臺灣士林地方法院民事判決 105年度重訴字第72號原 告 王蔡雯麗訴訟代理人 陳建勳律師複代理人 林靜怡律師被 告 陳堂士訴訟代理人 許文哲律師
魏君婷律師被 告 信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 周俊吉被 告 蔡康樵上二人共同訴訟代理人 杜中平律師
楊倩瑜律師
參 加 人 莊乃顯訴訟代理人 陳美美上列當事人間回復原狀等事件，本院於民國105 年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳堂士應給付原告新臺幣壹仟叁佰貳拾萬壹仟壹佰肆拾捌元，及各依附表所示金額，各依附表所示利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳堂士負擔百分之八十六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣肆佰肆拾萬元為被告陳堂士供擔保後，得假執行。被告陳堂士若以新臺幣壹仟叁佰貳拾萬壹仟壹佰肆拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由原告起訴主張：
㈠伊與被告陳堂士於民國104 年9 月24日經被告信義房屋仲介股
份有限公司（下稱信義房屋公司）經紀營業員即被告蔡康樵（上被告下合稱被告，分均稱其姓名或名稱）之仲介，簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由伊向陳堂士購買門牌號碼為臺北市○○區○○路○○○巷○○號0樓之房屋暨所坐落土地（下合稱系爭房地，單指房屋則稱系爭房屋），買賣價金為新臺幣（下同）1373萬9800元，並委託訴外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）代辦履約保證。簽訂系爭買賣契約後，伊已依序於104年9月25日匯款150萬元簽約金、同年10月23日匯款124萬9800元完稅款、29萬元交屋尾款、同年12月7日匯款70萬元入履約保證專戶，並於104年11月2日代陳堂士清償房屋貸款946萬1348元，共計支付系爭買賣契約價金1320萬1148元，且伊亦於104年9月25日將預付過戶規費8萬元及依伊與信義房屋公司間仲介契約應給付之仲介服務費18萬元匯入履約保證專戶。依陳堂士委由信義房屋公司出售時所填寫之標的物現況說明書（下稱系爭現況說明書）所示，關於第5項「本標的物是否曾做過氯離子含量檢測（如有請檢附資料）」、第6項「是否知悉聽聞本標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋裸露、混凝土剝落之情形」、第9項「本標的物現況是否有滲漏水或壁癌之情形（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」、第10項「本標的物委託前六個月內是否曾修繕滲、漏水、壁癌」、第19項「本標的物內是否有樑、柱或承重牆補強或拆除之情事」，均經陳堂士委託信義房屋公司銷售時即104年5月5日，勾選「否」。
㈡然伊於系爭房屋交屋前屋況檢查時，發現屋內牆面多處有大量
粉刷層翹起、破口、吐白、黑霉之漏水、壁癌狀況（下稱系爭原告主張牆面狀況），應係於簽約前即已存在，伊因此合理懷疑系爭房屋可能有氯離子含量過高情形，經其函催被告依系爭買賣契約第17條第4 項規定於7 日內負擔費用，委請專業廠商針對系爭原告主張牆面狀況評估修繕，並依系爭買賣契約第17條第2 項第4 款規定請求陳堂士配合讓伊自費進行氯離子含量檢測，經陳堂士拒絕檢測，未盡委託評估修繕、配合氯離子檢測之契約義務，伊自得依系爭買賣契約第10條第1 項第2 款規定，解除系爭買賣契約或以準備一狀送達被告時，定期7 日又再催告履行，並附條件為解除契約之意思表示，伊自得依民法第259 條請求陳堂士返還伊已付價金1320萬1148元，及自附表所示利息起算日起算遲延利息，並請求按系爭買賣契約第10條第3 項規定支付違約金206 萬0970元（成交總價1373萬9800元之15％）及法定遲延利息。又兩造於本案審理期間，曾合意由本院囑託台灣檢驗科技股份有限公司（下稱台灣檢驗公司）實施氯離子含量檢測，經該公司於105 年5 月28日檢送鑑定報告（下稱系爭鑑定），系爭房屋之氯離子含量超過系爭買賣契約第17條第2 項第2 款契約標準，且兩造無法協商，伊得依系爭買賣契約第17條第2 項第2 、4 款規定，以準備四狀之送達作為對於系爭房屋氯離子含量過高之重大瑕疵為解除契約之意思表示，並依民法第259 條請求陳堂士返還伊已付價金1320萬1148元及自附表所示利息起算日加計利息。而陳堂士於系爭鑑定檢測時，於現場自承系爭房屋內之承重牆均已因裝潢所需而拆除（下稱系爭原告主張隔間牆瑕疵），且因系爭房屋有系爭原告主張牆面狀況、氯離子過高狀況，伊自得依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，請求陳堂士返還伊已付價金1320萬1148元及自附表所示利息起算日起算利息。再者，陳堂士明知系爭房屋有系爭原告主張牆面狀況、系爭原告主張隔間牆瑕疵，卻為隱蔽而於出售系爭房屋前故意粉刷、掩飾，並於系爭現況說明書不實記載而為詐欺行為，致伊陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，伊得依民法第92條規定請求撤銷買受之意思表示，系爭買賣契約自始無效，依民法第114 條第2 項準用第113 條回復原狀規定請求陳堂士返還伊已付價金1320萬1148元及自附表所示利息起算日加計利息。再者，蔡康樵因故意過失而未能查明氯離子含量過高、系爭原告主張牆面狀況，而未核實系爭房屋現況說明書之第9 、10項記載，有調查義務之違反，致未發現系爭原告主張牆面狀況、系爭氯離子過高狀況，導致系爭買賣契約需解除，信義房屋公司依民法第224 條與其使用人蔡康樵負同一責任，依民法第567 、571 條規定，信義房屋公司應不得請求報酬，然伊已支付報酬18萬元，伊自得依民法第179 條規定，請求信義房屋公司返還18萬元及法定遲延利息。
㈢退步言之，若不得解除系爭買賣契約，因系爭房屋有系爭原告
主張牆面狀況、氯離子過高狀況、系爭原告主張隔間牆瑕疵，伊得依民法第359 條規定，請求減少價金253 萬8652元，伊已為減少之表示（以起訴狀繕本送達陳堂士為減少價金形成權行使之原因事實），自得依民法第179 條請求陳堂士返還伊扣除尚未給付之尾款價金53萬8652元後之溢付價金200 萬元（下稱系爭扣抵後損失）及法定遲延利息。又系爭房屋有系爭原告主張牆面狀況、系爭氯離子過高狀況、系爭原告主張隔間牆瑕疵，違反兩造之保證品質約定，陳堂士明知系爭原告主張牆面狀況、系爭原告主張隔間牆瑕疵，卻隱蔽而於出售系爭房屋前故意粉刷、掩飾，並於系爭現況說明書為不實記載而不告知，伊得依民法第360 條規定，請求陳堂士賠償系爭扣抵後損失200萬元及法定遲延利息。此外，陳堂士明知簽約前系爭房屋有系爭牆面狀況及前6 個月曾有修繕滲漏水、壁癌，卻隱蔽而於出售系爭房屋前故意粉刷、掩飾，並於系爭現況說明書為不實記載而不告知，已違反系爭買賣契約之誠實說明協力附隨義務，而有不完全給付之情，伊得依民法第227 條適用第226 條規定，請求陳堂士賠償系爭扣抵後損失200 萬元及法定遲延利息。
爰請求法院就上述主張擇一判決。再者，陳堂士明知簽約前系爭房屋有系爭原告主張牆面狀況及前6 個月曾有修繕滲漏水、壁癌，卻隱蔽而於出售系爭房屋前故意粉刷、掩飾，並於系爭現況說明書為不實記載而不告知，蔡康樵亦明知容任，共同不法致使伊誤信簽約，導致伊買受有瑕疵之系爭房屋，伊得依民法第184 、185 條規定，請求蔡康樵、陳堂士連帶賠償系爭扣抵後損失200 萬元及法定遲延利息。又蔡康樵因故意或過失，未能查悉告知伊系爭房屋有系爭房屋氯離子過高狀況、系爭原告主張牆面狀況，違反不動產仲介經紀人員調查義務違反，伊自得依不動產經紀業條例第26條第2 項、民法第188 條第1 項侵權行為規定，請求信義房屋公司與蔡康樵連帶賠償系爭扣抵後損失200 萬元及法定遲延利息。蔡康樵因上述故意或過失，違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項、第24條、民法第
567 條報告義務，伊亦得依民法第224 、227 條（居間不完全給付）規定，請求信義房屋公司賠償系爭扣抵後損失200 萬元及法定遲延利息。又被告就減少價金後應返還200 萬元部分，為不真正連帶債務關係，如任一被告為給付時，其他各項之被告即免為給付。爰以備位之訴，請求被告給付200 萬元及法定遲延利息等語。
㈣並聲明：㈠先位聲明：⒈陳堂士應給付原告1526萬2118元，及
其中1320萬1148元自附表所示利息起算日起，其餘206 萬0970元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒉信義房屋公司應給付原告18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈陳堂士應給付原告
200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒉陳堂士、蔡康樵應連帶給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年週年利率5％計算之利息。⒊蔡康樵、信義房屋公司應連帶給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒋信義房屋公司應給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒌上開⒈至⒋聲明之金額，如其中一被告已履行給付，在其給付範圍內，他被告免給付之義務。⒍願供擔保請准宣告假執行。
陳堂士則以：㈠伊與原告簽約後，同年月27日至29日即有強烈
颱風杜鵑來襲，縱有強烈颱風侵襲，系爭房屋並無任何漏水或壁癌等情形。且原告於9 月簽約後至11月2 日擅入房屋檢視前，已多次且長時間停留於系爭房屋，並為討論裝潢而四處檢查，斯時均未提出有任何所稱瑕疵問題，足徵系爭房屋並無漏水、壁癌等情，故系爭原告主張牆面狀況瑕疵之存在，應由原告舉證。又系爭買賣契約原約定104 年11月5 日為完稅日期，11月19日為最後交屋日，惟因原告一再要求提前，而當時伊早已安排欲於11月10日出國，原告亦知之甚詳，為此，雙方爰約定交屋日提前於104 年11月5 日，是原告請求氯離子檢測之104年11月25日存證信函（下稱系爭11月25日函）已超過雙方交屋日之104 年11月5 日，更已逾約定最後交屋日之104 年11月19日，伊自無配合檢測義務。且伊將於11月10日出國一事為原告所明知，原告亦因此要求於伊於出國前先辦理交屋，故原告所為11月10日存證信函（下稱系爭11月10日函）未能收受，應屬未送達。又系爭11月25日函，伊係於12月15日收受，而伊因原告未依約履行交屋及付款，已於收受系爭11月25日函前，即以
104 年12月3 日存證信函（系爭被告12月3 日函）催告原告，至信義房屋公司11月13日及同月18日公司函，則因伊出國無法收受函件，且伊為配合原告要求於11月5 日交屋，已將房屋清空並搬遷完成後始於同月10日出國，未再居住於該址，而其等特意於11月10日當日或其後伊出國期間才陸續發函，其等所為顯已有違誠信原則，自難謂已合法通知，伊並未因此陷於不配合檢測之遲延，而未違反契約所定氯離子檢測義務。甚者，伊從未反對進行氯離子檢測，僅係知悉檢測要求時，雙方已進入訴訟階段，自僅能待法院指定機構再為檢測，亦不應認有可歸責之遲延不完全給付。㈡又系爭房屋縱有氯離子過高狀況，仍應經雙方協商，並非原告當然有解除契約之權利，且經伊了解發現，系爭房屋於伊之前手持有期間（即103 年3 月前），曾發生樓上房屋滲漏水至系爭房屋之情形，惟伊買受系爭房屋時，因前手屋主於屋況說明上係勾選現況無滲漏水或壁癌情形，伊原不知此情，經得知因滲漏水區域為樓上之浴廁位置，其滲漏污水，可能已造成污染，則系爭房屋之樑既因樓上污水滲漏而污染，系爭鑑定送檢樣品即不符合系爭買賣契約書第17條第
2 項第2 款取樣之原則，其氯離子含量檢測結果即非正確。再者，系爭房屋縱有氯離子含量偏高狀況或系爭原告主張隔間牆瑕疵及系爭原告主張牆面狀況，究與海砂屋之情形顯不相同，未必造成房屋結構降低等危險，是依此解約顯失公平，應不允許。再者，伊並未表示曾拆除系爭房屋承重牆，系爭鑑定檢測時，伊係表示現場可見分隔主臥室及客廳之牆面為磚牆，並非承重牆，其餘為外牆面，且系爭房屋並無承重牆設計，僅有磚牆，故系爭房屋並無系爭原告主張隔間牆瑕疵，伊於系爭現況說明書第19項「本標的物內是否有樑、柱或承重牆補強或拆除之情事」即非不實之記載，原告主張伊有詐欺情事，自無理由等語為辯。至信義房屋公司、蔡康樵除上開答辯方法外，另以：蔡康樵對系爭房屋之調查義務應僅限於屋主陳堂士說明有疑義或以肉眼目視方式一般稍加檢查，無須專業知識即可探知之範圍，系爭原告主張牆面狀況、系爭房屋氯離子過高狀況、系爭原告主張隔間牆瑕疵，均需透過專業機構鑑定後或特別調查始能得知，伊等難以查知，並無故意或過失等語，資為抗辯。並均聲明：㈠原告先位及備位之訴均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
兩造到場者協議簡化之不爭執事項（見本院105 年11月29日言
詞辯論筆錄，本院並依論述需要，調整其順序或簡化其文字用語，並刪除筆錄中記載兩造各自表述之部分）㈠原告與陳堂士於104 年9 月24日經信義房屋公司經紀營業員蔡
康樵之仲介，簽訂系爭買賣契約，系爭買賣契約書及其附件如本院卷一第17至40頁原證1 所示，其中陳堂士委由信義房屋公司出售時所填寫之系爭現況說明書如本院卷一第35頁原證1 、第44頁原證5 （有畫線版）所示。契約內容為約定：由原告向陳堂士購買系爭房地，約定買賣價金為1373萬9800元，並委託安信公司代辦履約保證，代辦履約保證委任契約書如本院卷一第41頁原證2 所示。
㈡簽訂系爭買賣契約後，原告已依系爭買賣契約約定期程，依序
於104 年9 月25日匯150 萬元簽約金、同年10月23日匯款124萬9800元完稅款、29萬元交屋尾款、同年12月7 日匯款70萬元入履約保證專戶，詳如附表所示。履約保證專戶明細表如本院卷一第42頁原證3 所示。原告並於104 年11月2 日代陳堂士清償房屋貸款946 萬1348元，代償切結書如本院卷一第43頁原證
4 所示。原告共計已支付系爭買賣契約價金1320萬1148元，尚餘價金53萬8652元未付。
㈢原告於104 年9 月25日曾將預付過戶規費8 萬元及依原告與信
義房屋公司間仲介契約應給付之仲介服務費18萬匯入履約保證專戶，另於104 年9 月30日撥付信義房屋公司。
㈣系爭現況說明書如本院卷一第44頁所示。其中：第5 項「本標
的物是否曾做過氯離子含量檢測（如有請檢附資料）」、第6項「是否知悉聽聞本標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋裸露、混凝土剝落之情形」、第9 項「本標的物現況是否有滲漏水或壁癌之情形（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」、第10項「本標的物委託前六個月內是否曾修繕滲、漏水、壁癌」、第19項「本標的物內是否有樑、柱或承重牆補強或拆除之情事」，均經陳堂士委託信義房屋公司銷售時即104 年5 月5 日，勾選「否」。陳堂士於104 年2 月6 日曾第一次委託信義房屋公司松江民生分店（與本案受託信義房屋公司為不同之另一分店）銷售系爭房屋，信義房屋因此製作之物件明細表如本院卷一第334 至336 頁文件、專任委託書如本院卷二第38至42頁被證
8 所示。第一次委託價格總價1980萬元。陳堂士委託信義房屋公司出售時，信義房屋公司曾拍攝房屋現況如本院卷一第147至149 頁被證4 、第177 至181 頁信義被證3 所示，並以之為銷售之用。系爭房屋亦未列入海砂屋列管名冊，臺北市高氯離子混凝土建築物基本資料清冊如本院卷一第260 至262 頁被證
5 所示。㈤蔡康樵為信義房屋公司之經紀營業員。系爭房屋由陳堂士前手
於103 年3 月出售予陳堂士，當時蔡康樵為該買賣案之買方經紀人。後再由陳堂士出售予原告，則由蔡康樵以賣方經紀人之店長參與經手仲介。陳堂士前手委託出售時，由信義房屋公司所拍攝之環場照片如本院卷一第168 至176 頁被證2 所示。陳堂士與前手屋主買賣契約書及屋況說明書如本院卷一第266 至
273 頁被證6 所示。㈥系爭買賣契約原約定104 年11月5 日為完稅日期，11月19日為
最後交屋日。當時陳堂士曾向仲介蔡康樵表示已安排欲於11月10日出國一陣子至同年月23日，蔡康樵亦曾告知原告。陳堂士於上開期日確曾出國，如本院卷二第43頁被證9 入出國證明書所示。買賣兩造於簽約後曾請信義房屋公司之代書盡量配合，加速作業，於原告申貸銀行核貸後即辦理陳堂士方面之貸款清償及抵押登記塗銷事宜。故系爭買賣實際完稅日為10月23日（見本院卷一第42頁原證3 履約保證專戶資金明細表）。後原告實際上未於11月5 日出面辦理房屋點交，亦未將交屋尾款扣除貸款代償後之餘額123 萬8652元匯入履約保證專戶。被告認為原告違約，於104 年12月3 日催告後，原告於12月7 日將交屋尾款其中70萬元匯入履保專戶。
㈦（系爭房屋騰空前後狀況）陳堂士委託銷售至系爭買賣契約簽
約前，均仍居住系爭房屋內，系爭房屋均有家具擺設。兩造10
4 年9 月24日簽約後，同年月27日至29日有強烈颱風杜鵑來襲，強風豪雨造成臺北市及全台各地災情，網路新聞列印資料如本院卷一第134 至136 頁被證1 所示。
㈧陳堂士於104 年11月6 日請搬家公司將大件家具搬走，開始騰
空系爭房屋。於104 年11月10日出國前，已幾乎騰空完畢，而未在居住於系爭房屋。104 年11月2 日，原告由訴外人鄭如芳（買方經紀人）陪同進入系爭房屋為交屋前屋況檢查，當時被告並不在場，屋內尚有家具財物留存。檢查中並曾拍攝如本院卷一第338 至347 頁照片所示，系爭房屋原告拍攝照片之位置所在平面對照圖如本院卷一第337 頁所示，其中本院卷一第34
0 頁為鄭如芳於系爭房屋內104 年11月3 日（檢查隔天）所拍攝（同位置已有修復），原告並據此主張系爭房屋有系爭原告主張牆面狀況。當時現場系爭房屋後陽台並遺留使用過之油漆桶，照片如本院卷一第146 頁被證3 所示。
㈨原告自104 年7 月15日起，即前往系爭房屋多次看屋，分於同
年7 月15日、7 月25日、7 月26日、8 月29日、9 月2 日、9月5 日及9 月8 日前往系爭房地看屋共計達7 次。簽約後復由鄭如芳陪同，於同年9 月24日、10月14日、10月20日及10月25日再次看屋，並針對裝潢事項與陳堂士進行溝通，每次均停留一至二小時以上，在屋內總時數至少逾二十小時以上，從未發現系爭房屋有系爭原告主張牆面狀況。原告於颱風襲台過後之
104 年10月12日（銀行現場看屋估價）、同月14日、同月20日多次入屋複看，且每次均停留2 、3 小時，甚至曾達5 小時以上，與陳堂士討論其將來入住後欲如何更動裝潢，並要求陳堂士（陳堂士本身從事室內裝潢）介紹原裝潢廠商工班為其加裝鐵窗等，陳堂士還為此無償為原告製作裝潢討論記錄，以便原告日後實際施作時與工班確認，被告為原告製作文件如本院卷一第137 至145 頁被證2 。討論過程中，原告從未對陳堂士提出有何房屋瑕疵問題。
㈩（兩造信函往來過程）：
⒈原告認系爭房屋有與陳堂士保證品質完全不同之嚴重瑕疵及陳
堂士、蔡康樵於出售、仲介過程中有共謀詐欺之情形，乃於10
4 年11月10日委請常理法律事務所李威廷律師向陳堂士寄發系爭11月10日函，但經投遞系爭房屋所在地址經招領退回。系爭11月10日函、封面如本院卷一第49、50頁原證7 所示。其內容為：向陳堂士主張系爭房屋有系爭原告主張牆面狀況，並表達系爭房屋前應有滲漏水、壁癌狀況，陳堂士、蔡康樵刻意隱瞞涉嫌詐欺，且系爭房屋應屬有瑕疵，請求陳堂士於限期3 日內提出原告能接受之解決方案，否則將請律師撤銷受詐欺意思表示，並請律師追究陳堂士、蔡康樵民刑事責任等語。
⒉原告又於104 年11月25日委請常理法律事務所許獻進律師向陳
堂士寄發系爭11月25日函，但經投遞系爭房屋所在地址，經郵務機關招領後，由陳堂士遲至104 年12月15日由陳堂士簽收，系爭11月25日函如本院卷一第51至54頁，回證如本院卷一第54頁反面原證8 所示。其內容為：請求陳堂士於7 日內針對系爭原告主張牆面狀況依系爭買賣契約第17條第4 項提出專業廠商評估報告書及依第17條第2 項第4 款配合原告進屋檢測氯離子含量；並指控陳堂士涉詐欺罪，請求陳堂士應於文到7 日出面協商，否則提告詐欺。
⒊信義房屋公司收受原告上開系爭11月10日函副本後，於104 年
11月13日以函文通知並建議買賣雙方展延最後交屋日，共同委請專業廠商就系爭房屋滲漏水、壁癌瑕疵進行檢測評估，再依評估結果作為修繕、履約與否依據，並邀請買賣雙方11月18日會面協商，如本院卷一第55頁原證9 所示。信義房屋公司亦於
104 年11月13日發函給陳堂士，並副知原告，內載：雙方針對系爭原告主張牆面狀況經本公司協助溝通未果，為圓滿解決，信義房屋建議買賣雙方展延交屋日，共同委請專業廠商對於系爭原告主張牆面狀況進行檢測評估，再依結果作為修繕或履約與否依據，並請買賣雙方於11月18日下午前來協商處理。於10
4 年10月18日信義房屋公司又發函給兩造，函旨為向陳堂士表達代原告請陳堂士於3 日內依照信義房屋公司的上開建議來辦理。
⒋原告曾於104 年11月6 日與買方信義房屋公司仲介人員鄭如芳
之LINE對話紀錄如本院卷一第349 頁所示，右側為原告發言，左側為鄭如芳之發言（內載：原告向鄭如芳索取被告列於系爭買賣契約書以外地址，鄭如芳回稱：蔡康樵通知已告知被告，只要寄契約書地址即可）。
⒌王明香（原告小姑）於104 年11月18日曾與原告之間進行LINE
通話紀錄如本院卷一第350 頁所示。右側為王明香之發言，左側為受信方原告發言（內載：信義房屋杜律師通知，被告最後反悔不同意鑑定（此係指信義房屋11月13日函所載系爭牆面狀況之檢測）及展延履約（指交屋日問題））。於此對話記錄當時，買方確實有委任律師（非李威廷律師）與信義房屋訴代杜律師聯繫，杜律師亦曾表達如本院卷一第350 頁內容之賣方意見予買方，杜律師係由蔡康樵轉知蔡康樵與被告聯繫之內容後，再向買方為轉達。此對話紀錄中所稱「鑑定」，應係指原告系爭11月10日函及信義房屋系爭11月13日函中所指有關「委請專業廠商，針對系爭原告主張牆面狀況修繕評估之鑑定」而言，並非指「氯離子含量檢測」（參本院卷一第49、55頁記載）。
⒍李威廷律師之配偶倪小珍律師之手機上，於104 年11月19日曾
與原告有如本院卷一第351 頁之LINE對話紀錄內容，左側發言者為倪小珍律師，對話中所稱之李律師為李威廷律師，杜律師是信義房屋杜中平律師。104 年11月19日李威廷律師確實有與信義房屋之杜律師聯繫如本院卷一第351 頁倪小珍律師所轉知之內容，杜律師所轉達的內容來源如上述。此對話紀錄中所稱「鑑定」，應係指原告系爭11月10日函及信義房屋系爭11月13日函中所指有關「委請專業廠商，針對系爭原告主張牆面狀況修繕評估之鑑定」而言，並非指「氯離子含量檢測」（參本院卷一第49、55頁記載）。
⒎被告於104 年12月3 日曾寄發系爭被告12月3 日函予原告，並
經原告收受。陳堂士於系爭被告12月3 日函向原告表示：原告未依系爭買賣契約約定於最後交屋日104 年11月19日辦理交屋，及於前三日支付價金餘額70萬元，並表達其於11月10至22日出國在外，信義房屋公司11月13日、18日函未能收受（所以被告是於回國後收受信義房屋公司函才發此函針對信義房屋函而為回應）。另表達拒絕展延最後交屋日及「共同委請」廠商評估，因契約僅約定由「其單方」委託廠商評估，故請求原告仍應依約於3 日內支付尾款，否則解除契約。蔡康樵與陳堂士於
104 年11月13日、16日、18日、24日之LINE對話記錄如本院卷二第44至46頁被證10所示。
⒏原告收受後，又委請陳建勳律師以104 年12月10日勳法字第10
4121001 號函寄發陳堂士（下稱系爭12月10日函），經投遞系爭房屋地址，但招領逾期退回，系爭12月10日函如本院卷一第
59、60頁原證11，回證如本院卷一第61頁原證12所示。原告於系爭12月10日函記載：主張系爭買賣契約為受詐欺所訂定，因而表達撤銷之意思表示；另主張系爭原告主張牆面狀況，原告前以上開二函請求進屋自費檢測氯離子含量，被告拒絕處理，依系爭買賣契約第10條第1 項第2 款、民法第359 條、360 條表達解除系爭買賣契約；另主張陳堂士拒處理系爭原告主張牆面狀況，其得行使同時履行抗辯，拒絕配合交屋及支付尾款，且請求陳堂士返還已收價金。
⒐原告發出系爭11月10日函、系爭11月25日函、系爭12月10日函並未檢附任何照片。
⒑系爭買賣契約書第13條約定：「通信地址約定：買賣雙方相互
間的洽詢或通知事項，除依約定方式外，如以書面通知時，概依本契約所載之地址掛號郵寄送達，任一方地址變更時，即應以「書面」通知他方。如未通知，而他方依本約所載通訊地址掛號郵寄卻遭拒收或退還時，則以函件到達日期，視為已完成通知。地址雖未變更，惟一方未收或郵局招領逾期者，亦同」。被告於系爭買賣契約所記載之地址為系爭房屋所在門牌號碼地址。原告之系爭11月10日函、系爭11月25日函、系爭12月10日函所載收件人地址及被告回覆原告之系爭被告12月3 日函寄件人地址，均係為系爭房屋地址。
（與本案有關契約約定內容）系爭買賣契約有以下相關條款：
⒈系爭買賣契約第17條第4 項約定：「簽約後，如發現本標的物
有漏水、壁癌、管路堵塞、蟲害、混凝土剝落（氯離子未超過標準時適用）、樓地板及地壁磚異常狀況，買賣雙方同意以下列方式處理：由賣方委請專業廠商評估修繕，費用由賣方負擔」。本院曾於105 年6 月15日依陳堂士聲請，函信義房屋公司（公函如本院卷一第232 頁）請檢送系爭買賣契約訂定時之錄音卡帶，經信義房屋公司據狀表示：此係信義地政士聯合事務所士林分所（下稱信義士林代書）處理，然信義士林代書已以一般不動產買賣契約簽約、過戶至完成交屋等相關手續，作業時間約在一個月左右，且礙於錄影設備檔案儲存容量之限制，如買賣雙方於簽約時未特別要求事務所提供或保留至一定期限，就簽約時之錄影錄音檔案，一般作業上僅留存一個月，故該所已無留存該錄音錄影檔案，書狀如本院卷一第250 頁所示。
⒉系爭買賣契約第17條第2 項第2 款約定：「氯離子含量檢測約
定：買方得自費並指定檢測廠商，請求賣方配合依通例（由廠商依其專業於主建物之樑、柱、承重牆等共取三處樣本）辦理混凝土氯離子含量檢測，………。其檢驗結果如全部檢測樣本之平均值超過以下數據（即建築完成日期在民國87年6 月24日含當日以前之建物，約定為0.6kg/m3；……）時，由買賣雙方進行協商，如協商不成，任一方皆可解除契約，賣方應退還買方全部買賣價金，已發生之費用及回復原狀之費用，各自負擔，惟如賣方有故意不告知之情事，應負擔全部之費用」。
⒊系爭買賣契約第17條第2 項第4 款約定：「買方簽約時未請求
檢測，於交屋前仍得自費檢測」。系爭買賣契約簽約時，未檢測過氯離子含量，原告於簽約時亦同意不於簽約時檢測氯離子，並予簽名確認（見系爭買賣契約第17條第2 項第2 款）。
⒋系爭買賣契約第10條第1 項第2 款、第3 項規定：「賣方若違
約且可歸責時，經買方書面通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除本買賣契約，且賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償」、「解除契約違約金之上限：買賣方因違約情事經他方合法解除契約，應被沒收或加倍賠償之違約金以成交總價百分之15為上限」。
陳堂士為專業室內設計師，經營瑞奇室內設計，相關蘋果日報網頁內文如本院卷一第66至68頁原證14所示。
原告為證明系爭房屋之氯離子含量確達0.6kg/m3以上，於起訴
狀曾聲請本院指定鑑定機關實施檢測，如本院卷一第15頁反面起訴狀所示。系爭買賣契約第17條第2 項第5 款約定：「第2款氯離子含量檢測廠商應為全國認證基金會（TA F）Taiwan-Accreditation Foundation 認可之實驗室（且須以【硬固混凝土】項目申請，並通過L113或C268氯離子含量試驗認可）為限」。台灣檢驗公司符合此資格，資料如本院卷一第71至76頁附件3 所示。兩造於本院105 年4 月18日言詞辯論及庭後時，曾合意由本院囑託台灣檢驗公司對系爭房屋依系爭買賣契約第17條第2 項第2 款所定方法為氯離子檢測，本院乃於105 年5 月
3 日囑託台灣檢驗公司鑑定檢測（公函如本院卷一第190 頁）。台灣檢驗公司於105 年5 月23日會同兩造至系爭房屋取樣，因系爭房屋內並無承重牆或相關牆面僅有外牆，迎風雨面容易潮濕含水，不適宜作為鑑定標的，兩造乃合意以樑二處、柱一處，計取樣三處做為鑑測標的。經台灣檢驗公司105 年5 月28日檢送系爭鑑定報告如本院卷一第215 至220 頁。其內容為：
硬固混凝土氯離子含量為主臥室柱0.478kg/m3、主臥室樑1.
541 kg/m3 、廚房樑1.329 kg/m3 ，總平均值為1.116kg/m3。原告並以本院卷一第252 頁準備四狀之送達，作為對於系爭房屋氯離子含量過高之重大瑕疵為解除契約之意思表示，且經被告收受。原告於氯離子含量檢測結果提出後，已向被告表達，希望能解約退款之意，被告則回覆稱要將訴訟告知前手，希望與前手談適當條件後，再與原告就本買賣契約為解決，後前手與陳堂士後無法談成具體結論，陳堂士再向原告提出減價，原告不同意，致兩造後無法繼續協商解決。
臺北市建築管理工程處提供之系爭房屋使用執照竣工圖如本院
卷一第321 頁被證7 所示。其中右下方標示「I 」部分為系爭房屋平面格局。被告裝潢所拆除牆面及新建磚牆如該圖面之螢光部分及原子筆部分所示。其中部分牆面遭拆除，部份牆面係拆除後移位再興建。96年12月18日修正前建築技術規則建築構造編第142 條如本院卷一第322 至325 頁附件2 所示，其中規定：磚造牆壁作為承重牆牆身厚度應至少23公分，作為分間牆（非承重牆）時至少11公分。
系爭房屋之建築完成日為75年12月29日，依系爭買賣契約第17
條第2 條第2 款約定，硬固混凝土氯離子含量標準為低於0.6kg/m3。原告訴訟代理人自閱回鑑定報告結果後，曾經由信義房屋公司訴訟代理人與陳堂士協商後續處理。
兩造曾於105 年1 月22日於本院調解，調解紀錄表如本院卷一
第94頁正反所示。內載：原告建議先作氯離子檢測及系爭原告主張牆面狀況之修繕方法、費用檢驗，信義房屋公司、蔡康樵均表同意，陳堂士代理人則表示待詢問當事人，並決議檢測後再行調解。後改訂105 年3 月4 日調解時，原告即具狀表示取消調解，移送民事庭，書狀如本院卷一第105 頁所示。原因陳堂士經訴訟代理人詢問後，陳堂士認為兩造已欠缺互信，縱使經檢測有結果後，變數仍多，因此不願於調解過程檢測，而希望進入訴訟程序，經調查證據程序後，再適時由兩造合意調解，陳堂士因而具狀如本院卷一第108 頁所示。
陳堂士於購入系爭房屋後裝潢時，曾有拆除牆面之舉，裝潢時
照片如本院卷一第231 頁被證5 。陳堂士於系爭房屋裝潢時拆除牆面時未申請主管機關核准。
本院曾於依陳堂士聲請向臺北市建管處調閱系爭房屋竣工圖（
公函如本院卷一第235 頁），業經該處105 年6 月23日檢送函調資料外放（函覆如本院卷一第243 頁所示）。
中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會90年9 月5
日（90）房仲全聯字第90077 號「不動產仲介經紀業氯離子含量檢測解決方案」函示如本院卷一第258 至262 頁被證4 、5所示。其內解決方案記載：「一、海砂屋或物之重大瑕疵認定應由具鑑定能力之公信單位鑑定或經法院終局判決結果為準，仲介經紀業者並無專業能力以判斷屋況是否為海砂屋或確屬物之重大瑕疵。二、依據90年7 月內政部公布頒行（行政院消費者保護委員會第78次委員會會議通過) 「成屋買賣契約書範本」及內政部制訂之「房地產委託銷售契約書範本條文修正草案」之「建物現況確認書」中以備註說明CNS3090 之規定僅為參考值，並以注意事項強調「海砂屋含氯量，將因採樣點及採樣時間之不同而異，目前海砂屋含氯量尚無國家標準值」，可見現行CNS3090 對已蓋好之成屋並無強制性（CNS3090 適用範圍以新拌預拌混凝土為限），而且造成氯離子含量超過CNS3090規定之原因除海砂外，尚有可能因其他原因造成，在「目前海砂屋含氯量尚無國家標準值」之情況下，若檢測結果有超出CNS309 0規定者，不宜貿然認定為海砂屋或房子有瑕疵，以免滋生爭議。三、基於仲介經紀業者應盡之調查義務與社會責任，仲介經紀業者若完成以下事項，應被視為已善盡調查義務並符合消保法施行細則所規定，服務已符合當時科技或專業水準。⒈應依內政部所頒布之「成屋買賣契約書範本」及「專任委託契約書範本」之規定，請賣方於「建物現況確認書」中確認是否曾作過海砂屋檢測（氯離子含量檢測），若是，應附檢測值，經紀人並應將上述賣方確認之記錄告知買方，並記載於不動產說明書中。⒉若賣方曾向經紀人表達屋況存有鋼筋外露，泥塊剝落之情事時，經紀人應將其記載於不動產說明書，並由買、賣雙方約定處理方式。⒊經紀人應針對屋況肉眼可視部分，檢視是否有鋼筋外露，泥塊剝落之情事，若有，經紀人應記載於不動產說明書，並由買、賣雙方約定處理方式。⒋買方若有提出氯離子含量檢測要求時，仲介經紀業者應在賣方同意檢測之前提下協助辦理。一般而言，買賣雙方往往依據交易當時之屋況來決定房屋價值與通常效用，買賣雙方亦可特別約定特定之檢測值以作為是否成交履約之依據，由於「目前海砂屋含氯量尚無國家標準值」，實務上買賣雙方約定之檢測值從
0.6kg/m3到0.3kg/m3皆有，只要買賣雙方能接受即可。（註：實務上常見檢測值超過0.6kg/m3以上，且屋況尚可，但買方並不在乎檢測值高低之成交案例）。四、若買、賣雙方存有氯離子含量或海砂屋爭議時，買、賣雙方宜循法律途徑解決」等語。
起訴狀係於105 年1 月12日送達被告（本院卷一第81至83頁）。民事準備一狀係於105 年3 月22日送達被告。
本件經本院於105 年11月29日言詞辯論期日與兩造整理並協議
簡化爭點如下（見本院同上筆錄，本院並根據判決論述，簡鍊其文字，或調整其順序）：
㈠原告主張：系爭房屋於簽約前有系爭原告主張牆面狀況，原告
合理懷疑系爭房屋有氯離子含量過高情形，經其以系爭11月10日函、系爭11月25日或於本案起訴後以書狀催告被告，依系爭買賣契約第17條第4 項請被告7 日內負擔費用，委請專業廠商針對系爭原告主張牆面狀況評估修繕，並依系爭買賣契約第17條第2 項第4 款請求陳堂士配合原告進行氯離子含量檢測，經陳堂士以系爭被告12月3 日函拒絕，而未盡委託評估修繕、配合氯離子檢測之契約義務，其已依系爭買賣契約第10條第1 項第2 款規定解除系爭買賣契約，自得依民法第259 條請求陳堂士返還原告已付價金1320萬1148元，及自附表所示利息起算日起至清償日止之遲延利息，並請求按系爭買賣契約第10條第3項規定支付違約金206 萬0970元，及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息，是否有理由？⒈原告解除是否合法有效？解除是否符合系爭買賣契約第10條第
1 項第2 款賣方違約，經限期催告無故不履行之要件？⒉系爭房屋客觀上是否有系爭原告主張牆面狀況？是否已構成系
爭房屋之瑕疵而該當系爭買賣契約第17條之狀況而得解約？何人應負舉證責任？⒊原告得否依系爭買賣契約第10條第1 項第2 、3 款約定，請求
違約金？⒋陳堂士抗辯：原告請求氯離子檢測之系爭11月25日函已超過買
賣雙方特約提早交屋期日104 年11月5 日，更已逾約定最後交屋日104 年11月19日，其已無配合檢測義務，原告主張：只需於實際交屋日前均可請求檢測，孰為可採？㈡原告主張：系爭房屋之氯離子含量超過系爭買賣契約第17條第
2 項第2 款契約標準，且兩造無法協商，其得依系爭買賣契約第17條第2 項第2 、4 款，即簽約後請求檢測規定解除契約，其已以本院卷一第252 頁準備四狀之送達，作為對於系爭房屋氯離子含量過高之重大瑕疵為解除契約之意思表示，並依民法第259 條請求陳堂士返還原告已付價金1320萬1148元，及自附表所示利息起算日起之利息，是否有理由？⒈系爭房屋氯離子含量是否已符合系爭買賣契約第17條第2 項第
2 、4 款解約標準？陳堂士抗辯：系爭鑑定採樣位置為前手持有期間，樓上滲漏水浴廁區域位置，可能造成污染，送檢樣品不符合第17條第2 項第2 款取樣之原則，系爭鑑定報告結果並非正確，是否可採？⒉陳堂士抗辯：依此解除系爭買賣契約，仍應經雙方協商，原告
、陳堂士並未經協商程序，尚不符合解除要件，是否可採？⒊陳堂士抗辯：系爭房屋縱有氯離子含量偏高，與海砂屋之情形
顯不相同，未必造成房屋結構降低等危險，依系爭買賣契約第17條第2 項第2 、4 款顯失公平，應不允許，是否可採？㈢原告主張：系爭房屋有系爭原告主張牆面狀況、氯離子過高狀
況、系爭原告主張隔間牆瑕疵，其已依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，自得依民法第259 條請求陳堂士返還原告已付價金1320萬1148元，及自附表所示利息起算日起之利息，是否有理由？⒈系爭房屋客觀上是否有系爭原告主張牆面狀況？是否已構成系
爭房屋之瑕疵？何人應負舉證責任？⒉系爭房屋氯離子含量是否已符合系爭買賣契約第17條第2 項第
2 、4 款解約標準？陳堂士抗辯：系爭鑑定採樣位置為前手持有期間，樓上滲漏水浴廁區域位置，可能造成污染，送檢樣品即不符合第17條第2 項第2 款取樣之原則，系爭鑑定報告結果並非正確，是否可採？⒊系爭房屋是否有系爭原告主張隔間牆瑕疵存在？被告抗辯：系
爭房屋並無承重牆設計，是否可採？⒋陳堂士抗辯：系爭房屋縱有氯離子含量偏高或系爭隔間牆瑕疵
及系爭牆面狀況，與海砂屋之情形顯不相同，未必造成房屋結構降低等危險，縱有系爭原告主張牆面狀況，瑕疵尚屬輕微，解約顯失公平，應不允許，是否可採？㈣原告主張：陳堂士明知系爭房屋有系爭原告主張牆面狀況、系
爭原告主張隔間牆瑕疵，卻為隱蔽而於出售房屋前故意粉刷、掩飾，並於現況說明書為不實記載而為詐欺行為，致其陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，其已依民法第92條規定請求撤銷買受之意思表示，系爭買賣契約自始無效，原告得依民第114 條第
2 項準用第113 條回復原狀規定請求陳堂士返還原告已付價金1320萬1148元，並依民法第213 條第2 項規定請求自附表所示利息價金受領日起算日之利息，是否有理由？⒈系爭房屋於簽約前客觀上是否有系爭原告主張牆面狀況？是否
已構成系爭房屋之瑕疵？何人應負舉證責任？⒉系爭房屋是否有系爭原告主張隔間牆瑕疵存在？被告抗辯：系
爭房屋並無承重牆設計，是否可採？⒊被告是否於簽約前即已明知系爭原告主張牆面狀況、系爭原告
主張隔間牆瑕疵，而故意於系爭現況說明書為不實記載，或故意不告知原告，或積極為整理粉刷掩飾，而施用詐術？何人應負舉證責任？㈤原告主張：信義房屋公司僱用之經紀人蔡康樵因故意或過失，
未盡調查義務，而未將氯離子含量過高、系爭原告主張牆面狀況及系爭原告主張隔間牆瑕疵查悉告知，致未發現系爭原告主張牆面狀況、系爭氯離子過高狀況，信義房屋公司依民法第
224 條與其使用人負同一責任，而依民法第567 、571 條規定，不得請求報酬，然其已支付報酬18萬元，應得依民法第179條加計法定遲延利息，請求返還，是否有理由？⒈系爭房屋客觀上於簽約前是否有系爭原告主張牆面狀況？是否
已構成系爭房屋之瑕疵？何人應負舉證責任？信義房屋公司抗辯：系爭原告主張牆面狀況於其受託銷售時並不存在，其無違反調查義務，是否可採？⒉蔡康樵、信義房屋公司對系爭原告主張牆面狀況、系爭氯離子
過高狀況、系爭隔間牆瑕疵調查，是否有故意過失？信義房屋抗辯：系爭原告主張牆面狀況、系爭氯離子過高狀況、系爭隔間牆瑕疵，均需透過專業機構鑑定後或特別調查始能得知，信義房屋、蔡康樵難以查知，並無故意或過失，是否可採？何人應負舉證責任？㈥原告主張：系爭房屋有系爭原告主張牆面狀況、系爭氯離子過
高狀況、系爭原告主張隔間牆瑕疵，其已依民法第359 條規定，請求減少價金253 萬8652元，自得依民法第179 條請求陳堂士返還系爭扣抵後損失200 萬元及法定遲延利息，是否有理由？⒈系爭房屋客觀上是否有系爭原告主張牆面狀況？是否已構成系
爭房屋之瑕疵？何人應負舉證責任？⒉系爭房屋有無氯離子含量過高之瑕疵？陳堂士抗辯：系爭鑑定
採樣位置為前手持有期間，樓上滲漏水浴廁區域位置，可能造成污染，送檢樣品即不符合第17條第2 項第2 款取樣之原則，系爭鑑定報告結果並非正確，是否可採？⒊系爭房屋是否有系爭原告主張隔間牆瑕疵存在？被告抗辯：系
爭房屋並無承重牆設計，是否可採？⒋應減少之價金金額若干？原告主張：應減少系爭房屋價金20％
以上，是否有據？㈦原告主張：系爭房屋有系爭原告主張牆面狀況，系爭氯離子過
高狀況、系爭原告主張隔間牆瑕疵，違反兩造之保證品質約定，且陳堂士明知系爭原告主張牆面狀況、系爭原告主張隔間牆瑕疵，卻隱蔽而於出售房屋前故意粉刷、掩飾，並於現況說明書為不實記載而不告知，其得依民法第360 條規定，請求陳堂士賠償系爭扣抵後損失200 萬元及法定遲延利息，是否有理由？⒈陳堂士於系爭現況說明書所為記載，是否該當民法第360 條規
定「保證之品質」？陳堂士有無針對系爭原告主張牆面狀況、系爭氯離子過高狀況、系爭原告主張隔間牆瑕疵曾為品質之保證？⒉系爭房屋客觀上是否有系爭原告主張牆面狀況、系爭原告主張
隔間牆瑕疵、氯離子過高狀況？⒊陳堂士有無於簽約前明知系爭原告主張牆面狀況、系爭原告主
張隔間牆瑕疵、系爭氯離子過高狀況而有故意不告知之情形？⒋陳堂士應賠償之價金損失若干？原告主張：應已造成減少系爭
房屋價金20％以上，是否有據？㈧原告主張：陳堂士明知簽約前系爭房屋有系爭牆面狀況及前6
個月曾有修繕滲漏水、壁癌，卻隱蔽而於出售房屋前故意粉刷、掩飾，並於現況說明書為不實記載而不告知，已違反系爭買賣契約之誠實說明協力附隨義務，而有不完全給付之情，其得依民法第227 條適用第226 條規定，請求陳堂士賠償系爭扣抵後損失200 萬元及法定遲延利息，是否有理由？⒈系爭房屋客觀上於簽約前是否有系爭原告主張牆面狀況、系爭
原告主張隔間牆瑕疵、系爭氯離子過高狀況，是否構成瑕疵？⒉陳堂士有無於簽約前明知系爭原告主張牆面狀況、系爭原告主
張隔間牆瑕疵、系爭氯離子過高狀況而有故意或過失違反告知之附隨義務不告知之不完全給付情形？有無可歸責性，何人應負舉證責任？⒊原告因而受有價金損失若干？原告主張：應已造成減少系爭房
屋價金20％以上，是否有據？㈨原告主張：陳堂士明知簽約前系爭房屋有系爭原告主張牆面狀
況及前6 個月曾有修繕滲漏水、壁癌，卻隱蔽而於出售房屋前故意粉刷、掩飾，並於現況說明書為不實記載而不告知，蔡康樵亦明知容任，共同不法致使原告誤信簽約，導致原告買受有瑕疵之系爭房屋，其得依民法第184 條、第185 條規定，請求被告蔡康樵、陳堂士連帶賠償系爭扣抵後損失200 萬元及法定遲延利息，是否有理由？⒈系爭房屋於簽約前客觀上是否有系爭原告主張牆面狀況？是否
已構成系爭房屋之瑕疵？何人應負舉證責任？⒉系爭房屋是否有系爭原告主張隔間牆瑕疵存在？被告抗辯：系
爭房屋並無承重牆設計，是否可採？⒊陳堂士、蔡康樵是否於簽約前即已明知系爭原告主張牆面狀況
、系爭原告主張隔間牆瑕疵，而故意於系爭現況說明書為不實記載，或故意不告知原告，或積極為整理粉刷掩飾，而施用詐術？何人應負舉證責任？⒋原告因而受有價金損失若干？原告主張：應已造成減少系爭房
屋價金20％以上，是否有據？㈩原告主張：信義房屋公司之受僱經紀人蔡康樵因故意或過失，
未查悉而告知氯離子過高狀況、系爭原告主張牆面狀況，有調查義務違反，致未發現，其自得依不動產經紀業條例第26條第
2 項、民法第188 條第1 項侵權行為規定，請求信義房屋公司與蔡康樵連帶賠償系爭扣抵後損失200 萬元及法定遲延利息，是否有理由？⒈系爭房屋於簽約前客觀上是否有系爭原告主張牆面狀況？是否
已構成系爭房屋之瑕疵？何人應負舉證責任？⒉系爭房屋是否有系爭原告主張隔間牆瑕疵存在？被告抗辯：系
爭房屋並無承重牆設計，是否可採？⒊蔡康樵、信義房屋公司對系爭原告主張牆面狀況、系爭氯離子
過高狀況、系爭原告主張隔間牆瑕疵調查，是否有故意過失？⒋原告因而受有價金損失若干？原告主張：應已造成減少系爭房
屋價金20％以上，是否有據？原告主張：信義房屋公司之受僱經紀人蔡康樵因故意或過失，
即明知有氯離子含量過高、系爭牆面狀況而未告知，或過失未核實房屋現況說明書之記載，有調查義務違反，致未發現系爭牆面狀況，因而違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項、第24條、民法第567 條報告義務，其自得依其與信義房屋公司之仲介契約關係及民法第224 條、第227 條（居間不完全給付）規定，請求信義房屋公司賠償系爭扣抵後損失200 萬元及法定遲延利息，是否有理由？⒈系爭房屋於簽約前客觀上是否有系爭原告主張牆面狀況？是否
已構成系爭房屋之瑕疵？何人應負舉證責任？⒉系爭房屋是否有系爭原告主張隔間牆瑕疵存在？被告抗辯：系
爭房屋並無承重牆設計，是否可採？⒊蔡康樵、信義房屋公司對系爭原告主張牆面狀況、系爭氯離子
過高狀況、系爭原告主張隔間牆瑕疵調查，是否有故意過失？⒋原告因而受有價金損失若干？原告主張：應已造成減少系爭房
屋價金20％以上，是否有據？茲就上開爭點析述如下：
㈠原告主張：系爭房屋於簽約前有系爭原告主張牆面狀況，經其
多次催告，依系爭買賣契約第17條第4 項請陳堂士7 日內負擔費用，委請專業廠商針對系爭原告主張牆面狀況評估修繕，並依系爭買賣契約第17條第2 項第4 款請求陳堂士配合原告進行氯離子含量檢測，陳堂士拒絕未盡委託評估修繕、配合氯離子檢測之契約義務，其已依系爭買賣契約第10條第1 項第2 款規定解除系爭買賣契約，得依民法第259 條請求陳堂士返還原告已付價金1320萬1148元，及自附表所示利息起算日起至清償日止之遲延利息，並請求按系爭買賣契約第10條第3 項規定支付違約金206 萬0970元，及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息，並無所據。
⒈原告縱得於交屋前，由原告自費請求陳堂士配合進行氯離子檢
測，然原告並未合法請求或催告陳堂士配合進行氯離子檢測，陳堂士亦非無正當理由拒絕配合，其所為解除契約表示並不合法，不生解除效力。其仍不得依系爭買賣契約第10條第1 項以不完全給付準用給付遲延規定解除契約。
①按給付無確定期限者，依民法第229 條第2 項規定，應先經債
權人催告而未為給付，債務人始負遲延責任。又民法第254 條係規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。故債務人遲延給付時，須經債權人定相當期限催告其履行，債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與民法規定解除契約之要件相符，自不得依上開法條規定解除契約（最高法院18年上字第1318號、90年台上字第1231號判例及最高法院102 年度台上字第2166號裁判參照）。可見債權人並非因債務人之遲延給付當然取得契約解除權，必須定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約。又債務人在履行期屆至前，尚無給付之義務，因此，在債務人遲延給付以前，債權人所為請求給付之催告，並不生催告之效力，必俟債務人遲延給付，債權人再定相當期限，催告其履行，而債務人於期限內猶不履行時，債權人始得解除契約。而兩造間所定系爭買賣契約第10條第1 項第
2 款亦規定「賣方若違約（按包括給付不能、給付遲延）且可歸責時，須經買方書面通知限期催告仍無故不履行，始得解除」，亦與法律規定亦相吻合（見不爭執事項⒋所示）。是姑不論本件於交屋前，陳堂士是否仍負有系爭買賣契約第17條第
2 項第4 款所定之由原告負擔費用，陳堂士配合氯離子檢測之義務存在，兩造已有爭執，即便認陳堂士確有配合檢測義務，其清償期（即陳堂士應配合之時期）亦必須由原告先為合法請求，始能確定。申言之，必須先由原告合法催告請求陳堂士配合，陳堂士拒不配合，始陷於遲延。之後，原告若需主張解除系爭買賣契約，即應再定期合法催告陳堂士履行，陳堂士仍不履行時，始得為解除契約之意思表示，甚為明確。
②原告雖以其曾向陳堂士寄發存證信函、本案訴訟之初以書狀多
次請求、催告陳堂士配合檢測，陳堂士拒絕陷於遲延，其已得合法解除系爭買賣契約。然查，原告最早寄予陳堂士之系爭11月10日函中，均僅向陳堂士主張系爭房屋有系爭原告主張牆面狀況，並表達系爭房屋前應有滲漏水、壁癌狀況，陳堂士、蔡康樵刻意隱瞞涉嫌詐欺，且系爭房屋應屬有瑕疵，請求陳堂士於限期3 日內提出原告能接受之解決方案，否則將請律師撤銷受詐欺意思表示，並請律師追究陳堂士、蔡康樵民刑事責任（見不爭執事項㈩⒈及本院卷一第49至50頁所示）。由此以觀，系爭11月10日函僅提及針對系爭原告主張牆面狀況，應依系爭買賣契約第17條第4 項委託專業廠商加以評估修繕而已。不但未表明要求陳堂士配合由原告自行負擔費用為氯離子檢測之意旨，甚至根本隻字未提任何有關氯離子問題之文字，自難認屬合法之請求催告，而不生得確定配合氯離子檢測義務之清償期之作用，姑不論陳堂士是否有表示拒絕已有爭議，要難認陳堂士於收受系爭11月10日函後，即陷於遲延。
③嗣後，原告固又寄發系爭11月25日函，請求陳堂士配合原告自
費為氯離子檢測（見不爭執事項㈩⒉所示），不過發生使清償期不確定之陳堂士配合檢測義務發生確定清償期之效力，即便陳堂士表示拒絕陷於遲延後（姑不論陳堂士對於是否有拒絕為氯離子檢測之表示已有爭議），原告仍應依上述說明，再定期催告陳堂士履行，陳堂士仍不履行始得解除系爭買賣契約。然原告於系爭11月25日函之後，即未再為催告，而逕以系爭12月10日函向陳堂士表示解除系爭買賣契約，原告並以此為系爭買賣契約以為解除之主張（見不爭執事項㈩⒏所示），衡諸首開說明，自無從發生合法解除契約之效力。
④原告雖又主張：其由於本訴訟中以準備一狀送達陳堂士時，定期7 日又再催告履行，並附條件為解除契約之意思表示云云。
然查，一般因不動產瑕疵涉訟後，若有鑑定之必要，多由當事人聲請法院囑託鑑定機關而為之，殊無再另以私委鑑定為之之必要，以免其私委之鑑定或檢測效力，將來發生爭執，不易處理。是原告縱於本訴訟中又於105 年3 月18日以民事準備一狀記載定相當期限催告之旨送達陳堂士（見不爭執事項及本院卷一第153 頁所示），而可生再次催告之效力。然當時，本院早已指定於105 年4 月18日進行言詞辯論期日，陳堂士因而等待法院言詞辯論後，依兩造協商之鑑定機關囑託鑑定，再配合受託鑑定機構進行系爭房屋氯離子檢測鑑定（見不爭執事項所示），符合一般訴訟法上程序，顯非無故拒絕。是則，陳堂士縱於訴訟進行後，原告再為催告氯離子檢測時，暫時拒絕等待法院處理，要難謂有何系爭買賣契約第10條第1 項第2款所定出賣人違約可歸責經限期催告後仍「無故」不履行之情事可言。故原告主張以民事準備一狀所定履行期限屆至已發生系爭買賣契約解除之效力，要屬無據。
⒉無論系爭房屋客觀上有無系爭原告主張牆面狀況，陳堂士是否
拒絕依第17條第4 項委請專業廠商評估修繕，原告均不得據為解除系爭買賣契約。
①按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責
者，於此情形，或退還原物而解除買賣契約，或欲受領其物而減少價金，買受人均有自由選擇之權。但依買賣之情形，其解除契約顯失公平，如限於特定事項所需之物，契約解除，即難銷售者，買受人即不得解除契約，僅得請求減少價金，蓋一方保護買受人之利益，一方仍顧及出賣人之損失，故民法第359條規定，物有瑕疵之時，並非當然可解除契約，必須解除契約無顯失公平始可。參諸系爭買賣契約第17條第4 項約定：「簽約後，如發現本標的物有漏水、壁癌、管路堵塞、蟲害、混凝土剝落（氯離子未超過標準時適用）、樓地板及地壁磚異常狀況，買賣雙方同意以下列方式處理：由賣方委請專業廠商評估修繕，費用由賣方負擔」等語（見不爭執事項⒈），對照於系爭買賣契約第17條第2 項第2 款約定氯離子含量檢測超過標準時，可解除契約（見不爭執事項⒉所示），當可知，系爭買賣契約第17條第4 項之規定，其實係遵守民法上開規定，將系爭房屋如有該條項所示之漏水、壁癌等瑕疵，限於由賣方自行委請專業廠商評估修繕處理，而不可如氯離子超過檢測標準一般，得解除契約而為處理。申言之，此等瑕疵本身，乃係透過系爭買賣契約第17條第4 項約定，被認為屬於非重要之瑕疵，解約處理屬於顯失公平者。
②以此推論，系爭房屋即便存有系爭買賣契約第17條第4 項此種
瑕疵，尚無從如氯離子檢測超標一般解除契約，則即便賣方未能委請專業廠商評估修繕，也不過使系爭房屋之此種瑕疵繼續存在，而使買受人得請求減少價金或請求修繕費用之損害賠償而已，當更不能作為解除契約之理由。
③退步言之，陳堂士為專業室內設計師，經營瑞奇室內設計（見
不爭執事項所示），衡情其對於房屋有系爭原告主張牆面狀況類似之室內漏水、壁癌應有相當專業知識或熟識之專業人員可資處置。而原告亦提出照片資料指稱其發現系爭原告主張牆面狀況之後，又在檢視系爭房屋後，即發覺系爭原告主張牆面狀況所在位置均有修復之痕跡（見不爭執事項㈧所示）。更顯見，陳堂士應有自己或所委受僱人得自行修繕系爭原告主張牆面狀況，則即便原告有催告陳堂士委請專業廠商評估修繕屬實，然陳堂士以自己專業領域而為修繕，拒絕再另外委請其他專業廠商為之，顯然亦不違反系爭買賣契約第17條第4 項所定之「出賣人得主張以修繕方式」避免解除契約之保護立意，當不能認陳堂士拒絕另行委託專業廠商評估修繕，有何違約之情事。
④是則，原告以其多次催告陳堂士依系爭買賣契約第17條第4 項
委託專業廠商評估修繕系爭原告主張牆面狀況，陳堂士拒而不為，其得依系爭買賣契約第10條規定解除系爭買賣契約，應屬無據。
⒊綜上小結，原告並未合法請求或催告陳堂士進行氯離子檢測，
縱陳堂士拒絕配合，原告訴訟外逕行解除系爭買賣契約，應屬無效。又陳堂士陷於遲延後，原告雖於本訴訟中又定期催告，並以期限屆至為解除，亦因陳堂士並非無故拒絕，當亦不生解除效力。另無論系爭房屋客觀上有無系爭原告主張牆面狀況，陳堂士是否拒絕依第17條第4 項委請專業廠商評估修繕，原告均不得據為解除系爭買賣契約。則原告以其已合法解除系爭買賣契約，得依民法第259 條、第179 條回復原狀之規定，請求陳堂士返還已給付買賣價金1320萬1148元，及自附表所示利息起算日起之利息，應屬無據，不能准許。則原列爭點㈠⒊無論如何認定，與結論無涉，不必申論。又陳堂士聲請傳喚代書蔡瑋庭及另名仲介王柏皓，以證明系爭買賣契約第17條第4 項已口頭約定變更為由陳堂士自行修繕，自亦無必要。
⒋又由系爭買賣契約第10條第3 項規定（見不爭執事項⒋所示
）可知，原告主張陳堂士應給付加倍之違約金者，必以陳堂士違約且可歸責，經原告限期催告後仍無故不履行，原告合法解除本買賣契約為前提。然查，原告並未合法解除系爭買賣契約，已論斷如上，自與系爭買賣契約第10條第3 項所約定之給付違約金條件不合，原告請求陳堂士加倍給付違約金，加計遲延利息，當亦屬無據，不能准許。
㈡原告主張：系爭房屋之氯離子含量超過系爭買賣契約第17條第
2 項第2 款契約標準，且兩造無法協商，其得依系爭買賣契約第17條第2 項第2 、4 款規定解除契約，並依民法第259 條請求陳堂士返還原告已付價金1320萬1148元，及自附表所示利息起算日起之遲延利息，應有理由。
⒈系爭房屋氯離子含量已符合系爭買賣契約第17條第2 項第2 、
4 款解約標準。①按依系爭買賣契約第17條第2 項第2 款、第4 款約定，系爭房
屋若經原告（買方）於簽約後自費委請約定資格之專業廠商進行氯離子檢測後，檢驗結果如全部檢測樣本之平均值超過0.6kg/m3時，將由買賣雙方進行協商，如協商不成，任一方皆可解除契約，賣方應退還買方全部買賣價金，已發生之費用及回復原狀之費用，各自負擔，惟如賣方有故意不告知之情事，應負擔全部之費用，為兩造所不爭執（見不爭執事項⒉⒊所示）。
②經查，系爭房屋業經兩造合意並由本院囑託系爭買賣契約所定
檢測專業廠商台灣檢驗公司，於系爭房屋內依台灣檢驗公司專業判斷建議及兩造於鑑定時在場合意，進行三處採樣而為氯離子檢測之系爭鑑定，系爭鑑定結果為：系爭房屋硬固混凝土氯離子含量為主臥室柱0.478kg/m3、主臥室樑1.541 kg/m3 、廚房樑1.329kg/m3，總平均值為1.116kg/m3（見不爭執事項所示），顯已超過系爭買賣契約第17條第2 項第2 款，雙方得協商並解除契約之標準。
③陳堂士抗辯：系爭鑑定採樣位置為前手持有期間，樓上滲漏水
浴廁區域位置，可能造成污染，送檢樣品即不符合第17條第2項第2 款取樣之原則，系爭鑑定報告結果並非正確云云，而指系爭鑑定結果不可採。然查，系爭鑑定之實施乃係台灣檢驗公司於105 年5 月23日會同兩造至系爭房屋取樣，因系爭房屋內並無承重牆或相關牆面僅有外牆，迎風雨面容易潮濕含水，不適宜作為鑑定標的，兩造乃合意以樑二處、柱一處，計取樣三處做為鑑測標的等情，為兩造不爭執（見不爭執事項所示）。是陳堂士既然於系爭鑑定施測當日在場，同意實施採樣處所，衡情當已肯認施測處所所在應已避開系爭買賣契約第17條第
4 項第2 款所載之不應施測處所而為。則於系爭鑑定完畢後，陳堂士空言再執施測處所樓上所在住戶前有滲漏水發生，質疑檢測結果，除難以採信外，更與訴訟誠信原則相悖，當不足為據。且由系爭買賣契約第17條第2 項第2 款約定可知，兩造約定實施氯離子檢測時，必須通知兩造到場，且由專業機構依其專業選擇三處採樣點。該條規範意旨精神，顯然有由檢測機構與兩造間一同討論協議以決定檢測處所，而踐行信賴程序，俾便以各方信賴之方式，檢測以解決紛爭之旨。是故，不論檢測點客觀上是否符合該條之規定，然既然係由檢測機構與兩造共同討論協商所得處所採樣鑑定，自有拘束兩造，以解決紛爭之效力，不得再由同意檢測之一方，另行提出異議，推翻檢測之結果。
⒉陳堂士抗辯：依此解除系爭買賣契約，仍應經雙方協商，原告、陳堂士並未經協商程序，尚不符合解除要件，並不可採。
①按系爭買賣契約第17條第2 項第2 款約定，檢測結果超過標準
時，由買賣雙方進行協商，如協商不成，任一方皆可逕行解除契約（見不爭執事項⒉所示）。由其條文中，並未對於協商之內容加以限制。是倘檢測結果提出後，一方提議以合意解除契約，並就合意解除契約後之處置為協商，經他方拒絕者，自亦該當「協商不成」之要件。
②經查，原告於系爭鑑定結果提出後，已向陳堂士表達，希望能
解約退款之意，陳堂士則回覆稱要將訴訟告知前手，希望與前手談適當條件後，再與原告就本買賣契約為解決，之後，前手因與陳堂士後無法談成具體結論，陳堂士再向原告提出減價，原告不同意，致兩造後無法繼續協商解決。是原告於系爭鑑定結果提出後，已提出其希望合意解除契約意願，遭陳堂士拒絕，當已可謂符合系爭買賣契約第17條第2 項第2 款之兩造間協商不成，而得由原告以單方意思表示為解約之意思表示。陳堂士雖又以：兩造並未經協商而不成，原告不得逕行解除契約云云置辯，當有誤解。
③次查，原告後以準備四狀之送達，作為對於系爭房屋氯離子含
量過高為解除契約之意思表示，且經陳堂士收受，均為兩造不爭執（見不爭執事項所示）。是系爭買賣契約當已由原告依系爭買賣契約第17條第2 項第2 、4 款約定解除，而溯及失效。則原告依民法第259 條第2 款規定，請求陳堂士返還原告已付價金1320萬1148元（見不爭執事項㈡所示），及自陳堂士各期受領日期翌日起（亦見不爭執事項㈡所示）即如附表所示利息起算日起加計遲延利息，應屬有據，而應准許。
⒊系爭買賣契約第17條第2 項第2 款屬於當事人間特約意定解除權並不受民法瑕疵解除契約顯失公平之限制。
查系爭買賣契約第17條第2 項第2 款約定就系爭買賣契約得單方解除契約之條件已明訂為：「系爭房屋經約定檢測機關採樣檢測超標，且雙方協商不成」。顯然，兩造將系爭房屋之氯離子含量，視為特別重要之房屋品質。又民法關於物之瑕疵擔保中解除契約之法律效果，固然有「顯失公平」之要件限制，然此並非法律強制禁止規定，而得由當事人另為特約。且由上論述可知，此項意定解除權之約定，顯屬兩造考量系爭房屋屬於屋齡較久之老舊公寓住宅，因此將氯離子含量列為重要品質加以看待，並無不公平之處。陳堂士抗辯：系爭房屋縱有氯離子含量偏高，與海砂屋之情形顯不相同，未必造成房屋結構降低等危險，依系爭買賣契約第17條第2 項第2 、4 款解除契約顯失公平，並不可採。
㈢原告主張：系爭房屋之氯離子含量超過系爭買賣契約第17條第
2 項第2 款契約標準，其依約解除契約，並依民法第259 條請求陳堂士返還原告已付價金1320萬1148元及遲延利息。復又主張：系爭房屋有系爭原告主張牆面狀況、氯離子過高狀況、系爭原告主張隔間牆瑕疵，其得依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，請求陳堂士返還原告已付價金1320萬1148元，及遲延利息。然此二項訴訟標的法律關係，兩者並不排斥，且訴訟之目的均在於請求返還已支付之價金，核屬訴訟標的法律關係具有擇一、選擇合併之關係，原告亦為擇一請求。原告以其中之一請求基礎請求返還已支付價金，既經准許如上㈡所示，則為擇一關係之此部分請求，自不必再予審究。因此，原列爭點㈢及其細項部分，無論如何認定，均與判斷無涉，自無贅言之需要，自不必分別分項再予詳細論斷。
㈣同理，原告復又主張：陳堂士明知系爭房屋有系爭原告主張牆
面狀況、系爭原告主張隔間牆瑕疵，隱蔽而為詐欺行為，其已依民法第92條規定請求撤銷買受之意思表示，系爭買賣契約自始無效，原告得依民第114 條第2 項準用第113 條回復原狀規定請求陳堂士返還原告已付價金1320萬1148元及遲延利息，其目的亦為請求返還原告因系爭買賣契約已支付之價金，核與上述准許部分屬訴訟標的法律關係具有擇一、選擇合併之關係，原告亦為擇一請求。原告以其中之一請求基礎請求返還已支付價金，則為擇一關係之此部分請求，自不必再予審究。因此，原列爭點㈣及其細項部分，無論如何認定，均與判斷無涉，自無贅言之需要，自不必分別分項再予詳細論斷。
㈤原告主張：信義房屋公司僱用之經紀人蔡康樵因故意或過失，
未盡調查義務，而未將氯離子含量過高、系爭原告主張牆面狀況及系爭原告主張隔間牆瑕疵查悉告知，致未發現系爭原告主張牆面狀況、系爭氯離子過高狀況，信義房屋公司依民法第22
4 條與其使用人負同一責任，而依民法第567 、571 條規定，不得請求報酬，然其已支付報酬18萬元，應得依民法第179 條加計法定遲延利息，請求返還，並無理由。
⒈原告並未舉證證明：系爭房屋客觀上於簽約前有系爭原告主張
牆面狀況存在，是信義房屋公司抗辯：其所屬經紀人員對系爭原告主張牆面狀況無違反調查義務，應屬可採。
①查原告主張：系爭房屋客觀上於簽約前有系爭原告主張牆面狀
況存在，然為信義房屋公司所否認，自應由原告對此有利於己之積極事實負舉證之責任。
②原告雖提出其於簽約後之104 年11月2 日，原告由訴外人鄭如
芳陪同進入系爭房屋為交屋前屋況檢查所拍攝之照片，有系爭原告主張牆面狀況（見不爭執事項㈧所示）以為證明。然查，原告所提照片既然為簽訂系爭買賣契約後所拍攝而得，自無從證明其所指系爭原告主張牆面狀況為簽約前即存在。且依其提出之照片及拍攝所在平面對照圖（見不爭執事項㈧及本院卷一第338 至347 頁、337 頁所示），可知，原告所謂系爭原告主張牆面狀況均在系爭房屋主臥室外推陽台窗台及主牆面上，若於簽約前已存在，衡情原告於看屋時，當亦能清楚見及。然查，原告於簽約前，自104 年7 月15日起，即前往系爭房屋多次看屋，分於同年7 月15日、7 月25日、7 月26日、8 月29日、
9 月2 日、9 月5 日及9 月8 日前往系爭房地看屋共計達7 次（見不爭執事項㈨所示），均未發現系爭原告主張牆面狀況存在，更可推論，系爭原告主張牆面狀況當係在簽約後始發生者，彰彰甚明。再審酌兩造104 年9 月24日簽約後，同年月27日至29日有強烈颱風杜鵑來襲，強風豪雨造成臺北市及全台各地災情（見不爭執事項㈦所示），更可見信義房屋公司一再辯稱：系爭原告主張牆面狀況應係因簽約後颱風來襲所造成等語，應屬信而有徵。
③系爭原告主張牆面狀況既非系爭買賣契約簽訂前即已存在，則
信義房屋公司及其所屬經紀人員蔡康樵對之自無從加以調查防範，而無所謂調查義務之違反。
⒉蔡康樵、信義房屋公司對系爭房屋氯離子過高狀況、系爭隔間牆瑕疵並無調查之義務。
①按經營不動產仲介業務者，依買賣或租賃雙方當事人之書面同
意，得同時接受雙方之委託並應公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格、有關契約內容規範之說明、關於不動產必要之資訊或告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵，此觀不動產經紀業管理條例第24條之2 規定自明。由此以觀，不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中，應盡相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說。惟不動產之資訊繁雜，且各不動產之資訊，有些並非不動產經紀人員得加以查閱，或市場上、法律制度上尚無輕易查悉之技術或管道，甚者，即便有查悉之管道，然全數查詢亦可能涉及交易成本問題，而於當事人不欲增加交易成本之情況下，需有所取捨。甚者，不動產種類繁多，除通案上，一般不動產可能涉及之產權等問題外，更有個別不動產特殊之歷史歷程引發之品質問題，不一而足。是除一般不動產仲介經紀業務人員受託時，慣例上均會加以查詢之不動產資訊外，如針對個別不動產之特殊歷史或性質交易上重要之資訊，必以不動產仲介經紀業務人員受託時，由委託出售者以不動產現況說明書或口頭告知資訊及感官可及範圍內，可顯出之不動產可能發生問題端倪之事項為限，始應課以調查之義務。例如：受託個案不動產是否有增建並非均可由外觀一目了然，除非委託人曾說明不動產前手曾告知遭建管單位裁罰時，但不知增建部分何在，仲介經紀人始有特別調取使用執照或竣工圖，加以查明之需要，並非所有受託個案，均需調取使用執照逐筆逐項加以核對，尤以仲介經紀人員並非工程技術人員，此等要求顯屬過苛。況且，此等查核可能均需委請專業人員為之，而需增加交易成本，恐非委託當事人願意負擔之範疇，自不能苛責仲介業務人員為之。申言之，上開所謂調查查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。②原告雖主張：信義房屋公司所屬仲介人員蔡康樵對系爭房屋氯
離子過高狀況、系爭隔間牆瑕疵應負有調查義務。然查，氯離子是否超過國家標準而過高，如未經檢測，仲介人員當無從得知，且檢測必須有所花費，更須當事人協力辦理。甚者，原告與陳堂士簽訂之系爭買賣契約第17條已約定此等檢測具有任意性，且費用屬買賣雙方應負擔之範疇，於當事人不願付費檢測之情況下，自不能苛求信義房屋公司、蔡康樵必須將此需專業檢測始能得知之系爭房屋建材資訊，於訂約前加以調查明晰，並對原告為告知，彰彰甚明。至於系爭原告主張隔間牆瑕疵，必須調閱系爭房屋使用執照竣工圖加以逐項核對，始能查悉。而一般不動產仲介買賣，除非個案不動產有疑似違反建管法令之增建違建且位置不明確之情形，否則，尚無需要要求每筆不動產交易，仲介業務人員均需調閱使用執照竣工圖以為核對。尤以陳堂士委託信義房屋公司時所填具之系爭現況說明書第19項即系爭房屋內是否有樑、柱或承重牆補強或拆除之情事勾選為否（見不爭執事項㈣所示）。而房屋裝潢敲除室內牆面，除非有竣工圖核對，否則，敲除裝潢後，現場根本無從加以判斷察覺。顯然，於信義房屋公司、蔡康樵受託時，依系爭房屋現場狀況及屋主口述系爭房屋屋況，系爭房屋並無曾經違法敲除承重牆之端倪可言，衡諸上開說明，自無於此情況下，仍課以仲介業務人員猶需增加交易成本調取使用執照竣工圖，進行逐項核對之必要。且不動產仲介經紀人員之專長，並非工程技術人員，即便調取竣工圖，可能必須委請專業人員加以鑑定評估，此等交易成本，勢必將轉嫁不動產交易買賣雙方，於系爭房屋交易之初，並無此等問題端倪之情況下，任意支出，顯亦與買賣雙方意願相違。
③要之，蔡康樵、信義房屋公司對系爭房屋氯離子過高狀況、系
爭隔間牆瑕疵並無調查之義務。故原告以：系爭房屋後經鑑定或調查，發現有氯離子過高、系爭原告主張隔間牆瑕疵即便屬實，亦難認信義房屋公司、蔡康樵未能於簽約前明白查悉告知，有何違反調查告知義務之可言。
④至原告主張：信義房屋公司、蔡康樵早已明知氯離子過高、系
爭原告主張隔間牆瑕疵云云，更純屬猜測，並無提出任何證據加以證明，空言主張，毫無依據甚明。
⒊是則，原告以信義房屋公司僱用之經紀人蔡康樵因故意或過失
，未盡調查義務，而未將氯離子含量過高、系爭原告主張牆面狀況及系爭原告主張隔間牆瑕疵查悉告知，依民法第224 條與其使用人負同一責任，而依民法第567 、571 條規定，不得請求報酬，故其得請求信義房屋公司返還已支付報酬18萬元及加計遲延利息，要屬無據，不能准許。
㈥原告主張：系爭房屋之氯離子含量超過系爭買賣契約第17條第
2 項第2 款契約標準，其依約解除契約，並依民法第259 條請求陳堂士返還原告已付價金1320萬1148元及遲延利息，既經准許，已如前述。則原告已無再受領系爭房屋之義務，自無因受領系爭房屋有上開減少價值之瑕疵，自無再對被告請求減少價金之權利，更無可能再受有系爭房屋減少價值之損害。而原列爭點㈥至所示訴訟標的法律關係，均為原告主張其有減少價金權利或受有系爭房屋減少價值損害為前提而為，原告亦將之與本院已為判斷部分列為先備位排斥之法律關係而為主張。本院對於先位之訴已判決准許，自無再對此等備位之訴訟標的法律關係再為裁判，故其細項部分爭點，無論如何認定，當均與判斷無涉，自無贅言之需要，自不必分別分項再予詳細論斷。故兩造對此等法律關係，聲請調查之證據，包括：再行鑑定房屋減少價值若干等，自無再為調查審究必要，均併此說明。
從而，原告主張系爭房屋之氯離子含量超過系爭買賣契約第17
條第2 項第2 款契約標準，其得依系爭買賣契約第17條第2 項第2 、4 款規定解除契約，並依民法第259 條請求陳堂士返還原告已付價金1320萬1148元，及自附表所示利息起算日起之遲延利息，應有理由，而應准許。而其主張：陳堂士違反委託評估修繕、配合氯離子檢測之契約義務，其得解除系爭買賣契約依民法第259 條請求陳堂士返還原告已付價金1320萬1148元及遲延利息，並請求按系爭買賣契約第10條第3 項規定支付違約金206 萬0970元及法定遲延利息；及依民法第224 條與其使用人負同一責任，而依民法第567 、571 條規定，請求信義房屋公司返還所支付報酬18萬元加計法定遲延利息，均無理由，應予駁回。
又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，關於
原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
本件本訴之判決基礎均已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及
訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併予敘明。
據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，應依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 27 日
民事第三庭法 官 王沛雷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 27 日
書記官 陳琬婷附表（民國/新臺幣）：
┌─────┬───────┬────────┐│期 別│金 額│ 利 息 起 算 日 ││ │ │ (即給付日翌日）│├─────┼───────┼────────┤│簽約款 │ 150萬元│ 104 年9 月26日│├─────┼───────┼────────┤│完稅款 │ 124萬9800元│ 104 年10月24日│├─────┼───────┼────────┤│交屋尾款 │ 29萬元│ 104 年10月24日│├─────┼───────┼────────┤│代償貸款 │ 946萬1348元│ 104 年11月3 日│├─────┼───────┼────────┤│交屋尾款 │ 70萬元│ 104 年12月7 日│├─────┴───────┼────────┤│金額總計 1320萬1148元│ │└─────────────┴────────┘