臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第1480號原 告 王品媛訴訟代理人 黃晶雯律師被 告 陳正江
陳正地陳正忠陳正隆上列四人共同訴訟代理人 陳志偉律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國107 年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣1,863,450 元，及自民國106 年7 月29日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之47，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣621,150 元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣1,863,450 元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國106 年4 月20日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告以新臺幣（下同）1,
515 萬元（下稱系爭價金）向被告購買其共有門牌號碼臺北市○○區○○街○○○ 號2 樓即2552建號建物全部（下稱系爭房屋）暨坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 00 0000 地號土地之應有部分各1 萬分之998 （下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭不動產），嗣原告依約給付系爭價金完畢，被告則將系爭不動產所有權移轉登記予原告，並於同年5 月20日點交系爭不動產。詎兩造於簽訂系爭買賣契約前，被告宣稱為第一手屋主且居住多年，保證系爭房屋沒問題，惟原告於同年月23日經裝潢人員至系爭房屋現場丈量時始發現有傾斜情形，旋除於同年月24日請辦理系爭不動產移轉登記之代書通知被告，並委任律師於同年6 月6 日函知被告及委請台北市土木技師公會（下稱技師工會）進行鑑定。而依技師公會於同年月13日出具之系爭房屋鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）所示，系爭房屋經外觀垂直測量與室內水準測量，均呈現傾斜現象，即不僅系爭房屋內部有傾斜，包含系爭房屋在內之整棟公寓（下稱系爭公寓）亦有傾斜，最大傾斜率為75.32 分之1 （下稱系爭瑕疵），足致系爭房屋價值及效用受有減損之瑕疵，原告即再委請律師於同年月20日函附系爭鑑定報告書通知被告應負瑕疵擔保責任，惟未獲置理。又據系爭鑑定報告書所載，依臺北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊，系爭瑕疵傾斜率需結構安全影響評估及修復補強之工程性補償，且已達第三級之非工程性補償，補償率為百分之26.4，則系爭買賣價金乘以價值減損率百分之26.4即約為400 萬元，爰依民法第354 條第1 項、第359 條、第179條及第182 條第2 項等規定，先請求被告返還減少之價金40
0 萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告400 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋係於72年11月22日取得使用執照，而兩造於簽訂系爭買賣契約時，系爭房屋屋齡已逾33年餘，屬高齡中古屋，因老舊而產生之瑕疵在所難免，被告並不會向原告保證系爭房屋沒問題，且於簽訂系爭不動產買賣契約前，原告多達5 、6 次到系爭房屋詳細查看，並曾會同設計師及裝修人員等專業人員至系爭房屋，應不難以滾動彈珠等簡易方式查看有無系爭瑕疵，但原告多次查看卻未能發現，則原告就未能發現系爭瑕疵一節，顯有重大過失，是縱有系爭瑕疵，被告亦不負擔保之責。復據系爭鑑定報告書所載，系爭房屋主要結構樑、柱、版均無明顯之結構性裂縫，且包含被告及其他居住系爭公寓之住戶，未因系爭公寓傾斜而影響日常生活起居，則縱有系爭瑕疵，但程度尚稱輕微，並未達減少系爭房屋價值或效用之重要程度，故不應視為瑕疵。又原告所主張者僅為系爭房屋存在系爭瑕疵，則其主張減少之價金應以系爭房屋之買賣價金為限，不應擴及未主張瑕疵之系爭土地買賣價金部分，而系爭買賣契約未區分系爭房屋及系爭土地之買賣價金，故依系爭房屋及系爭土地之所有權買賣移轉契約書記載之買賣價款總金額分別為19萬7,200 元、70
0 萬870 元，合計719 萬8,070 元（下稱系爭買賣價款），則系爭房屋及系爭土地之買賣價款各占系爭買賣價款之百分之2.7 、百分之97.3，則系爭房屋實際買賣價金應為40萬9,
050 元。再系爭房屋主建物面積為97.7平方公尺、陽台面積為13.14 平方公尺、花台面積為1.02平方公尺，且系爭公寓為鋼筋混凝土造5 層之樓房，而依臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例第9 條規定暨其施行細則所附之「重建單價基準表」，依上級、中級、下級之重建單價計算原告主張之非工程性補償率百分之26.4，則非工程性補償費為610,222 元至513,129 元間，是縱認被告應負瑕疵擔保責任，惟原告主張減少之價金應於系爭房屋實際買賣價金40萬9,050 元之範圍內或於系爭房屋重建工程費用610,222 元至513,129 元間為請求，原告逕自主張被告應退還400 萬元，顯屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：㈠兩造於民國106 年4 月20日簽訂系爭買賣契約，由原告以系
爭價金向被告購買系爭不動產，嗣原告依約給付系爭價金完畢，被告則將系爭不動產所有權移轉登記予原告，並於同年
5 月20日交付系爭不動產。㈡依系爭鑑定報告書所示，系爭房屋經外觀垂直測量與室內水
準測量，均呈現傾斜現象，即不僅系爭房屋內部有傾斜，包含系爭房屋在內系爭公寓亦有傾斜，最大傾斜率為1/75.32即系爭瑕疵。
㈢原告於占有系爭不動產後，因系爭瑕疵乃於106 年5 月24日
請代書轉知被告，復委任律師函知被告，並於同年月7 日送達被告。嗣原告再於同年月20日以台鼎106 晶律函第0000000-0 號律師函檢附系爭鑑定報告書，而於同年月21日送達被告知悉（本院卷第30頁至第41頁、第42頁至第80頁、第81頁至第92頁）。
㈣系爭房屋因系爭瑕疵經兩造同意由臺北市不動產估價師公會
為鑑定，而指派鄭惟元不動產估價師承辦，並於107 年8 月23日出具107 北估公會字0000000 號不動產估價報告書（下稱系爭估價報告書），經評估認定系爭房屋於正常情形建坪單價為每坪45萬9,000 元，總價為1,553 萬1,550 元，惟於有系爭瑕疵情形下之建坪單價為每坪40萬3,000 元，總價1,
363 萬6,633 元，故系爭房屋受有189 萬4,917 元之價值減損（系爭估價報告書第3 頁）。
四、得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條至第358 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354 條第1 項、第35
9 條前段分別定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）⒈依系爭鑑定報告書所示，系爭房屋經外觀垂直測量與室內
水準測量，均呈現傾斜現象，即不僅系爭房屋內部有傾斜，包含系爭房屋在內系爭公寓亦有傾斜，最大傾斜率為1/
75.32 即系爭瑕疵等情，為兩造所不爭執。又系爭房屋由前往後傾斜之最大傾斜率1 ／75.32 ，已大於正常容許之傾斜度等情，業據高文宗土木技師說明甚詳（見本院卷第392-396 頁），且依我國民情，房屋除供居住，尚有保值功能，而房屋傾斜超出正常容許範圍，將造成房屋價值減損，是系爭房屋依通常房屋交易觀念，應認其因具系爭瑕疵而品質有所欠缺。被告辯以系爭瑕疵未達減少系爭房屋價值或效用之重要程度，故不應視為瑕疵云云，不足採信。
⒉另檢測系爭房屋是否具傾斜之系爭瑕疵，需由專業人員以
專業儀器為垂直測量、水準測量並計算傾斜率，並非一般人得以感官目視、觸覺、嗅覺、聽覺，或僅憑肉眼所見系爭房屋外觀判斷是否傾斜。且衡諸一般常情，縱以滾動彈珠等簡易方式查看有無傾斜，亦僅能就系爭房屋之樓地板局部為觀察。故被告抗辯原告已知悉或因重大過失而不知系爭瑕疵存在，即難認有據。
㈡次按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得
解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359 條第1 項定有明文。是於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外，買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契約、減少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使，是本件原告選擇請求減少價金，自屬於法有據。
㈢再按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物
與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年台上字第1972號判決意旨參照）。又減少價金請求權並非損害賠償之債，其目的旨在買受人發現締約時所不知，且應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，據以調整契約主觀所合意之價格，自非單純計算買受人支付之價金與瑕疵物價值間之「差額」，以計算買受人客觀之損害。是瑕疵價值之減損比例，係比較「買賣時瑕疵物客觀應有價值」與「無瑕疵物客觀應有價值」，以得出瑕疵物在客觀情況下，一般人願以正常價額折減多少「比例」之價額購買之。在買受人選擇減少價金之情況，兩造仍維持原契約關係，故計算得減少之價額時，亦應維持買賣雙方當事人於締約時，就給付與對待給付加以約定所形成之均衡關係。經查，本院囑託泛亞不動產估價師聯合事務所，就系爭房屋倘具系爭瑕疵及未具系爭瑕疵時，於10
6 年4 月20日為買賣時之市價各為多少乙情為鑑定，系爭估價報告書結果為：未具系爭瑕疵時正常價格為1553萬1,550元，具系爭瑕疵時之價格為1,363 萬6,633 元，減損率為12.30 ％，有卷附系爭估價報告可佐，應堪採為本件系爭買賣減少價金數額之依據。準此，兩造在無系爭瑕疵存在之認知下所合意之無瑕疵之系爭房屋價值為1,515 萬元，自應以此合意基礎推論，按客觀價值所求得之減損比例計算於系爭房屋具系爭瑕疵之情況下，兩造所願合意折減之價額應為186萬3450元（計算式：15,150,000×12.3％=1,863,450），是原告所得請求減少之價額應為1,863,450 元。
㈣末按民法第179 條規定：「無法律上之原因而受利益，致他
人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」在受益之原因初固有效存在，然嗣因其障礙不能達到目的時，即屬雖有法律上之原因，而其後已不存在之情形，如其受益而致他人受有損害，被害人非不得依上開規定請求受益人返還其利益。系爭房屋具有系爭瑕疵，系爭買賣契約因系爭瑕疵應減少價金之金額為186 萬3,450元，已如上述，被告就該減少部分價金，顯屬溢收，而獲有利益，經原告行使價金減少請求權，即失其法律上之原因，就原告而言，自受有溢付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，原告依不當得利規定，請求被告返還186 萬3,450 元，自屬有據。
五、綜上，原告本於兩造間系爭買賣契約關係，依民法第359 條規定請求減少系爭房屋買賣價金，並依不當得利法律關係，請求被告給付不當得利186 萬3,450 元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年7 月29日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如
主文。中 華 民 國 107 年 12 月 26 日
民事第四庭 法 官 黃莉莉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 26 日
書記官 黃湘美