臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第1160號原 告 黃啟航訴訟代理人 舒正本律師複 代理 人 王俊權律師被 告 黃永裕上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國107年5 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表所示之不動產移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：兩造於民國106 年5 月1 日成立買賣契約，約定由伊向被告購買其所有之坐落臺北市○○區○○段0 ○段00
0 地號土地，所有權應有部分30分之1 （下稱471 地號土地）；同小段474 、475 地號土地，所有權應有部分均為6 分之1 （下各稱474 、475 地號土地，與471 地號土地合稱系爭土地）；暨同小段476 建號建物，所有權應有部分6 分之
1 （下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產。起訴狀誤載上開地號與建號為「新北市大同區」，皆應予更正），買賣價金為新臺幣（下同）40萬元（下稱系爭買賣契約），被告依約自應移轉系爭不動產所有權予伊。詎被告僅交付其印鑑證明及474 、475 地號土地與系爭建物之所有權狀，暨在土地移轉登記申請書上蓋章，而拒不交付471 地號土地所有權狀，因地政機關要求系爭不動產須併同辦理所有權移轉登記，伊無從逕就474 、475 地號土地與系爭建物辦理所有權移轉登記。為此，依系爭買賣契約法律關係，請求被告移轉系爭不動產所有權等語，並聲明：如主文第1 項所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場，惟前曾於調解程序中提出書狀及到庭陳以：伊與原告之買賣標的僅為475 地號土地，惟伊簽約時未注意。伊長期精神受損，遭訴外人即原告之父黃永煌、廖素真、地政士劉玉霞乘人之危，惡意侵占伊之財產，伊簽約時全係聽從原告及廖素真、劉玉霞之指示簽名，又往返簽約處多次補簽；系爭不動產價值高達3,000 萬元，伊無可能僅以40萬元出售，迄今亦僅取得定金3 萬元等語。
三、本院得心證之理由：㈠按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務，民法第348 條第1 項定有明文。次解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準（最高法院39年台上字第1053號判例意旨參照）。
㈡經查：
⒈原告主張之上開事實，業據提出房地產買賣契約書（見本院
106 年度士簡調字第493 號卷，下稱調解卷，第7 至10頁）、被告之印鑑證明（見本院卷第38頁）、474 、475 地號土地與系爭建物所有權狀（見本院卷第39至41頁）、收件字號為106 年5 月5 日大同字第3253號之土地登記申請書與土地‧建築改良物所有權買賣移轉契約書（見本院卷第42至43、55至56頁）、土地增值稅、契稅與印花稅繳款書（見本院卷第47至53頁）、臺北市建成地政事務所同年月9 日土地登記案件補正通知書（見本院卷第141 頁）為證。觀諸上開房地產買賣契約書第1 頁之內容，第1 條「房地產標示」之「土地標示」欄係依序記載471 、474 、475 地號土地，「建物標示」欄則載明系爭建物；參以證人劉玉霞於本院審理時證稱：上開房地產買賣契約書係伊經手的。本件兩造要移轉之標的即為系爭建物跟所坐落基地之土地持分，伊與被告約於同年月1 日在重慶北路上之MOS 碰面，被告當天親自在上開房地產買賣契約書上簽名、蓋章及交付權狀，其精神狀況很好、很正常，斯時該契約書第1 頁之內容還沒有寫好；被告於同日拿出包括471 地號土地所有權狀在內之10多張權狀，然因系爭建物之地號只有474 、475 地號土地，471 地號土地則是很遠的道路用地，伊本來以為可以分開移轉，故當天伊僅從被告提供之權狀中拿出474 、475 地號土地與系爭建物所有權狀。嗣伊送件至地政事務所後，地政事務所表示因使用執照中有將471 地號土地列入，須全部一起移轉，故把申請書退回，伊遂在前開房地產買賣契約書第1 頁寫上471地號土地，並等稅單出來後，將寫好之房地產買賣契約書拿給被告看，被告有說好，只是伊要跟被告拿471 地號土地權狀時，被告即不肯提出了等語（見本院卷第63至65頁），堪認被告與原告約定買賣時，精神狀況係屬正常，並主動提供辦理所有權移轉登記所需文件；且兩造約定買賣之初，雖僅提及買賣標的為系爭建物與所坐落基地之土地所有權應有部分，未言明該基地地號為何，然衡諸區分所有建物之專有部分不得與基地所有權應有部分分離移轉（民法第799 條第5項、公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定參照），而兩造買賣系爭建物之真意，亦在使原告取得系爭建物含基地在內之完整所有權利，則兩造約定買賣之土地範圍，於買賣之初即屬可得確定，而應包括系爭建物之所有基地在內，且嗣後劉玉霞復已代理原告在房地產買賣契約書上書明所有買賣標的並由被告確認無誤。
⒉再考之系爭建物登記謄本所載建物坐落地號，固僅為474 、
475 地號土地，惟臺北市建成地政事務所於106 年5 月5 日原告申請辦理系爭建物與474 、475 地號土地所有權移轉登記時，乃以471 地號土地同為系爭建物之建築基地，依公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，應與系爭建物併同移轉為由要求補正，有臺北市建成地政事務所107 年1 月16日北市建地籍字第10730132400 號函及所附系爭建物登記謄本（見本院卷第97、107 至108 頁）、與上載土地登記申請書與土地‧建築改良物所有權買賣移轉契約書、臺北市建成地政事務所106 年5 月9 日土地登記案件補正通知書足憑，可知系爭建物雖非直接坐落在471 地號土地上，然471 地號土地同屬系爭建物之基地，益徵兩造約定買賣之土地範圍，確為包括471 地號土地在內之系爭土地。是原告主張：兩造合意由其向被告購買系爭不動產，並成立系爭買賣契約等語，應堪採信；被告執前詞陳謂：伊與原告之買賣標的僅為475 地號土地，且伊長期精神受損，簽約時全係聽從指示簽名，遭惡意侵占財產云云，並非可取。據此，原告依系爭買賣契約法律關係，請求被告移轉系爭不動產所有權，即屬有據。
㈢被告雖復陳稱：系爭不動產價值高達3,000 萬元，伊無可能
僅以40萬元出售，迄今亦僅取得定金3 萬元云云，並提出稅捐稽徵單位課稅清單為佐（見調解卷第40至41頁）。惟上開課稅清單所示房地現值金額，僅為稅捐稽徵單位資以課徵稅賦之依據，不足據以推認系爭不動產之市場客觀價值為若干。次房地買賣價金數額乃取決於買賣雙方磋商談判能力、交易成立與否之於雙方之迫切性、甚或雙方親誼關係與主觀感情因素等項，非必與市場客觀價值相當；而被告出賣之系爭不動產均僅為所有權應有部分，衡諸一般社會經驗，此類不動產之管理、使用、收益顯較僅單一人所有之不動產為不易，市場價值亦當受此影響；再474 、475 地號土地與系爭建物上，前經訴外人即兩造之被繼承人黃清港於92年間為訴外人黃永祺設定擔保本金最高限額1,344 萬元、權利存續期間為自同年7 月14日至132 年7 月13日之抵押權予訴外人第一商業銀行股份有限公司，有土地及建物登記謄本、異動索引可稽（見本院卷第101 至108 、114 至128 頁），尤見474、475 地號土地與系爭建物上因設定有高額抵押權，買受人日後將承擔抵押物遭拍賣之風險，則兩造綜酌上開各情，方約定買賣價金為40萬元，尚與常情無悖。又依房地產買賣契約書第3 條所定付款方式（見調解卷第7 頁），可知兩造係約定訂約時交付3 萬元，餘款於辦理移轉登記完畢3 天內交付，則被告依約應有先為給付之義務；被告既迄未將系爭不動產所有權移轉登記予原告，自無從執原告尚未給付買賣價金餘款為由，拒絕給付而為同時履行抗辯。是被告所陳前詞，皆不足為有利其之認定。
四、從而，原告依系爭買賣契約法律關係，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予其，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
民事第三庭 審判長法 官 馬傲霜
法 官 王沛雷法 官 李佳芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
書記官 劉雅萍附表：
┌──┬──────────────────┬────┐│編號│ 不動產標示 │權利範圍│├──┼──────────────────┼────┤│ 1 │臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地│30分之1 │├──┼──────────────────┼────┤│ 2 │臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地│6 分之1 │├──┼──────────────────┼────┤│ 3 │臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地│6 分之1 │├──┼──────────────────┼────┤│ 4 │臺北市○○區○○段0 ○段000 ○號建物│6 分之1 │└──┴──────────────────┴────┘