臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第1519號原 告 吳林玲被 告 徐守偉
徐士哲張靜蘭上 三 人訴訟代理人 廖振洲律師複 代理 人 吳聖平律師被 告 東龍國際開發股份有限公司兼法定代理人 戴正鳳被 告 王棟隆
王筱涵王貫宇兼上 五 人訴訟代理人 江明偉被 告 周煜峰
林正雄上 一 人訴訟代理人 陳昱龍律師複 代理 人 喬政翔律師被 告 林偉傑被 告 華溱不動產仲介經紀公司兼上 一 人法定代理人 鄭芷欣上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國107 年9 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、被告林偉傑未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。本件原告原對被告徐守偉、徐士哲、東龍國際開發股份有限公司（下稱東龍公司）、江明偉、周煜峰、林正雄、林偉傑、鄭芷欣提起訴訟，主張依民法第199 條、第348 條、第227 條、第231 條、第226 條、第184 條第1 項、第185條、第535 條、第544 條規定，請求渠等共同給付新臺幣（下同）88萬元，及自民國104 年12月18日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息（見本院卷一第9 、77至78頁）。
嗣於訴訟進行中追加張靜蘭、戴正鳳、王棟隆、王筱涵、王貫宇（下合稱戴正鳳等4 人）、華溱不動產仲介經紀公司（下稱華溱公司；東龍公司、戴正鳳等4 人、周煜峰、林正雄、林偉傑、華溱公司、鄭芷欣合稱東龍公司等10人；徐士哲、張靜蘭、江明偉與東龍公司等10人合稱徐士哲等13人）為被告（見本院卷一第100 、107 、213 頁），並追加依民法第349 條、第350 條、第353 條、第357 條、第359 條、第
360 條、第188 條、第28條、第216 條、第181 條、第182條規定，原告於104 年12月18日與徐守偉簽立之不動產買賣契約書（下稱A 契約書）第4 條第1 項、第5 項、第9 條約定，不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第19條、第21條、第26條，地政士法第1 條、第2 條、第18條、第22條、第26條規定，請求交付車位、損害賠償、減少價金及給付懲罰性違約金（見本院卷一第134 至136 、288 至289 、299至300 、312 至314 頁；卷二第110 至111 頁），並歷次變更其聲明，終則聲明如後貳、一所示（見本院卷二第246 、
251 頁）。經核，原告係基於同一基礎事實追加被告及訴訟標的法律關係，並擴張及減縮其應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，於法尚無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠伊於104 年12月18日，經東龍公司、東龍公司淡水新市加盟
店即華溱公司、華溱公司負責人鄭芷欣、東龍公司內湖直營店之專案經理林偉傑、華溱公司所屬經紀人林正雄等人居間仲介，並由周煜峰擔任地政士，而與徐守偉簽立A 契約書，約定伊向徐守偉買受坐落新北市○○區○○段○○○號土地所有權應有部分35/10000及其上同段283 建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號15樓之1 房屋（下合稱系爭房地）及如系爭房地竣工時所附起訴狀證物五使用執照圖（下稱系爭使照圖）所示地下第3 層編號6 號法定停車位（下稱系爭法定停車位），買賣價金為618 萬元；嗣伊與徐守偉、徐守偉之子徐士哲再於105 年1 月15日簽立房屋買賣契約書（下稱B 契約書），約定買賣總價款為558 萬元，三方合意徐士哲亦應成為賣方，徐守偉、徐士哲並於同日交屋及交付位在系爭房地所在建物（下稱系爭建物）地下第3 層編號6 號之平面車位1 個（下稱系爭車位），伊即按地面劃設之白線停放。伊於簽約前即告知購買房產之條件為需有法定停車位，詎徐守偉、徐士哲、徐守偉之配偶張靜蘭、華溱公司、鄭芷欣、林偉傑明知系爭車位並非法定停車位，竟於系爭房地出售時向伊謊稱系爭車位為法定停車位；東龍公司等10人接受徐守偉委託時未查明系爭車位非法定停車位，亦有詐欺、背信行為，伊迄於105 年底起屢遭其他車輛停放在前方而侵占系爭車位，並於106 年4 月間遭系爭房地所在菓嶺大道社區（下稱菓嶺社區）管理委員會（下稱菓嶺管委會）告知系爭車位應按前方地面劃設之黑線、後方地面劃設之白線停放而縮小停車空間後，始知受騙。再系爭車位非法定停車位且無單獨所有權；而系爭車位遭縮小後，伊即無法停入原停放之車輛，僅得將車位出租他人使用，且系爭車位全部位在公共車道上，下方為化糞池，車位地面以黑墊片隱匿人孔蓋，有非法大樑柱且高度過低，安全堪慮，又系爭車位未有約定專用或分管契約而無使用權，有權利瑕疵與物之瑕疵；徐守偉未依債之本旨履行，應屬不完全給付。故被告自應交付系爭法定停車位，如無法交付，應給付伊128 萬元，由伊自行購置合法停車位；且應自交付系爭法定停車位之日止，依伊已付買賣價金558 萬元按日計算萬分之5 之懲罰性違約金；再伊因系爭車位無法停車使用，致支出醫療費用2 萬5,380元，亦額外增加停車費、計程車費之支出，被告應賠償伊12
8 萬元，伊亦得請求減少價金。㈡東龍公司在廣告中標示系爭車位為法定停車位，所有權型態
為單獨所有，即屬廣告不實。而東龍公司、周煜峰、林偉傑、林正雄、華溱公司、鄭芷欣共謀計畫牟取原定買賣價金61
8 萬元與賣方實拿價金520 萬元間之差價88萬元，並於104年12月18日簽約時當場取走60萬元，係屬不當得利；且仲介於同年月31日收取服務費20萬元，亦違法超收差價3 萬2,60
0 元；伊依B 契約書及104 年12月30日與徐守偉簽立之不動產買賣契約書（下稱C 契約書），業因債權讓與取得徐守偉對仲介之債權。故徐士哲等13人依管理條例第21條、第26條、第19條規定及民法第535 條、第544 條規定；周煜峰另依地政士法之規定，亦應對伊負損害賠償責任。又徐士哲等13人依侵權行為法律關係，應負連帶責任；東龍公司應就其受僱人及董事或其他代表權人執行職務時不法侵害伊權利之行為，負連帶損害賠償責任。
㈢為此，依A 契約書第4 條第1 項、第4 項、第5 項、第9 條
約定，民法第199 條、第348 條、第349 條、第350 條、第
353 條、第357 條、第359 條、第360 條、第227 條、第23
1 條、第226 條、第184 條第1 項、第185 條、第188 條、第28條、第216 條、第181 條、第182 條、第535 條、第54
4 條，管理條例第19條、第21條、第26條，地政士法第1 條、第2 條、第18條、第22條、第26條規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠徐守偉、徐士哲應交付原告系爭法定停車位；如未交付系爭法定停車位，則應給付原告128 萬元。㈡徐守偉、徐士哲應給付原告自105 年1 月15日起至交付系爭法定停車位之日止，依買賣價款558 萬元按日利率萬分之5 計算之懲罰性違約金，及依上開懲罰性違約金總額按週年利率5％計算之利息。㈢徐守偉、徐士哲應給付原告128 萬元，及自104 年12月18日起至交付系爭法定停車位之日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈣東龍公司等10人應交付原告如聲明㈠所示內容。㈤東龍公司等10人應給付原告如聲明㈡所示之違約金與利息。㈥東龍公司等10人應給付原告如聲明㈢所示之128 萬元與利息。㈦徐士哲等13人應連帶給付原告如聲明㈠所示內容。㈧徐士哲等13人應連帶給付原告如聲明㈡所示之違約金與利息。㈨徐士哲等13人應連帶給付原告如聲明㈢所示之128 萬元與利息。㈩第㈠、㈣、㈦項給付，如任一被告給付，其他被告於給付範圍內同免其責；第㈡、㈤、㈧項給付，如任一被告給付，其他被告於給付範圍內同免其責；第㈢、㈥、㈨項給付，如任一被告給付，其他被告於給付範圍內同免其責
二、林偉傑未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。其餘被告則以下列情詞置辯，並均聲明：原告之訴駁回；林正雄另聲明：如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈠徐守偉、徐士哲、張靜蘭辯稱：A 契約書並未記載徐守偉應
交付系爭法定停車位，且A 契約書就停車位部分之記載與系爭房地建物登記謄本所載新北市○○區○○段○○○ ○號建物（下稱336 建號建物）共用部分即為停車位等情一致，原告於簽約前亦曾至現場查看系爭車位現況，徐守偉復已依約將系爭房地及系爭車位權利移轉登記予原告，系爭車位位置、大小均與約定及交屋前情形相符，並無瑕疵，且迄今仍能使用，徐守偉無債務不履行、侵權行為或施行詐術之情形。縱系爭車位面積確遭縮小，惟新北市政府工務局（下稱新北市工務局）係於106 年間因民眾陳情，方查悉系爭車位使用情形，在此之前並無違規紀錄，故上情乃系爭房地交屋1 年多後始發生之事實，依A 契約書第4 條第4 項約定，當由原告自行負擔風險。另徐士哲僅為B 契約書之見證人，並非契約當事人，張靜蘭更僅為徐守偉之配偶，與系爭房地買賣毫無關聯；徐士哲、張靜蘭復無詐欺情事等語。
㈡東龍公司、戴正鳳等4 人、江明偉、華溱公司、鄭芷欣則以
：原告買受系爭房地係由華溱公司居間仲介，華溱公司所製作系爭房地銷售物件表及不動產說明書，均已註明系爭車位位在「B3-6號」，且為公設（共有部分）持分，無單獨所有權狀，原告並於買方簽章欄位內簽名，已詳細閱讀並確實瞭解內容，故原告並無受詐欺情形。又原告於使用1 年多後，始稱不能繼續使用或車位縮小，應係菓嶺管委會另有規定所致等語為辯。東龍公司、戴正鳳等4 人、江明偉並另稱：華溱公司雖為東龍公司之淡水新市加盟店，惟東龍公司自始未介入系爭房地買賣，更未收取任何仲介服務費用，遑論戴正鳳等4 人、江明偉僅為東龍公司董監事或法務，與系爭房地買賣毫不相干，原告請求戴正鳳等4 人、江明偉賠償，顯屬濫行興訟等語；華溱公司、鄭芷欣則另辯以：華溱公司均按相關法令規定居間仲介原告購買系爭房地，原告與徐守偉簽訂A 契約書後，雙方私下折讓價金另行簽訂B 契約書，華溱公司並不知情，且華溱公司僅依A 契約書收取徐守偉給付買賣成交價約3.25％之仲介服務費20萬元，原告則未支付任何佣金，故華溙公司並未違反不動產仲介業報酬計收標準之規定，亦無原告主張收取差價之行為等語。
㈢林正雄陳謂：本件居間仲介者為華溱公司，伊為華溱公司內
部經紀人，與原告間並無委任契約關係，亦未曾帶原告看屋。次華溱公司經查證後，已將系爭車位之持分係併入公共設施等資訊如實記載於A 契約書，並經買賣雙方簽名確認，且菓嶺社區地下室停車位係於106 年9 月5 日始經新北市政府工務局函知違反建築法規，華溱公司與伊於104 年12月間製作不動產說明書時，均依當時法令規定及系爭房地現況填寫，無從知悉系爭房地日後違規之事實，自已盡善良管理人之注意義務，難謂有何故意或過失致侵害原告任何權利之情事。又原告並未支付華溱公司任何報酬，伊更未於仲介過程中直接取得任何仲介報酬或對價。原告請求伊負損害賠償責任，於法無據等語。
㈣周煜峰則稱：伊為地政士，雖與東龍公司簽約合作，惟非東
龍公司員工；管理條例所定產權調查責任亦非地政士之責任。又伊已依地政士法規定，核對當事人身分後，按原告與徐守偉磋商合意之A 契約書內容代為辦理所有權移轉登記完畢，並無何疏失或遺漏，更未造成原告任何損失，原告請求伊賠償損害實無理由等語。
三、查原告於104 年12月18日，經東龍公司淡水新市加盟店即華溱公司居間仲介，與徐守偉簽立A 契約書，約定由原告向徐守偉買受系爭房地與地下第3 層編號6 號之停車位1 個，買賣價金為618 萬元，周煜峰則為代辦所有權移轉登記之地政士，原告並於是日匯款120 萬元予徐守偉；華溱公司負責人鄭芷欣於簽約前，曾陪同原告看屋。嗣原告與徐守偉於同年月30日簽立C 契約書，約定徐守偉願補貼38萬元予原告作為修繕補貼款，並自尾款中扣除；原告與徐守偉又於105 年1月15日簽立B 契約書，約定買賣價金降為558 萬元，徐守偉之子徐士哲則在B 契約書「見證人（代表賣方）」處簽名；原告就系爭房地買賣實際給付之金錢共計為558 萬元。而徐守偉業於104 年12月28日，將系爭房地所有權暨共用部分即新北市○○區○○段○○○ ○號建物（下稱331 建號建物）所有權應有部分126/10000 、336 建號建物所有權應有部分286/10000 、同段337 建號建物（337 建號建物）所有權應有部分32/1000 移轉登記予原告，並於105 年1 月15日交屋及交付系爭車位予原告。再系爭車位並非系爭使照圖所載之系爭法定停車位。又張靜蘭為徐守偉之配偶；江明偉為東龍公司之法務，戴正鳳等4 人為東龍公司之董事、監察人；林正雄則為華溱公司所屬經紀人，且有在A 契約書及不動產說明書之「經紀人」欄蓋印職章等情，有A 契約書（見本院卷一第11至15、83至90頁）、B 契約書（見本院卷一第218 頁）、C 契約書（見本院卷二第138 頁）、不動產說明書（見本院卷一第64至69頁）、土地及建物登記謄本（見本院卷一第70至71、93、96、160 至163 、232 至236 頁）、房地產標的現況說明書（見本院卷一第91至92頁）、新北市淡水地政事務所（下稱淡水地政事務所）107 年8 月1 日新北淡地籍字第1074031882號函檢送之土地登記相關資料及異動索引（見本院卷二第76至94頁）、新北市工務局107 年2 月26日新北工使字第1070310806號函（下稱107 年覆函）及所附勘查記錄、照片、使照圖（見本院卷一第168 至169 、184 至19
9 頁）、公司變更登記表（見本院卷一第36至39頁）、公司基本資料查詢結果（見本院卷一第108 頁）可稽，復為原告及除林偉傑外之被告所不爭執，均堪信為真實。
四、本院得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第918 號判例意旨參照）。
㈡原告依A 契約書第4 條第1 項、第4 項、第5 項、第9 條約
定，民法第199 條、第348 條、第349 條、第350 條、第35
3 條、第357 條、第359 條、第360 條、第227 條、第231條、第226 條等規定，請求被告給付，為無理由：
⒈徐士哲等13人並非系爭房地買賣之當事人，無從請求其等依
A 契約書與民法有關買賣債務不履行或瑕疵擔保責任規定請求渠等給付：
查依B 契約書之內容，顯見徐士哲僅在「見證人」欄簽名，並未表示欲加入系爭房地買賣契約成為出賣人。原告空言主張：徐守偉、徐士哲於簽立B 契約書時，三方合意徐士哲亦應成為賣方云云，洵未舉證以實其說，當係事後虛杜，委無可採。又東龍公司等10人、江明偉、張靜蘭皆非簽立A 契約書之當事人。是原告依A 契約書及民法有關買賣債務不履行或瑕疵擔保責任規定請求渠等給付，顯屬無據。
⒉徐守偉並未與原告約定係出售系爭法定停車位，亦未約定該車位須具單獨所有權：
⑴查觀諸A 契約書第1 條第2 項明載：「停車位標示（詳如地
政機關登記簿謄本）：有」、「本車位為地下第3 層平面式，編號第6 號車位，共1 座。」，且就停車位權屬部分，係在「所有權」項下之「有獨立權狀」與「持分併入公共設施」子項中勾選「持分併入公共設施」，顯見A 契約書並未記載為買賣標的之停車位應為依建築法核准設置之法定停車位，更明確表明該停車位係以「所有權應有部分」即共有方式登記，且係併入建物共用部分登記，並非具有單獨所有權；而所謂「地政機關登記簿謄本」，乃指地政機關辦理土地登記時製作之所有權或他項權利謄本，起造人向建築管理單位申請使用執照時所提出之使用執照圖說並非地政機關職務上掌管之文書，亦與登記簿謄本無關。據此，足認徐守偉依A契約書約定，係出賣坐落系爭建物地下第3 層編號6 號平面式之系爭車位，且該車位之權利歸屬情形係以所有權應有部分方式登記，並未與原告約定係出售系爭法定停車位，亦未約定該車位須具單獨所有權至灼。原告主張：依A 契約書，伊所購車位應為系爭法定停車位且有單獨所有權云云，顯係曲意解讀，諉無可採。
⑵原告固執不動產說明書（見本院卷一第65至69頁）及徐守偉
與華溱公司簽立之一般委託銷售契約書（見本院卷二第54至56頁），主張徐守偉確有約定出賣系爭法定停車位，且需有單獨所有權云云。惟：
①不動產說明書「產權調查篇－建物」‧「二、標示部說明」
第3 項固記載：「建築改良物標示及權利範圍：詳如附建築改良物使用執照」（見本院卷一第66頁），然依上開內容，核不足以認即係指系爭使照圖上所載系爭法定停車位；而A契約書中既已明載停車位標示應詳如地政機關登記簿謄本，並非使用執照圖說，自無從執不動產說明書前揭所載，遽認徐守偉依約須出售系爭法定停車位。再者，綜觀不動產說明書全文，可知該不動產說明書「產權調查篇－建物」‧「一、所有權說明」第2 項所載：「本物件所有權型態為：單獨所有」，乃指系爭房地本身，並非系爭車位。原告執此主張系爭車位須具單獨所有權云云，無可採取。
②一般委託銷售契約書第1 條第3 項雖載有：「本車位屬法定
停車位」（見本院卷二第54頁）。然細繹該委託銷售契約書全文，可知核屬徐守偉於出售系爭房地前，為委託仲介居間買賣而單獨與華溱公司間簽立之居間契約，與原告無關；A契約書亦未援引上開委託銷售契約書為契約內容之一部；原告主張：仲介於帶伊看屋時，有出示一般委託銷售契約書並表示系爭車位為法定停車位云云，復洵未舉證以實其詞。則無論上開委託銷售契約書記載內容為何，皆不構成徐守偉與原告間買賣契約之內容。原告前揭陳詞，亦非可憑採。
⑶原告雖又主張：伊於簽約前即告知購買房產之條件為需有法
定停車位；徐守偉、徐士哲、張靜蘭、林偉傑、華溱公司、鄭芷欣明知系爭車位並非法定停車位，竟於系爭房地出售時向伊謊稱系爭車位為法定停車位云云，並提出其與徐守偉於
106 年4 月14日對話之錄音光碟與其自行製作之譯文為據（見本院卷二第11頁）。惟：
①上開譯文顯係節錄，並非連續，在欠缺完整前後文脈絡下，
已不足推認徐守偉表述之真意為何，遑論前揭錄音所示對話乃原告與徐守偉簽約後始發生，更不能執以遽斷簽約前與簽約時之情形為何。再細觀譯文內容，無從認原告所指上情為真；至徐守偉於7 分5 秒許、8 分11秒許，雖曾陳以：「好，好，好」，然依原告節錄之前後文，至多僅可認徐守偉係針對原告表示「我們就交給專業」、「如果今天換做別人就直接上法院了，我對你真的很好。我們就依照法律。」回應認可，要無承諾如系爭車位非法定停車位，即願賠償之意。此外，原告並未提出任何證據以實其說，其泛詞主張，應與事實不符，顯無可取；其另主張：徐守偉上開表示，即係同意如系爭車位非法定停車位會負責云云，亦屬過度解讀，容非足採。
②又徐士哲僅為徐守偉之子，張靜蘭為徐守偉之配偶，原告洵
未舉證證明徐士哲、張靜蘭有參與看屋或簽立A 契約書過程，僅空言主張，無可憑取。
⒊徐守偉業依約交付系爭車位暨移轉權利予原告，已依債之本旨給付，且系爭車位亦無物之瑕疵或權利瑕疵：
⑴按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第227 條、第349 條、第350 條、第354 條固各有明文。惟所謂不完全給付，係指債務人提出之給付，不合債之本旨而言。買賣標的物為特定物時，出賣人應以契約成立時之現狀交付；即令該特定物於契約成立時即有瑕疵存在，苟以現狀交付，仍屬依債之本旨而為給付，自不構成不完全給付。而民法第349 條所謂第三人有得主張之權利，係指買賣標的物所有權之全部或一部屬第三人所有，或第三人對標的物有典權、地上權、永佃權、地役權、質權、留置權等物權或租賃權。再所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，須依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵。又建築物倘有建造行為以外停車空間與原核定使用不合之變更，固應經申請變更使用執照（建築法第73條第2 項規定參照），然未經核准變更使用即擅自使用建築物者，不過僅屬行政手續之欠缺而為主管機關之行政管理問題，非得自此等公法上法律關係逕予推認在私人民事法律關係中，該買賣標的物亦欠缺依通常交易觀念或當事人之決定所應具備之價值、效用或品質，或有權利瑕疵，而許買受人依物之瑕疵擔保或權利瑕疵擔保責任之規定行使權利。
⑵查：
①徵之系爭房地之共用部分為331 、336 、337 建號建物所有
權應有部分，其中336 建號建物用途即為「避難室兼停車場」，且系爭建物之地下第3 層亦屬「防空避難室兼停車場」，有建物登記謄本（見本院卷一第162 頁）、建物測量成果圖（見本院卷一第283 頁）、107 年覆函所附使用執照存根及使照圖（見本院卷一第170 、183 、198 頁）可佐，堪認系爭車位應係併入336 建號建物所有權應有部分登記，且33
6 建號建物所有權範圍包括系爭建物地下第3 層之共同使用部分，則徐守偉既於移轉系爭房地所有權時併將336 建號建物所有權移轉登記予原告，自已依約將系爭車位對應之所有權應有部分予原告。
②原告於簽約前，即曾至現場查看系爭車位，且徐守偉於105
年1 月15日點交系爭車位予原告時，車位情形與原告簽約前至現場查看之情形相同，又原告自交車時起迄106 年4 月間均有將其車輛停放在系爭車位，現仍出租予第三人而由第三人持續使用等情，業經原告自認（見本院卷一第302 至303頁；卷二第42頁），且有照片可稽（見本院卷一第285 至28
6 頁），顯見原告從買賣標的物危險移轉即取得系爭車位開始，均能持續自行或容任他人使用系爭車位，客觀上並無不能依通常或預定效用使用之情形。至原告另主張：伊於106年2 月間，即因系爭車位無法停放，而將系爭車位出租他人云云（見本院卷二第146 頁），顯與其前自認：伊購入系爭車位後均按白線停車，直到106 年4 月間，菓嶺管委會來說伊佔到他人停車位，要求伊車位往後退，伊就不能停車了等語（見本院卷一第303 至304 頁）不謀，原告亦未舉證證明其上開自認與事實不符，自諉無可採。
③再者，於104 年12月18日前，系爭車位所在位置之停車格前
後地面上即經劃設黑線、白線，且依斯時使用現況，應以前方黑線、後方白線界定系爭車位前後範圍，停車格線於同日後未曾再有變動或經重劃乙節，雖有菓嶺管委會107 年8 月18日證明書（見本院卷二第150 頁）、照片（見本院卷一第
20、341 頁、卷二第261 至262 頁）為佐。然依A 契約書第
1 條第2 項所載：「有關車位使用規則，買方必須依照第一次所有權取得之不動產買賣契約之約定或分管契約、依慣例使用之現況、住戶公約、大樓管理規章等繼續承受遵守，不得另做主張。」（見本院卷一第11頁），足認因系爭車位係坐落在336 建號建物範圍內之特定空間，而336 建號建物係登記為共有，原告自應遵守全體共有人或菓嶺社區住戶就共有物使用收益方法所為之約定使用，易言之，原告依約本即應按上開約定之格線範圍停放，且亦不得執此主張系爭車位存有物之瑕疵、權利瑕疵，或徐守偉為不完全給付。
④菓嶺社區建商於使用執照核發後，即在81年間塗銷、變更地
下第1 層至3 層原設停車格並增設停車位；嗣新北市工務局於106 年5 月間因接獲民眾陳情，經現場勘查後，於同年6月26日以未經核准擅自變更為由，認涉及違反建築法第73條第2 項、第77條第1 項規定，函請菓嶺管委會依法制止違規行為人，雖有107 年覆函及所附勘查記錄、照片、使照圖、簽辦單、106 年6 月26日新北工使字第1061220517號函、菓嶺管委會同年8 月29日106 菓管字第106082901 號函、新北市工務局電話服務處理紀錄表可憑（見本院卷一第168 至16
9 、184 至199 、203 至206 、210 頁）。惟系爭建物地下第3 層原核准使用之用途即為「防空避難室兼停車場」，可知系爭建物地下第3 層實際上仍係供停車場使用，並無變更原使用執照核准之使用目的而為他種類別之違法使用（例如將停車空間變更為非停車空間使用），致無從為合於約定使用之情事。再考之107 年覆函所載：「（二）…涉及未經核准擅自變更，違反建築法第73條第2 項及同法第77條第1 項，應請建築物使用人或所有權人恢復原狀或補辦變更使用申請…。（三）…倘停車格未經核准變更即增設未申請之影響說明如下：1.涉及擅自變更違反建築法第73條第2 項及同法第77條第1 項規定，得依同法第91條裁罰。2.未經法規檢討可能影響使用：依建築技術規則建築施工篇第60條至第61條規定，應由依法開業建築師按法規檢討包含停車空間及其應留設供汽車進出用之車道尺寸、車道之寬度、坡度及曲線半徑，擅自增設停車位可能除已違反規定外，並可能影響日常使用。」，堪認苟經補辦變更使用申請，應非不得繼續依現況使用，且衡以原告自取得系爭車位後，即持續自行或容由第三人使用迄今，益見系爭建物地下第3 層原設法定停車位遭塗銷、變更而增設停車位一事，並未影響系爭車位之日常使用。是系爭車位之設置固因違反建築法規而有違章使用之處，並可能遭主管機關依建築法第91條規定為公法上之裁罰，然此不過僅屬基於行政手續欠缺所生之主管機關行政管理問題，系爭車位並不因之不能為通常之使用或契約預定之使用；而系爭車位供作停車位使用之實際使用利益既無欠缺，亦難認有何經濟價值之減損，揆之前揭說明，自不構成物之瑕疵或權利瑕疵。原告主張：依107 年覆函，系爭車位並無使用權云云，要有誤解，亦無足採。
⑤依原告提出之照片（見本院卷一第20頁；卷二第261 至262
頁），可知系爭車位前後方之高度皆屬相同，亦未見有何足以阻礙停車之樑柱存在；而原告於交屋後，既曾使用系爭車位停放，益顯系爭車位位在系爭使照圖原記載之公共車道上、下方存有化糞池、暨車位高度與車位旁樑柱設置情形等項，皆不影響其使用，況原告復未舉證證明上情究對其使用車位有何影響，或有何減損契約約定價值之情事，其僅泛詞強稱安全堪慮云云，顯屬無據。另依原告所指人孔蓋位置（見本院卷一第341 頁），乃位在系爭車位後方白線之外，自始不屬系爭車位之範圍，則無論該人孔蓋於締約時有無經以黑墊片隱匿，皆與系爭車位有無瑕疵無關。
⑥繹諸A 契約書之內容，皆未記載出賣人應提供經約定專用或
有分管契約之停車位。而A 契約書上載「有關車位使用規則」部分，並非課與出賣人提供經約定專用或有分管契約停車位之義務，反係要求原告取得停車位後，應按現況遵守菓嶺社區所定車位使用方式為使用。又觀之房地產標的現況說明書所載：「是否有住戶規約或其他分管協議？」、「是」（見本院卷一第290 頁），僅係說明系爭房地所在菓嶺社區有分管協議，無從執以率謂出賣人有提供經約定專用或有分管契約停車位之義務。原告執此主張系爭車位無使用權云云，容無可採。
⑦原告雖復提出東龍公司網站網路列印資料（見本院卷一第21
7 頁），主張徐守偉應提供寬2.5 公尺、長6 公尺之車位云云。查上開網路列印資料固載有：「室內停車位有大小尺寸之分，建商提供給買方的買賣契約書範本裡，通常有約定『誤差』範圍…。據營建署建管處官員指出，一般室內平面停車位尺寸，大車位寬2.5 公尺、長6 公尺，小車位寬2.25公尺、長5.75公尺…」。惟此與徐守偉依兩造間A 契約書之約定應交付多大之停車位，係屬二事；且詳觀A 契約書第1 條第2 項約定，可知徐守偉僅須交付位在地下第3 層編號6 號之平面車位予原告，亦未與原告約定該車位須屬交易實務上之「大車位」，或必須足供原告停放大型車輛。原告所陳前詞，仍無可採。
⑶綜上，徐守偉業已依A 契約書之約定，交付並移轉系爭車位
權利予原告，符合債之本旨，系爭車位亦無物之瑕疵與權利瑕疵可言。又原告所指各情，皆於締約前即發生，按之上揭說明，尤無從構成不完全給付。從而，原告依A 契約書第4條第1 項、第4 項、第5 項、第9 條約定，民法第199 條、第348 條、第349 條、第350 條、第353 條、第357 條、第
359 條、第360 條、第227 條、第231 條、第226 條等規定，請求徐守偉給付，均於法不合，不應准許。
㈡原告依民法第184 條第1 項、第185 條、第188 條、第28條規定，請求被告給付，為無理由：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任；法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償之責任，民法第184 條第1 項、第185 條第1 項前段、第188 條第
1 項前段、第28條固各有明文。⒉然查：
⑴原告於簽約前並未告知購買房產之條件為需有法定停車位，
徐守偉、林偉傑、華溱公司、鄭芷欣於出售系爭房地時，亦未向原告表示系爭車位為法定停車位，徐士哲、張靜蘭更未參與締約過程，業經認定如前，足見徐守偉、徐士哲、張靜蘭、林偉傑、華溱公司、鄭芷欣並無詐欺原告之行為，自不構成侵權行為。
⑵原告雖主張戴正鳳等4 人、江明偉、周煜峰、林正雄對其有
詐欺、背信行為云云，然洵未舉證以實其說；且仲介有無善盡查證義務，與是否構成詐欺、背信無關。遑論戴正鳳等4人為東龍公司之董事、監察人，並未參與系爭房地買賣簽約經過乙節，為原告所自承（見本院卷一第302 頁）；江明偉為東龍公司法務，係俟106 年間始參與原告與徐守偉間之調解程序一事，亦為原告所不爭執，顯見戴正鳳等4 人及江明偉與系爭房地買賣毫無關連，要無可能於原告簽立A 契約書時對原告施用詐術，致原告陷於錯誤而購買系爭車位。是原告主張戴正鳳等4 人、江明偉、周煜峰、林正雄有詐欺、背信情事，而構成侵權行為云云，亦顯屬無據⑶況原告前對徐守偉、江明偉、鄭芷欣提出刑事詐欺告訴，經
檢察官偵查後，業對渠等為不起訴處分確定，有臺灣士林地方檢察署檢察官107 年度偵字第365 號不起訴處分書（見本院卷二第168 至170 頁）、臺灣高等檢察署107 年度上聲議字第6390號處分書（見本院卷二第233 至235 頁），尤見渠等對原告並無詐欺行為，至為明灼。
⑷又無論周煜峰、林偉傑、林正雄、鄭芷欣是否為東龍公司之
受僱人，戴正鳳等4 人、江明偉、周煜峰、林偉傑、林正雄、鄭芷欣對原告既均不構成侵權行為，東龍公司自無依民法第188 條、第28條規定連帶負責之餘地。綜上，原告依民法第184 條第1 項、第185 條、第188 條、第28條規定，請求被告給付，皆屬無據。
㈢原告依管理條例第21條、第26條、第19條及民法第535 條、
第544 條規定，請求徐士哲等13人給付，為無理由：⒈按經紀業，係指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或
商號；仲介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任；因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任；經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人，管理條例第4 條第4 款、第5 款、第21條、第26條、第19條各有明文。而稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條亦有明定。不動產經紀業從事不動產買賣居間仲介業務，與委託人間係成立居間契約，並非委任契約，是僅就民法居間章節未規定之事項，得於性質相符之範圍內適用委任之規定，首應指明。次受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第535 條、第544 條規定固有明文。惟居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務，民法第56
7 條第1 項前段、第2 項亦各有明定。所謂訂約事項，除當事人有明確詢問之事項外，應指依一般社會經驗及交易常態，為交易上重要之事項；倘非屬之，自不能以居間人未為調查或報告，遽認其處理居間仲介業務有故意或過失而應負損害賠償責任。又徵諸我國一般停車位交易常情，停車位多登記為建物共用部分，買受人並非購買停車位所在特定空間之單獨所有權，而係購買登記為停車空間使用之該建物所有權應有部分，並依全體共有人間所定管理共有物之方式使用該特定停車空間；建物竣工時原設置之法定停車位，於民事法律上之權利歸屬仍為該部分建物全體共有人所共有，係因共有人間定有管理共有物之方式，始得容由特定共有人使用該劃設在特定空間內之法定停車位，共有人亦非不得嗣後另行約定變更管理使用方式；且未經建築主管機關核准變更使用即在用途為「停車場」之共用部分擅自變更、增設停車位，僅屬行政手續之欠缺而為主管機關之行政管理問題，非得逕謂該增設之停車位在私人民事法律關係中有物之瑕疵或權利瑕疵，復如前述，是除當事人確已明確詢問，尚難認居間仲介之經紀業或經紀人員就停車位是否為建物竣工時原設置之法定停車位一事，負有調查及主動告知說明之義務。
⒉華溱公司與林偉傑為居間契約之當事人；林正雄、鄭芷欣為
仲介系爭房地買賣之經紀人員，然並非居間契約之當事人；東龍公司則非居間仲介銷售系爭房地之經紀業或居間契約當事人：
⑴查華溱公司係受徐守偉之委託而居間仲介銷售系爭房地，系
爭房地廣告亦係由華溱公司製作刊登乙節，此觀A 契約書（見本院卷一第11至15、83至90頁）、不動產說明書（見本院卷一第64至69頁）、系爭房地廣告（見本院卷一第62頁）及一般委託銷售契約書（見本院卷二第54至56頁）即明；而依徐守偉陳稱：伊有委託林偉傑仲介處理系爭房地事宜等語（見本院卷二第166 頁），原告亦陳以：一開始與伊接洽者為賣方，後來賣方指定要東龍公司之林偉傑負責仲介，伊亦有看過林偉傑本人，林偉傑復有出示東龍公司之名片予伊，林偉傑從頭到尾均有參與等語（見本院卷一第135 、305 頁），並參酌原告提出之林偉傑名片明載「東龍不動產‧內湖直營店」，有名片可稽（見本院卷一第144 頁），可認華溱公司、林偉傑確有與委託人成立居間契約而受託負責仲介銷售系爭房地。而A 契約書之「經紀人」欄係蓋有林正雄之職章，鄭芷欣則曾陪同原告看屋及在A 契約書之「經紀營業員」欄蓋章，亦如前述，且有A 契約書可佐，亦堪認林正雄、鄭芷欣為負責仲介銷售系爭房地之經紀人員。
⑵惟林正雄為華溱公司所屬經紀人，鄭芷欣為華溱公司之負責
人，應認其等僅係基於華溱公司履行輔助人身分執行仲介業務，並非居間契約之當事人，與原告或徐守偉間自無居間契約法律關係存在。再林偉傑出示之名片上印有「東龍不動產‧內湖直營店」一事，尚不足據以認定林偉傑即有代理東龍公司與徐守偉、原告成立居間契約之意。而觀諸A 契約書、不動產說明書及上開廣告內容，固可知其上印有東龍公司之商標，然華溱公司與東龍公司之法人格不同，基於債之相對性原則，亦不因華溱公司使用東龍公司商標，即得率謂東龍公司為本件居間契約之當事人或銷售系爭房地之經紀業者。又徐士哲、張靜蘭、戴正鳳等4 人、江明偉、周煜峰皆非居間仲介系爭房地買賣之經紀人員，與原告間亦洵無居間契約法律關係存在；原告與徐士哲、張靜蘭、戴正鳳等4 人、江明偉間復無委任契約法律關係存在。
⑶是以，無論本件居間契約法律關係有無適用民法第535 條、
第544 條規定之餘地，原告依管理條例之規定對徐士哲、張靜蘭、東龍公司、戴正鳳等4 人、江明偉、周煜峰請求給付；依民法第535 條、第544 條規定對徐士哲、張靜蘭、東龍公司、戴正鳳等4 人、江明偉、林正雄、鄭芷欣請求給付，於法均顯屬無據，不應准許。
⒊原告不得依管理條例第21條規定請求給付：
查觀諸系爭房地廣告所載：「車位‧10.93 坪坡道平面/B3-
6 」（見本院卷一第62頁），顯見並未記載系爭房地所搭配出售之系爭車位為法定停車位，亦未記載車位所有權型態為單獨所有，自難認有廣告不實之情形。原告執前詞主張：廣告中有標示系爭車位為法定停車位，所有權型態為單獨所有云云，與事實不符，諉無可採。是原告依管理條例第21條規定請求給付，要乏所憑。
⒋原告不得依管理條例第26條第1 項、第2 項與民法第535 條、第544 條規定請求給付：
查原告於簽約前並未告知購買房產之條件為需有法定停車位，林偉傑、華溱公司、鄭芷欣於出售系爭房地時，亦未向原告表示系爭車位為法定停車位，皆如前述，足見本件經紀人員並無故為虛偽告知，且按之上揭說明，亦難認經紀人員負有調查及主動告知說明系爭車位並非法定停車位之義務。又原告自取得系爭車位後，皆能持續使用，悉經認定如前，復難認其受有損害。是以，自不足認居間仲介系爭房地買賣之經紀業不能履行委託契約，或經紀人員執行居間仲介業務，有何故意或過失致原告受損害之情事。又周煜峰為地政士，其受原告委任辦理所有權移轉登記，並未違反善良管理人注意義務，而無過失，尤無依民法第535 條、第544 條規定對原告負損害賠償責任之餘地。是原告依管理條例第26條第1項、第2 項與民法第535 條、第544 條規定請求給付，容屬無據。
⒌原告不得依管理條例第19條規定請求給付：
按依管理條例第19條之規定，得請求加倍返還差價者，為實際支付之人。查原告於104 年12月18日簽約當日，曾轉帳交付第1 期買賣價金予徐守偉，而徐守偉即於同日提領60萬元，交由林偉傑作為處理出售系爭房地相關事宜及仲介費用等情，固有原告與徐守偉之存摺影本可憑（見本院卷一第342至343 頁；卷二第173 至174 頁），且為原告與徐守偉陳述明確（見本院卷二第39至40、165 頁）。然上開費用既為徐守偉收取原告給付之買賣價金後始另行支付，原告亦自認：伊實際僅交付買賣價金558 萬元，且未支付任何過戶費用等語（見本院卷二第39頁），足見無論本件仲介經紀人員有無收取差價、收取仲介報酬有無違反管理條例第19條所定，實際支付人皆為徐守偉，並非原告，則原告自無從依管理條例第19條規定請求給付。
⒍原告雖復主張：伊依B 契約書及C 契約書，業因債權讓與取
得徐守偉對仲介之債權云云。然遍觀C 契約書內容，洵無隻字提及有何債權讓與情事。而徒憑B 契約書第6 條所載：「…買方取得對仲介方與代書之債權。」之文義，無從推認原告究係依何法律關係取得何種權利；係欲原始取得抑或繼受取得；或徐守偉有無債權讓與之真意，更遑論徐守偉陳稱：
B 契約書乃原告自行製作，並請徐守偉、徐士哲簽署，當天重點放在買賣總價被砍部分，至於第6 條約定意思為何，徐守偉、徐士哲並不清楚等語（見本院卷二第40頁），自要難為有利原告之認定。此外，原告並未舉證證明徐守偉確有債權讓與之事實，其泛詞主張，殊無可採。
㈣原告依民法第181 條、第182 條規定，請求被告給付，為無理由：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。查原告援引民法第181 條、第182 條規定為請求，核其真意，固可認其係主張依不當得利之法律關係請求給付。然徐守偉出賣及交付系爭車位，符合債之本旨，系爭車位亦無物之瑕疵或權利瑕疵之情事，則徐守偉自無不當得利可言。再原告依A 契約書與B 契約書之約定，本即有交付買賣價金558 萬元之義務，且本件相關仲介報酬、過戶費用乃由徐守偉給付，原告並非為給付之人，則無論收取仲介報酬者為何人，或經紀人員有無收取差價，原告亦無從依不當得利法律關係，請求東龍公司、周煜峰、林正雄、林偉傑、華溱公司、鄭芷欣給付。又原告就徐士哲、張靜蘭、戴正鳳等4 人、江明偉究受有何利益，洵未具體主張及舉證以實其詞，其僅空言泛指全體被告皆須返還不當得利云云，於法顯屬不合，要難憑取。
㈤原告依地政士法第1 條、第2 條、第18條、第22條、第26條規定請求周煜峰給付，為無理由：
⒈按地政士於受託辦理業務時，應查明委託人確為登記標的物
之權利人或權利關係人，並確實核對其身分後，始得接受委託；地政士為不動產契約或協議之簽證時，應查明簽訂人之身分為真正，不動產契約或協議經地政士簽證後，地政機關得免重複查核簽訂人身分。地政士辦理簽證業務前，應向地政士公會全國聯合會繳納簽證保證金20萬元，作為簽證基金。地政士辦理簽證業務，因簽證不實或錯誤，致當事人受有損害者，簽證人應負損害賠償責任；其未能完全賠償之部分，由簽證基金於每一簽證人400 萬元之範圍內代為支付，並由地政士公會全國聯合會對該簽證人求償；地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任，地政士法第18條、第22條第1 項、第2 項、第26條固各有明文。
⒉惟查，徐守偉確為系爭房地與系爭車位之權利人，周煜峰亦
有確實核對徐守偉及原告身分之真正，始為其等辦理相關買賣契約之簽證，並依徐守偉及原告間A 契約書之約定內容辦理所有權移轉登記事宜，有前載淡水地政事務所107 年8 月
1 日新北淡地籍字第1074031882號函檢送之土地登記相關資料可證，核無違反上揭規定之情事。原告所指周煜峰應查明系爭車位非屬法定停車位云云，顯將仲介經紀人員與地政士應踐履之責任混為一談，於法全然無憑。至地政士法第1 條、第2 條規定，並非請求權基礎，更與本件判斷周煜峰是否應負責任無涉。原告一再贅引並執以強謂周煜峰應負損害賠償責任云云，顯不可採。是原告依上揭地政士法規定，請求周煜峰給付，洵乏所據，不應准許。
五、從而，原告依A 契約書第4 條第1 項、第4 項、第5 項、第
9 條約定，民法第199 條、第348 條、第349 條、第350 條、第353 條、第357 條、第359 條、第360 條、第227 條、第231 條、第226 條、第184 條第1 項、第185 條、第188條、第28條、第216 條、第181 條、第182 條、第535 條、第544 條，管理條例第19條、第21條、第26條，地政士法第
1 條、第2 條、第18條、第22條、第26條規定，請求被告交付系爭法定停車位予原告或給付原告128 萬元；按日給付懲罰性違約金；給付損害賠償或減少價金128 萬元，且徐士哲等13人應負連帶責任，暨徐守偉與徐士哲、東龍公司等10人、徐士哲等13人就上開給付，如任一被告給付，其他被告於給付範圍內同免其責，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 27 日
民事第三庭 法 官 李佳芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 10 月 2 日
書記官 劉雅萍