臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第1479號原 告 陳妙萍訴訟代理人 張菀萱律師複代理人 黃筱涵律師被 告 吳張玲瑛訴訟代理人 許坤立律師上列當事人間減少買賣價金等事件，本院於民國109 年1 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾柒萬柒仟陸佰貳拾叁元及自民國一百零六年八月十六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾叁萬元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹佰伍拾柒萬柒仟陸佰貳拾叁元預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查，原告起訴聲明第一項請求被告給付原告新臺幣（下同）282 萬3,978 元及自民國106 年
7 月4 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；嗣於民國10
9 年1 月9 日減縮為如下述貳、一、聲明第一項所示（本院卷二第27頁、第60頁），核屬應受判決事項之減縮，尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於105 年9 月21日與被告簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以總價2,600 萬元向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○號4 樓房屋（下稱系爭房屋）暨所座落基地（下與系爭房屋合稱系爭房地），被告於105 年11月1 日交付系爭房地及辦理所有權移轉登記。
然原告於106 年1 月擬開始裝修工程時，發現系爭房屋存有被告未揭露之無預留樑穿孔瑕疵，非屬系爭買賣契約所特約被告不負瑕疵擔保責任之範圍，兩造遂於106 年2 月5 日與仲介本件交易之訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）簽署協議書（下稱系爭協議書），作為證據契約，約定以台北市結構工程工業技師公會（下稱結構技師公會）鑑定結果，作為認定樑穿孔瑕疵之依據，嗣經該公會於106年3月22日出具（106）北結師鑑字第2851號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），結論指出系爭房屋共有19孔無預留樑穿孔、分別位於11樑上，以樑穿孔之數量、位置、孔徑、孔中心間距、切斷鋼筋等情形研判，無預留樑穿孔會影響該穿孔樑之結構安全，建議將樑穿孔補填回復，並進行樑構件補強，以達原設計要求之安全性能；其後原告再發現另2處樑穿孔，經結構技師公會確認後，於同年4月21日以（106）北結師銘（十二）字第1060302號函（下稱系爭補充說明函）更正系爭鑑定報告結論之無預留樑穿孔數為21孔、分別位於12根樑上（下稱系爭瑕疵）。系爭瑕疵已影響房屋結構安全，致原告預計搬入時程隨之遞延，亦無法依原訂計畫出售舊有住處，須同時擔負兩屋龐大貸款，詎被告不願正面與原告協商處理方式，原告僅能先行委請廠商於106年5月間完成修繕補強工程，然據受本院囑託鑑定之台北市不動產估價師公會所出具之第一份估價報告書（下稱系爭第一份估價報告），系爭房屋於修補後仍存有3.83﹪價值減損比例，以該公會所出具之第二份估價報告書（下稱系爭第二份估價報告）所示兩造交易時之正常價格2,938萬5,300元計算，即有112萬5,457元之交易性價值減損；爰依系爭買賣契約第9條第5項、民法354條、第359條、第179條、第227條第1項規定（請求擇一為有利判決），請求被告給付原告結構技師公會鑑定費用7萬6,840元、勘驗及修復工程所需行政文書費用3,183元、瑕疵補強工程費用56萬7,975元、房屋交易性價值減損112萬5,457元、原裝修工程因瑕疵補強工程導致自106年1月15日起至同年5月10日止停工期間之額外貸款利息損失8萬9,455元。又原告因系爭房屋有瑕疵、被告不願正面回應、面臨高額貸款之壓力，影響規劃與生活步調，承受重大負面情緒，居住安寧權已受侵害，併依民法第227條之1準用第195條第1項規定，請求被告賠償原告精神慰撫金10萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告196萬2,910元及自106年8月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭鑑定報告之委託者係原告，而非約定之永慶公司，原告個人私自委託結構技師公會，已違反系爭協議書之約定，且結構技師公會至現場會勘，並未通知被告參與，當時僅有原告，及非屬鑑定會勘程序當事人之被告女兒吳欣齡、永慶公司人員在場，則系爭鑑定報告並非依據系爭協議書之約定所作成，且被告非其鑑定會勘程序之當事人，自不得認定為兩造合意之證據；且系爭鑑定報告之鑑定程序，並非經兩造先表明鑑定事項，再由法院囑託專業團體指派2位專業人員共同辦理鑑定，異於正常鑑定程序，應無證據能力。再者，系爭鑑定報告以計算混凝土有效受壓面積時須扣除樑穿孔所占面積，認定樑結構強度會受影響，惟報告中並無計算混凝土有效受壓面積之文件，亦未載明何以樑結構會受影響之原因；如報告所載樑穿孔切斷鋼筋情形屬實，然遭切斷之鋼筋僅有6支，且位在不同樑上，焉得影響房屋結構安全；報告所依據資料，缺乏鑑定應有之結構計算書，且原告提供鑑定之結構圖說，亦無記載原設計混凝土抗壓強度及鋼筋降伏強度，應認無法進行結構安全鑑定，故系爭鑑定報告殊無足取。此外，原告請求結構技師公會鑑定費用、行政文書費用、瑕疵修復補強工程費、貸款利息等共計64萬7,998元，性質屬損害賠償，已逾越民法第359條所定減少價金之範圍。又原告主張系爭房屋無預留樑穿孔情形經補強後，仍有交易性價值減損，並無理由，蓋系爭第一次估價報告率爾以無證據能力之系爭鑑定報告為前提，以與系爭房屋條件不同之地震受損房屋瑕疵交易案例，進行勘估比較，自有重大瑕疵，無參考價值；再者，系爭買賣契約價金2,600萬元較系爭第二次估價報告所示兩造買賣當時正常交易價格2,938萬5,300元為低，如仍以正常交易價格扣除實際價值以為計算其減少價值損失金額，對被告失諸公平，且縱以正常交易價2,938萬5,300元扣除原告主張之交易性價值貶損112萬5,457元後，仍有2,825萬9,843元之客觀交易價值，高於兩造買賣價金，是原告就系爭房屋並無交易價值減損可言，其請求房屋交易性價值減損112萬5,457元，即非有據；退步言，縱認原告得請求房屋交易性價值減損，且系爭第一次估價報告具有參考價值，然原告所得請求之金額，應僅有兩造買賣價金之3.83﹪即99萬5,800元，更遑論第一次估價報告所示3.83﹪交易性價值貶損包含技術性修復成本及市場交易性價值減損即汙名化價值貶損，是上揭99萬5,800元與原告請求之瑕疵修復補強工程費56萬7,975元，有重複請求之違誤。至原告所主張之系爭瑕疵，因10餘年前系爭房屋裝潢工程係由被告之先夫辦理，被告並未參與，不知有無穿樑設孔以通過管線之情形，且兩造簽約前，被告曾請永慶公司仲介人員轉告原告系爭房屋管線係走天花板，絕無隱瞞原告情事，原告亦同意依現況承受，則原告稱其於進行系爭房屋裝潢工程時發現被告未揭露之瑕疵，與事實不符，其向被告請求裝修工程停工期間所生之貸款利息8萬9,455元，洵不足採。另原告買賣房地，本應衡量自身經濟能力，原告因買受系爭房地背負偌大貸款之壓力，應自為承受，不得轉嫁於被告，且原告亦未具體確定其所受侵害者為何種人格權，其請求精神慰撫金10萬元，亦屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠、系爭鑑定報告並無證據契約之效力：
1.當事人間以合意就特定訴訟標的所為關於如何確定事實，或以何種方法確定事實之證據方法，謂之證據契約。倘其內容無礙於公益，且非屬法院依職權應調查之事項，及不侵害法官對證據評價自由心證之領域，並在當事人原有自由處分之權限內，基於私法上契約自由及訴訟上辯論主義與處分權主義之原則，固應承認其效力。惟證據契約既屬契約，自以當事人互相表示意思一致始能成立，若無此事實，即契約尚未合法成立，自不發生契約之拘束力。
2.原證12之協議書，有委託臺北市結構技師公會鑑定，並同意按報告書建議進行後續修補。然被告之女吳欣齡證稱：原證12協議書是伊簽的，但是事先不知道，原告臨時提出來，伊有幫忙去看過現場、寫協議書、技師會勘時也有到，但伊母親無繼續授權檢測報告出來時協商賠償多少錢的處理等語（本院卷一第344頁）。是吳欣齡雖簽署系爭協議書，但顯然不在被告授權範圍內，且系爭協議書對於鑑定項目、內容為何則未具體述及，難認兩造間有以何種方法確定系爭房屋瑕疵事實之證據契約。
㈡、系爭鑑定報告有證據能力：
1.由當事人一方自行委託具專門知識經驗者，就具體事實適用專門知識所得鑑定判斷，稱為『私鑑定』。私鑑定作成之鑑定報告，雖與民事訴訟法所謂『鑑定』之證據方法不同，但學說認仍具私文書性質。如與當事人辯論機會，仍非不得成為法院形成心證原因，故仍屬事實認定之自由心證主義範圍。本院核上開所為鑑定報告已就原因實地會勘，並聽取兩造意見（理由詳2），並就鑑定經過及鑑定結果做成完整書面說明，再給予兩造就鑑定報告結果充分陳述意見與辯論下，應有證據能力。
2.被告否認系爭鑑定報告有告知伊參與，然經本院訊問下列證人，足認被告所言不實。
⑴證人吳承恩即賣方仲介證稱：買方要拆掉重新裝潢時發現
樑柱有穿樑狀況，先通知我們同仁陳昆德，才開始進行雙方穿樑協調。因為原本有找結構技師做檢測，後續雙方對於穿樑部分要再做評估，有再協調找結構技師就現場穿樑部分看是要做補強或是否有結構安全疑慮，再找結構技師做檢測。（吳張玲瑛）有同意找結構技師公會檢測，雙邊即吳張玲瑛及吳欣齡我都有做聯絡，他們都有同意。技師去現場檢測時我是通知吳欣齡，因為吳張玲瑛那陣子腳不方便。結構技師檢驗報告後，有通知被告結果（本院卷一第334頁第336頁）。
⑵證人陳昆德即永慶房屋店長：將原本裝潢拆除後發現有穿
樑情況，請我與前屋主協調。我先告訴屋主這個狀況，陳妙萍的先生林大哥有拍照片，我也有到現場看，有看到穿樑管線，後來後續請技師公會技師到現場做勘驗，當天屋主代理人吳小姐也有到場，我也有到場。前面一開始我有跟屋主碰面，後來是女兒吳欣齡處理，因為屋主年紀大，腳也受傷（本院卷一第337頁至第339頁）。
⑶證人邱瑞文即永慶房屋之法務證稱：（提示原證12協議書
，為何會簽這個協議書？）我與原告及被告女兒到房地現場確認確實有樑柱穿孔情形，看過現場後有約年後大家協商事情如何處理，是要解約或折價修繕賠償，年後約2月5日在我們店裡，原告是由原告及他先生到，被告是他女兒到，當天協商時是如協議內容請技師公正檢測，檢測後如何處理（本院卷一第340頁至第341頁）。
⑷證人吳欣齡即被告女兒（提示原證12協議書）其上「吳欣
齡」，是否你簽名？）是。技師實際測量穿孔的該次有去現場。永慶房屋吳承恩通知的。有在前一晚有跟被告說明（本院卷一第342頁至第344頁）。
⑸綜合所有證人證詞，原告夫妻在系爭房屋裝潢拆除後發現
有梁穿孔問題，透過永慶房屋聯繫被告，因被告腳傷而由吳欣齡前往會勘，技師到系爭房屋初勘、檢測均有通知被告到場，而被告之女兒有到等情節，證人證詞均屬一致，是以從委託、初勘、會勘等鑑定過程均有通知被告參與，被告僅是因結論對伊不利，即藉口為原告單方委託。
㈢、原告並無免除系爭瑕疵之擔保責任：
1.依系爭買賣契約第9條第5項「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有規定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」（本院卷一第39頁）。可知被告原則上仍負擔物之瑕疵擔保責任，例外於契約明訂之情況下方得免責。
2.觀諸「不動產說明書」第四點「提醒事項」所載現況瑕疵為：1.窗框有滲漏水、2.前陽台有滲漏水、3.臥室有滲漏水、
4.浴室有壁癌、5.浴室有鋼筋外露、6.浴室有水泥塊剝落。「標的物現況說明書」，項次12「建物現況是否有滲漏水情形？」，被告勾選「√」，且於備註說明欄位中勾選「窗框、前陽台、臥室、其他：浴室有壁癌」;項次27「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」，被告勾選「√」，且於備註說明欄位中標明位置於浴室（本院卷一第71頁至第72頁）。而「增補契約」）約定「一、本標的混凝土氯離子含量樣本檢測結果分別為…乙方及永慶房屋於簽約前已詳盡告知甲方相關權利義務，甲方經評估承購本標的之相關風險並知悉永慶房屋之高氯離子保障辦法且了解自身權益後，甲方仍表達願意概括承受且同意不向乙方主張房屋氯離子含量及造成屋況瑕疵等之法律責任…」、「二、甲方已至房屋現場確認，本標的物現況窗框、前陽台、臥室有滲漏水、浴室有壁癌情事，前揭滲漏水及壁癌處，甲方同意自行修復並負擔修繕所需費用，完全免除乙方上述部分之滲漏水及瑕疵擔保責任，且該部分不適用永慶房屋提供之漏水保固保障辦法。除前揭滲漏水及瑕疵擔保責任外，日後若有其他滲漏水情事，乙方仍應負擔滲漏水瑕疵擔保責任。」、「三、甲方已至房屋現場確認，本標的物現況浴室有鋼筋外露及水泥塊剝落情事，前揭情事，甲方同意於交屋後自行修繕並負擔修繕所需費用。」（本院卷一第89頁）準此，僅有上述瑕疵為交屋前被告所揭露，並經兩造同意無需由被告負擔物之瑕疵擔保責任，然除此之外，其餘未揭露之瑕疵當無免除之意，且系爭買賣契約亦無明文規定排除物之瑕疵擔保責任者，依系爭契約第9條第5項及民法第354條之規定，被告即應負擔物之瑕疵擔保責任，故被告逕稱已明定不負擔物之瑕疵擔保責任云云，顯不可採。
㈣、系爭房屋是否有欠缺通常效用之瑕疵，而應由被告負瑕疵擔保責任：
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，有最高法院73年台上字第1173號判例可資參照
2.系爭鑑定報告結論為：會勘當日調查之鑑定標的物無預留梁穿孔共有19孔，分別位於11根梁上，設置目的為穿越電管、熱水管、冷氣管等，穿梁孔位置示意圖如圖2所示。19個穿梁孔中孔直徑5cm有11孔、6.5cm有6孔、9cm有2孔。其中有14孔距梁柱接頭小於1倍梁深度，其餘5孔距梁與梁接頭小於1倍梁深度。孔位置在垂直向方面，編號6之孔位距梁頂為18cm< l/3梁深（梁深55cm）、編號13之孔位距梁底之距離12cm< l/3梁深（梁深55cm），其餘17孔距梁頂與梁底均大於1/3梁深。調查結果如表1所示。各無預留梁穿孔破壞原結構鋼筋情形如表1所示，以目視勘查共有6孔各切斷1支梁箍筋，即切斷6根梁各1支箍筋，有7孔目視未發現有切斷箍筋情形，另6孔現有穿管無法勘查，另梁主筋部分目視並未發現無預留梁穿孔設置而破壞之情形。（鑑定標的物之無預留梁穿孔現況調查紀錄表、平面示意圖及現況照片詳附件五）等語（本院卷一第102頁）。技師陳翔益到庭證稱：本件是鑑定無預留穿樑孔的鑑定，無預留穿樑孔的意思是樑沒有預留穿樑孔，現行規定是要預留，預留有左右、高低位置、孔徑大小、事先做鋼筋補強的規定，才可以事先預留穿樑孔存在。本件是無事先預留穿樑孔，安全鑑定標準是依照原設計結構強度標準，經現場研判，現場無預留穿樑孔會影響該樑結構強度及安全，因此建議施行樑結構補強使其回覆原設計強度之要求。先調查現場穿樑孔狀況（如鑑定報告第六頁表一）、穿樑孔徑、有無破壞鋼筋情形，再參閱鑑定報告第七頁第九項安全評估，按中華民國內政部營建署混凝土結構設計規範第十三章13.13.4規定來做判斷，詳如鑑定報告第七頁，依照規範評估現場穿樑孔影響程度。現場會勘有針對樑穿孔水平位置、垂直位置、孔徑、有無破壞鋼筋做現場紀錄及照相，然後再依照規範做評估。以尺量測，有無切斷鋼筋是目視可以看出有無為了樑穿孔而將鋼筋截斷，但有少數幾孔因管線穿越無法勘查，建議裝修時管線拆除後如有發現鋼筋截斷情形，需比照鋼筋截斷方式做補強，可參閱鑑定報告第八頁最後一段倒數三行。鑑定標的物現場是以事後洗洞方式做穿孔，因此非依規定事先預留也沒有事先做鋼筋補強，因此研判會影響樑結構安全等語（本院卷一第345頁至第347頁）。是本件是因為無預留梁穿孔，部分穿孔將原有鋼筋截斷，是技師比對原設計圖後，認為影響原設計強度問題。衡諸房屋結構對居住使用安全影響甚鉅，系爭房屋所存梁上孔洞既係被告出售於原告前所為，且經鑑定認已影響原設計強度，可見系爭房屋於危險移轉原告時，顯不具備依通常交易觀念應有之效用，而屬物之瑕疵，被告應依民法第354條第1項規定對原告負擔保之責，彰彰明甚。
3.至於被告質疑為何技師僅有1名以及未有計算混凝土有效受壓面積、切斷鋼筋僅有6根，穿孔均非在同一處難謂影響結構安全？然陳翔益技師已到庭證稱：公會按照鑑定金額及困難程度決定該次鑑定技師之人數，被告以鑑定技師人數質疑報告內容之專業性，顯有不當。又被告以他案之鑑定方法內容質疑系爭報告之專業性，然而證人陳翔益業已回覆：安全鑑定有不同種類，牽涉到房屋結構安全，指該棟整棟房屋的強度安全，所以需要瞭解其材質的強度，如混凝土、鋼筋強度，通常作為整棟結構安全分析與判斷，因為安全是沒有辦法單戶來判斷，必需整棟結構判斷。而本鑑定是針對建物無預留穿樑孔之鑑定，指的是無預留穿樑孔此行為對結構的影響，性質不同，因此本鑑定不需要探討結構材料的強度等情（本院卷一第348頁），鑑定問題不同，所採用之鑑定方法當有不同，此非悖於常理。陳翔益亦證稱系爭鑑定報告送到結構技師公會後，另外有兩個技師會同做複審。原告係委託結構技師公會鑑定，係由公會之名義出具系爭鑑定報告，並審究其指派之技師採用之鑑定方法是否妥適。再按箍筋就是為了提供樑的結構韌性及剪力，如果破壞箍筋會影響該樑結構韌性及剪力，是陳翔益技師證稱：本件有6個穿樑孔各切斷1個箍筋，因此會影響穿樑孔該樑之結構韌性及剪力強度，且在法官詢問倘為法院囑託鑑定，是否有不同之處時，其答稱：基本上一樣，但資料補充上可能會考慮更多，作法院的囑託鑑定會提供最完整的資料，但依照目前來看，本鑑定由法院囑託的話，目前想不出有何不一樣的地方等語（本院卷一第347頁至第348頁）。是技師對於為何認定會影響原有設計結構強度，已有完整說明。被告僅因系爭房屋歷經921大地震而未倒塌末即認系爭報告不具專業性，純屬個人臆測，要無足信。
4.本件原告在委託結構技師鑑定前，已經透過與永慶房屋聯絡被告，鑑定過程復通知被告到場，鑑定過程係依據現場勘查、檢視，與建築及結構圖說核對，並依據證人之專業知識、經驗所為之判斷，並經結構技師公會審核，應屬可信。被告出賣並交付系爭房屋予原告，惟系爭房屋因系爭瑕疵，致減少其通常效用及價值，已如前述，則原告依上開規定，請求減少系爭契約價金，自屬有據。
㈤、原告得減少之價金為149萬7,600元：
1.買受人依民法第359條規定，請求因物有瑕疵而減少其價金者，旨在平衡買賣雙方之利益與損失，是該減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值與瑕疵物之買賣價金，並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。另買受人因買賣標的存有瑕疵而請求減少價金者，其本質為不完全給付損害賠償之一種，此觀同法第360條規定自明。由是而論，減少價金之數額，應將因瑕疵存在所致之變動狀況考慮在內，即除應審酌物因瑕疵存在所生物理性價值貶損外，尚應視有無因瑕疵存在而生交易性價值貶損，以為適當衡量。
2.原告依結構技師公會報告所建議之修復方式進行修繕（本院卷一第38頁），但穿孔係因水、電、冷氣管線穿越所致，故管線必須重新配置，故共支出56萬7,975元（計算式：6,500＋250,000＋28,500＋282,975＝567,975），業據提出收款單、支票、估價單、報價單等為證（本院卷一第176頁至185頁），以修復費用為系爭房地因系爭瑕疵所受之物理性價值貶損依據，即屬允當。
3.原告主張系爭房屋縱經修復，仍受有交易性價值貶損乙節，雖為被告所否認，惟查：
⑴就系爭房地因系爭瑕疵造成交易性價值貶損情況，拓誠估
價師事務所為之估價報告認系爭房屋若無系爭瑕疵存在，則於系爭買賣契約成立時之合理市價應為2,938萬5,300元（見系爭第二份估價報告第27頁），然因有系爭瑕疵存在，致減少其通常效用，需經修復始得回復原有設計強度。
考量系爭房屋經修復後，雖回復結構完善之可能性甚大，參考921地震受損黃單建物經結構補強後撤除黃單後仍有價值貶損，認系爭房屋縱經修復，仍有交易性價值貶損（即按污名價值減損比例3.83％計算（系爭第一份估價報告第44頁至第46頁）。計算式：29,385,300元×3.83％＝1,125,457元。
⑵參酌建物之結構安全完備與否，乃消費者決定購買之重要
因素，曾有欠缺結構安全之建物於市場競爭力薄弱，縱經事後修復，於消費者心理仍存有安全疑慮，而反映於市場交易價格之減損，足見系爭瑕疵曾存在之事實，確實造成系爭房地交易性價值貶損。又估價報告係由周哲仰不動產估價師執行，其經不動產估價師國家考試及格，領有不動產估價師證書、開業證書及臺北巿不動產估價師公會會員證書，有該報告所附上開證書可參（見該報告附件九），堪認其對於不動產價格鑑定具有專門知識經驗，該報告結果自具相當公信力。
⑶估價報告既由專業不動產估價師負責執行，其採用之鑑定
方法，除蒐集比較類似標的之價格，並考量系爭房地特殊因素，經綜合分析及調整權重後，始決定其鑑定結果，符合一般不動產估價原則，其結果應可採信。準此，堪認系爭房地若無系爭瑕疵存在，於系爭買賣契約成立時之合理市價為2,938萬5,300元；另系爭房屋縱經修復，仍有112萬5,457元之交易性價值貶損。
4.買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，非逕依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算。系爭房地若無系爭瑕疵存在，於系爭買賣契約成立時之合理市價為2,938萬5,300元，惟因系爭瑕疵存在，受有物理性價值貶損56萬7,975元、交易性價值貶損112萬5,457元，合計其價值貶損169萬3,432元（計算式：567,975元＋1,125,457元＝1,693,432元），則系爭房地因系爭瑕疵，於系爭買賣契約成立時之實際價值應為2,769萬1,868元（計算式：29,385,300－1,693,432元＝27,691,868元），故系爭房地因系爭瑕疵存在，所減損價值比例為5.76％（計算式：1－27,691,868元÷29,385,300元＝0.0576)。
是系爭房地因系爭瑕疵存在，得減少之價金應為149萬7,600元（計算式：26,000,000元×5.76%＝1,497,600元）。
5.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，是出賣人於其減少之範圍內，即無價金之請求權存在（參照最高法院87年台簡上字第10號判例意旨）。承上，系爭房屋因系爭瑕疵存在，得減少之價金為149萬7,600元，則就上開金額範圍，於起訴前以存證信函送達而為減少價金之意思表示（本院卷一第160頁），是被告受領該應減少價金之法律上原因已不復存在，是原告依民法第179條之規定，請求被告返還經減少之價金149萬7,600元，自屬有據，逾此範圍金額，即屬無據。
至於原告其餘請求部分，均非因瑕疵存在造成之變動，併與敘明。
㈥、原告得請求不完全給付賠償8萬23元：
1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨參照）。
2.被告出售系爭建物有樑穿孔之瑕疵，所為給付內容與系爭買賣契約約定不符而不合債務本旨，被告對於此屬不可歸責並未舉證，送結構技師鑑定後認為可修補之瑕疵，但請求被告修補及賠償後，因認賠償金額過高即拒絕處理，則原告主張依民法第227條第1項、第231條第1項規定，請求被告賠償損害，應屬有據。賠償金額論述如下：
⑴結構技師公會鑑定費用7萬6,840元：業據提出統一發票、
收據（本院卷一第173頁），係原告伸張權利之必要費用，被告應如數賠償。
⑵行政文書費用：包括勘驗所需原始建築圖、結構計算書、
結構圖影印費用及郵資1,475元；以及修復施工照片及圖說資料影印裝訂費用1,708元，共計3,183元，亦為原告伸張權利之必要費用原告上開請求即屬有據。
⑶貸款利息：原告主張因辦理本案樑穿孔瑕疵補強工程，不
得不延後搬遷時間，暫緩出售舊屋，同時負擔舊屋與新屋之貸款，因此承擔高額貸款，故於原裝修工程因系爭樑穿孔瑕疵補強工程導致停工期間（自106/1/15~106/5/10）之額外貸款利息，共計8萬9,455元，單據計算：106年2月15日之24,114元＋106年3月15日之21,780元＋106年4月17日之24,114元＋19,447元(106年5月15日之23336元×25日/30日)乙節。惟原告給付買賣價金係為履行系爭買賣契約義務，則原告為給付買賣價金所負擔貸款，以及因貸款必須繳納之利息，與被告不完全給付所生之損害無涉。
㈦、原告不得主張精神賠償10萬元：
1.債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任。復按人格權受侵害時，得請求法院除去其侵害；有受侵害之虞時，得請求防止之。前項情形，以法律有特別規定者為限，得請求損害賠償或慰撫金。不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第227條之1、第18條、第195條第1項前段定有明文。換言之，慰藉金之賠償須以人格權遭遇侵害，使精神上受有痛苦為必要（最高法院51年台上223號判例意旨參照）。惟損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判決意旨可資參照）。且民法第227條之1係規定「債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任」顯見依債務不履行請求慰撫金者，仍以其民法第195條所列舉之人格權有受損為前提。
2.原告主張其因發現系爭瑕疵導致其生活受影響，且被告態度消極惡意對待，主張居住安寧權受侵害，請求精神賠償10萬元云云。本件被告固對原告負有物之瑕疵擔保、不完全給付之損害賠償責任，然係屬原告財產權受有損害，原告固稱因此導致其生活規劃改變，受有精神耗損及情緒折磨等損害，究非民法第195條第1項所列舉之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操等權利受害，且其於系爭房屋修繕期間，顯非居住系爭房屋內，其居住安寧權未受影響，亦未能舉證證明其係何項人格法益受害且有情節重大之情形，自難僅憑原告自陳受有精神上痛苦等情，即謂得依民法第227條之1準用民法195條規定為請求，是原告請求精神慰撫金，應屬無據。
四、原告請求被告給付157萬7,623元（計算式：1,497,600＋76,840＋3,183＝1,577,623）及自調解不成立之日（106年8月16日）起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、依民事訴訟法第79條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 2 月 18 日
民事第四庭 法 官 絲鈺雲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 2 月 18 日
書記官 陳建偉