臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第1428號原 告 許素華訴訟代理人 徐立信律師被 告 陳麒元特別代理人 李鳴翱律師被 告 陳柏翰訴訟代理人 陳欽煌
李鳴翱律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國107 年8 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表一所示之不動產應予變價分割，所得價金由兩造按附表二所示應有部分比例分配之。
訴訟費用由兩造按附表二所示應有部分比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人或其法定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第51條第1 項定有明定。查被告陳麒元因中度精神障礙之故，不能獨立以法律行為負義務而欠缺訴訟能力乙節，有身心障礙手冊影本1 件在卷可參（見本院卷第124 頁），又其並無法定代理人，是本院爰依原告之聲請，於民國107 年4 月30日以107 年度聲字第84號裁定選任李鳴翱律師為其之特別代理人，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：坐落於臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地暨其上同小段30202 建號建物即門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○ 號3 樓之房屋（下稱系爭房屋，與前述土地合稱系爭房地）為兩造所共有，權利範圍分別為如附表一所示。原告應有部分比例為1/2 ，被告陳麒元、陳柏翰則各為1/4 。系爭房地現無人居住，且遭被告及其家屬堆積雜物，致無法為原告所利用，原告多次提出協議，被告均相應不理，顯見系爭房地無法以協議方式進行分割。又系爭房地並無因物之使用目的不能分割或契約定有不分割期限之情形，且因構造上及使用上之獨立性，無法以原物分配予各共有人，為此，爰依民法第823 條之規定，請求以變賣分配價金之方式，裁判分割系爭房地等語。並聲明：請求將兩造共有之系爭房地予以變價分割，所得價金按兩造應有部分比例分配之。
二、被告則以：原告僅與被告陳柏翰協議不成，即逕行提起本訴，有違協議先行主義。系爭房地原為被告與訴外人即原告配偶陳昆明所共有，詎原告為遂行其擔任本件訴訟原告之目的，竟於99年12月13日以夫妻贈與為原因，將陳昆明所持系爭房地應有部分之所有權登記為己所有，惟被告既為系爭房地之共有人，依法應享有優先承買權，陳昆明應將其系爭房地應有部分所有權移轉登記予被告，是原告就系爭房地應已無應有部分所有權可訴請分割共有物。又系爭房地乃先祖所遺之房產，為兩造共同生活之重心，實屬不可分割之祖產，原告訴請變價分割，將令被告之父親無棲身之所，亦恐使原告得以低價取得系爭房地致家族不睦等情。況系爭房地臨文林北路，前景甚佳，是考量兩造利益，應以原物分割最為公平適當，並提出如本院卷第157 頁所示之原物分割方案等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：㈠系爭房地為兩造所共有，原告應有部分比例為1/2 ，被告應有部分比例則各為1/4 。
㈡系爭房地並無不能分割之約定，兩造亦無法達成分割之協議。
四、得心證之理由：㈠按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能
分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823 條第1 項定有明文。是以，共有物依其使用目的並非不能分割，而又未有不分割之期約者，各共有人自得隨時請求分割（最高法院84年度台上字第865 號判決意旨參照）。查兩造為系爭房地之共有人，就系爭房地無不能分割之協議，亦無因物之使用目的致不能分割情形，然迄今無法達成分割協議等情，為兩造所不爭執，並有卷附系爭房地登記謄本可憑（本院卷第71-75 頁），則原告訴請法院裁判分割系爭房地，即屬有據。
㈡次按民法第824 條規定：「共有物之分割，依共有人協議之
方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」又按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院96年度台上字第108 號民事判決要旨參照）。經查：
⒈系爭房地為鋼筋混凝土造四層樓公寓之第3 層房屋及其坐
落基地之應有部分，又該房屋之面積為109.88平方公尺等情，有卷附銷售報告書、土地及建物登記第一類謄本可資參照（見本院卷第26-50 頁、第71-75 頁），是考量系爭房地之建築型態、性質及使用方式，既屬集合住宅中之區分所有建物及其配賦之土地應有部分，而有整體使用上之不可分關係，在分割方案上，自不宜採行原物按應有部分比例分割之方式，而以變價分割，或將原物分配於部分共有人，並以金錢補償未受分配者，較為可行，合先敘明。⒉原告主張應以變價方式分割系爭房地，雖為被告所不同意
，並辯稱系爭房地為祖先所遺留，且現由被告父親居住使用，故宜將系爭房地以原物分割，並輔以金錢補償之方式分配之，較為適當云云，然查，系爭房屋總面積為109.88平方公尺，房屋前側面臨大馬路即臺北市○○區○○○路，右側臨文林北路272 巷，倘將系爭房屋分成前後二部分，則兩造所分得部分之價值顯未能相當，且就補償金額若干等節勢必須另行支出鑑價費用及耗費時間；又系爭房屋僅有一內建走道，而該走道性質屬共有人利用上不可或缺之部分，仍應保持共有。其他部分則按兩造應有部分比例分配兩造結果，則兩造分別可分得面積僅39.97 平方公尺，甚為狹小，衡情易導致系爭房地分割後價值下降。另因系爭房屋為建築完成日期為60年7 月20日之鋼筋混凝土造房屋，迄今已47年，將近行政院所頒固定資產耐用年數表規定耐用年數之50年，且系爭房屋長期無人使用，並堆放大量雜物，此有系爭房屋屋內環境照片17幀在卷可稽（見本院卷第32-48 頁），其屋況顯欠缺良好之維護，況倘以最低價格恢復系爭房屋至最低水準可入住狀態花費約200萬至259 萬間，且因屋況不佳而難以時價登錄評估售價等情，亦有卷附銷售報告書1 份在卷足參（本院卷第53-55頁）。倘兩造於原物分割後為達使用之目的，而須依法另行進行重大修繕或改建，其所費恐有過鉅，且就系爭房屋結構上等安全問題亦非無疑慮。況被告亦未提出以此方式分割後之建物依法均得領有使用執造之合法建物之證據。被告僅以台北市建築管理工程處函覆倘因分割欲做分戶及已取消原執照樓梯，應依據建築法、「建築物使用執照及變更使用辦法」等規定，委託開業建築師依上開規定檢討相關法令辦理變更使用執照等語驟認被告分割方案為可行，實不足採憑。是本院認完全以原物按應有部分比例分配於各共有人之方式，應非可採。
⒊又變賣共有物方式為分割時，依民法第824 條第7 項規定
，共有人即兩造任一方仍有依相同條件優先承買之權，共有人中任一人或數人於公開拍賣之程序，均得經由優先承買權之行使，取得共有物之全部，此種分割方法與將原物單獨分配予共有人之一，並由受分配之共有人以金錢補償未受分配共有人之方式，於結果上並無不同，尚得透過公開拍賣之機制，使共有物之實際交易價格與真正市場價值趨向一致，共有人則可於評估拍定價格是否符合經濟效益及其給付能力後，決定應否行使優先承買權。且兩造現均未住於系爭房屋，該屋目前無人居住而為空屋，有前揭卷附相片在卷可參，足堪認兩造對於系爭房屋均無特別依賴或使用效益存在。準此，綜合系爭房地之型態、使用用途、經濟效用、共有人之利益及意願等情狀，本院認系爭房地應以變價分割為適當，並應將變賣所得，按兩造附表二當事人應有部分之比例」欄所示應有部分比例分配之，最符合經濟、適當及公平之原則。至被告主張願受金錢補償後，由原告分得系爭房屋前側部分乙節之分割方案，不為原告所同意，本院考量此分割方案僅得由法院以鑑定報告審酌金錢補償之金額，而未能透過公開市場相互競價以提升系爭房地之價值，且變價分割之方案得因共有人參與投標或主張優先承買權得以兼顧取得系爭房地之機會，故被告主張之分割方案，並不適當。
⒋至被告復抗辯陳昆明將系爭房地應有部分贈與原告時，其
等應得依法行使優先承買權，是原告應已無系爭房地應有部分所有權可提起本件分割共有物訴訟云云，惟土地法第34條之1 第4 項之規定，係共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格主張優先承購，自不包含贈與之情形在內，是被告對於該條規定之適用，顯有誤解，併此敘明。
五、從而，本件原告訴請分割系爭房地，於法有據。本院認系爭房地應予變價分割，所得價金依附表二「當事人應有部分比例」欄所示應有部分比例分配之部分比例分配為適當。
六、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部。民事訴訟法第80條之1 定有明文。本件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，如全部由被告負擔，將顯失公平，依前開規定，除被告按其應有部分比例負擔外，勝訴之原告亦應按其應有部分比例負擔之。爰另諭知訴訟費用之負擔比例如主文第2 項所示。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之
1 判決如主文。中 華 民 國 107 年 9 月 25 日
民事第四庭 法 官 黃莉莉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 9 月 25 日
書記官 黃湘美附表一：
┌──────────────────────────────────────┐│土地標示 │├───────────────────────┬──┬────┬──────┤│ 土 地 坐 落 │地目│面 積│權 利 範 圍 │├──┬───┬───┬────┬───┬───┤ ├────┼──────┤│編號│縣 市○鄉 鎮○ 段 │小 段│地 號│ │平方公尺│ ││ │ │市 區│ │ │ │ │ │ │├──┼───┼───┼────┼───┼───┼──┼────┼──────┤│ 1 │○○市○○○區○○○段 │○小段│ 000│ │ 130│原告21/168 ││ │ │ │ │ │ │ │ │被告各21/336│└──┴───┴───┴────┴───┴───┴──┴────┴──────┘┌──────────────────────────────────────┐│建物標示 │├──┬───┬─────┬────┬─────┬───────┬──────┤│ │建 號│ 基地坐落 │建物門牌│建築式樣主│ 建 物 面 積 │權 利 範 圍 ││ │ │ │ │要建築材料│ （平方公尺） │ ││ │ │ │ │及房屋層數├───┬───┼──────┤│ │ │ │ │ │樓 層│附 屬│ ││ │ │ │ │ │面 積│建 物│ │├──┼───┼─────┼────┼─────┼───┼───┼──────┤│ 1 │ 30202│○○市○○│○○市○│鋼筋混凝土│第3 層│ │原告1/2 │○ ○ ○區○○段○│○區○○│造（4 層）│109.88│ │被告各1/4 ││ │ │小段000地 │○路000 │ │ │ │ ││ │ │號土地 │號0樓 │ │ │ │ │└──┴───┴─────┴────┴─────┴───┴───┴──────┘附表二：兩造共有系爭房地之應有部分比例┌──┬────┬───────┐│編號│共有人 │應有部分比例 │├──┼────┼───────┤│ １ │許素華 │ 2分之1 │├──┼────┼───────┤│ ２ │陳麒元 │ 4分之1 │├──┼────┼───────┤│ ３ │陳柏翰 │ 4分之1 │└──┴────┴───────┘