臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第210號原 告 魏啓仁 臺北市○○○路○段○○○巷○○弄○○○號訴訟代理人 錢裕國律師複 代理人 陳品鈞律師被 告 吳福助訴訟代理人 詹順發律師複代理人 詹智絢上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國107 年3 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。查本件原告起訴時依民法第359 條瑕疵擔保責任之規定，主張減少價金，並依不當得利法律關係請求被告應返還新臺幣（下同）400 萬元，另依不完全給付及侵權行為損害賠償請求權，請求擇一為有利之判決。嗣於本院審理中，改依前揭瑕疵擔保責任之規定主張解除契約，並請求被告返還全部價金1,300 萬元（見本院卷第191 、
194 頁）。經核，原告聲明之變更，係基於不動產買賣契約瑕疵擔保責任之基礎事實，請求被告為給付，屬請求之基礎事實同一，依上開法條規定，自應准許。又本件原告訴之變更既屬合法，則其舊訴（即請求減少價金、不完全給付、侵權行為損害賠償請求權擇一為有利判決）視為撤回，本院僅就新訴（即請求解除契約）審理，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：其於民國104 年5 月19日經由住商不動產奇岩加盟店之仲介，與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以總價1,300 萬元向被告購買實為訴外人詹福昌所有，借名登記在被告名下之坐落臺北市○○區○○段○○段
000 地號土地（下稱系爭土地）及其上搭建約40坪之房舍（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地），以為養老之用。詎原告於105 年6 月欲修繕系爭建物，突遭陽明山國家公園管理處派員制止，始知系爭建物早經該處勒令拆除。然查，系爭契約之買賣標的係包括系爭建物，此由系爭契約就系爭建物之坪數、遷入日期及水源管線之使用權限等均有詳細約定可證。故系爭建物依約應可供居住使用，惟實際上僅係臨時性寮舍，被告竟隱匿此情佯稱系爭房地適合原告養老，自屬具有欠缺通常效用或契約預定效用之瑕疵，故原告自得就此一瑕疵主張解除契約。被告雖抗辯系爭契約買賣標得物僅有系爭土地，然由原告於104 年12月發現系爭建物所坐落之基地除系爭土地外，尚有詹福昌配偶之土地及國有土地，其等為補償原告損失，將詹福昌配偶所有之同小段280 地號土地無償贈與原告，倘系爭建物非屬有償買賣，被告何須心虛為此。又原告提起本件訴訟前，業經迭次起訴解除契約或以律師函通知被告解除契約，故其解除系爭契約之意思表示應早於本件起訴狀所載減少價金之意思表示到達被告。為此，爰依民法第359 條前段、同法第259 條第2 款之規定提起本訴，請求被告返還全部買賣價金等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,300 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：系爭契約就買賣標的物業於契約第1 條明確記載僅有系爭土地，至系爭建物非屬買賣標的物，故未記載在系爭契約第1 條，因兩造於簽立系爭契約之時，均知其為違章建築，日後有遭拆除風險，故於系爭契約第16條其他約定事項記載「土地上之簡易農舍併同移轉」，顯見系爭建物係無償贈與予原告，而非屬買賣契約瑕疵擔保責任之範圍。原告既明知系爭建物為違章建物，被告亦從未向原告保證品質或故意不告知之情事，且原告主張遭被告等人詐欺而簽立系爭買賣契約，向檢察官提起刑事詐欺告訴後，亦經檢察官認定不起訴在案。又減少價金、解除契約係不能併存之形成權，原告於本件起訴時既已主張減少價金，當不得再行主張解除契約之權利；縱認其主張可採，亦應已罹於除斥期間等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造於104 年5 月19日簽立系爭契約，由原告以總價1,300萬元向被告購買不動產，系爭契約第1 條不動產標示及買賣權利範圍，僅於土地標示欄記載系爭土地，建物標示欄則為空白，兩造復於系爭契約第16條其他約定事項記載「土地上之簡易農舍併同移轉」等情，有系爭契約在卷可稽（見本院卷第23頁、第71頁），復為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、原告依系爭契約主張物之瑕疵擔保，而解除系爭契約，是否有理由？㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354 條第1 項前段、第359 條前段定有明文。是買賣標的物如存有物之瑕疵，買受人得解除契約或請求減少價金，故出賣人應負之責任係屬併存，買受人得選擇行使；而買受人基於物之瑕疵擔保責任所得主張之多種權利，並非民法第125 條所定之傳統意義的請求權，而屬於形成權性質。因為買受人選擇並行使某項權利，其性質上屬於藉由單方之意思表示，變更或確定當事人間之法律關係，故買受人不得片面主張改變其原先選擇，否則即有害於法律關係安定性。故瑕疵擔保諸請求權間類似於選擇之債關係，而非請求權競合關係。
㈡本件原告起訴時，係因系爭建物有遭拆除風險，而主張系爭
契約買賣標的物有瑕疵，而依物之瑕疵擔保責任，請求減少價金400 萬元，並主張被告就減少之價金，已無法律上原因而受有利益，請求被告返還該400 萬元；另依不完全給付及侵權行為損害賠償請求權，請求擇一為有利之判決（見本院卷第8 頁以下起訴狀）。嗣於本院審理中，原告聲請鑑定系爭土地於104 年5 月19日兩造簽立系爭契約時之市價，經本院囑託吳元興建築師事務所鑑定，其鑑定結果為系爭土地（不含系爭建物）之價值為1,364 萬8,080 元，系爭房地（即含系爭建物）價值為2,637 萬4,180 元，有吳元興建築師事務所函檢送之鑑定報告及本院公務電話紀錄在卷可稽（見本院卷第160 至161 頁、鑑定報告外放）。原告復因前揭鑑定報告所認定系爭土地於系爭契約簽立時之市價1,364 萬8,08
0 元，高於系爭契約買賣價金1,300 萬元，而認無法據以請求減少價金（見本院卷第191 頁言詞辯論筆錄所載），遂主張解除契約，並變更訴之聲明請求返還全部買賣價金1300萬元（見本院卷第194 頁書狀所載）。然查：本件原告於105年12月7 日起訴時，即主張其業已於105 年12月5 日以律師函請求減少買賣價金，並於起訴狀明確表明請求減少之價金為400 萬元，經原告依本院裁定補繳裁判費完竣，而合於起訴程式後，該起訴狀繕本並於106 年1 月18日送達被告（見本院卷第54頁送達證書），是依前揭說明，本件買賣標的物如存有物之瑕疵，出賣人應負之前揭併存之責任（即買受人得請求解除契約或減少價金），業因原告單方之意思表示選擇行使請求減少價金之形成權，而確定兩造間就物之瑕疵擔保責任之法律關係為減少價金，原告已不得片面主張改變其原先選擇，否則即有害於法律關係安定性。是原告嗣於107年1 月8 日變更其法律效果為解除契約，即屬無據。
㈢至原告主張：前曾多次對被告起訴主張解除契約，因無力繳
交裁判費而遭程序駁回，惟該起訴狀繕本應有送達被告，而於本件起訴前，業已生解除契約之效果云云，經查：原告雖曾於105 年9 月1 日對被告起訴主張簽立系爭契約之意思表示遭詐欺或錯誤而撤銷該意思表示，並以系爭建物有遭拆除風險，依系爭契約主張瑕疵擔保責任，而主張解除系爭契約，聲明請求被告返還買賣價金1300萬元，經本院以105 年度補字第970 號事件受理在案，並於105 年9 月10日裁定命原告補繳裁判費逾期未據繳納，嗣改分為105 年度重訴字第46
1 號，並於105 年10月18日裁定駁回原告之訴；原告復於10
5 年11月16日再以相同之原因事實及請求權基礎對被告提起訴訟，並為相同之聲明，經本院以105 年度補字第1284號事件受理在案，並於105 年11月24日裁定命原告補繳裁判費逾期未據繳納，嗣改分為105 年度重訴字第552 號，並於105年12月14日裁定駁回原告之訴等情，有本院民事科案件查詢清單在卷可稽（見本院卷第205 頁），又原告前揭2 次起訴，因未符合起訴程式，經本院裁定駁回，而均未送達起訴狀繕本予被告等情，業經本院調閱前揭事件全卷卷宗查核屬實，是原告主張業已前揭2 次起訴狀繕本送達被告而為解除契約之意思表示，尚屬無據。原告復主張曾以原證9 、原證14為解除契約之意思表示云云（見本院卷第202 頁、第231 頁），然觀諸原證9 之內容，係主張減少價金（見本院卷第42至44頁），至原證14雖有提及物之瑕疵擔保，惟並未敘明其選擇之法律效果，僅主張簽立系爭契約之意思表示遭詐欺，而主張撤銷該意思表示（見本院卷第234 至236 頁），故原告此部分主張亦不可採。則原告主張在本件起訴狀繕本送達前，業已合法行使契約解除權，要屬無據。
㈣從而，系爭契約如存在物之瑕疵，則被告之瑕疵擔保責任，
業經原告以原證9 （見本院卷第42至44頁）及本件起訴狀繕本送達代意思表示，而合法行使請求減少價金之形成權，原告已不得再解除契約。
五、綜上所述，系爭契約倘存在物之瑕疵擔保責任，則業已經原告合法行使請求減少價金之形成權，而確立兩造間之法律關係為減少價金，則原告嗣再主張解除契約，要屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 4 月 18 日
民事第二庭 法 官 陳菊珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 4 月 18 日
書記官 張淑敏