臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第194號原 告 祭祀公業李協勝公法定代理人 李文德訴訟代理人 李明智被 告 李隆光
江再基江再旺共 同訴訟代理人 高明哲律師
任俞仲律師被 告 李汪明珠
李國榮李彩碧李愛玲李愛萍上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國107 年5 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就附表所示土地之淡鎮源字第三號私有耕地三七五租約無效。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按耕地三七五減租條例第26條第2 項規定租佃爭議須經調解、調處始得起訴，旨在保持情感減少訟累。兩造既已因清償積欠地租及終止租約等事由，經調解、調處不成立，由宜蘭縣政府移送法院審理，則被上訴人另以上訴人不自任耕作，原訂租約無效為由，請求收回系爭耕地；為訴訟便宜起見，應認其已踐行該條項所定之調解、調處程序，否則未免勞民費事，有違立法真意（最高法院88年度台上第403 號判決要旨參照）。本件兩造前因租佃爭議，承租人請求確認租約存在，業經新北市政府耕地租佃委員會調處不成立，而以104年7 月3 日新北府地籍字第1041221829號函送本院審理（見本院卷第24頁），因當事人適格有所欠缺，經本院以104 年度訴字第990 號判決駁回原告（即承租人）之訴（見本院卷第28頁，下稱系爭前案訴訟）；嗣出租人因同一租佃爭議於本事件請求確認兩造租約無效，依上開說明，自無庸再先行調處程序，核先敘明。
二、被告李汪明珠、李國榮、李彩碧、李愛玲及李愛萍（下稱李汪明珠等5 人）經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：其於民國42年10月間將其所有坐落於臺北縣○○鎮00000000市○○區○○○○段○○○○段00地號土地（嗣因分割而增加同小段17-1、17-2地號土地，下分稱系爭各地號土地，合則稱系爭土地），出租予被告先祖李張春季進行耕作，而訂有淡鎮源字第3 號耕地三七五租約（下稱系爭租約），租賃期間自42年1 月1 日起至47年12月31日止，承租範圍為1/2 。李張春季於70年5 月14日死亡，系爭租約由被告李隆光、江再旺、江再基（下稱李隆光等3人）及訴外人李清標共同繼承之；嗣李清標於99年12月20日死亡，其繼承人為被告李汪明珠等5 人，是被告等為系爭土地之現任承租人。又系爭租約於101 年12月31日到期後，被告李隆光等3 人申請續約，原告以其等未自任耕作為由，拒絕續約，被告李隆光等3 人遂向新北市政府申請租佃爭議調解，因調解不成而依法移送本院，惟經本院於105 年5 月31日以系爭前案訴訟駁回其訴且告確定在案。被告等就系爭土地未自任耕作，且自92年起即任由訴外人李明昌、李明倫（下稱李明昌等2 人）於系爭土地上違法興建房屋等地上物；縱認其等確有耕作，惟所耕作之面積甚微，大部分之土地均係由李明昌等2 人以違法建物、水泥地面及鐵皮棚架所占用，難認符合供自己從事耕作或僅係供作堆置農具、肥料或臨時休息農舍之用。故依耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項之規定，系爭租約全部無效等語，並聲明如主文第1項所示。
二、被告李汪明珠等5 人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。被告李隆光等3 人則以：系爭土地於日治時期即由被告之先祖即訴外人李煮烹向原告承租，李煮烹死亡後，由其長孫李○沝及四子李山之配偶即李張春季繼承耕作權，並分別與原告訂立淡鎮源字第2 號租約三七五租約（下稱系爭2 號租約）及淡鎮源字第3 號租約三七五租約（即系爭租約），各繳1/2 租金。系爭17號土地嗣於80年10月
1 日分割而增加系爭17-1、17-2地號土地，依當時慣俗，系爭2 號租約承租人耕作範圍約略為系爭17號土地，系爭租約承租人耕作範圍約略為系爭17-1、17-2地號土地，是其等就系爭土地業已約定分管用益範圍，上情嗣經其後繼承人等援用迄今，則系爭17號土地既為系爭2 號租約承租人用益範圍，其在其上建築房屋之行為，非被告等人所得干涉。被告現仍於其分管範圍內種植作物，並按時繳納租金，其上建物、工作物均係以耕作為目的或便利耕作之農用必要設施，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，確有自任耕作等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起；所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。次按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247 條之規定提起確認之訴；過去之法律關係，固不得為確認之訴之標的，惟所謂過去之法律關係，係指過去曾經成立或不成立之法律關係，因情事變更，現已不復存在之情形而言；倘過去成立或不成立之法律關係延續至現在尚存爭議者，仍不失為現在之法律關係（最高法院52年台上字第1240號判例、95年度台上字第2891號判決意旨參照）。查本件租佃爭議事件，原告主張兩造間之系爭租約無效，而無租佃關係存在，為被告所否認，致原告就系爭租約之法律上地位有不安之狀態存在，且此種不安狀態能以確認判決將之除去，故原告之訴自有受確認判決之法律上利益。
四、原告主張兩造就系爭土地原訂有系爭租約，承租範圍為1/2，已於101 年12月31日屆期，尚未續約，並經新北市政府耕地租佃委員會調處不成立，以104 年7 月3 日新北府地籍字第1041221829號函送本院系爭前案訴訟審理（嗣因當事人不適格等而判決駁回原告之訴）等情，業據其提出系爭租約、系爭土地登記簿謄本、地籍圖謄本、新北市政府前揭函文及會議紀錄、系爭前案訴訟判決等件影本為證（見本院卷第18至19頁、第20至22頁、第23頁、第24至27頁、第28至30），復經本院調閱系爭前案訴訟卷宗查核屬實，且為被告所不爭執，均堪信為真實。
五、原告主張兩造間系爭租約無效，被告李汪明珠等5 人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，被告李隆光等3 人則以前詞置辯，經查：
㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租；耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項定有明文。亦即耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2 項規定，其「全部」租約均歸於無效（最高法院99年度台上字第339 號判決要旨參照）；次按耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2 項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上第4637號判例要旨參照）。
㈡原告主張系爭土地業經建築房屋供人日常生活居住，並提出
照片數幀為證（見本院卷第31至33頁），觀諸該照片，系爭17號土地其上確有磚造房屋1 間、2 層樓建造房屋1 棟，被告抗辯該建物係系爭2 號租約承租人於約定分管用益範圍內所建造，並主張被告等人耕作區域，係在系爭17-1、17 -2地號土地等語。惟經本院於107 年1 月18日依被告主張其在系爭土地「耕作範圍」，現場履勘結果如下：如附圖所示A部分為水泥造建物，現場使用狀況為香菇培育；如附圖所示B1部分為鐵皮屋建造，內有水管1 批、電工工具1 批、填縫劑數罐，水泥桶十幾桶、B1鐵皮屋外亦有油漆桶1 批；如附圖所示B2部分放置大型圓木1 個、角木1 批；B3屋內放置耕土機1 具；如附圖所示C 部分：其上種植有芒果樹；如附圖所示D 部分：現況為水泥空地，被告訴訟代理人主張該處為曝曬農作物之處所；如附圖所示E 部分：為廁所等情，有本院履勘筆錄在卷可稽（見本院卷第172 至176 頁）。姑不論被告並無法舉證證明本件其與系爭2 號租約承租人確有約定分管用益範圍，縱其此部分主張屬實，依其自承之「耕作範圍」，僅附圖A 部分現場使用狀況為香菇培育、附圖所示C部分其上種植有芒果樹（該處雖種植芒果樹，惟屬系爭土地範圍者，僅有4 平方公尺）及B3屋內放置耕土機1 具，尚屬耕作使用（見本院卷第211 頁、第215 頁照片）；至附圖B1鐵皮屋及B2部分，其內放置物品多屬電工、泥作工程所需之工具，尚難謂屬農用之物（見本院卷第212 頁、第213 照片）；而附圖所示D 部分：現況為水泥空地，被告訴訟代理人雖主張該處為曝曬農作物之處所，惟查被告等人於系爭土地上之作物，僅有香姑太空包及芒果樹，該等作物根本無需曝，是其主張D 部分為曝曬場，顯然無據。是縱依被告等之主張其依約定分管用益範圍，而使用系爭17-1、17-2地號土地，然該處總面積為436 平方公尺（計算式：116+320=436 ），有土地登記簿謄本附卷足憑（見本院卷第21至22頁）；而現場供耕作使用之面積，僅有前揭A 、C 、B3部分，面積合計僅有52平方公尺（計算式：32+4+16=52），佔被告自承之約定分管用益範圍面積僅約12% ，顯見未自任耕作之面積高達88% 。復衡諸耕地三七五減租條例因早年農業政策之所需，規定出租人必須容忍租賃期限屆滿後，其所有土地，無限制繼續續租予承租人，倘若容許承租人得以依其個人主觀能力，即為部分耕作，而任令其餘耕地荒蕪，不僅為地力之浪費外，相對出租人必須承受所有權長年被法律限制之利益而言，顯失平衡。是本件被告未自任耕作之面積高達其所自承約定分管用益範圍面積之88% ，依前揭說明，耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，其全部租約均歸於無效。
㈢綜上所述，被告等人確實未自任耕作，依耕地三七五減租條
例第16條第2 項規定，其「全部」租約均歸於無效。是原告以被告等人未自任耕作為由，請求確認兩造間就系爭土地之系爭租約因無效而不存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊方法及證據經審酌之後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 4 日
民事第二庭 法 官 陳菊珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 7 月 4 日
書記官 張淑敏附表：
┌──────────────────────┬─────┐│ 土 地 坐 落 │ 面 積 │├───┬────┬─────┬───┬───┼─────┤│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○ 段│地 號│ 平方公尺 │├───┼────┼─────┼───┼───┼─────┤│新北市│淡水區 │水梘頭 │鄒厝崙│17 │359 │├───┼────┼─────┼───┼───┼─────┤│新北市│淡水區 │水梘頭 │鄒厝崙│17-1 │116 │├───┼────┼─────┼───┼───┼─────┤│新北市│淡水區 │水梘頭 │鄒厝崙│17-2 │320 │└───┴────┴─────┴───┴───┴─────┘