臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第1087號原 告 傲旎全球股份有限公司法定代理人 Cynthia Poa Kheng Bee訴訟代理人 蔡育盛律師複代理人 邱邦傑律師
張韶庭律師被 告 吳志益上列當事人間請求酌減違約金等事件，本院於民國107 年1 月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。經查，本件原告起訴時訴之聲明第㈠項原係請求將兩造間於民國105 年1 月13日約定之違約金核減至新臺幣（下同）20萬元；聲明第㈡項原係請求被告應將逾前項部分所給付之違約金返還原告（見本院卷第10頁）。嗣於10
6 年9 月6 日言詞辯論期日將上開聲明第㈠、㈡項變更為如下述貳、一、聲明第㈠項所示，核原告所為，係基於同一基礎事實而為變更，與上揭規定並無不合，應予准許。
二、原告起訴時之法定代理人為Khor Peng Soon，嗣於106 年8月15日變更為Cynthia Poa Kheng Bee ，有原告之公司變更登記表可憑（見本院卷第173 頁），並由其於106 年10月20日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第166 頁），與民事訴訟法第175 條規定相合，亦應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊自94年10月起，即向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○路○○○ 號1 樓及地下室之房屋（下稱系爭房屋），作為經營保健食品店面使用，嗣於105 年1 月13日與被告續約，而簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自105 年2 月1 日起至107 年7 月31日止，前2 年每月租金20萬元，後半年每月租金21萬元，並已交付押租金60萬元及
105 年2 月份至107 年1 月份之各期租金支票予被告。惟因該店經營績效每況愈下，伊遂依系爭租約第21條約定，於3個月前即106 年2 月21日通知被告將提前終止系爭租約，並先行支付60萬元違約金，是系爭租約應已於000 年0 月00日生終止效力。而伊已將系爭房屋騰空返還被告，並經被告確認無任何缺失，被告即應返還押租金60萬元，惟被告除已兌領106 年5 月份之租金支票，而溢領同年5 月22日起至同年
5 月31日之租金6 萬4,517 元外，亦擅自從押租金中剋扣6萬元作為106 年6 月1 日至同年6 月9 日之租金，而僅返還54萬元押租金，為此，依民法第179 條、系爭租約第6 條規定，請求被告返還相當溢領租金6 萬4,517 元及押租金6 萬元，共計12萬4,517 元。另被告收取3 個月租金金額之違約金亦有過高情事，應予酌減至1 個月租金金額，併依民法第
179 條規定，請求被告返還逾酌減後違約金之金額等語。並聲明：㈠、被告應給付原告40萬元；㈡、被告應給付原告12萬4,517 元及自105 年5 月22日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈢、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於106 年2 月21日、22日所為，均僅係告知尚未確定之預定計畫，伊係於同年3 月9 日始收受原告所為提前終止系爭租約之意思表示，依系爭租約第21條約定，系爭租約應至同年6 月9 日始生終止效力，則伊兌領106 年5月份租金支票，並自60萬元押租金中扣除同年6 月1 日至同年6 月9 日之租金6 萬元後，返還剩餘押租金54萬元予原告，自屬合法。況原告亦係於106 年6 月9 日始將系爭房屋騰空返還，縱該段期間兩造間已不存在租賃關係，伊亦得依民法第179 條規定請求相當於租金之不當得利，並以之互為抵銷。再兩造續約簽立系爭租約後，伊未曾收受原告任何要求修繕之通知，且原告提前終止系爭租約，致伊受有未能收取自106 年6 月10日起至107 年7 月31日止之租金共計280 萬元之損害，則伊收取60萬元作為違約金，並無過高之情形；況原告已於106 年5 月19日出於其自由意思，自願給付60萬元違約金，亦不得請求返還等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造所不爭執之事項：
㈠、原告（101 年7 月17日更改為現行名稱前之原名稱為三悅健康股份有限公司，下稱三悅公司）自94年10月起向被告承租即系爭房屋，作為經營保健食品店面使用，而陸續以三悅公司名義與被告簽訂租期自94年10月1 日起至99年9 月30日止、每月租金18萬8,888 元之租約；三悅公司於98年1 月31日提前終止前開租約，復與被告簽訂租期自98年2 月1 日起至
100 年1 月31日止、每月租金15萬元之租約；復以原告現行名稱與被告簽訂租期自100 年2 月1 日起至105 年1 月31日止、每月租金18萬8,888 元之租約。
㈡、原告於105 年1 月13日與被告簽訂系爭租約（如本院卷第24至28頁所示）續租系爭房屋，約定租期自105 年2 月1 日起至107 年7 月31日止，前2 年每月租金20萬元，後半年每月租金21萬元，原告並交付押租金60萬元、105 年2 月份至10
6 年1 月份之各期租金支票（稅後餘額各為17萬6,180 元）予被告；原告於106 年1 月間交付106 年2 月份至107 年1月份之各期租金支票（稅後餘額各為17萬6,180 元）予被告。
㈢、訴外人即原告公司營運經理洪聖翔於106 年2 月21日與被告配偶即訴外人陳秀鈴為如本院卷第29至33頁所示對話；復於
106 年2 月22日將本院卷第34頁所示「GNC 門市提前解約通知書」郵寄予被告，經被告於106 年2 月23日收受；再於10
6 年3 月3 日傳送如本院卷第33頁所示訊息予陳秀鈴。
㈣、被告於106 年3 月2 日寄發士林郵局第29號存證信函（如本院卷第36頁所示）予原告；原告於106 年3 月8 日寄發台北雙連郵局第270 號存證信函（如本院卷第37頁所示）予被告，經被告於106 年3 月9 日收受；被告復於106 年3 月10日寄發士林郵局第36號存證信函（如本院卷第38頁所示存證信函）予原告。
㈤、被告已兌領106 年5 月份之租金支票（稅後餘額為17萬6,18
0 元）。
㈥、原告於106 年5 月19日匯款相當於3 個月租金之違約金60萬元予被告。
㈦、原告於106 年5 月9 日委由律師發函請求被告回覆點交系爭房屋之日期，嗣原告於106 年6 月9 日將系爭房屋騰空點交予被告，被告則於同日將106 年6 月份至107 年1 月份之租金支票（稅後餘額各為17萬6,180 元）退還原告，被告並於
106 年6 月19日將扣除106 年6 月1 日起至同年月9 日止租金6 萬元後之押租金54萬元（計算式：60萬－6 萬元＝54萬元）匯款予原告。
四、茲就本件爭點分述如下：
㈠、系爭租約應係於106年6月9日發生終止效力：⒈按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前
，得終止契約者，其終止契約，應依第450 條第3 項之規定，先期通知，民法第453 條定有明文。再按契約當事人約定終止契約須用一定之方式，有以保全證據為目的者，亦有以契約須待方式完成始生終止之效力者。若當事人之意思係以保全證據為目的，而非生契約終止效力之要件，則當事人終止契約之意思表示到達相對人時，如依法已生終止契約之效力，自不得因未以一定之方式為之，而否定其效力（最高法院88年度台上字第1726號判決意旨參照）。換言之，如當事人之意思係以契約須待方式完成始生終止之效力者，當事人未依約定方式終止契約，即無合法終止契約之效力。復按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又按意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於相對人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義（最高法院88年度台上字第1671號裁判意旨參照）。
⒉經查，系爭租約第21條固約定：「甲（即被告）、乙（即原
告）雙方在本契約有效期間內解約，必須在三個月前通知對方，同時支付對方三個月租金作為違約金，方可解除契約」（見本院卷第28頁），惟契約之解除，係當事人一方行使解除權，使契約之效力溯及既往失其效力，而回復締結契約前之狀態；契約之終止，乃契約當事人行使終止權，使契約向將來消滅之單方意思表示，而租賃契約乃繼續性契約關係，探究雙方當事人訂立該條約款之真意，應係針對使契約向將來消滅之終止權行使而設，並非處理使契約效力溯及既往消滅之問題，是該條約款之「解約」，及兩造歷來文件中所稱「解約」，應係指「終止契約」之意（下同），此亦為兩造所不爭執（見本院卷第278 頁），先予敘明。再系爭租約雖為定期租賃契約，然依系爭租約第21條約定，兩造仍得於期限屆滿前終止之，終止之方法則應依該條款所定之要式行為為之，亦即應於3 個月前通知對方，並同時支付3 個月租金總額即60萬元作為違約金。
⒊又原告主張已於106 年2 月21日為終止系爭租約之意思表示
，固據證人即原告營運經理洪聖翔到庭證稱：伊在106 年2月21日先打給被告，但電話關機，所以打給被告配偶，被告配偶說有什麼事情可以直接跟她說，伊就在電話中表達公司的意思，說這家店沒有辦法繼續承租下去，要提前解約，被告配偶請伊用書面通知，所以才傳送本院卷第101 頁那份通知函，而本院卷第34頁那份則是蓋用完公司大小章後再用快遞寄送等語（見本院卷第225 頁），而觀諸證人洪聖翔於10
6 年2 月21日傳送予陳秀鈴之通知函記載：「主旨：GNC 約到不續通知函。說明：本公司傲旎全球股份有限公司於臺北市○○區○○路○○○ 號所設立之GNC 門市，因經營狀況不善，導致連續虧損，經新加坡總部指示後，本期合約到2018/7/31 ，將預計於2017年提前解約，特此通知，造成不便之處，敬請見諒」等語，有該通知函可稽（見本院卷第101 頁）；及證人洪聖翔於106 年2 月22日寄發予被告，並經被告於翌日收受之通知書則記載：「主旨：GNC 門市提前解約通知書。說明：本公司傲旎全球股份有限公司於臺北市○○區○○路○○○ 號所設立之GNC 門市，因經營績效每況愈下，經多方評估後，決定提前解約並撤出。本期合約原定於2018/7/3
1 到約，本公司將預計於2017年提前解約，特此通知，造成不便之處，敬請見諒」等語，有該通知書可稽（見本院卷第34頁），可知前揭第一份通知函之主旨欄係記載為「GNC 約到不續通知函」等語，則原告以該份通知函所欲表示者，究係系爭租約屆期後將不再續約，或提前終止系爭租約之意思，已有未明；至證人洪聖翔固證稱：上開第一封通知函之「主旨」內容是伊寫錯了，伊主要還是要提前解約等語（見本院卷第225 頁），惟此乃其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩；再前揭二份通知函、通知書之說明欄均係記載「本公司將『預計』於2017年提前解約」等語，而未明確記載終止系爭租約之意思及日期，核其客觀文義與一般社會交易習慣，實難認上開意思表示之相對人（即被告或其代理人）得知悉原告是否確有終止系爭租約之意思，毋寧僅得解為提前終止系爭租約之「預告」，此由被告於106 年3 月2日寄發予原告之士林郵局29號存證信函內容記載：「主旨：
為請台端說明確定終止租約日期一事，並請依租約第21條履行應盡義務，請查照惠辦。說明：…㈡台端於106 年2 月21日發文予本人說明台端預期於2017年提前解約，惟未說明確定終止租約日造成雙方租賃關係陷於不確定致本人權益受損，請台端於文到五日內以存證信函方式確認台端欲提前終止租約之確定日期，以俾台端依雙方簽訂租約第21條履行，台端除須在三個月前通知對方並同時支付三個月租金作為違約金…」等語（見本院卷第36頁），益徵上開意思表示之相對人即被告未能明瞭前揭通知函、通知書所載「『將預計』於2017年提前解約」之真意。復衡諸系爭租約第21條約定欲提前終止租約之一方，須於3 個月通知他方之目的，無非係給予他方有充分時間招租、或另覓租賃地點，且欲提前終止系爭租約之一方僅須於至少3 個月前通知他方並支付違約金，即可生提前終止之效力，換言之，原告亦非不得於106 年2月21日（即於6 個月前）通知被告將於106 年8 月21日提前終止系爭租約，是提前終止系爭租約之日期亦應為當事人間基於前揭約款為終止租約意思表示之重要之點，以資對造判斷該終止意思表示是否合於約款之要件而生效力，則被告抗辯原告於106 年2 月21日、22日所為，非屬提前終止系爭租約之意思表示等語，尚非無稽。
⒋至證人洪聖翔固於106 年3 月3 日傳送簡訊予陳秀鈴，其簡
訊內容記載：「吳太太您好，我這邊今天已經收到您所寄來的存證信函。這邊先跟您說明一下，我們公司會盡最大的善意按照原合約精神，租約到5/21為止。我這邊也會用存證信函的方式，回覆給您喔！先跟您告知，謝謝」等語（見本院卷第33頁），然由原告所提出之簡訊內容，尚無從判斷陳秀鈴係於何時讀取該訊息內容，而收受該意思表示之送達，況陳秀鈴於106 年2 月21日已傳送簡訊予證人洪聖翔，其簡訊內容記載：「…很抱歉，在我先生回來之前，我不會再針對洪經理line的訊息做任何回應，也不用麻煩總經理出面協調，一切等我先生回國後我們再聯絡」等語（見本院卷第33頁），足見陳秀鈴已於106 年2 月21日表明其不再代理被告處理系爭租約之相關事宜，亦難認陳秀鈴於106 年3 月3 日有受領原告為終止系爭租約意思表示之權限，是以，復無從以此認定證人洪聖翔於106 年3 月3 日以上開簡訊所為「租約到5/21為止」之意思表示確實已於同日合法送達被告。⒌再原告於106 年3 月8 日寄發台北雙連郵局270 號存證信函
記載：「主旨：說明本公司與屋主吳志益先生終止租賃關係一事。說明：…現依屋主吳志益先生要求，再次通知本公司與吳志益先生所承租之物件，將依合約精神提前三個月通知，並於2017/5/21 提前解約」等語（見本院卷第37頁），該存證信函於同年月9 日送達被告乙節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），堪認原告已以該存證信函明確向被告為提前終止系爭租約之意思表示，惟該終止之意思表示既係於10
6 年3 月9 日始送達被告，則於106 年5 月21日尚未滿3 個月，尚不生提前終止系爭租約之效力，而應至通知3 個月後即106 年6 月9 日，始生終止系爭租約之效力；復參諸被告收受上開存證信函後，於106 年3 月10日寄發予原告之士林郵局第36號存證信函記載：「…㈢、而106 年3 月9 日收到貴司終止租約日期為106 年5 月21日有違租約第21條之規定，請貴司予以修訂提前解約日106 年6 月9 日，以維貴我遵照合約之精神…」等語（見本院卷第38頁），嗣原告係於10
6 年6 月9 日始將系爭房屋騰空點交予被告乙節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈦），並有房屋點交返還協議書可佐（見本院卷第106 頁），可徵原告其後對於上開存證信函記載將終止日修訂為106 年6 月9 日一事亦不再爭執，方於10
6 年6 月9 日將系爭房屋點交返還被告，是被告抗辯系爭租約終止日應為106 年6 月9 日乙節，堪予憑採。
㈡、原告依民法第179 條、系爭租約第6 條規定，請求被告返還相當於106 年5 月22日起同年月31日租金6 萬4,517 元、10
6 年6 月1 日起至同年月9 日止租金6 萬元（即押租金6 萬元），為無理由：
⒈按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。
⒉經查，系爭租約第6 條約定：「乙方（即原告）若不能續約
承租時，甲方應於乙方遷空交還房屋後無息退還押租保證金」（見本院卷第26頁），又被告已兌領106 年5 月份之租金支票（稅後餘額為17萬6,180 元），被告並於106 年6 月19日將扣除106 年6 月1 日起至同年月9 日止租金6 萬元後之押租金54萬元（計算式：60萬－6 萬元＝54萬元）匯款予原告等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈤、㈦），而系爭租約係於106 年6 月9 日始生終止效力，已認定如前，則被告抗辯係基於系爭租約而受領106 年5 月22日起至同年月31日止租金6 萬4,517 元，即屬可採。另原告未給付自106 年
6 月1 日起至同年月9 日止之租金6 萬元（計算式：20萬×9/30＝6 萬元），為原告所不爭執，則被告以押租金扣除原告未給付之上開9 日之租金6 萬元後，將54萬元交還原告，亦屬有據。況原告係於106 年6 月9 日始將系爭房屋騰空點交予被告，已如前述，縱系爭租約係於原告主張之106 年5月21日終止，然原告自106 年5 月22日起至同年6 月9 日期間仍有占有系爭房屋之事實，且無法律上原因，則被告依民法第179 條規定，原得請求原告給付相當於租金之不當得利
6 萬4,517 元（106 年5 月22日至同年月31日）、6 萬元（
106 年6 月1 日至同年月9 日），是被告以之與原告請求返還之106 年5 月22日起至同年月31日止租金6 萬4,517 元互為抵銷，及抵充押租金6 萬元，亦非無據。從而，原告依民法第179 條規定、系爭租約第6 條約定，請求被告返還6 萬4,517 元租金，及6 萬元押租金，均無理由。
㈢、原告主張系爭租約之違約金過高，應予酌減，並依民法第17
9 條規定，請求被告返還逾酌減後違約金之金額，為無理由：
⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。又民法第252 條之立法意旨乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，然前揭實體法酌減違約金之規定，並不能排除訴訟法法理之適用，亦即所謂「違約金過高」之事實，仍需由當事人依我國民事訴訟辯論主義內涵主張暨舉證。再當事人間有關違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意思及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。
⒉經查，原告於106 年5 月19日匯款相當於3 個月租金之違約
金60萬元予被告乙節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈥），又系爭租約第21條約定，原告必須在3 個月前通知被告，同時支付被告3 個月租金作為違約金，方可提前終止契約，已如前述，而支付3 個月租金總額之違約金既為原告取得單方終止權之要件，則其於自願給付60萬元違約金並行使單方終止權後，再請求法院酌減該違約金，實與系爭租約約定及前揭判例要旨不符，亦有違誠實信用原則。況原告自承為遠近馳名、全球最大保健食品連鎖公司（見本院卷第10頁），顯非經濟上或資訊上弱勢之當事人，又系爭租約租期原為10
5 年2 月1 日起至107 年7 月31日止，前2 年每月租金20萬元，後半年每月租金21萬元（見不爭執事項㈡），然原告已提前於106 年6 月9 日終止系爭租約，倘系爭租約未經原告提前終止，被告尚得收取自106 年6 月10日起至107 年7 月31日止租金共計280 萬元【計算式：14萬元＋（7 ×20萬元）＋（6 ×21萬元）＝280 萬元），被告因此喪失其原預期依系爭租約可得收取之租金收益，非無損害可言，且原告自陳士林夜市商圈人潮已經逐漸轉移，系爭房屋已非人潮流動必經途徑（見本院卷第11頁），亦見被告不易再以與系爭租約相同之條件出租系爭房屋，又被告迄今復未再將系爭房屋出租予他人（見本院卷第228 頁），而上開違約金數額僅為
3 個月租金總額，與被告因系爭租約提前終止所受租金短收之損害相較，難認有何金額相差懸殊之情形。至原告主張系爭房屋屋況不佳，經其多次通知修繕均未獲置理云云，惟證人洪聖翔於本院證稱：在系爭租約1 年4 個月期間，並未通知被告關於系爭房屋有漏水或牆壁裂痕、管線鏽蝕等瑕疵，並請其修繕之情形，這些事情是發生在97、98年間等語（見本院卷第226 頁），並有原告提出之97年度維修採購記錄表可稽（見本院卷第237 頁），更見原告此部分主張，尚難憑採，況此主張與違約金應否酌減亦屬無涉。此外，原告就上開違約金數額有何過高之情形，俱未再舉證以為證明，綜合上述之一般客觀事實、社會經濟狀況、債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等情節相互以觀，難認被告前揭沒收之違約金有何過高之情事。從而，原告請求酌減違約金至一個月租金數額，並依民法第179 條規定，請求返還逾酌減後違約金之金額，要屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第179 條規定、系爭租約第6 條約定，請求被告給付40萬元，及12萬4,517 元暨自105 年5 月22日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 31 日
民事第一庭 法 官 黃筠雅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 2 月 2 日
書記官 陳芝箖