臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第257號原 告 林文忠訴訟代理人 高秀枝律師被 告 劉照邦訴訟代理人 陳玉玲律師上列當事人間請求調整租金等事件，本院於民國107年1月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒拾肆萬壹仟叁佰柒拾叁元，及分別依附表所示之租金各自附表所示之利息起算日起，並均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告向原告承租坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地，使用權利範圍五分之四，其年租金自民國一０六年一月一日起，調整為按各年度申報地價年息百分之七計算之金額。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人適格，乃指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，祗原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院85年度台上字第1054號裁判意旨參照）。次按租金之給付，為租賃契約之要素，提高租金額，乃租賃契約給付租金之權利義務內容之變更，故調整租金之訴，為形成之訴，多數出租人共同將其共有之土地，出租他人而訴求調整租金，其訴訟標的之法律關係，對於全體出租人自屬必須合一確定（最高法院71年度台上字第5079號判決意旨亦可供參）；再按共有物之出租因屬管理行為，固應得共有人全體同意，對全體共有人始生效力。惟若共有人中一人或數人不同意，亦僅發生該出租行為對不同意之共有人不生效力而已，非謂承租人得據以為拒絕給付租金或調整租金之藉口。又共有之土地，出租之少數共有人若就共有物之租金拒不協同請求調整，致影響全體共有人之權益，其他共有人既係僅就已存在之租賃關係依民法第442條規定請求調整租金，是否亦同屬共有物之管理行為而為法所不許，亦待研求（最高法院86年度台上字第336號判決意旨參照）。本件原告主張坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）為兩造與訴外人林張幼等19人分別共有，原告經其他共有人同意將系爭土地出租予被告，由其獨任系爭土地之出租人，其依租賃契約之法律關係，訴請被告給付租金及調整租金，並非多數出租人共同將共有之土地出租他人，而訴求調整租金，參諸前揭最高法院判決意旨，核無共同起訴合一確定之必要，原告雖未與其他共有人一同起訴，亦為法之所許，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地為兩造與訴外人林張幼等19人分別共有，伊於民國96年2月14日因分割繼承取得所有權應有部分10分之1，被告則於99年8月10日取得應有部分5分之1，在此之前，系爭土地由伊分管並出租予被告使用多年，租金依當年度申報地價年息6%計算，兩造間成立不定期限租賃契約關係（下稱系爭租約），詎伊向被告收取103年度租金時，被告竟向伊表示必須提出全體共有人之印鑑證明及簽名、蓋章之同意書後，始願給付租金，伊已連續催告被告給付103年、104年之租金，被告均未給付，爰依兩造間租賃契約之法律關係訴請被告給付103、104、105年之租金共計新臺幣（下同）741,373元（計算式如附表）及法定遲延利息。又被告在系爭土地之上建有門牌號碼台北市○○區○○路○段00號房屋（下稱系爭房屋）使用，面臨南港路，臨近南港展覽館，距離捷運南港展覽館站步行約3分鐘，屬商業繁榮、交通發達、生活機能健全之地區，爰依民法第422條請求調整租金，年租金以系爭土地申報地價年息7%計算，並聲明：⒈被告應給付原告741,373元，及分別自附表所示之日期起算至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉被告向原告承租系爭土地，使用權利範圍5分之4，其年租金自民國106年1月1日起，調整為按各年度土地申報地價年息7%計算之金額；⒊第一項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。又因被告抗辯係依地上權給付地租，若鈞院認兩造間系爭租約關係不存在，則就聲明第2項備位依民法第835條之1第1項規定請求調整租金，並聲明：被告就原告及其他共有人所有系爭土地上之地上權，使用權利範圍5分之4，年租金自106年1月1日起，調整為按各年度申報地價年息5%計算之金額。
二、被告則以：系爭土地早於55年11月17日即設定登記有不定期限之地上權，地租則約定於每年6月、12月末，依申報地價3%計付，伊並於75年7月26日因買賣取得上開地上權（下稱系爭地上權），及坐落系爭土地上門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號3層樓建物（下稱系爭房屋）之所有權，伊為系爭土地之地上權人，本有使用系爭土地之權利，伊係基於給付地上權地租之意思表示為給付，並未與原告或其他地主另訂租賃契約，原告主張兩造間有租賃關係存在，租金約定依當年度申報地價年息6%計算云云，應負舉證責任。又系爭地上權約定每年地租為申報地價3%計付，被告先前給付超過3%之地租部分，應屬錯誤，而為溢付，伊於104年間發現錯誤後，已向原告及其他共有人表示103年度及104年度應以登記地上權之約定申報地價年息3%計付地租，並寄發匯票為給付，詎料原告及共有人竟拒絕受領，伊乃將103年、104年度應付之地上權地租共計22萬3,058元提存於臺灣臺北地方法院提存所，以為支付。若鈞院認兩造間有租賃關係存在，因未定期限，則伊除以106年11月22日國史館郵局第616號存證信函向原告為終止租賃契約之意思表示外，另以106年12月11日民事答辯㈣狀向原告為終止不定期租約之意思表示。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠兩造間就系爭土地成立不定期租賃契約關係：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；又當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第421條第1項、第153條第2項亦有明定。又所謂法律行為，係以意思表示為要素，因意思表示而發生一定私法效果之法律要件，意思表示是指企圖發生一定私法上效果之意思，而表示於外部之行為。當事人間就其約定，有無法律上行為之法律效果意思，並受其拘束之意，應依締約背景，並斟酌交易慣例、誠實信用原則及當事人利益認定。次按請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377號判例意旨參照）。復按證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，該證明某事實之間接證據，亦包括在內（最高法院85年度台上字第856號、86年度台上字第611號判決意旨參照）。是證明兩造間有租賃契約存在之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，如先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，該證明某事實之間接證據，自應包括在內。再按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責（最高法院18年上字第2855號判例意旨參照）。
是原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院18年上字第1679號判例意旨參照）。另按被上訴人租用系爭基地建築房屋，就令如上訴人所稱未依土地法第102條規定為地上權之登記，亦不過不生地上權之效力而已，究不得以此為影響於租賃契約之成立（最高法院43年台上字第454號判例要旨參照）。再地上權非以地上權人交付地租為必要，最高法院67年台上字第3779號著有判例足參，是地租之約定與否，並非地上權成立之要件，縱使地上權登記中有關於地租之記載，亦不影響地上權人與土地所有權人，另外成立土地租賃契約中關於租金約定之效力。是以，若租用基地建屋之地上權人，同時另與土地所有權人簽訂土地租賃契約時，於雙方間應同時存有地上權之物權關係及土地租賃契約之債權關係，於斯時，土地所有權人即得選擇依地上權之地租約定，或依土地租賃契約中之租金約定，向承租人請求給付租金。又同一物上債權與物權，各別獨立存在，除依法有混同原因外，不能使之消滅。茲某甲向某乙承租土地建築房屋，定有租賃期限，嗣復設定地上權登記（期限相同）不過加強租賃關係，二者自可並存，本件地上權消滅後，某乙訴請返還土地，某甲仍可本於原有租賃契約主張權利（最高法院64年第5次民庭庭推總會會議決議可參），是於同一土地上同時設定地上權及成立土地租賃契約關係，兩者互不影響，均得有效成立，且得各自依循及主張。末按當事人所支付者是否為租金，應以其支付是否為使用租賃物之對價而定，苟當事人合意以此等給付作為使用租賃物之對價，即應成立租賃關係，不以其給付數額確定，且與承租物之使用、收益相當為必要（最高法院86年度台上字第1326號判決參照）。又因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問；又租賃契約之成立，只須當事人意思表示一致，無論其為明示或默示，其契約即為成立，並不以訂立書面為必要（最高法院80年度台上字第78號、85年度台上字第165號民事判決參照）。
⒉經查，原告主張兩造間就系爭土地成立不定期限租賃契約關
係，業據提出被告通知原告收取地租之存證信函、系爭土地其他共有人出具之同意書、被告之子劉鐘武簽發之102年度租金支票216,799元暨收款證明、原告向被告催討租金之存證信函等件為證【本院106年度湖調字第2號卷（下稱湖調卷）第19-28頁】，顯見被告已有支付使用收益系爭土地之對價，又關於租賃契約，本為不要式行為，縱兩造間並未簽立書面租賃契約，然兩造就租賃標的物及支付之對價既已互相意思表示一致，即不能謂兩造間之租賃契約尚未成立。被告雖辯稱係基於給付地上權地租之意思表示為給付，並未與原告或其他地主另訂租賃契約云云，然被告自陳租金是原告1年收取1次，時間在每年的年終，不是半年一次…已經付了很多年等語（本院卷第105頁背面），核與系爭土地登記謄本上所載，系爭地上權係每年6月、12月末日付清之給付時間不同（本院卷第51頁），被告僅空言辯稱係基於給付地上權地租之意思表示為給付，並未提出反證以實其說，兩相比較之下，本院認原告於其主張已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執，揆諸前揭說明，當然認定其抗辯並非真正，況於同一土地上本得同時設定地上權及成立土地租賃契約關係，二者互不影響，均得有效成立，是原告主張兩造間就系爭土地成立不定期租賃契約關係乙節，堪信為真實。
⒊被告雖又辯稱於104年間始發現錯誤，之前係因信賴原告及
土地共有人係依地上權記載之地租計算方式，即每年地租為申報地價3%計付，其先前給付超過3%之地租部分，應屬錯誤而為溢付云云。然查，系爭租約與系爭地上權乃系爭土地上之債權與物權，二者各自獨立存在，互不影響，揆諸前揭說明，縱使地上權登記中有關於地租之記載，亦不影響地上權人與土地所有權人，另外成立土地租賃契約中關於租金約定之效力，參以被告亦辯稱早於75年7月26日即買受取得系爭地上權，係基於給付地上權地租之意思表示給付金錢，遲至104年間始發現錯誤溢付3%云云（本院卷第111頁），若認可採，則其自75年起至104年止，長達30年之久，均係按照系爭土地申報地價6%計付地租，並非其所辯稱之系爭地上權所約定之按照系爭土地申報地價3%計付租金，除難認被告係以給付地上權租金之意思給付地租外，恰足推認兩造間就系爭租約之租金（按照系爭土地申報地價6%）及標的（系爭土地）等必要之點，透過表示於外部之行為（給付租金多年、使用系爭土地多年），而達締結系爭租約之意思一致。被告就其所辯復未舉證以實其說，其空言辯稱係溢付云云，自無足採，則原告主張系爭租約之租金係依系爭土地申報地價年息6%計算乙節，亦足採憑。
㈡被告應給付原告積欠之103、104、105年度租金共741,373元，及依法定利率計算之遲延利息：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第439條前段、第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。
⒉查本件兩造間成立系爭租約乙節，業經本院認定同前，被告
未依約給付租金，已構成遲延，原告復於附表所示之期日催告並送達被告，則原告依系爭租約之法律關係向被告請求給付103、104、105年度之租金共741,373元，及分別依附表所示之租金各自附表所示之利息起算日起，並均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
㈢關於調整租金部分：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，民法第442條前段定有明文。兩造間就系爭土地有系爭租賃契約關係存在，已如前述，而依系爭土地登記謄本及年度地價列表所示（湖調卷第14-18、29頁至背面），系爭土地之公告現值75年為每平方公尺18,050元，105年為每平方公尺232,695元，30年間升值數倍之多，足見系爭土地之地價確係持續上漲，非當時所得預料，被告仍按系爭土地申報地價年息6%計付租金，自顯失公平，原告於105年12月19日提起本件訴訟，有本院收文章附於民事起訴狀可稽（湖調卷第7頁），則原告依前揭規定，請求自106年1月1日起，請求酌定地租數額，核屬有據。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之十為限，此於租用基地建築房屋之租金準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例參照）。經查，系爭土地上建有系爭房屋，1樓現由訴外人即被告兒子劉鐘武經營木工使用，2樓為空屋，3樓由劉鐘武一家人居住，面臨南港路（4線道雙向通行），正對面為南港展覽館二館，右前方為展覽館一館及捷運南港展覽館站，右邊60公尺為研究院路路口，隔壁有機車行2家、便當店、卡拉OK店等情，有系爭土地位置圖、現場照片可參（本院卷第26-31頁），復有本院現場履勘筆錄及照片可證（本院卷第65-74頁），堪認系爭土地坐落商業繁榮、交通發達、生活機能健全之地區，是本院審酌上情，認原告主張系爭土地之年租金，自106年1月1日起調整為系爭土地申報地價年息7%計算，尚屬適當。
四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，及先位依民法第442條規定，請求被告給付積欠之租金741,373元及利息，暨自
10 6年1月1日起，每年租金調整為按系爭土地申報地價7%計算，為有理由，應予准許。又原告調整租金之先位之訴既獲勝訴判決，其備位之訴部分，即毋庸再予審究，併予敘明。
五、本件事證已臻明確，被告主張系爭租約已於106年11月22日以存證信函或以106年12月11日答辯㈣狀向原告為終止租約之意思表示，及兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法78條。中 華 民 國 107 年 2 月 22 日
民事第四庭 法 官 李可文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 2 月 22 日
書記官 洪忠改