臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第2號原 告 顧潭訴訟代理人 李傑儀律師複 代理 人 郭皓仁律師被 告 濱湖皇家大廈管理委員會法定代理人 王輔仁訴訟代理人 胡巧蓉
王淑琍律師上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，於民國
106 年6 月5 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文確認被告民國一百零五年三月二十四日濱湖皇家大廈第三十二屆第六次臨時管理委員會議所為議題一「外牆工程分攤費用採啟赫公司所計算之版本，依外牆現況實作實收計算」之決議無效。
確認民國一百零二年八月十日濱湖皇家大廈第一次臨時區分所有權人會議所為議題一決議（三）「外牆立面磁磚之更新費用依各戶立面實作面積分攤」之決議無效。
確認民國一百零一年四月二十二日修訂之濱湖皇家大廈規約第三條關於「外牆屬該專有部分之所有權人所有」之約定無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件被告之法定代理人原為胡巧蓉，於訴訟繫屬中變更為王輔仁，並由其具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第104 頁），於法自無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文。
本件原告起訴時原聲明請求「確認被告民國105 年3 月24日濱湖皇家大廈第32屆第6 次臨時管理委員會議所為議題一『外牆工程分攤費用採啟赫公司所計算之版本，依外牆現況實作實收計算』之決議無效」；嗣於被告先後以該聲明所指之決議前，尚存有102 年8 月10日濱湖皇家大廈第1 次臨時區分所有權人會議所為議題一決議㈢「外牆立面磁磚之更新費用依各戶立面實作面積分攤」之決議，以及101 年4 月22日修訂之濱湖皇家大廈規約第3 條關於「外牆屬該專有部分之所有權人所有」之約定，資為防禦之方法後，原告乃追加聲明併請求「確認102 年8 月10日濱湖皇家大廈第1 次臨時區分所有權人會議所為議題一決議㈢『外牆立面磁磚之更新費用依各戶立面實作面積分攤』之決議無效」、「確認101 年
4 月22日修訂之濱湖皇家大廈規約第3 條關於『外牆屬該專有部分之所有權人所有』之約定無效」。經核原告所為追加之訴，與其原訴均係本於對外牆是否屬共用部分及其修繕工程費用應如何分攤有所爭執之同一基礎事實而來，且係針對各該決議或規約之實體效力，而非對於其等成立之合法程序要件有所爭執，被告並已引為防禦方法，且提出相關訴訟資料，而兩造於原告追加之後，就此亦均無聲明其他證據之調查，則原告之追加顯然不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依上規定，原告所為追加即無不合，自應准許。
三、原告主張：㈠原告為濱湖皇家大廈（下稱系爭大廈，地址：臺北市○○區
○○路0 段000 巷00○00號）之區分所有權人，因系爭大廈建築物外牆面（下稱系爭外牆面）老舊有磁磚嚴重脫落情形，造成安全疑慮，區分所有權人會議曾於99年11月28日開會決議組成「外牆更新專案小組」，負責推動系爭大廈外牆修繕工程。嗣於100 年1 月11日，區分所有權人會議決議進行系爭大廈整體外牆更新修繕工程（下稱系爭外牆工程），並依「房屋建坪面積」計算外牆修繕費用分攤額，而發包予廠商啟赫營造股份有限公司（下稱啟赫公司）施作。又系爭大廈規約最早於88年9 月間制訂，當時之規約並未約定「外牆」為「專有部分」。然於系爭大廈區分所有權人會議決議推動系爭外牆工程之後，被告竟於101 年4 月22日提案修訂規約增列現行規約第3 條第1 款之條文，記載「外牆屬該專有部分之所有權人所有」（下稱系爭規約條款），亦即外牆面為區分所有權人之專有部分。再於102 年8 月10日召開102年度第1 次區分所有權人會議，作成議題一決議㈢「外牆立面磁磚之更新費用依各戶立面實作面積分攤」之決議（下稱系爭區權會決議）。嗣後被告乃於105 年3 月24日第32屆第
6 次臨時管理委員會議，就「議題一：外牆工程分攤費用之計算方式說明與討論」，決議通過「外牆工程分攤費用採啟赫公司所計算之版本，依外牆現況實作實收計算」（下稱系爭管委會決議）。依該議題之說明，被告係依據啟赫公司以各區分所有權人「外牆實作面積」計算製作之「濱湖皇家大廈費用分攤計算表」（下稱系爭分攤表）。被告繼於105 年
4 月9 日起將系爭分攤表公告，並向區分所有權人收取系爭外牆工程費用分攤款。
㈡因系爭外牆面周圍上下整體相連，共同構成系爭大廈對外區
隔之屏障與整體外觀，客觀上無法明確劃分外部範圍，且未與建築物之其他部分隔離，實係「隔離區分所有權人專有部分與外界」之「隔離構造物」本身，並不具備「構造上獨立性」；又系爭外牆面並無再設有獨立之出入門戶，且自建造之初即作為全體區分所有權人之對外屏障與整體外觀，其任一部分均非「適合為所有權支配客體『獨立物』」，無從與大廈其他內部構造切割而有「獨立之經濟效用」，並無「使用上獨立性」。又系爭外牆面乃系爭大廈建築物竣工之時即已存在之「建物主要構造」，亦為維持「建築安全」及「整體外觀」所必要之設施，其在性質上亦不許分割而獨立為區分所有之客體，且系爭外牆面之防風、防水、防震等安全及外觀效用及於整棟建物，而非區分所有權人個人，屬於系爭大廈全體區分所有權人「生活上不可或缺」之建築物主要構造。再系爭大廈向臺北市政府都市更新處，聲請都市更新整建維護時，依其「都市更新整建維護事業計畫申請書」之記載，可知系爭外牆面因磁磚剝落而造成系爭大廈住戶生命財產上之嚴重「建築安全」疑慮，且系爭外牆面亦與系爭大廈「整體外觀」息息相關，故系爭外牆工程之目的即在「改善系爭大廈整體外觀及安全問題」，從而系爭外牆面屬於公寓大廈管理條例第3 條第4 款立法理由所稱「維護安全之必要設施」，且為維持系爭大廈整體外觀之主要牆壁。則依據公寓大廈管理條例相關規定及民法第799 條規定與其立法理由、學者及實務見解，自外觀、構造、功能，及法律體系解釋而論，均應認為「外牆」屬於公寓大廈管理條例第3 條第4款之「共用部分」。
㈢又依據「物權法定原則」及公寓大廈管理條例規定，「規約
」並無創設改變「物權種類及內容」之效力，系爭規約條款約定外牆面為專有部分，違反公寓大廈管理條例及民法強制規定，依民法第71條，應為無效，且系爭大廈規約約定由全體區分所有權人共同成立基金負擔費用，並將管理費收入之公共基金支出於外牆面之修繕、維護及投保理賠，且過去系爭大廈外牆磁磚砸落之理賠或和解金額之支出，均係由管理委員會以共同基金支付，就此管理、維護、費用分擔等約定觀之，系爭大廈規約明顯將外牆定性為「共用部分」，並由管理委員會以共同基金維護修繕，而與被告所主張之系爭規約條款顯有自相矛盾之情形。再系爭大廈規約並非自始即約定外牆為專有部分，而係經有心人士刻意操作之結果，內容亦與營建署依法公布之公寓大廈規約範本有悖。被告援引系爭規約條款主張外牆為專有部分，實屬無據。另系爭外牆工程施作面積高達5224.35 平方公尺，修繕範圍遍及系爭大廈整面外牆，費用金額高達新臺幣（下同）3,746 萬4,600 元，並經區分所有權人會議決議成立外牆更新專案小組，及議決「更新工程初步規劃、施作範圍、施工法、繳費方案、投票辦法及費用分攤方式」，且系爭大廈就系爭外牆工程更向臺北市都市更新處申請更新補助款，被告並以都市更新事業計畫實施者之身分向系爭大廈「全體區分所有權人」取得都市更新計畫「同意書」，並經臺北市政府核定實施在案，則系爭外牆工程乃為「共用部分之重大修繕」，其費用分擔應依公寓大廈管理條例第11條規定，按「共有之應有部分比例」計算，系爭區權會決議及系爭管委會決議均違反此法律強制規定，而以「外牆實作面積」計算，亦屬無效。另依系爭大廈規約由區分所有權人會議通過之大廈住戶公約第3 條第
1 項第B 款約定「臨時分攤費：本大廈因公共設施之大修、更新或增設等所需之費用，由全體住戶按其所持有之建物總坪數共同分擔。」所謂「公共設施」即是指法律上之「共用部分」，是該住戶公約已明定「共用部分『大修』及『更新』之費用分攤方式以『建物總坪數』計算（意即按法定『應有部分比例』計算）。」系爭外牆工程明顯屬於上開住戶公約所稱「共用部分大修或更新」，則系爭外牆工程修繕費用之分擔，自應依該約定計算。則系爭管委會決議違反該約定，另以「外牆實作立面積」計算分攤款，依公寓大廈管理條例第37條之規定，仍屬無效。
㈣縱使本件有公寓大廈管理條例第10條第2 項規定之適用（假
設語），然依據公寓大廈管理條例第8 條、第11條及第33條之規定，系爭外牆面設置廣告物、變更建物構造或拆除改良等，均須經區分所有權人會議決議始得為之，則上開法律規定實已剝奪個別住戶對於系爭外牆面之「使用收益權限」，從而各區分所有權人對系爭外牆面，並無「單獨、任意、自由或排他使用之權能」，縱有意使用亦不得為之，根本無被告所稱之「使用習慣」或「使用頻率」可言。另依公寓大廈管理條例第9 條之規定，就「共用部分之收益」，係由各區分所有權人按「共有之應有部分比例」共同受益，而非各區分所有權人所得獨占，況系爭大廈外牆面之修繕，亦係有利於全體區權人，而非獨利於原告個人。且適用公寓大廈管理條例第10條，亦應具有「合理正當理由」，始得不依該條前段規定之「應有部分比例分擔」原則，而另外為約定，以避免區分所有權人權益受損。然系爭外牆老舊剝落並非可歸責於原告之因素，被告復未說明系爭區權會決議及系爭管委會決議，為何不依公寓大廈管理條例第10條第2 項前段規定，以「應有部分比例分擔原則」，計算系爭外牆工程修繕費用分攤額之理由，僅泛稱公寓大廈之各區分所有權人使用習慣與使用頻率各有不同、決定因素甚為複雜云云，不足採信。系爭大廈規約既已就共用部分之重大修繕或更新，約定由全體住戶按其所持有之建物總坪數共同分擔，縱認應適用公寓大廈管理條例第10條第2 項，亦應優先參照系爭大廈規約約定，以建坪總面積（即按法定應有部分比例）計算系爭外牆工程之費用分攤款，始符公平原則。
㈤綜上所述，因外牆修繕費用之分攤計算方式，攸關原告利益
甚鉅，原告曾於105 年10月27日，委託律師發函告知被告系爭管委會決議違法無效，要求依法重新製作費用分攤表，被告竟置若罔聞，反於106 年1 月24日公告「催繳通知函」，並於106 年2 月6 日寄發「繳納外牆更新費用」函文、另於
106 年3 月8 日寄發存證信函，要求原告依照系爭分攤表之金額為給付，並以系爭規約條款、系爭區權會決議及系爭管委會決議，為請求原告繳納費用之依據。因此，原告實有請求確認系爭規約條款、系爭區權會決議及系爭管委會決議效力之必要，乃依法提起本件訴訟等語，並聲明求為判決如主文第1 項至第3 項所示。
四、被告則以：㈠公寓大廈管理委員會議之決議乃為法律事實，其為法律關係
發生之原因，但非法律關係本身，不得為確認之訴之標的。又依照系爭大廈規約第3 條第5 款之約定，「本大廈外牆（包含外牆面及其構造）之修繕、管理、維護等使用管理由管理委員會為之」，故決定「外牆修繕工程費用分擔之計算方式」本屬被告之權責，被告所為系爭管委會決議並無違反公寓大廈管理條例或規約之處，仍非本件確認判決所得除去。再就原告所爭執「外牆工程費用分擔之計算方式」，不僅曾作成系爭管委會決議，該「計算方式」先前亦已經系爭大廈於102 年8 月10日召開之區分所有權人會議，通過「外牆立面磁磚之更新費用依各戶立面實作面積分擔」之決議（即系爭區權會決議）。故系爭管委會決議之效果，仍非本件確認判決所得除去。即使認為系爭管委會決議得為確認之標的，原告本件縱獲勝訴判決確定（假設語），被告亦應遵照公寓大廈管理條例第37條規定及系爭區權會決議，就系爭外牆工程採「依現況實作實收計算」之方式，決議費用之分擔。是原告因系爭管委會決議是否無效，雖其主觀上認有法律上地位之不安狀態存在，亦不能以本件確認判決將此不安狀態除去。原告請求確認系爭管委會決議無效，自無即受確認判決之法律上利益，其訴並非適法。
㈡系爭大廈外牆屬區分所有權人之「專有部分」，並無公寓大廈管理條例第11條規定之適用：
⒈按公寓大廈管理條例第11條第1 項所稱「共用部分」，係指
公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。又「外牆」依建築技術規則建築設計施工編第1 條第22款之規定，乃指建築物外圍之牆壁，藉以區分是否為供居住使用之室內，並可由建築物之建築執照標示圖說、使用執照所記載用途，及公寓大廈規約、區分所有權人會議決議等，據以判斷其屬專有部分或共用部分。故系爭外牆面如由規約、區分所有權人會議決議等，據以判斷其屬專有部分，自無公寓大廈管理條例第11條規定之適用。
⒉依系爭大廈規約第3 條第1 款專用部分之記載：「…本大廈
254 戶專有之外牆拉皮前後管理方式如下：⑴公寓大廈管理條例第8 條係指外觀得共同管理，非指所有權，而公寓大廈管理條例第56條第3 項建築物所有權登記係以外牆之外緣以及共同壁牆心為區界，為專有部分，故外牆屬該專有部分之所有權人所有。⑵公寓大廈管理條例第10條第1 項：「專有部分、約定專有部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專有部分之使用人為之，並負擔其費用。」⑶全棟大廈254 戶外牆於拉皮發包日之前繼續由管委會負責投保、維護與管理，費用依舊由管委會共同基金支付。」可知系爭大廈之外牆，並非原告所稱之「共用部分」，自無適用公寓大廈管理條例第10條第2 項及第11條規定之餘地。⒊關於系爭大廈外牆所有權認定之疑義，因屬規約之內容，且
有不同意見致生困擾，系爭大廈特向臺北市議員黃珊珊陳情，經於100 年9 月28日邀臺北市政府建築管理處（下稱建管處）公寓科科長梁志遠，及法規委員會（下稱法規會）人員洪詠原，在臺北市議會會議室，召開「濱湖皇家大廈外牆相關法令、行政問題協調會」，會中梁志遠表示：建築物外牆究係「專有」或「共有」部分，以外牆所在處為認定標準，若位於「專有部分」之外牆則為「專有」，位於「共有部分」之外牆則為「共有」等語，故系爭規約條款所定之內容並非無據，原告無視系爭規約條款專有部分之約定，逕將系爭外牆工程定性為「共用部分之重大修繕」，與事實不符。
⒋又公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、
共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第1 次登記：獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。附屬建物以其外緣為界辦理登記。有隔牆之共用牆壁，依牆壁之中心為界，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。公寓大廈管理條例第56條定有明文。系爭外牆面具有區隔系爭大廈屬於原告之空間，使其單獨擁有區分所有建物之作用，且非建築物共用之牆壁，則原告專有部分之範圍，自應及於系爭外牆。
⒌另內政部所頒定之「公寓大廈管理Q ＆A 彙編」中，亦對公
寓大廈之專有部分及其範圍如何界定等疑義，認為基於公寓大廈管理條例第56條第3 項之規定，建築物所有權第1 次登記時其測繪原則，外牆以外緣為界，共用之牆壁，以牆壁之中心為界。因此專有部分所及範圍，係以外牆之外緣及共同壁之牆心為區界。惟建築物外牆面雖已劃為外側住戶專有部分之範圍，但依照公寓大廈管理條例第8 條第1 項規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制」，外牆面使用不得任意為之，仍應受限制。明確揭示專有部分之「權利歸屬」與其「使用限制」分屬二事，自應分別以觀，不宜混為一談。
㈢系爭區權會決議及系爭管委會決議並非無效：
⒈區分所有物費用分擔額之高低，涉及區分所有權人之權益，
而各共有人因所有之樓層、位置、面向有所不同，對於社區之管理、維護自有不同之考量，為貫徹公寓大廈管理條例之社區自治原則及住戶自治原則，均應透過區分所有權人會議決議行之，且會議係依法定程序過半數以上所形成之多數決，容易造成侵犯平等權之危險範圍甚小，司法權於裁量會議之決議有無差別待遇之不公平時，應採寬鬆審查標準。故除非區分所有權人會議之決議，確係明顯故為差別待遇之恣意或濫權，否則即難認有違反平等原則、誠實信用原則等之權利濫用，而屬無效。又區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人因其權利行使所受之損失，乃至於對社會公益之影響程度，比較衡量定之。倘該決議之權利行使，並未有失公平，且對系爭大廈住戶全體所得利益甚多，甚至有助於社會公益，自不能僅憑該決議對少數區分所有權人現有之權益有所減損，即認有何權利濫用或違反公序良俗之情事。
⒉又民法第71條前段所謂強制規定，係指法律命為一定行為之
規定，禁止規定則指法律命不得為一定行為之規定。而公寓大廈管理條例第11條第2 項，係針對「共用部分之拆除、重大修繕」規定「前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔」，並未規定「應」由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，亦無明文禁止區分所有權人會議或規約得予調整，自難認屬強制或禁止規定，尚無不允許當事人以自由意思排除適用。再區分所有權人或住戶，因集合住宅衍生之紛爭，應如何適用法律，基於住戶自治及契約自由之原則，除非其決議或規約因違反強制或禁止規定而當然無效，可不受其拘束外，仍應依其約定處理，此觀諸公寓大廈管理條例第10條第2 項後段規定保留「其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」甚明。況系爭外牆工程並不影響區分所有建物之主體結構，僅就外牆表面施作翻新，並非屬重大修繕之範疇，亦無公寓大廈管理條例第11條規定之適用。
⒊系爭管委會決議前，系爭大廈即已於102 年8 月10日召開之
102 年度第1 次臨時區分所有權人會議，就系爭外牆工程重點事項之討論與確認案，作成「外牆更新費用之分擔方案採用何種計算方式再確認。經與會區權人充分發表意見討論後，舉手表決（54票同意、21票不同意）通過『外牆立面磁磚之更新費用依各戶立面實作面積分擔』，其他公有部分…」之決議（即系爭區權會決議），被告遵照公寓大廈管理條例第37條規定及系爭區權會決議執行，並無違公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議之情事。況系爭外牆工程施工之面積越大，所需之成本、費用及工資自然越高，被告依照施工單位實際施作成本費用之計算方式，作成系爭管委會決議內容，亦符合比例原則。故系爭管委會決議、系爭區權會決議及系爭規約條款應認皆屬有效，原告逕將歸屬於「專有部分」之系爭外牆工程，解釋為「共用部分之重大修繕」，並主張上開決議及規約條款皆屬無效，自屬無理。
⒋原告主張系爭區權會決議之出席人數比例僅有「37％」，代
表性嚴重不足，不具正當性與合理性云云，似主張召集程序或決議方法有瑕疵，然原告對於系爭區權會決議會議之召集程序及決議方法，均未曾表示異議，復未於系爭區權會決議或系爭規約條款修正後3 個月內，依民法第56條第1 項規定主張撤銷，則原告已不得對系爭決議之召集程序及決議方法有無瑕疵，再事爭執。是原告上開主張，洵無理由。
㈣系爭規約條款應屬有效：
系爭大廈規約條款關於專用部分約定之內容，既符合臺灣高等法院102 年度上更㈠字第107 號判決意旨，復與公寓大廈管理條例主管機關針對專有部分及其範圍如何界定等疑義之說明相符，亦合於臺北市政府建管處所為法令釋疑之內涵，且依私法自治及住戶自治之原則，系爭大廈規約條款並不牴觸法律之強制或禁止規定，或有違背公共秩序、善良風俗之情形，自應認為有效，原告所訴應無理由。
㈤另原告主張：系爭建物外牆為公寓大廈管理條例第7 條第3
款規定之「承重牆壁」，應認屬「公寓大廈共用部分」，「並不得為約定專用」云云，於法顯有誤會。蓋依建築技術規則建築設計施工編第1 條之規定，外牆與承重牆在建築技術規則上分屬二事，如該外牆不具有承受本身重量及本身所受地震、風力外並承載及傳導其他外壓力及載重之功能，即非「承重牆」。兩造所在公寓大廈之外牆原設計均有窗戶，甚有女兒牆者，即非原告所稱之公寓大廈管理條例第7 條「公寓大廈共用部分」。原告屢稱其並非不願分擔修繕費用，而是對於分擔比例有異議，顯見原告亦同意系爭外牆之修繕，而迄今被告並未曾接獲任何對系爭外牆之修繕有為反對之表示，則區分所有權人會議基於系爭外牆為各住戶之專有部分，決議系爭外牆工程修繕費用之分擔，依「實作立面」計算分擔，於法亦無不合。
㈥綜上所述，原告提起本件訴訟，確無即受確認判決之法律上
利益，其所訴並非適法，且其關於系爭大廈外牆所有權歸屬，及系爭管委會決議效力之主張，亦無理由等語，資為抗辯，並聲明請求駁回原告之訴。
五、兩造不爭執之事項如下：㈠原告為系爭大廈之區分所有權人。
㈡因系爭大廈外牆面老舊有磁磚嚴重脫落情形，造成安全疑慮
，區分所有權人會議於99年11月28日，開會決議組成「外牆更新專案小組」，負責推動系爭大廈外牆修繕工程。
㈢於100 年1 月11日，區分所有權人會議決議進行系爭外牆工
程，並依「房屋建坪面積」計算外牆修繕費用分攤額，而發包予廠商啟赫公司施作。
㈣系爭大廈規約係於88年9 月間訂定，其時並未約定外牆為專
有部分。嗣於101 年4 月22日，始修訂規約增列現行規約第
3 條第1 款之條文，記載「…本大廈本大廈254 戶專有之外牆拉皮前後管理方式如下：⑴公寓大廈管理條例第8 條係指外觀得共同管理，非指所有權，而公寓大廈管理條例第56條第3 項建築物所有權登記係以外牆之外緣以及共同壁牆心為區界，為專有部分，故外牆屬該專有部分之所有權人所有。⑵公寓大廈管理條例第10條第1 項：『專有部分、約定專有部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專有部分之使用人為之，並負擔其費用。』⑶全棟大廈254 戶外牆於拉皮發包日之前繼續由管委會負責投保、維護與管理，費用依舊由管委會共同基金支付。…」等語。
㈤系爭大廈於100 年9 月28日，經臺北市市議員黃珊珊邀臺北
市政府建管處公寓科科長梁志遠及法規會人員洪詠原，在臺北市議會會議室，召開「濱湖皇家大廈外牆相關法令、行政問題協調會」，會中梁志遠表示：建築物外牆究係「專有」或「共有」部分，以外牆所在處為認定標準，若位於「專有部分」之外牆則為「專有」，位於「共有部分」之外牆則為「共有」。
㈥系爭大廈於102 年8 月10日，召開102 年度第1 次區分所有
權人會議，就議題討論一即關於系爭外牆工程重點事項之討論與確認案，作成議題一決議㈢「外牆更新費用之分擔方案採用何種計算方式再確認。經與會區權人充分發表意見討論後，舉手表決（54票同意、21票不同意）通過『外牆立面磁磚之更新費用依各戶立面實作面積分擔』，其他公有部分…」之決議（即系爭區權會決議）。
㈦被告於105 年3 月24日第32屆第6 次臨時管理委員會議，就
議題討論一「外牆工程分攤費用之計算方式說明與討論」，作成「外牆工程分攤費用採啟赫公司所計算之版本，依外牆現況實作實收計算」之決議（即系爭管委會決議）。
㈧被告依據啟赫公司以各區分所有權人「外牆實作面積」計算
製作之系爭分攤表，向原告請求繳納系爭外牆工程費用分攤款，計39萬2,993 元。
㈨系爭外牆工程修繕範圍，包括門牌號碼內湖路2 段103 巷50
號至76號1 至12樓面湖及兩側外牆面，修繕外牆面積為5224.35 平方公尺，修繕費用共計3,746 萬4,600 元，修繕內容為「外牆表面磁磚更新」。
㈩系爭大廈區分所有權人會議，依系爭大廈規約第28條（按應
為現行第27條）訂定之「大廈住戶公約」，其第3 條第1 項第B 款記載「臨時分攤費：本大廈因公共設施之大修、更新或增設等所需之費用，由全體住戶按其所持有之建物總坪數共同分擔」。
六、本件之爭點：㈠原告提起本件確認訴訟有無確認利益？㈡系爭外牆面究屬區分所有權人之「共用部分」或「專有部分
」？㈢系爭規約條款是否無效？㈣系爭外牆工程是否屬「共用部分之重大修繕」？應適用公寓
大廈管理條例第10條第2 項或第11條之規定？㈤系爭區權會決議及系爭管委會決議是否無效？㈥系爭區權會決議及系爭管委會決議，以「外牆實作面積」計
算費用分攤之方式，是否公平合理？
七、本院之判斷：㈠關於原告提起本件確認訴訟有無確認利益？⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限。民事訴訟法第247 條第1 項、第2項定有明文。而所謂「為法律關係基礎事實」，係指法律關係所由生之原因事實；所謂「即受確認判決之法律上利益」，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。從而，確認法律關係基礎事實存否之訴，如原告不能提起他訴訟，且有即受確認判決之法律上利益，自得提起。
⒉經查，被告以原告應依各區分所有權人「外牆實作面積」計
算結果，分擔系爭外牆工程之修繕費用，並以系爭規約條款、系爭區權會決議及系爭管委會決議為其依據，顯然系爭規約條款、系爭區權會決議及系爭管委會決議，乃為原告應如何分擔系爭外牆工程修繕費用之法律關係基礎事實。而原告既否認其應依實作面積計算之方式分擔費用，起訴主張系爭規約條款、系爭區權會決議及系爭管委會決議，因有違反法令之情形，而請求確認均為無效，則兩造間就系爭規約條款、系爭區權會決議及系爭管委會決議，是否有違反法令之情形，有所爭執，致其所由生之兩造間法律關係存否不明確，而該不明確之情形，攸關身為區分所有權人之原告，應否依實作面積計算之方式，分擔系爭外牆工程修繕費用之權利義務，而使原告在法律上地位存有不安之狀態，且此不安狀態當得以本件確認判決除去，則難謂無即受確認判決之法律上利益，又原告亦無法以他訴訟代之，依上說明，原告提起本件確認之訴，於法自無不合。
⒊被告雖抗辯：即使認為系爭管委會決議為無效，被告亦應遵
照公寓大廈管理條例第37條規定及系爭區權會決議辦理，是原告主觀上認其在法律上地位之不安狀態，尚不能以本件確認判決除去，即無確認之利益云云。惟系爭區權會決議既經原告合法追加請求一併確認為無效，如前所述，則本件確認判決即無不能除去原告主觀上認其在法律上地位之不安狀態，是被告此部分抗辯，即非可採。
㈡關於系爭外牆面究屬區分所有權人之「共用部分」或「專有
部分」？⒈按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一
部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。民法第799 條第1 項、第2 項定有明文。觀其立法理由，乃謂「一、按公寓大廈管理條例第1條之立法目的係為加強公寓大廈之管理維護，提升居住品質，該條例原係為行政機關基於管理之目的所制定，其規範重點在住戶之權利義務、管理組織及管理服務人等，與民法重在建築物各住戶所有權之物權關係有異…。二、所謂區分所有建築物者，必數人區分一建築物，各有其專有部分，始足當之，為明確計，爰將現行條文前段『各有其一部』之規定修正列為第1 項『各專有其一部』規定，明定就該部分有單獨所有權，且就該建築物及其附屬物之共同部分為共有…。三、第1 項所定區分建築物之專有部分與共有部分，宜以明文規定其範圍，俾杜爭議，爰增訂第2 項。得為區分所有權客體之專有部分，除須具有使用之獨立性外，並以具有構造上之獨立性為必要…，爰就此予以明定，以符物權客體獨立性之原則。至建築物經區分之特定部分是否具備構造上之獨立性，其需求嚴密之程度因客體用途之不同而有差異，隨著未來建築技術之發展，與社會生活之演變亦有寬嚴之不同，併予指明。」等語，業已指明區分所有建物「專有部分」之物權，以具有構造上及使用上之獨立性為必要，相關認定則隨建築技術發展與社會生活之演變而有差異。
⒉次按共有部分係指區分所有建築物之專有部分以外之其他部
分，及不屬於專有部分之附屬物。民法第799 條第2 項後段，公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第6 款定有明文。又民法所稱之「共有部分」，公寓大廈管理條例乃以「共用部分」稱之，此係因民法著重在其物權關係之本質，而公寓大廈管理條例著重在其為供區分所有權人共同使用之故，亦即因著眼點不同而致使用不同名稱，惟其於法律概念上實屬同義。則依上述意義分析，共有部分或共用部分包含：⑴區分所有建物專有部分以外之其他部分（公寓大廈管理條例第3 條第4 款參照）。例如：區分所有建物之基礎、樑柱、承重牆壁，及樓地板構造、外牆、樓頂，以及連通數個專有部分之走廊、樓梯，與通往室外之門廳（公寓大廈管理條例第7 條第2 款、第3 款、第8 條第1 項參照）等建築物之基本構造，或維持建築物所必要者均屬之。⑵不屬於專有部分之附屬物（公寓大廈管理條例第3 條第4 款附屬建築物）。例如：
供應區分所有建物之電氣室、機械室、幫浦室、配電室、電機房、屋頂突出物等是；以及⑶區分所有人約定共同使用之專有部分與其附屬物（公寓大廈管理條例第3 條第6 款參照）。再參酌公寓大廈管理條例第7 條第3 款復規定「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造者，並不得為約定專用部分。」是應認依社會通常觀念，倘構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆，或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等之使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，即屬共同使用部分，不能單獨成為所有權之客體。而公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，乃維持建物安全及其外觀所必要之構造，性質上自不許分割而獨立成為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，係屬共用部分。申言之，區分所有建物之外牆面，依其所在位置，雖有位於共有部分者，例如：共用走廊、樓梯間、大廳等區域；亦有位於專有部分者，例如：各區分所有權人之住宅單位、約定專用部分等區域，惟縱係位於專有部分之外牆，亦應認屬共有部分獲共用部分之範圍。蓋外牆不論其位置係位於區分所有建物之專有部分，或共有部分或共用部分，均係整體建築物之基本構造，為整棟建物結構上及外觀上所不可或缺之部分，自應為區分所有建物之共有部分即共用部分。
⒊本件自原告提出之系爭大廈平面圖（見湖調卷第52頁），及
被告提出之系爭大廈立面照片（見本院卷二第216 至224 頁）以觀，系爭外牆乃包覆全棟建築物整體外觀之系爭大廈外牆一部分，而屬維持系爭大廈安全性及其外觀所必要之構造，即為系爭大廈全棟建築物之基本構造，且系爭大廈規約第
3 條第5 款更明定「本大廈外牆（包含強面及其構造）之修繕、管理、維護等使用管理由管理委員會為之」（見本院卷一第299 頁），由此及依上說明，系爭外牆自係屬系爭大廈區分所有權人全體所共有，非原告單獨所有，而屬系爭大廈之共用部分。
⒋被告雖抗辯：系爭外牆並非「承重牆」，且系爭大廈前經市
議員召開協調會，與會之建管處公寓科科長表示建築物外牆究係「專有」或「共有」部分，以外牆所在處為認定標準，即位於「專有部分」之外牆為「專有」，位於「共有部分」之外牆則為「共有」，又依公寓大廈管理條例第56條規定，及內政部頒訂之「Q ＆A 彙編」，獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界，共用牆壁則以牆壁中心為界，系爭外牆面具有區隔系爭大廈屬於原告之空間，使其單獨擁有區分所有建物之作用，且非建築物共用牆壁，原告專有部分範圍自應及於系爭外牆，而公寓大廈管理條例第8 條第1 項規定，僅在指明外牆面使用應受限制而已，專有部分之「權利歸屬」與其「使用限制」乃屬二事云云。惟查：
⑴承重牆為建築物之主要構造，固為建築法第8 條所明定。然
不論系爭外牆是否為承重牆，因建築法乃以實施建築管理為目的之行政法規，並非實體權利歸屬之規範，尚不得據為認定實體權利歸屬之主要依據。是就區分所有建物「專有部分」及「共有部分」或「共用部分」權屬之認定及管理維護等事項，仍應依循民法及公寓大廈管理條例之相關規定，予以認定。而依上說明，無論民法第799 條所指共有部分，抑公寓大廈管理條例所指共用部分，均非僅限於承重牆，舉凡維持建築物安全及外觀必要之外牆均應屬之，僅公寓大廈管理條例第7 條，就「承重牆」規定不得為「約定專用部分」而已，是縱系爭外牆並非承重牆，亦無從為該牆面非係共有而屬專有之認定。
⑵又按地籍測量實施規則乃依土地法第47條之授權而制定，依
土地法第47條規定「地籍測量實施之作業方法、程序與土地複丈、建物測量之申請程序及應備文件等事項之規則，由中央地政機關定之」，可知地籍測量實施規則，乃屬程序性法規。再地籍測量實施規則第273 條第1 款及第3 款，雖規定關於建物平面圖測繪之邊界，若係獨立建物所有之牆壁，則以牆之外緣為界；若其竣工平面圖載有陽台、屋簷或雨遮等突出部分者，則以其外緣為界。因此，在登記實務上，固將專有部分範圍擴張及於「物之外緣」，惟此僅係關於建物所有權登記面積範圍之規定，尚與系爭外牆是否為系爭大廈之共有部分或共用部分無關，自非得據以論斷系爭外牆即屬專有部分。另公寓大廈管理條例第56條第3 項第1 款至第4 款關於公寓大廈辦理建物所有權第1 次登記測繪之規定，係立法者參考地籍測量實施規則，於制定公寓大廈管理條例時，將之明文化之相類規定而已，應認與地籍測量實施規則第27
3 條屬同一旨趣，自應予相同看待。況共有部分獲共用部分之型態多樣，民法第799 條之立法理由三已明確表示，例如：區分所有建物專有部分範圍內之承重樑柱、承重牆，不因位在區分所有建物登記面積範圍內，即當然認定屬於該區分所有權人之專有部分，是以，自不得逕執建築物之登記，作為認定系爭外牆所有權歸屬之絕對標準，仍應本於區分所有建物結構之本質上特殊性，以民法及公寓大廈管理條例關於區分所有建物之實體規定，為權屬認定之判斷依據。被告所執協調會中建管處公寓科科長之意見，及內政部頒訂「Q ＆
A 彙編」之說明，既均係以公寓大廈管理條例第56條為據，依上說明，該等意見及說明自難謂合。
⒌綜上所述，依前揭民法關於區分所有建物之規定，及公寓大
廈管理條例之相關規定，系爭外牆應屬系爭大廈區分所有權人所共有，而為「共用部分」，並非原告之「專有部分」，堪以認定。是被告上開抗辯之詞，即非可採。
㈢關於系爭規約條款是否無效？
按規約應載明專有部分及共用部分範圍，公寓大廈管理條例第23條第2 項前段固有明文。惟民法第799 條第2 項、公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第6 款、第7 條第2 款、第3款、第8 條第1 項，乃以明文規定區分所有建築物之專有部分與共有部分或共用部分之範圍，旨在確定權屬及區分所有權人因此而生關於區分所有建築物之修繕、維護、管理、使用、收益及處分等之權利義務關係，以杜爭議，如前所述，則該等規定乃屬效力規定，是規約就專有部分及共用部分範圍之約定，仍須在前揭規定之法定範圍內具體為之，如規約條款有所違反，依民法第71條之規定，自屬無效。經查，系爭外牆依照上開規定，乃屬系爭大廈之共用部分，已如前述，而系爭規約條款則將之約定為「外牆屬該專有部分之所有權人所有」，而劃為「專有部分」，顯與上開規定有違，依上說明，自屬無效。
㈣關於系爭外牆工程是否屬「共用部分之重大修繕」？應適用
公寓大廈管理條例第10條第2 項或第11條之規定？⒈按公寓大廈管理條例第10條第2 項規定「共用部分、約定共
用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」同條例第11條則規定「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」兩者均就共同部分之費用負擔為規定，而對照其要件範圍及其效果以觀，就「共用部分一般之修繕、管理、維護」等費用之負擔，原則上可由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔（如係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔），亦可由區分所有權人會議或規約另行決定；惟如係屬「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良」時，其事務之進行，除須經區分所有權人會議決議外，其費用並應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，並無得由區分所有權人會議或規約另行決定之規定，足見上開條例第11條乃第10條第2 項之特別規定，亦即共用部分之修繕非屬一般，而係重大修繕時，即應適用該條例第11條之規定，而無適用同條例第10條第2 項之餘地。又所謂修繕係屬一般或重大者，乃屬不確定之法律概念，如僅及於部分住戶或範圍、金額較小者，應可認屬一般修繕，如經區分所有權人會議決議修繕之範圍廣泛、費用非微者，即應屬重大修繕。
⒉經查，系爭外牆工程前經系爭大廈區分所有權人會議決議組
成「外牆更新專案小組」，嗣又開會決議進行系爭外牆工程而發包予廠商施作，而系爭外牆工程施作修繕範圍，包括系爭大廈門牌號碼內湖路2 段103 巷50號至76號1 至12樓面湖及兩側之整面外牆，面積高達5224.35 平方公尺，費用金額高達3,746 萬4,600 元，此有系爭大廈99年度第2 次區分所有權人會議紀錄、100 年1 月11日第4 次區分所有權人臨時會議紀錄（見湖調卷第30至36頁）、系爭大廈外牆面積計算表及費用分攤計算表（見湖調卷第38、40、41頁）、本次都市更新整建維護範圍圖（見湖調卷第52頁）等件在卷可稽；又系爭大廈就系爭外牆工程更向臺北市都市更新處申請更新補助款，被告並以都市更新事業計畫實施者之身分向系爭大廈「全體區分所有權人」取得都市更新計畫「同意書」，並經臺北市政府核定實施在案，亦有被告擔任實施者擬具之「擬訂臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（濱湖皇家大廈）都市更新整建維護事業計畫案」都市更新案審議會第22
2 次會議紀錄回應綜理表（見本院卷二第61頁）及臺北市政府105 年3 月8 日府都新字第10530182800 號公告（見湖調卷第57頁）附卷可佐，被告就此亦不否認，衡酌系爭外牆工程之範圍為整面外牆更新、金額高達數千萬元，堪認屬系爭大廈共用部分之重大修繕。被告辯稱：系爭外牆工程並不影響區分所有建物之主體結構，僅就外牆表面施作翻新，並非屬重大修繕之範疇云云，自不可採。依上說明，系爭外牆工程修繕費用之分擔，自應適用公寓大廈管理條例第11條之規定，而非同條例第10條第2 項之規定。
㈤系爭區權會決議及系爭管委會決議是否無效？⒈按公寓大廈管理條例第11條之規定，乃同條例第10條第2 項
之特別規定，其就共用部分之重大修繕是否及如何進行之決定權責，乃限須經區分所有權人會議決議，非僅由管理委員會為之即可，且費用之負擔亦僅明定由公共基金支付或區分所有權人按共有之應有部分比例分擔，並無得由區分所有權人會議或規約另行決定之規定，均如前述，併參酌其立法理由乃謂「規定公寓大廈對共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良須經區分所有權人會議決議，以示慎重，並定明經費之負擔」，則本於「明示其一，排除其他」及「立法明信」之原則，自應認為公寓大廈管理條例第11條，乃屬民法第71條之禁止規定，無容由區分所有權人會議決議或由規約之約定予以變更之餘地。又按管理委員會會議決議之內容不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議，為公寓大廈管理條例第37條所明定。而公寓大廈管理條例第11條第2 項既明定共用部分重大修繕之費用，應由區分所有權人按共有之應有部分比例分擔，且該條項為效力規定，則管理委員會自不得另為與此條文相異之費用分擔決議。
⒉經查，系爭外牆工程既屬系爭大廈共用部分之重大修繕，已
如前述，其費用分擔自應適用公寓大廈管理條例第11條第2項之規定，由公共基金支付或由區分所有權人按共有之應有部分比例分擔。而系爭區權會決議之「外牆立面磁磚之更新費用依各戶立面實作面積分攤」內容，既與上開規定相違，依民法第71條之規定，自屬無效。又系爭管委會決議之「外牆工程分攤費用採啟赫公司所計算之版本，依外牆現況實作實收計算」內容，既同違反上開規定，依公寓大廈管理條例第37條之規定，亦屬無效。
㈥關於系爭區權會決議及系爭管委會決議，以「外牆實作面積
」計算費用分攤方式，是否公平合理？系爭區權會決議及系爭管委會決議，既經本院認定併為無效如上，則就該等決議以「外牆實作面積」計算費用分擔之方式，是否公平合理？此一爭點，即無再為審酌判斷之必要，乃不再贅述。
八、綜上所述，系爭規約條款有違反民法及公寓大廈管理條例，關於專有部分及共有部分或共用部分範圍之效力規定情形，及系爭區權會決議與系爭管委會決議，有違反公寓大廈管理條例第11條第2 項效力規定之情形，依民法第71條及公寓大廈管理條例第37條之規定，均應認為無效。從而，原告依法訴請確認系爭規約條款、系爭區權會決議及系爭管委會決議均為無效，即有理由，應予准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 17 日
民事第三庭 法 官 李冠宜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 7 月 24 日
書記官 洪甄憶