共55個月，合計178 萬7,
500 元，加上前述押租金5 萬5,000 元及106 年5 月份部分租金6,452 元，合計為184 萬8,952 元，此為原告應返還被告之金額，被告主張就鈞院認原告請求有理由之部分為抵銷。另被告亦得依民法不當得利返還請求權規定，主張若系爭買賣契約解除，被告即受有系爭不動產所有權未恢復登記、占有及未能持續出租收取租金之損害，原告即屬無法律上之原因而受有系爭房屋所有權登記及占有之利益，並本於該利益更有所取得出租而收取租金之利益，故原告亦應依上開規定將系爭不動產及收取之租金返還被告，而將系爭不動產過戶移轉登記予被告並交付占有，租金部分被告主張抵銷；且倘原告有未將系爭不動產出租而自用之部分，原告仍受有免於給付租金即相當於租金之不當得利，被告仍得依上開規定請求原告返還，並主張抵銷。被告並依民法第264 條第1 項前段規定，主張同時履行抗辯。
三、聲明：
㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執之事項：
一、原告於102 年4 月18日與被告簽訂系爭買賣契約，由原告以
610 萬元向被告買受系爭不動產，兩造已分別給付價金完畢、完成所有權移轉登記，及於102 年5 月23日交屋。
二、系爭不動產內部隔成5 間套房（2A～2E，即201 ～205 ），被告於102 年5 月23日交屋時，將系爭不動產內套房之租賃契約讓渡原告，當時5 間套房有4 間出租中（即除2D以外之其他4 間），原告並取得被告前向房客收取之102 年5 月份部分租金（即自102 年5 月24日起至102 年5 月31日止計8日）共6,452 元、押租金共5 萬5,000 元；
三、上情並有系爭不動產之買賣契約書及買賣付款明細表、土地及建物登記謄本，及不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書、租約讓渡書等件（見臺灣新北地方法院10
5 年度重訴字第623 號卷〈下稱新北地院卷〉第18至40頁，及本院卷第21至24頁）附卷可稽。
伍、兩造之爭點：
一、原告主張解除系爭買賣契約有無理由？
二、原告請求被告返還買賣價金610 萬元、支出之必要及有益費用25萬0,516 元，及賠償原告因訂立及履行契約所受損害26萬5,428 元，是否有據？
三、被告就原告解約後請求返還之金額，主張以原告就系爭不動產所收取之租金及押租金、或無權占有系爭不動產所受相當於租金之利益為抵銷，並行使同時履行抗辯權，而請求原告應同時將系爭不動產移轉所有權登記返還予被告，是否有據？
陸、得心證之理由：
一、關於原告主張解除系爭買賣契約有無理由：
㈠、按系爭買賣契約第8 條約定：「氯離子及輻射檢測約定：一、氯離子含量檢測約定：本約簽訂後，甲方得請求乙方配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，並由雙方協議共同指定合格檢測廠商，檢測點以主建物之樑、柱、或剪力牆等三處取樣，如三處樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在民國87年6 月25日（含）當日以前者，約定標準為每立方公尺0.6 公斤（不含）以上；如為前述日期以後者，約定標準為每立方公尺0.3 公斤（不含）以上，除
甲、乙雙方另有約定外，甲方得主張解除本約，並『由僑馥建經認證後執行專戶價金之撥付作業』。二、. . . 三、上述一、二之檢測費用及回復原狀之費用應於檢測前由雙方議定負擔之方式，『檢測報告完成前，本買賣標的暫停辦理產權移轉登記程序』。且無論甲方有無辦理氯離子含量檢測或放射性污染檢測，乙方均應依民法負瑕疵擔保責任。四、本條所指建築完成日期如無法確認時，雙方同意概以建物謄本第一次登記日期為準。」。又按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」，民法第354 條、第359 條前段分別定有明文。查依系爭買賣契約第8 條載明該條所定之氯離子含量檢測程序、檢測結果、費用負擔等，涉及履約保證專戶執行價金之撥付及產權移轉登記程序之進行，足知該第8 條約定係規範當事人於契約履行完畢前之權利義務關係，於本件兩造已完成給付價金、移轉所有權登記及交屋之情形固無直接適用，惟無礙於出賣人仍應依民法前揭規定，對買受人負物之瑕疵擔保責任，合先敘明。
㈡、又原告主張系爭不動產之氯離子含量過高且有結構安全問題，雖為被告所否認。惟查系爭不動產於審理中經囑託台灣省土木技師公會鑑定結果認為：「㈠系爭標的物抽驗之3 處試樣，其混凝土中水溶性氯離子含量分別為3.0594kg/m3 、2.8201kg/m3 、1.6958 kg/m3，無論是83年修訂CNS 3090規定
0.6kg/m3，或是104 年修訂CNS 3090規定0.15kg/m3 ，均無法符合規定要求，是以系爭標的物係屬高氯離子混凝土建築物（即一般所謂海砂屋）；㈡由於系爭標的物之混凝土氯離子含量遠高於CNS 3090規定值，而鑽心試體抗壓強度低，亦無法符合『結構混凝土施工規範』第18.5.5節合格之規定，且其樑、柱、版構件鋼筋腐蝕機率大於90% ，經評估研判確會影響結構體之安全性。而高氯離子混凝土建築物以目前工程技術方式，可進行必要之修復補強，以減緩或抑制鋼筋腐蝕反應，延長建築物之耐久性，經估算系爭標的物之治標修復費用6 萬9,534 元，治本修復費用247 萬7,921 元，然若系爭標的物之整棟建築物均屬高氯離子混凝土建築物，基於結構行為之整體性，該局部修復（僅4 之1 號2 樓）成效有限，因無法根治其他樓層戶別之鋼筋腐蝕反應，其整棟建築物之耐久性與耐震性仍存在安全疑慮」等語（見本件外放之系爭鑑定報告書第7 頁），已揭明系爭不動產不僅氯離子含量過高，且鑽心試體抗壓強度低、鋼筋腐蝕機率大於90% ，堪認已嚴重影響結構安全；又與系爭不動產同棟之同巷4 之
2 號3 樓房屋，亦經鑑定認係結構安全有問題之高氯離子混凝土建築物，有另案本院104 年度重訴字第181 號民事判決在卷可考（見新北地院卷第41至49頁），則僅就系爭不動產局部進行修復補強，顯不足弭平安全疑慮；準此，系爭不動產之氯離子含量過高，嚴重影響結構安全性，不能提供安全居住，不具一般建物之通常效用而有瑕疵，原告主張依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，自屬有據。
㈢、至被告雖以系爭不動產長期出租，目前仍繼續居住使用中，且系爭鑑定報告書認系爭不動產之價值減損僅32萬餘元，而辯稱原告請求解除系爭買賣契約顯失公平云云。惟查：建物有嚴重結構安全問題而不適於居住，與目前實際上是否有居住之事實，係屬二事，不能以此即謂無瑕疵或瑕疵無關重要；又系爭鑑定報告書另就系爭不動產因氯離子含量所致之市場價值減損金額為鑑定結果，雖以先假設系爭不動產之土地及建物之價值比例各為65% 、35% ，及土地價值不受氯離子含量因素之影響而產生價值減損問題、僅建物價值部分會造成市場價值減損等作為前提，再以標的物契約總價、剩餘使用年限、氯離子侵蝕使用壽命等項數據，估算得出建物市場價值減損之金額為32萬5,886 元等情（見本件外放之系爭鑑定報告書第6 至7 頁），惟考諸一般買賣情形為建物與基地一同購買，兩者價值當會相互影響，且系爭不動產係整棟建築物中之一戶，欲將整棟建築物拆除而僅留下土地重新建築或作為他用，顯有相當困難度，於目前系爭不動產之基地只得作為本件有嚴重結構安全問題之建物使用之情況下，系爭鑑定報告前述關於土地價值不受影響等假設前提，顯有疑義，此部分鑑定結果尚難憑採，不足以其所認定系爭不動產因氯離子含量所致市場價值減損之金額不高，而謂原告請求解除系爭買賣契約顯失公平。
㈣、綜上，系爭不動產之氯離子含量過高，嚴重影響結構安全性，原告得依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，且無顯失公平之情形，洵屬明確。
二、關於原告請求被告返還買賣價金610 萬元、支出之必要及有益費用25萬0,516 元，及賠償原告因訂立及履行契約所受損害26萬5,428 元，是否有據：
㈠、按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。. . . 。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。」，民法第259 條第1 、2 、5 款定有明文。
㈡、查系爭不動產之買賣價金610 萬元，原告分別於102 年4 月18日簽約日、102 年5 月10日、102 年5 月23日交屋日，各交付簽約款61萬元、完稅款99萬元、交屋款450 萬元等情，有系爭不動產之買賣契約書及買賣付款明細表、房地點交證明書等件（見新北地院卷第18至26頁、本院卷第23頁）可按，則於系爭買賣契約解除後，原告主張依民法第259 條第1、2 款規定，請求被告返還其給付之買賣價金共610 萬元，及自被告受領前述各期價金之日起按法定年息5%計算之利息，尚非無據。
㈢、又原告主張其另支出必要及有益費用25萬0,516 元，而依民法第259 條第5 款規定請求被告負返還責任，及主張其因訂立及履行契約支出26萬5,428 元而受有損害，而依民法債務不履行規定請求被告負損害賠償責任云云。惟查，被告否認原告有其所主張之該等支出，原告亦未提出任何支出單據以實其說，其請求已屬無據；況按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227 條第1 項定有明文，是債務不履行之損害賠償責任，應以債務人有故意或過失之可歸責事由為要件，而本件並無證據顯示被告於訂約時已知悉系爭不動產之氯離子含量過高並影響結構安全，而不告知原告，且建物是否氯離子含量超過標準及影響結構安全，當須專業人員以專業儀器為測量及判斷始得知悉，難認被告不知該情有何故意或過失之可歸責事由，則原告逕請求被告就其所稱因訂立及履行契約之支出部分，依民法債務不履行之規定負損害賠償責任，自亦無據。
三、關於被告就原告解約後請求返還之金額，主張以原告就系爭不動產所收取之租金及押租金、或無權占有系爭不動產所受相當於租金之利益為抵銷，並行使同時履行抗辯權，而請求原告應同時將系爭不動產移轉所有權登記返還予被告，是否有據：
㈠、被告主張於系爭買賣契約解除後，依民法第259 條第1 、4款等規定，原告負有將系爭不動產之所有權移轉登記及點交返還予被告，及返還被告所交付之讓渡租賃契約之押租金5萬5,000 元，暨返還自交屋後就系爭不動產出租之租金孳息之義務，並以此與原告於解約後得向被告請求之金額為抵銷等語。原告則陳稱：就被告所交付之讓渡租賃契約之押租金
5 萬5,000 元部分，業已於被告所讓渡之租賃契約於102 年
6 月屆滿時返還予承租人，又就系爭不動產自交屋後之租金額部分，因系爭不動產並未滿租而常有空房，且常降價出租，出租價格亦逐年下降，故並未如被告於102 年5 月23日交屋時之移交表格所設定之租金額持續收租等語。經查：
１、就押租金部分：依證人即陸續為被告、原告處理招租事宜之江鳳嬌於審理中證稱系爭不動產為分租給學生之套房，共有
5 間，迄今仍有繼續在出租中，會有學生於6 月底退租而未能馬上再租出去之情形等語（見本院卷第139 至141 頁），及參諸被告所提出之分租套房租賃契約書兩份，租期均至6月30日即學期末屆至等情（見本院卷第19至20頁），而卷內復無被告所讓渡予原告之租賃契約於102 年6 月30日之後仍有繼續租約之任何證據，則原告主張被告讓渡之租賃契約於
102 年6 月屆期終止，其業將押租金均返還予承租人，尚非無據；且該等押租金係為擔保被告所讓渡予原告之租賃契約債權債務之履行，性質上應非屬被告對於原告之給付物，原告既已於該讓渡之租賃契約屆至終止時返還予承租人，被告並無再請求原告返還押租金之依據。
２、就原告自102 年5 月23日交屋後迄至本件被告主張抵銷債權之末日即106 年12月31日止應返還系爭不動產出租之租金額部分：
⑴、按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，依左列之規定：. . 四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。」，民法第259 條第4 款定有明文。又按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，」，民法第334 條第1 項亦有明文。本件如前述系爭不動產隔成分租套房而有租金孳息，被告主張於買賣契約解除後，依民法第259 條第4 款規定，原告應返還自102 年5 月23日交屋後迄至本件被告主張抵銷債權之末日106 年12月31日止（見本院卷附被告民事綜合辯論意旨狀第7 頁）之租金，並主張與被告所須返還予原告之買賣價金及附加利息為抵銷，洵屬有據。
①、自102 年5 月24日至102 年5 月31日止之租金額：查依兩造
於102 年5 月23日交屋時之點交確認書所示，系爭不動產所隔之5 間套房當時有4 間（即除2D以外之其他4 間）出租中，被告於交屋時交付予原告之系爭不動產自102 年5 月24日起至102 年5 月31日止計8 日之租金額為6,452 元（見本院卷第22頁）；
②、自102 年6 月1 日至102 年6 月30日之租金額：查依兩造於
102 年5 月23日交屋時之點交確認書另顯示，原告於102 年
6 月份得由被告所讓渡之租賃契約收取之租金額為2 萬5,00
0 元（即2A～2E之5 間套房設定之半年租金額各為4 萬5,00
0 元、3 萬3,000 元、3 萬元、4 萬5,000 元、4 萬2,000元，亦即5 間套房之半年租金額合計為19萬5,000 元，而除2D以外之4 間實際出租中之套房之半年租金額則合計為15萬元〈即1 個月租金額合計為2 萬5,000 元〉）（見本院卷第22頁）；
③、自102 年7 月1 日至106 年12月31日之租金：查本件兩造均
未能提出系爭不動產於102 年7 月1 日後實際收租情形之相關證據，惟參酌前揭證人江鳳嬌於審理中證稱系爭不動產迄今仍有繼續在出租中，會有學生於6 月底退租而未能馬上再租出去之情形，且有的學生會殺價、有的不會殺價，又於被告所有期間因剛裝潢好，故平均每間每月租金額比現在行情多500 元至1,000 元（即中間值為750 元）等情（見本院卷第139 至141 頁），則經以5 間套房平均每間每月租金較被告所有期間少750 元、平均出租率以8 成估算之結果，系爭不動產於此段期間之每月租金額應為2 萬3,000 元【計算式：①19萬5,000 元（即依兩造之點交確認書所示，於被告所有期間5 間套房如滿租時之半年租金額）÷6 月＝3 萬2,50
0 元（即被告所有期間5 間套房如滿租時之每月租金額）；②3 萬2,500 元－750 元ｘ5 ＝2 萬8,750 元（即自102 年
7 月1 日之後5 間套房如滿租時之推估每月租金額）；③2萬8,750 元ｘ0.8 ＝2 萬3,000 元（即自102 年7 月1 日之後5 間套房之出租率以8 成計算之推估每月租金額）】，從而，系爭不動產自102 年7 月1 日至106 年12月31日（共54個月）期間之推估租金額共為124 萬2,000 元【計算式：2萬3,000 元ｘ54月＝124 萬2,000 元】。
④、準此，本件被告得請求原告自102 年5 月23日交屋後迄至本
件被告主張抵銷債權之末日即106 年12月31日止，返還系爭不動產出租之租金孳息金額合計為127 萬3,452 元【計算式：6,452 元＋2 萬5,000 元＋124 萬2,000 元＝127 萬3,45
2 元】。至被告另主張倘原告有未將系爭不動產出租而自用之部分，原告仍受有免於給付租金即相當於租金之不當得利，則被告仍得依民法不當得利規定請求原告返還云云，惟如前述系爭不動產為分租套房，並無證據顯示原告有自用之事實，就空租部分原告應無被告所指之不當利益可言，被告此部分之主張應屬無據。
㈡、又如前述本件被告應返還原告買賣價金610 萬元，及其中61萬元部分自102 年4 月18日起、其中99萬元部分自102 年5月10日起、其中450 萬元部分自102 年5 月23日起，按法定年息5%計算之利息。按清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本，民法第323 條前段定有明文，是被告以其得向原告請求返還系爭不動產出租之租金額127 萬3,
452 元，與其應返還原告之買賣價金及附加利息為抵銷，依前開規定應先用以抵充被告應返還原告之買賣價金之利息、次再抵充本金；又因本件被告就其對原告所負之返還義務於
106 年1 月10日提出同時履行抗辯（見本院卷第14至17頁之被告民事答辯狀），而被告於行使同時履行抗辯權後即不負遲延責任（詳如後述），故被告應返還原告之買賣價金之利息僅應計算至106 年1 月10日即被告提出同時履行抗辯之日止，亦即：①其中61萬元部分（自102 年4 月18日起至106年1 月10日止）：610,000 《元》×5%×1/365 《年》×1363《日》= 113,895 《元》《小數點以下4 捨5 入，下同》；②其中99萬元部分（自102 年5 月10日起至106 年1 月10日止）：990,000 《元》×5%×1/365 《年》×1341《日》= 181,862 《元》；③其中450 萬元部分（自102 年5 月23日起至106 年1 月10日止）：4,500,000 《元》×5%×1/36
5 《年》×1328《日》=818,630《元》；④合計：113,895《元》+ 181,862 《元》+ 818,630 《元》=1,114,387元，是被告應返還原告之買賣價金之利息部分合計為111 萬4,38
7 元，又本金部分為610 萬元。準此，本件被告以其得向原告請求返還系爭不動產出租之租金額127 萬3,452 元，先抵充其應返還原告之買賣價金之利息111 萬4,387 元，餘額15萬9,065 元（計算式：127 萬3,452 元-111萬4,387 元=15萬9,065 元）再抵充其應返還原告之買賣價金之本金610 萬元，則經抵銷完後剩餘應返還原告之本金為594 萬0,935 元（計算式：610 萬元-15 萬9,065 元= 594 萬0,935 元），從而，本件被告須返還原告之買賣價金為594 萬0,935 元。
㈢、再按當事人因契約解除而生之相互義務，依民法第261 條準用同法第264 條規定，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付（最高法院44年台上字第702 號判例意旨參照）。又按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院50年台上字第1550號判例意旨參照）。本件被告於系爭買賣契約訂立後將系爭不動產移轉所有權登記並點交予原告，而買賣契約經原告合法解除，原告亦負有將系爭不動產移轉所有權登記並點交返還予被告之回復原狀義務，且與被告所負返還買賣價金（本件為經被告行使抵銷權後之餘額
594 萬0,935 元）之義務，互為對待給付之關係，是被告為同時履行抗辯，即屬有據。
四、綜上所述，本件原告以系爭不動產之氯離子含量過高，嚴重影響結構安全，而依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，洵屬有據；又原告解除買賣契約後，原雖得請求返還已給付之價金，並附加自被告受領各期價金日起至清償日止之法定利息，惟被告主張以其得向原告請求返還出租之租金額為抵銷，並行使原告應將系爭不動產移轉所有權登記並點交返還予被告之同時履行抗辯，亦屬有據，而經抵銷後被告須給付原告之買賣價金為594 萬0,935 元。從而，本件原告之請求於如主文第一、二項所示之範圍內為有據，應予准許，逾此範圍即屬無據，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
六、本件訴訟事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決結果不生影響，爰不再一一論述。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 31 日
民事第二庭 法 官 孫曉青上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 31 日
書記官 施盈宇附表一：
┌──────────────────────────┐│ 被告應給付之金額 （新台幣） │├──────────────────────────┤│ 被告應給付原告594萬0,935 元 ││ ││（即買賣價金610 萬元及各期款項之附加利息經被告行使 ││ 抵銷權後之餘額） │└──────────────────────────┘附表二：
┌────────────┬─────────────┐│ 原告應供擔保金額 │ 被告應供反擔保金額 ││ （新台幣） │ （新台幣） │├────────────┼─────────────┤│ 198萬0,312元 │ 594萬0,935 元 │└────────────┴─────────────┘