臺灣士林地方法院民事判決 105年度重訴字第509號原 告 王文良訴訟代理人 王文正訴訟代理人 楊金順律師複代理人 方志偉律師
巫家佑律師被 告 宋大美訴訟代理人 陳勵新律師
張鈞綸律師林美倫律師上 一 人複代理人 沈濟民律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於中華民國109 年3 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應同意原告向僑馥建築經理股份有限公司領取履約保證金專戶（戶名：僑馥建築經理股份有限公司不動產價金信託專戶，帳號：00000000000000號）內之新臺幣壹仟柒佰參拾捌萬壹仟零參拾肆元。
被告應給付原告自民國一百零五年九月二十一日起，至原告領取前項所示款項之日止，依本金新臺幣壹仟柒佰參拾捌萬壹仟零參拾肆元按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十，餘由原告負擔。
本判決第二項所命給付，已到期部分於原告以新臺幣壹佰零參萬捌仟壹佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參佰壹拾壹萬肆仟壹佰零貳元或同面額之臺灣銀行可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。未到期部分自民國一百零九年四月二十二日起，按月於每月22日屆至後，於原告以新臺幣貳萬肆仟壹佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒萬貳仟肆佰貳拾壹元或同面額之臺灣銀行可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款各有明文。
原告起訴時原先位聲明第1 項：被告對原告民國96年3 月20日不動產交易安全契約書中尾款債權逾新臺幣（下同）3,04
0 萬元範圍不存在；備位聲明第1 項：被告應給付原告2,00
0 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息（本院卷一第10頁）。嗣變更聲明第1 項為：確認兩造96年3 月20日不動產交易安全契約書（契約書編號006231，下稱系爭契約）所載買賣價金，逾2,485 萬7,
127 元範圍內不存在；聲明第2 項為：如主文第1 項所示；聲明第3 項：被告應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起，至原告領取聲明第2 項所示金錢止，按週年利率5 ％計算之利息（本院卷三第33頁）。核其變更聲明第1 項部分係減縮原先位聲明第1 項；其追加聲明第2 項、第3 項部分，與原先位聲明第1 項請求，皆基於系爭契約約定之不動產買賣所生爭議，堪認其基礎事實應屬同一，依首揭規定，均應准之；至原告原備位聲明部分，於上開變更聲明後已無主張，應已撤回，併予敘之。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠ 伊與被告於96年3 月20日簽訂系爭契約，以總價5,600 萬元向被告買受坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 0000 00地號土地（下合稱系爭土地，單指其一逕稱各編號土地），及其上門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000 巷00弄0 號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭不動產，單指其一逕稱各簡稱），另與訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）訂立履約保證契約，由該公司擔保兩造確實依約履行。伊將簽約款560 萬元存入僑馥公司設於訴外人花旗（台灣）商業銀行營業部之不動產價金信託專戶（下稱系爭信託專戶）後，被告領取其中280 萬元但遲未履約，伊對被告另案起訴請求系爭不動產所有權移轉登記及點交（下就該另案訴訟稱系爭履約訴訟），系爭履約訴訟業已判決伊全部勝訴確定，伊依上開確定判決於105 年1 月15日辦畢系爭不動產所有權移轉登記，伊亦已將被告同意抵銷扣除系爭履約訴訟全部訴訟費211 萬8,727 元後之尾款計4,828 萬1,273元，存入系爭信託專戶內。
㈡ 系爭履約訴訟確定判決已認定系爭土地存有水溝及駁坎乃屬物之瑕疵，應有爭點效適用，836 之1 地號土地為道路用地亦減損不動產使用效能及交易價值，依大興不動產估價報告書（下稱大興估價報告）鑑定結果，上開瑕疵全部存否之市場價格差異為483 萬元，加計系爭土地地下室開挖範圍至少
82.6平方公尺，以大興估價報告鑑定每坪37萬元計算，扣除每坪起造成本6 萬1,761 元後，地下室部分價金減損770 萬2,893 元，伊得依民法第359 條規定請求減少系爭契約價金1,253 萬2,893 元，並依民法第179 條規定請求被告返還。
㈢ 系爭契約第8 條第3 款約定辦理系爭不動產所有權移轉登記所生之土地增值稅，應由被告負擔，伊依上開確定判決辦理移轉登記時，為被告墊付土地增值稅112 萬4,234 元（下稱系爭增值稅），伊得依民法第179 條規定請求被告返還。
㈣ 系爭契約第9 條第5 款約定系爭不動產因可歸責於被告事由致遲未辦理所有權移轉登記暨點交時，伊得請求被告給付依買賣總價金萬分之5 計算之違約金，伊自得一部請求被告給付自兩造約定變更點交日翌日即96年5 月31日，至辦畢所有權移轉登記日即105 年1 月15日止之違約金計1,120 萬元。
㈤ 又依系爭契約第4 條第3 款規定，僑馥公司依兩造履行權利義務之結果，及相關契約約定辦理價金給付與返還作業，伊請求被告給付上開㈡至㈣所述款項計2,485 萬7,127 元均為有理，被告自應同意僑馥公司由系爭信託專戶撥付上開款項予伊等語。
㈥ 依民法第359 條、第179 條、系爭契約第8 條第3 款、第9條第5 款、第4 條第3 款約定，求為確認系爭契約價金逾2,
485 萬7,127 元範圍內不存在，及命被告同意伊領取系爭信託專戶內之2,485 萬7,127 元及給付遲延利息之判決。並聲明：㈠確認系爭契約所載買賣價金逾2,485 萬7,127 元範圍內不存在。㈡如主文第1 項所示。㈢被告應給付原告自起訴狀繕本送達翌日即105 年9 月21日起，至原告領取上開第2項所示款項止，按週年利率5 ％計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠ 系爭不動產雖存有水溝、駁坎，836 之1 地號土地雖為道路用地，但原告當初向伊表示購買系爭不動產為自住，上開部分並非系爭契約約定重要或必要之點，且該部分亦不會減少系爭不動產之市場價值，伊售予原告之土地面積並未減少，無損原告拆除系爭房屋重建之建蔽率、容積率，不得認伊未依債之本旨提出給付；況原告於96年8 月7 日已委請律師函知其欲以上開「瑕疵」主張減少價金，竟遲至105 年6 月20日始具狀提起本件訴訟請求減少價金，顯已逾民法第365 條第1 項規定6 個月除斥期間，原告自不得請求減少系爭契約買賣價金。
㈡ 系爭契約於96年3 月20日簽訂時約定買賣價金為5,600 萬元，系爭履約訴訟確定後辦理系爭不動產移轉登記時，依臺北市稅捐稽徵處（下稱北市稅捐處）核定系爭土地增值585 萬5,386 元，足見原告獲有漲價增值利益，非伊受有不當得利，且應繳納系爭增值稅之原因為何，實有必要函詢北市稅捐處以明，原告請求伊給付系爭增值稅，並非有據。
㈢ 伊於96年3 月20日已備齊履行系爭契約所須文件交予地政士柯玉秋，嗣原告通知柯玉秋暫緩辦理過戶事宜，且就系爭契約價金尾款支付行使同時履行抗辯權，又105 年6 月21日原告將系爭契約買賣價金尾款存入系爭信託專戶後，伊已將系爭不動產點交予原告，並無違約情事，則原告一部請求自96年5 月31日至105 年1 月15日止每逾1 日依買賣總價金萬分之5 計算之違約金計1,120 萬元，並無理由。
㈣ 並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願以現金或同額臺灣銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。
三、查兩造於96年3 月20日簽訂系爭契約，原告向被告買受系爭不動產，原訂點交日前，原告發現系爭土地存有駁坎、水溝等問題，兩造協商減價協議不成，被告先催告原告給付系爭契約尾款未果，再函知原告解除系爭契約，原告於99年11月間提起系爭履約訴訟請求被告履行系爭契約，第一審由本院以100 年度重訴字第6 號事件（下稱本院第6 號事件）繫屬在案，迭經歷審審理，業由102 年度重上更一字第128 號（下稱高院第128 號事件）判決被告解除系爭契約無效，應將系爭不動產所有權移轉登記予原告指定之登記名義人，嗣經最高法院於104 年12月23日以104 年度台上字第2437號判決駁回被告上訴，系爭履約訴訟終告確定，系爭不動產已於10
5 年1 月15日辦畢所有權移轉登記，同年月13日已完納系爭增值稅等情，有系爭買賣契約、系爭履約訴訟歷審判決書、買賣價金信託履約約保證證書（買方）、北市稅捐處106 年
3 月7 日北市稽內湖乙字第10660337900 號函（下稱106 年
3 月7 日稅捐處函）可佐（本院卷一第91至140 頁反面、第
196 頁），並經本院調取系爭履約訴訟歷審卷宗核閱屬實，上開事實，堪予認定。
四、原告主張系爭不動產存有水溝、駁坎及836 之1 地號土地為道路用地等瑕疵，應減少系爭不動產買賣價金1,253 萬2,89
3 元；其依系爭履約訴訟確定判決辦理系爭不動產所有權移轉登記時繳付之系爭增值稅，依約應由被告負擔；系爭不動產因可歸責於被告事由，致105 年1 月15日始辦畢所有權移轉登記及點交，依系爭契約約定，被告應給付自96年5 月31日原訂點交日起至105 年1 月15日止，每日按系爭買賣契約總價金萬分之5 計算之違約金，其得一部請求被告給付1,12
0 萬元等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。則本件應審究者厥為：㈠原告得否請求確認系爭契約價金逾2,485 萬7,127 元範圍內不存在？㈡原告得否以系爭不動產存有水溝、駁坎及836 之1 地號土地為道路用地屬物之瑕疵為由，請求減少系爭不動產買賣價金1,253 萬2,893 元？㈢原告請求被告給付系爭增值稅，有無理由？㈣原告得否一部請求被告給付自96年5 月31日起至105 年1 月15日止，每日按系爭買賣契約總價金萬分之5 計算之違約金1,120 萬元？㈤原告主張被告應同意其取回系爭信託專戶內2,485 萬7,127 元，有無理由？
五、本院之判斷
㈠ 原告不得請求確認系爭契約價金逾2,485 萬7,127 元範圍內不存在：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限。確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限。準此，法律關係基礎事實存否，固得作為確認之訴之客體，但限制須以原告不能提起他訴訟者，始得提起，否則應認原告無即受確認判決之法律上利益，以避免導致濫訴，此揆諸其立法修正理由自明。查本件原告請求確認系爭契約價金逾2,485 萬7,127 元範圍內不存在，實係為主張其得就系爭信託專戶內2,485 萬7,127 元行使取回權，而就此部分之主張，原告亦已聲明第2 項主張之，原告顯非不能以他訴訟主張確認上開聲明第1 項主張，依上揭規定及說明，原告請求確認系爭契約價金逾2,485 萬7,127 元範圍內不存在，無即受確認判決之法律上利益，不應准許。
㈡ 系爭不動產因存有水溝、駁坎及836 之1 地號土地為道路用地等物之瑕疵，原告得依民法第359 條規定請求減少價金，再依民法第179 條規定，請求返還溢付之價金505 萬6,800元：
⒈按法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之
重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則，此即學說上所謂「爭點效」（最高法院99年度台上字第1717號判決意旨參照）。查高院第128 號事件判決，就原告主張其於系爭契約簽訂後交付前，發現系爭土地存有水溝、駁坎等明顯瑕疵，即通知地政士柯玉秋暫緩辦理過戶事宜，並於系爭不動產所有權移轉登記前，與被告協議減少價金及函知被告排除補正上開瑕疵等情，以通常交易觀念，土地使用面積多寡，乃計算土地價值之關鍵因素，卷附建築師新建工程設計說明書載明系爭土地可開挖面積因上開水溝、駁坎存在而減少29.49 坪，因認系爭土地存在水溝、駁坎致可使用面積受有影響，減少該土地之價值與效用，且減少程度非無關重要者，乃有瑕疵，系爭契約第16條第1 項載明房屋現況點交，應只排除房屋物之瑕疵擔保責任，被告仍應負系爭土地物之瑕疵擔保責任；又以系爭契約約定僑馥公司保證履約機制，保證賣方即被告依約辦理移轉所有權登記後，必能完全獲得契約所定之價金，則兩造於協議減少價金完成前暫緩辦理所有權移轉登記，要屬保障雙方權益之正當行為，因認原告於被告補正瑕疵前，因被告所提出之對待給付係有瑕疵而不完全，既非依債務本旨為之，原告得拒絕給付系爭不動產買賣價金尾款，亦得主張以系爭不動產存有水溝及駁坎瑕疵為由請求減少價金，暫緩辦理系爭不動產所有權移轉登記，並拒絕給付價金尾款（本院卷一第86至87頁反面）。因該事件係原告依系爭契約主張被告應予履約，被告抗辯原告未依約給付系爭不動產買賣價金及配合辦理所有權移轉登記，其已解除系爭契約生效而無庸履約，是原告得否以系爭不動產存有水溝、駁坎等瑕疵，主張減少價金請求權及同時履行抗辯權，乃為重要爭點。高院第12 8號事件判決既已有如前判斷，且經最高法院駁回被告上訴而為確定判決，該認定即有爭點效而應拘束兩造及法院，本院就此自無從與高院第128 號事件判決為相異之判斷。被告於本件再以：系爭土地存有水溝及駁坎不影響系爭不動產價值云云為辯，顯違訴訟上之誠信，殊非可取。
⒉原告另主張836 之1 地號土地屬道路用地，有臺北市政府都
市發展局土地使用分區申請及查詢系統網頁資料可按（本院卷一第166 頁），而按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限；又道路用地屬都市計畫法規定之公共設施用地，固得申請臨時建築使用，惟經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時，即應自行無條件拆除，其不自行拆除者，予以強制拆除。都市計畫法第50條第1 、2 項規各定明文（96年間系爭契約簽訂時之該條項版本，與109年1 月15日公布施行之最新版本相較，規定內容與條號項次均無相異）。準此，836 之1 地號土地存有將來隨時遭政府徵收之風險，且在建築通常使用上亦受有相當程度之限制，不惟其通常效用有所減少，亦有減低其經濟上價值之虞，而減少之程度非無關重要，堪認此部分同屬物之瑕疵，是原告另主張被告就836 之1 地號土地減少效能及價值之瑕疵，應負瑕疵擔保之責，亦值採取。
⒊次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。買受人因物有瑕疵，而得解除或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。民法第354 條第1 項、第359 條前段、第365 條第1 項、第373 條各有明文。又買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額；買受人依民法第
359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院99年度台上字第1972號、87年台簡上字第10號裁判意旨參照）。故買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。經查：
⑴ 證人沈濟民律師於系爭履約訴訟本院第6 號事件審理時證
稱：合約簽了之後，大概過了1 、2 個月，兩造及仲介都有向伊說有水溝爭議這方面的問題，被告當時常常出國，所以有委託伊來處理，當時買方意思要減價，但沒有達成協議，買方要求減800 萬，賣方曾經有提過減200 （萬元），但後來沒有達成協議，隔了很久，買方又來談減200（萬元）的事情，但賣方不願意，因為已經解約了等語（本院第6 號事件卷第145 頁背面至第146 頁），核與原告委請律師於96年8 月7 日以96雅雄民字第71號律師函（下稱96年8 月7 日律師函）催告意旨略以：被告於出賣時曾擔保系爭土地面積不包含房地周遭兩邊水溝及擋土牆，有不動產（仲介）江正基所為之聲明書及前地主許逖之確認書可稽……，即便被告交付系爭土地予伊，在未排除兩邊水溝及擋土牆前，仍屬不完全給付及瑕疵給付，依法被告亦應就不完全給付及瑕疵給付負損害賠償責任，伊亦得主張減少價金等語（本院卷一第82至83頁），大致相符，可徵原告於系爭契約成立1 至2 個月內，即以系爭土地存有水溝及擋土牆等瑕疵，向被告為減少買賣價金800 萬元之意思表示。又系爭履約訴訟判決確定後，原告於105 年1月15日以「判決移轉」為登記原因，辦理系爭不動產所有權移轉登記，有系爭不動產土地登記謄本足憑（大興估價報告書第82至84頁），揆上規定，因被告於836 之1 地號土地移轉及點交後，須就該土地屬道路用地之瑕疵負物之瑕疵擔保責任，原告於同年6 月20日以836 之1 地號土地為道路用地之物之瑕疵為由，起訴請求減少系爭契約價金（本院卷一第12頁），於法尚無不合。是原告以系爭土地存有水溝、駁坎及836 之1 地號土地屬道路用地等物之瑕疵，屬被告應負之物之瑕疵擔保責任為由，依民法第359條前段規定主張請求減少系爭契約價金，並依民法第179條規定，請求返還溢付之價金，洵皆有據。
⑵ 本院就系爭不動產上開瑕疵所減損市場價格送請大興不動
產估價師事務所鑑定，大興估價報告「評估價格結論」記載：系爭不動產於96年3 月20日買賣時，系爭土地上未存有水溝、駁坎，且836 之1 地號土地非屬道路用地之系爭不動產無瑕疵之市價為5,349 萬元；存有水溝、駁坎，且
836 之1 地號土地屬道路用地之系爭不動產有瑕疵之市價為4,866 萬元（外放大興估價報告第6 頁），而觀諸上開估價報告就系爭不動產價格之評估，係針對系爭不動產進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及該不動產依最有效使用情況下，進行專業分析，採用比較法及土地開發分析法評估住宅區土地價格，並以公共設施用地市價對公告現值之占比推算道路用地價格，另採用成本法評估建物價格，最終加總計得系爭不動產於系爭契約簽訂時之推估市價，方法尚稱嚴謹，應認上開估價報告可堪憑取。是揆諸前揭說明，系爭不動產於96年3 月20日買賣時無瑕疵物與瑕疵物之「應有價值」差額為483 萬元（計算式：53,490,000元-48,660,000 元＝4,830,000元），占無瑕疵物應有價值之比例為9.03% （4,830,000元÷53,490,000元＝0.0903，百分比小數點第2 位以下4捨5 入），再以系爭契約買賣價金5,600 萬元核算瑕疵減損金額為505 萬6,800 元（計算式：56,000,000元×0.0903＝5,056,800 元）。原告固陳以大興估價報告未就系爭土地開挖地下室範圍計82.6平方公尺計入，主張系爭土地存有水溝、駁坎及道路用地瑕疵之簽約時市價，應再減少
770 萬2,893 元云云（本案卷三第22頁）。惟上開估價報告以「土地開發分析法」評估836 地號土地可建築總樓地板面積分析時，依法定使用管制規定，參考周遭建物型態，認應興建透天住宅為最有效使用，再蒐集價格日期當時周遭新申請建照有關停車位設計，考量該土地基地條件，不予開挖地下層，並將車位規劃於地面層，依建築技術規則推估最大樓地板面積為：A . 興建樓層數：地上5 層，地下0 層。B . 地面層面積41.82 坪。C . 主建物面積：
153.91坪。D . 附屬建物面積16.16 坪。E . 機電面積7.70坪。F . 屋頂突出物面積10.45 坪。G . 地面層車位6位（外放大興估價報告第39頁、第54頁、第69頁），業就系爭不動產最有效使用及最大樓地板面積有所酌量，原告上陳上開估價報告未估算地下室開挖使用面積云云，已難遽採；復佐諸系爭契約第1 條建物標示欄明載主要用途為「住家用」，審以一般民眾購屋作為住家使用者，衡情應無開挖地下層之須，系爭契約復無任何條款約定可資推認兩造所約定之價金包含地下層使用面積，則原告主張減少系爭契約價金數額尚須加計系爭不動產無法開挖地下室使用面積部分，即屬無稽。職是，系爭契約買賣價金應減少
505 萬6,800 元為允當。
⑶ 被告雖抗辯原告於96年8 月7 日律師函僅催告其補正水溝
及駁坎瑕疵，未主張減少價金數額及836 之1 地號土地道路用地之瑕疵，原告於105 年6 月20日起訴本件始請求減少價金，業已罹於消滅時效云云（本院卷三第12頁）。然原告於系爭契約簽訂後1 至2 個月內，即通知被告協商減少買賣價金800 萬元事宜乙情，有上揭證人證述可參，難謂原告未曾就減少系爭契約價金數額向被告提出意思表示；而系爭不動產所有權於105 年1 月15日辦畢移轉登記，同年6 月間辦畢點交，已述於前，原告於系爭不動產交付後6 個月內以836 之1 地號土地存有道路用地瑕疵為由，訴請減少系爭契約價金，尚非逾民法第365 條第1 項規定之消滅時效期間，被告前開所辯，乏其所據。
⑷ 被告固又抗辯836 之1 地號土地登記謄本載明為道路用地
，且原告亦已此為由申請免徵土地增值稅，並由稅捐機關辦理退回稅款44萬2,984 元，可見原告購買系爭不動產前應已查知上開土地屬道路用地之事實，不得請求減少價金云云（本院卷三第13頁）。但衡諸一般不動產買賣交易之社會通念，尚無「簽約購買土地前必先調取該土地登記謄本」之經驗法則，且系爭不動產說明書猶於「物件現況調查篇」之「土地開發方式有無限制」欄記載「無」，於「都市計畫土地使用分區或非都市土地編訂使用種類」欄亦無任何記載，而道路用地或公共設施保留地將限制土地之使用效能及市場價格乙節，業陳於前⒉，倘原告於簽訂系爭契約前已明悉836 之1 地號土地屬道路用地，要無於議價或簽約階段未表示異議或主張減價，反而於簽約後再以被告應負物之瑕疵擔保責任為由，主張減少價金之理，被告所辯，尤悖常情；再原告委由地政士柯玉秋辦理系爭不動產過戶事宜，於系爭契約簽訂後交付前，發現系爭土地存有瑕疵而通知柯玉秋暫緩辦理過戶事宜等情，亦有高院第128 號事件判決認定可考（本院卷一第87頁反面），是其陳以辦理836 之1 地號土地免徵土地增值稅之人乃柯玉秋乙情，應非虛言，則被告此部分辯詞，同難逕採。
⒋基上所認，原告以系爭不動產有上開瑕疵得請求減少價金50
5 萬6,800 元，於此減少之範圍內，被告無該價金之請求權存在，依民法第179 條規定請求被告返還505 萬6,800 元，自屬有據，原告逾此範圍之請求，尚乏依據，不應准許。
㈡ 原告依民法第179 條規定請求被告返還其墊付之系爭增值稅，為有理由：
⒈依系爭契約第8 條「稅捐及費用負擔」第3 款約定：產權移
轉時，甲（即原告）乙（即被告）雙方所需負擔之各項費用為：甲方應負擔契稅、登記規費、設定費、印花稅、代書業務執行費用、保證費用；乙方應負擔土地增值稅、塗銷費等語（本院卷一第120 頁），足認兩造辦理系爭不動產移轉登記時，應由被告負擔土地增值稅，原告主張系爭增值稅依約應由被告負擔，乃為有據。
⒉被告雖辯稱原告於105 年間以確定判決辦理系爭不動產所有
權移轉登記之時點，已非兩造於96年間以系爭契約合意由其負擔土地增值稅之時點，不應由其負擔土地增值稅云云（本院卷三第10頁）。惟系爭履約訴訟確定判決既認定系爭不動產因存有上開瑕疵，於被告補正前，其所提出之對待給付係有瑕疵而不完全，非依債務本旨而為，原告自得拒絕給付系爭契約價金尾款，暫緩辦理系爭不動產所有權移轉登記，故被告96年9 月10日解除契約不合法，系爭契約仍有效存在，原告請求被告履行系爭契約將系爭不動產所有權移轉予其指定登記名義人及騰空點交，為有理由（本院卷一第87頁反面），則被告自仍應依系爭契約約定履行，而負繳納土地增值稅之責，其所辯無足執為有利於其認定之據。
⒊被告雖又以原告於系爭履約訴訟判決確定時，受有漲價增值
利益585 萬5, 386元，非其受有不當得利云云（本院卷三第10頁）。惟原告主張者乃其為被告墊付依約應由被告支付之系爭增值稅，此一主張尚與系爭土地增值之利益歸屬無涉，被告此一抗辯，容有誤會。
⒋被告固再辯稱系爭不動產須繳納系爭增值稅之原因為何，應
向北市稅捐處查明云云（本院卷三第10頁）。惟系爭不動產於105 年1 月6 日以判決移轉單方申報系爭土地移轉現值，北市稅捐處內湖分處依土地稅法第30條、第31條規定核算土地增值稅，836 地號土地前次移轉現值為93年4 月每平方公尺6 萬6,400 元，因系爭履約訴訟起訴日為99年11月2 日，故以99年公告土地現值每平方公尺8 萬7,600 元為移轉現值，計算漲價總數額為585 萬5,386 元，按一般用地稅率核算計徵系爭土地增值稅，其已於105 年1 月13日繳納上開稅款等情，業有106 年3 月7 日稅捐處函可按（本院卷一第196頁），堪認上開函文說明已就系爭增值稅核課原因及計算方式，詳為敘明，被告猶執系爭增值稅課徵理由不明為由，認應函詢機關以明，誠無可取，其復未提出上開函文有何敘明未盡之處及具體函詢事項，就此部分本院自無再行調查之必要。
⒌是以，系爭契約既已約定系爭增值稅應由被告負擔，原告依
民法第179 條規定，請求被告返還其墊付之系爭增值稅計11
2 萬4,234 元，即有理由。
㈢ 原告一部請求被告給付自96年5 月31日起至105 年1 月15日止，每日按系爭買賣契約總價金萬分之5 計算之違約金1,12
0 萬元，為有理由：⒈查兩造依約原須於96年5 月30日前分別給付價金與移轉系爭
不動產所有權登記，惟因系爭土地存有水溝、駁坎之明顯瑕疵，經原告通知暫緩辦理過戶，催告被告排除補正前開瑕疵，並與被告協議減少價金未果，原告以系爭土地存有水溝及駁坎之瑕疵為由請求減少價金，並暫緩辦理系爭不動產所有權移轉登記及拒絕給付價金尾款；被告雖先後於96年8 月22日函催原告履約、再於同年9 月10日函知原告解除系爭契約，惟因被告非依債之本旨提出給付，原告未行履約自無給付遲延可言，被告前開催告即不生催告效力，據此主張解除系爭契約亦非適法等節，業經系爭履約訴訟確定判決認定在案（高院第128 號事件判決，本院卷第87頁反面），是原告主張系爭不動產遲至105 年間始辦畢所有權移轉登記及點交，乃可歸責於被告未依債之本旨履行系爭契約之違約所致，核屬有據。
⒉依系爭契約第9 條第5 款約定：「……如屆最後期限乙方仍
不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾1 日按買賣總價金萬分之5 計付違約金賠償甲方，……」（本院卷二第31頁），查兩造最後合意約定之點交日為96年5 月30日（本院卷一第85頁反面、本院卷三第34頁），系爭不動產所有權至105 年1 月15日始辦畢移轉登記，則原告依上開約定，主張被告自96年5 月31日即約定點交日次日，至105 年1 月15日辦畢系爭不動產所有權移轉登記日止，應給付以每逾1日按買賣總價金萬分之5 計付之違約金，核亦有據。依上所述，被告應給付違約金計8,028 萬6,483 元（計算式：【56,000,000元-5,056,800元】×0.0005×3152天＝80,286,483元，小數點以下4 捨5 入），原告一部請求被告給付違約金1,120 萬元，自應准許。
㈣ 被告應同意原告取回系爭信託專戶內1,738 萬1,034 元，並給付自105 年9 月21日起至原告領取上開款項之日止，按週年利率5 ％計算之利息：
⒈查105 年1 月15日辦畢系爭不動產所有權移轉登記後，原告
已依高院第128 號事件確定判決主文所載，於扣除被告同意其主張抵銷之系爭履約訴訟歷審裁判費211 萬8,727 元後，將尾款4,828 萬1,273 元存入系爭信託專戶，被告迄未領取上開款項，此為兩造所不爭執（本院卷三第16頁、第25至27頁、第33頁），上開事實堪可認定。
⒉審繹系爭契約第4 條第3 款約定：本約買賣價金應依約存匯
入僑馥建經於金融機構所開立之不動產價金信託專戶（即系爭信託專戶），由僑馥建經認證甲乙雙方權利義務履行之結果，並依據甲乙雙方所簽署相關契約之約定辦理價金給付或返還之作業；第5 條第3 款約定：除有特別約定以外，甲方（即原告）依約完成價金給付，且本約買賣標的完成產權移轉登記、點交手續無誤後，即由僑馥建經（即僑馥公司）將乙方（即被告）應收之買賣價金餘款結算後匯入乙方指定之帳戶；第4 款約定：除係代繳稅款、支付仲介服務報酬或經甲方書面同意以外，產權移轉登記完畢前乙方不得要求自系爭信託專戶內支配任何款項；第7 條第6 款約定：甲乙雙方應共同依約履行買賣相關之權利義務，惟辦理點交前若甲乙雙方就權利義務之履行或已發現之瑕疵、修繕有爭議且未能合意解決時，任一方應於點交期限前或催告期限前訴請法院裁判，確定判決前雙方同意僑馥建經（即僑馥公司）應停止就信託專戶價金之撥付。前開爭議經判決確定後，僑馥建經始依確定之結果執行信託專戶價金之撥付。……等語（本院卷一第126 頁反面至第127 頁反面），依上可知，兩造約定以系爭信託專戶作為履約保證帳戶存放買賣價金，由客觀第三人即僑馥公司為兩造辦理款項之撥付，如系爭契約之履行或因發現瑕疵等爭議已進入司法程序時，僑馥公司應暫停撥款，俟以確定判決之結果為撥付依據。查系爭土地存有上述瑕疵之履約爭議，經系爭履約訴訟判決確定後，原告除依約給付系爭契約價金尾款至系爭信託專戶外，同時訴請本件減少價金，悉如上述，本院既認系爭契約應減少價金505 萬6,
800 元，依前說明，被告溢領此部分之款項，自應同意由原告自系爭信託專戶中取回以為返還。
⒊又依系爭契約第8 條第3 款約定，系爭不動產辦理所有權移
轉時被告應負擔繳付系爭增值稅之義務，原告於105 年1 月13日業為被告墊付乙情，為前㈡已認；系爭契約第16條其他約定事項第3 款亦約定：本件買賣乙方土地增值稅甲乙雙方同意由系爭信託專戶代為完納等語（本院卷一第128 頁、第
129 頁），堪認甲方為被告墊付之系爭增值稅款項，本應由系爭信託專戶納付，原告主張自該專戶扣還其上開稅款，要非無據。
⒋再因被告未依系爭契約債務本旨提出無瑕疵物之給付，致原
告遲至系爭履約訴訟判決確定後之105 年間始得以辦畢系爭不動產所有權移轉登記及點交，被告顯有履行債務不完全之可歸責事由，顯屬違約，原告依系爭契約第9 條第5 款約定請求被告給付未按期履約之違約金，應認屬兩造履行系爭契約所生之給付，依前⒉所載之第7 條第6 款約定，亦當許原告先自該專戶內取回本院認被告應給付之違約金數額後，僑馥公司始得以剩餘款項結算撥付予被告，如此始符兩造約定以系爭信託專戶作為履約保證之本旨，是原告主張被告應同意僑馥公司向其撥付被告應給付之違約金款項，同為有理。⒌末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％。民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。揆諸民法第233 條揭示「金錢債權，債權人於清償期仍未受給付者，債務人當然任遲延之責，應使債權人得依法定利率，（第203 條）請求遲延利息。」之立法理由，足見遲延之債務，是否為金錢債權，應以債權人與債務人間之債權性質定之。經查，本件兩造為管控履約風險，雖共同委託第三人僑馥公司為不動產買賣價金之受託人，負責管理不動產買賣價金之收付事宜，惟僑馥公司僅係立於代收代付之受託人地位，並不影響兩造間基於系爭買賣契約關係所生之買賣價金、違約金等債權本屬金錢債權之性質。又兩造履約爭議經系爭履約訴訟認定被告未依債之本旨給付之違約，原告據以提起本件請求減少價金，及請求依不當得利法律關係請求返還溢付價金、代墊稅金及遲延給付違約金，其本於債權人及信託人兼受益人之地位，請求被告應同意受託人僑馥公司將其保管之買賣價金交付原告，以現實履行被告之上開金錢給付義務，被告經原告起訴請求仍拒不同意僑馥公司將其保管之價金交付原告，自屬遲延履行以支付金錢為標的之上開債務，則原告依前揭規定，併請求被告應就其遲延給付上開債務，自起訴狀繕本送達翌日即105 年
9 月21日起（本院卷一第37頁送達證書），至領取主文第1項所示款項之日止，依主文第1 項所示取款數額，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，亦屬有據。
六、從而，原告依民法第359 條請求減少價金、同法第179 條、系爭契約第8 條第3 款、第9 條第5 款、第7 條第6 款約定，請求被告應同意原告向僑馥公司領取系爭信託專戶內之1,
738 萬1,034 元，並依上開數額給付原告自105 年9 月21日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。至逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。
七、按得為宣告假執行之判決，以適於執行者為限，諸如確認判決、形成判決以及給付判決中關於夫妻同居之判決、命被告為意思表示之判決等，按其性質即屬不適於強制執行者，當不得為假執行之宣告。主文第1 項所示原告勝訴部分之請求，乃命被告為一定意思表示之判決，依上說明，屬不適於執行者，自不得為假執行之宣告，故其假執行之聲請，應予駁回。又自105 年9 月21日至本件宣判日即109 年4 月23日前之同年月21日時，主文第2 項已到期利息債權應為43個月，計311 萬4,102 元（計算式：17,381,034元×0.05÷12×43＝3,114,102 元，小數點以下4 捨5 入，下同），自109 年
4 月22日起，主文第2 項按月於每月22日屆至應給付之每月利息債權為7 萬2,421 元（計算式：17,381,034元×0.05÷12＝72,421元），兩造均陳明願供擔保請求宣告准、免假執行，就主文第2 項原告勝訴部分，經核皆無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經審酌後，均與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 23 日
民事第三庭 法 官 李嘉慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 4 月 23 日
民事第三庭 書記官 林瀚章