臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第1639號原 告 林阿宝
游竣富共 同訴訟代理人 游愉惠被 告 陳華守
黃沛諠洪國龍黃國源洪國榮兼共同訴訟代理人 杜榮華被 告 杜華照
洪南吉上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國107 年12月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：被告杜華照、洪南吉經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：被告為原告林阿宝所有坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地（下稱1300地號土地）之地上權人（下稱系爭地上權），而被告之被繼承人杜罔市、黃秦、黃麗珠等以原告游竣富所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（下分稱1330、1340地號土地，與1300地號土地合稱系爭土地）為基地建築房屋之事實，前經本院85年度訴字第1343號及臺灣高等法院95年度上字第295 號判決（下稱系爭95前案）認定兩者間成立不定期租賃之法律關係確定。然自民國96年起，被告使用1300地號土地已逾10年之久，每年租金均為新臺幣（下同）5 萬5,552 元，被告使用1330、1340地號土地每年租金則為2 萬6,880 元，原告並未曾調整過租金，而系爭土地附近交通便利、經濟價值增高，自有加以調整系爭土地租金之必要。爰參酌附近土地之行情，依民法第83
5 條之1 及442 條規定，請求將1300地號土地之地上權（設定權利範圍62.07 平方公尺）租金調整為每年14萬4,000 元，而1330、1340地號土地（登記面積為合計33平方公尺）之租金，則調整為每年7 萬2,000 元等語。並聲明：㈠被告與原告林阿宝間就新北市○○區○○段○○○○○號土地，自107年9 月4 日起調整為每年14萬4,000 元。㈡被告與原告游竣富間就新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地所示租金，自107 年9 月4 日調整為每年7 萬2,000 元。
二、被告答辯：㈠被告杜華照及洪南吉經合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執。
㈡被告杜榮華、黃沛諠、洪國龍、黃國源、洪國榮、陳華守則
辯以：原告侵占被告於1300地號土地上設定有地上權之部分土地（面積26平方公尺，即本院卷第77頁所述365-地號土地），不讓被告使用，然該部分之地上權租金卻照收，顯有不當得利之情形。又重測前1330地號土地之面積為30平方公尺，經分割出1340地號土地及重測後，1330及1340地號土地合計面積卻擴大為33平方公尺（計算式：1.05平方公尺+31.
9 平方公尺＝32.95 平方公尺，四捨五入為33平方公尺），故被告所承租之1330及1340地號土地，僅占用30平方公尺，原告請求依照重測後之33平方公尺面積計算租金，應無理由。此外，近年經濟不景氣，系爭土地周圍榮景不再，系爭土地僅供居住使用，並無經濟價值及所受利益變更之情事，原告訴請調整租金，實不合理等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由㈠新北市○○區○○○段○○○○段00000 地號土地原面積為
30平方公尺，於86年9 月27日分割出同地段363-9 地號土地，分割後同地段363-7 及363-9 地號土地之面積分別為29及
1 平方公尺。系爭1300、1330、1340地號土地於99年11月27日地籍圖重測前，分別為長保坑段長保坑小段第365 、363-7、363-9 地號土地，原告林阿宝為系爭1300地號土地之所有權人，原告游竣富為系爭1330、1340地號土地之所有權人。訴外人黃順發、杜麥原為系爭1300地號土地之地上權人，設定權利範圍為62.07 平方公尺，各有應有部分1/2 。嗣黃順發、杜麥死亡，由訴外人杜罔市、黃秦、黃麗珠繼承。杜罔市、黃秦、黃麗珠死亡後，被告為渠等繼承人等情，有本院依職權調閱本院85年度訴字第1343號及系爭95年前案全卷、新北市汐止地政事務所107 年10月24日新北汐地籍字第1074043103號函覆、系爭1300地號土地於104 年間辦理地上權繼承登記時所檢附之繼承體系表可稽（見本院卷第166 、17
2 頁）。被告之被繼承人杜麥、杜罔市、黃秦、黃麗珠與系爭1330地號（包括分割出之1340地號）土地之原所有權人即原告林阿宝早有成立不定期租賃關係，前經本院85年度訴字第1343號民事判決確定，原告游竣富受讓所有權後，該租賃關係對於原告游竣富仍存在，亦有系爭95年前案民事判決可參（見本院卷第59至70頁）。兩造間就系爭1300地號土地設定有地上權存在，並就系爭1330、1340地號土地有不定期租賃關係存在，為兩造所不爭執。
㈡原告不得請求調整系爭地上權及租賃關係之租金
⒈按地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯
失公平者，當事人得請求法院增減之。租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第835 條之1 、442 條定有明文。查原告前於95年以系爭1300、1330地號土地之價值已有上昇，請求法院調整系爭地上權及租賃關係之租金，經系爭95年前案判決調整為每年依申報地價10% 計算租金之事實，有該案確定判決可稽（見本院卷第24至35頁）。系爭95年前案判決時，系爭1300、1330地號土地之申報地價為每平方公尺8,960 元，系爭1300、1330、1340地號土地最新（即107 年1 月）之申報地價則為每平方公尺9,040 元（本院卷153 至155 頁），每平方公尺之漲幅僅為80元。參酌公告地價係直轄市或縣市主管機關機關依平均地權條例第15條規定，基於分區調查最近1 年之土地買賣價格或收益價格後，依據調查結果，劃○○○區段○○○區段地價後，提交地價評議委員會評議、核算各筆土地單位地價而公告之結果，為我國地價稅課徵之計算標準。
土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價120 ％時，以公告地價120 ％為其申報地價；申報之地價未滿公告地價80％時，得照價收買或以公告地價80％為其申報地價；於公告地價120 ％至80％內申報者，以其申報數額為申報地價（平均地權條例第16條），可知申報地價足供作認定土地價值昇降之參考。而系爭土地之價值與系爭95年前案判決內容相較，並無顯著提升之情形。
⒉又系爭1300地號土地位於新北市○○區○○路三段，距高
速公路交流道車程約10分鐘，鄰近多為住家及倉儲公司，交通繁雜，業經系爭95年前案勘驗在案（見系爭95年前案第一審卷114 頁），而周邊房屋租金為25坪約3 萬元左右，並有原告於系爭95年前案審理時所提出之照片、現場周邊道路、店家位置圖及附近待售房屋廣告等可參（見系爭95年前案卷第110 至119 頁）。相較於本案起訴時之情形，系爭土地周邊道路及商家現況並未有顯著變化（見本院卷第182 至183 頁），且依據原告所陳報內政部不動產交易實價查詢服務網，周邊房屋之租金為21.86 坪1 萬9,000 元（見本院卷第44頁），相較於95年更大坪數之租金3 萬元，亦未見上漲情事。本院審酌系爭房屋所在位置之交通情況、商業繁榮程度，生活機能等情形，均與系爭95年前案訴訟時無顯著差異，且原告占有使用被告於1300地號土地上設定有地上權之部分土地（面積26平方公尺，即本院卷第77頁所述365-地號土地），使被告無法依地上權設定之權利範圍完全使用土地等情，為兩造所不爭執，然該部分之地上權租金卻照收迄今。故系爭95年前案依原告林阿宝請求依系爭地上權設定面積62平方公尺，每年按當時申報地價8,960 元10% 計算系爭地上權租金，每年為55,552元（8,960*62*10 % ＝55,552），迄今尚稱合理，並無顯失公平之情狀，故原告林阿宝請求調整系爭地上權租金為每年14萬4,000 元，尚無所據，應予駁回。
⒊被告所有位於新北市○○區○○路0 段000 號之房屋，有
占用系爭1330地號全部土地之事實，經本院於85年度訴字第1343號民事訴訟案件繫屬時囑託新北市汐止區地政事務所進行測量，有複丈成果圖在卷可參（本院卷第77頁），兩造於本院均稱系爭房屋面積並未改變，可知被告現今仍占有系爭1330地號土地全部。系爭1330地號土地之位置與系爭1300地號土地相鄰，公告現值、申報地價亦均相同，周邊交通及商店繁榮狀況亦無差異，土地價值自系爭95年前案訴訟至今，並無顯著提昇，已如前述。縱使系爭1330地號土地於86年9 月27日分割出1340地號土地，而重測後1330及1340地號土地之面積自30平方公尺增加為33平方公尺，然系爭95年前案判決調整租金，已依當時申報地價10% 計算，達土地法第97條之租金上限，每年為26,880元（8,960*30*10 % ＝26,880），於系爭1330、1340地號土地之價值並無明顯提昇之情形下，系爭95年前案酌定增加之地租，至今仍無不合理之情形。則原告游竣富請求因土地價值之昇降，調整系爭1330、1340地號土地不定期租賃之租金為每年7 萬2,000 元，亦無所據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌之後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 26 日
民事第四庭 法 官 黃莉莉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 26 日
書記官 黃湘美