臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第1031號原 告 陳逸臻訴訟代理人 楊一帆律師被 告 李魁達訴訟代理人 黃靖芸律師上列當事人間給付價金等事件，本院於民國107 年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾伍萬元，及自民國一百零六年五月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾伍萬元為被告供擔保，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條定有明文。原告起訴時原備位聲明第1 項為：被告應給付原告新臺幣（下同）117 萬8,120 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（臺灣新北地方法院106 年度訴字第887 號【下稱第887 號】卷第7 頁）。嗣以金額記載有誤，更正上開聲明所載金額為117 萬8,720 元（本院卷第155頁背面）。核其所為係更正事實上之陳述，依上開規定，應准許之。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
㈠、伊於民國104 年1 月11日以165 萬元（下稱系爭價款）向被告購得其所有，坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（權利範圍45/10000），與其上7677建號即門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 巷○ 弄○ 號5 樓房屋（權利範圍全部）（下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地），並簽署不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）。伊已依約給付價金，且於104年2 月5 日取得系爭房地占有，惟系爭房屋裝潢之天花板於
105 年12月12日夾帶頂板水泥整片掉落，砸毀伊所有之諸多家電，頂板則裸露已嚴重鏽蝕之鋼筋，系爭房屋結構因之不具安全而無法繼續居住，伊僅得寄居旅館或租屋安身，同年月15日則以系爭房屋具減少通常效用之重大瑕疵，函向被告解除系爭契約書。又依本院囑託財團法人中華工商研究院作成之鑑定報告（下稱系爭鑑定報告），認系爭房屋係混凝土中高氯離子含量及頂板鋼筋保護層厚度不足（下合稱系爭瑕疵），始發生頂板掉落，而損壞之頂板及鋼筋外露補強修復費用為48萬6,992 元，另需持續就高氯離子含量之瑕疵支出維護費，此一瑕疵且減損系爭房屋價值17.26%，以系爭價款計算即為28萬4,790 元，加計上開補強修補費用即達77萬1,
782 元，近系爭價款半數。再者，系爭房屋鑑定後，仍有天花板混凝土掉落，甚至發生樑柱龜裂情狀，實無法達到安全居住之目的。伊因系爭瑕疵所致損害巨大，相對於解除契約回復原有狀態，對被告所生損害甚微，未失衡平，伊自得依民法第359 條或第256 條等規定解除系爭契約書，先位依民法第259 條之規定請求被告返還系爭價款，及依民法第227條第2 項規定請求被告賠償共17萬8,720 元之如下損害：①冷氣機4 萬900 元。②床墊5,500 元。、③ASUS電腦主機及螢幕3 萬3,000 元。④同年12月13日之旅館住宿費3,320 元。⑤同年12月20日至106 年12月19日之租屋租金9 萬6,000元。合計請求被告給付182 萬8,720 元及法定遲延利息。
㈡、縱認伊解除契約顯失公平，被告出售系爭房屋時，刻意裝潢掩飾頂板鋼筋裸露，顯係故意不告知瑕疵，且有不依債之本旨之不完全給付，伊得備位依民法第227 條第1 項規定，請求被告給付補強修復費用48萬6,992 元；依同法第359 條、第179 條規定，請求被告給付系爭房屋價值減損28萬4,790元；依民法第227 條第1 項、第2 項規定，請求被告給付如上開㈠損害賠償中17萬8,120 元、106 年12月1 日至107 年11月30日之租屋費10萬8,000 元，及上開數額之法定遲延利息。
㈢、聲明：
１、先位聲明：①被告應給付原告182 萬8,720 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。②願供擔保，請准宣告假執行。
２、備位聲明：①被告應給付原告117 萬8,720 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。②願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、系爭契約書104 年1 月11日成立時，系爭房屋已有25年屋齡，依系爭契約書第3 條、第9 條第4 款約定，原告簽約時已掌握系爭房地情狀，同意以簽約時狀態點交，不得要求系爭房屋具新成屋品質。迨至105 年12月12日發生天花板掉落，經過時間近2 年，可見系爭房屋移轉時並無瑕疵，天花板掉落實為房屋交付後之自然耗損，應由原告自行承擔。
㈡、系爭鑑定報告表明系爭房屋無立即性危險，經修復補強後可回復結構安全，非不適合居住，所需修復費用48萬6,992 元，僅為系爭鑑定報告所認系爭房屋應有市價182 萬6,110 元之1/ 4，系爭房屋氯離子含量過高之瑕疵並非重大。況原告購買系爭房地之價格遠低於應有市價，系爭鑑定報告認系爭房地有系爭瑕疵之應有市價為157 萬4,319 元，與系爭價款比較僅減損7 萬5,681 元，原告解除契約顯失公平。
㈢、系爭房屋出售前係出租學生住宿，伊未刻意裝潢美化，房客亦不曾反應有何漏水、龜裂或鋼筋裸露，系爭房屋現況說明書且載明房屋未為海砂屋檢測，伊實不知有氯離子含量過高或鋼筋外露情事，對原告無故意不告知瑕疵之可歸責事由。況依系爭鑑定報告所載，系爭瑕疵非系爭契約書成立後發生，更與民法第227 條所定得請求賠償之要件有違。
㈣、縱認伊應依不完全給付規定賠償損害，原告請求賠償電腦、冷氣部分，未提出購買或無法修復之證明，併就床墊等財產購置未計算折舊。其至旅館住宿及房租之支出，伊則無賠償義務。
㈤、聲明：①原告之訴駁回。②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張其於104 年1 月11日簽署系爭契約書，以系爭價款向被告購買系爭房地，於同年2 月5 日取得系爭房地占有。
系爭房屋裝潢之天花板於105 年12月12日夾帶自頂板剝離之水泥整片掉落，頂板設置之鋼筋有裸露、鏽蝕現象。其因此於同年月15日寄發存證信函通知被告解除系爭契約書，業據提出系爭契約書（第887 號卷第14至21頁）、不動產買賣價金履約保證申請書（第887 號卷第22至25頁）、土地、建物所有權狀（第887 號卷第26、27頁）、不動產標的現況說明書（第887 號卷第28頁）、本票（第887 號卷第29頁）、天花板崩塌照片（第887 號卷第14至43頁）、存證信函（第88
7 號卷第48頁）、房地產點交書（本院卷第65頁）、系爭房地謄本（本院卷第68至71頁）為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡、原告另主張系爭瑕疵影響系爭房屋結構安全，減損房屋價值及供安全居住使用之通常效用。縱以高額費用修復，亦需時常維護，其損害甚鉅，得依民法第359 條規定解除契約，為被告否認，並以上開情詞置辯。經查：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前
5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354 條第1 項、第359 條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院73年台上字第1173號判例、88年度台上字第711 號判決參照）。
⒉本院就系爭房屋頂板水泥掉落、鋼筋裸露原因、該原因發生
時間及是否影響房屋結構與居住安全等項，送請財團法人中華工商研究院鑑定，該研究院人員經現場量測系爭房屋鄰近大門右側、鄰近陽台處左、右側之頂板混凝土保護層，及自系爭房屋左、右側與陽台處樑柱取樣共3 個混凝土試體，並就上開試體為「混凝土抗壓強度」、「氯離子含量」、「中性化深度」檢驗後，認定結果如下：
⑴檢測結果：
①頂板保護層厚度均不符合建築技術規則建築構造編規定。
②3 試體之「混凝土抗壓強度」均不符結構混凝土施工規範第18.5.5條之規定。
③採自系爭房屋右側及陽台處2 試體之「氯離子含量」與
「中性化深度」，均不符混凝土中最大水溶性氯離子含量標準及建築技術規則建築構造編之規定（外放系爭鑑定報告第14至35頁）。
⑵檢測結果之成因與形成時間分析：
①檢視系爭房屋室內各處外觀，全室頂板有裝修層剝落，
鄰接陽台處之頂板、鄰接大門處之頂板有一連續區域之頂板剝落露出混凝土與鏽蝕鋼筋之現象。
②系爭房屋室內梁、柱無顯著剝落。系爭房屋所屬建物外
觀無發現混凝土外露或蜂窩等巨觀缺陷，即無事證證明系爭房屋暴露之外在環境，處於高氯離子可經由滲透或擴散滲入混凝土，並達鋼筋表面。
③基於檢測結果混凝土中氯離子含量過高、中性化反應與
混凝土鑽心試體抗壓強度均不符合標準、頂板鋼筋保護層厚度不足等情，無法排除混凝土中高氯離子含量、頂板鋼筋保護層厚度不足，皆於建物初始時所生成，致使系爭房屋發生頂板掉落情形（外放系爭鑑定報告第41至42頁）。
⑶鑑定結論：
①系爭房屋無法排除混凝土中高氣離子含量、頂板鋼筋保護層厚度不足，致使發生頂板掉落。
②系爭房屋頂板掉落原因發生時間，係於建築初始即生成。
③系爭房屋雖無立即性危險，但須儘速對受損頂板及鋼筋
外露進行補強，經修復後始得回復結構安全（外放系爭鑑定報告第101頁）⒊依上開⒉，可推認系爭房屋於建築初始即有系爭瑕疵，被告
所辯系爭房屋頂板掉落係原告應承擔之自然耗損，並不足取。又混凝土中氯離子含量過高，將改變混凝土品質，氯離子亦會侵入、腐蝕鋼筋，導致混凝土保護層開裂、脫落，如混凝土保護層厚度不足，更易造成鋼筋鏽蝕、混凝土剝落，減損建物使用年限（外放系爭鑑定報告第37至39頁），系爭房屋存在之系爭瑕疵自會減損交易價值及房屋之通常使用，此由系爭房屋因系爭瑕疵發生頂板掉落，妨礙原告居住使用，經鑑定且有價值減損即明（外放系爭鑑定報告第101 頁）。
原告以被告因買賣所交付應負擔保責任之系爭房屋，有減少價值及通常效用之系爭瑕疵，依民法第359 條前段規定解除契約，即屬有據。
⒋被告雖辯以原告解除契約顯失公平云云。惟系爭瑕疵造成系
爭房屋頂板部分鋼筋腐蝕，且斷面積有縮小之損傷，對安全結構已產生影響，須支出48萬6,992 元修復、補強受損頂板與鋼筋始得回復結構安全。而高氯離子含量之瑕疵雖得採修復方式維持房屋正常使用，但無法改變混凝土高氯離子含量之本質，後續應時常保養維護，系爭房屋價值且因受高氯離子影響減損價值比例17.26%，有系爭鑑定報告可佐（外放系爭鑑定報告第45頁、第100 頁）。準此，僅依系爭鑑定報告所認系爭房屋修復費用48萬6,992 元，加計以系爭價款核算交易減損金額28萬4,790 元（計算式：0000000 ×0.1726=284790 ），原告因系爭瑕疵所受損害即達77萬1,782 元，將近系爭價款半數（計算式：771782÷0000000=0.4677）。再者，上開修復僅係修補房屋現時之局部損壞，無法除去混凝土中高氯離子含量，其後保養維護房屋時間、費用，衡情非在少數，且僅能減緩混凝土中高氯離子含量之瑕疵影響房屋結構劣化之速率，原告持續保有系爭房屋時，此一瑕疵對其所生損害實屬重大，如解除系爭契約書，被告得取回原應花費修繕之系爭房屋，兩相比較，原告解除契約應未顯失公平，被告上開所辯，自無足採。
㈢、次按契約解除時，由他方所受領之給付物，應返還之。民法第259 條第1 款定有明文。原告得因系爭房屋有系爭瑕疵，依同法第359 條前段規定解除系爭契約書，已如前述，其依同法第259 條第1 款規定，請求被告返還因系爭契約書所受領之系爭價款，於法相符。
㈣、另按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第
227 條固定有明文。惟出賣人構成不完全給付之債務不履行責任者，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，始足當之（最高法院77年度第7 次民事庭會議決議參照）。故出賣人是否構成不完全給付之債務不履行責任，須探究瑕疵是否符合如下要件：①瑕疵發生於買賣契約成立後。②可歸責於出賣人之事由。又所謂不完全給付，係指債務人雖為給付，然給付之內容不符合債務本旨；所謂給付，應係基於債務人履行債務之意思而為之者，始足當之，是給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時，雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付（最高法院101年度台上字第1898號判決參照）。系爭房屋係於78年8 月22日建築完成，有建物謄本可佐（本院卷第70頁）。依上開㈡、⒉、⒊，可認系爭瑕疵於系爭房屋建造時即已存在，系爭瑕疵顯非發生於000 年0 月00日系爭契約書成立後。再觀諸系爭契約書第9 條第4 款約定：「點交之買賣標的應以簽約時之現狀…為準」等語（本院卷第18頁），可知兩造約定系爭房屋以現狀交付。而系爭房屋於系爭契約書成立時係屋齡約25年之老舊房屋，品質無法比擬新成屋，被告復於104 年
1 月11日之不動產標的現況說明書填載房屋未為海砂屋檢測（第887 號卷第28頁），即無證據證明被告於系爭契約書成立時知悉系爭房屋氯離子含量過高之事實，被告依現狀交付之系爭房屋應已依債務本旨給付，難認被告有可歸責情事，依前開規定及說明，被告以系爭房屋事後檢測得知之系爭瑕疵，依民法第227 條規定，先、備位請求被告賠償其因系爭瑕疵所致損害17萬8,720 元，或備位請求修復費用48萬6,99
2 元，均無足取。
四、末按契約解除時，受領之給付為金錢時，應附加自受領時起之利息償還之。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第203 條、第259 條第2 款分別定有明文。原告解除契約時，依同法第259 條第
2 款規定，本得請求被告償還自受領系爭價款時起之利息，則其併請求被告償還自起訴狀繕本送達（本院卷第13頁）翌日即106 年5 月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告以系爭房屋存在系爭瑕疵，依民法第359 條前段規定解除系爭契約書後，先位依同法第259 條第1 款、第2 款規定，請求被告給付系爭價款，及自106 年5 月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。其先位及備位依同法第227 條規定，請求被告賠償其因系爭瑕疵所致損害17萬8,720 元或修復費用48萬6,992 元，均無理由，應予駁回。
六、原告先位另依民法第256 條、第259 條所定解除契約後回復原狀之法律關係為請求權基礎，乃以單一聲明，請求法院為同一之判決，屬訴之客觀重疊合併，本院認原告依同法第35
9 條前段、第259 條規定所為之請求有理由，其餘請求權基礎縱經審酌，無更為有利於原告之判斷，無庸再予論究。又原告先位依同法第359 條前段解除契約之請求有理由，為其依同條前段減少價金備位之訴之解除條件，本院就此部分備位之訴，毋庸予以審究，均附此敘明。
七、原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因其訴經駁回而失所附麗，應併予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1 項、第390 條第2 項、第392 條2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 21 日
民事第五庭法 官 林昌義以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 12 月 21 日
書記官 呂子彥