臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第365號原 告 黃大受訴訟代理人 張于真被 告 郭春吉訴訟代理人 吳孟玲律師
林李達律師上 一 人複代理 人 簡靜雅律師
姚舒淳被 告 海景房屋仲介經紀有限公司法定代理人 杜秋霞被 告 黃紹倫
柯巍丞追加 被告 江俊毅上四人共同訴訟代理人 陳守文律師上 一 人複代理 人 郭千華律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於中華民國107 年11月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告郭春吉應給付原告新臺幣肆佰肆拾貳萬肆仟玖佰伍拾元，及其中新臺幣肆佰叁拾捌萬元自民國一百零五年七月二日起，其中新臺幣肆萬肆仟玖佰伍拾元自民國一百零六年四月一日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用百分之八十二由被告郭春吉負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰肆拾捌萬元供擔保後，得假執行。但被告郭春吉如以新臺幣肆佰肆拾貳萬肆仟玖佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文，經查：
一、本件原告起訴時聲明：㈠先位聲明：⒈被告郭春吉、海景房屋仲介經紀有限公司（下稱海景公司）、黃紹倫、柯巍丞等應連帶給付原告新臺幣（下同）539萬5,803元，及其中438萬元自民國105年7月2日起及其中101萬5,803元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息；⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告郭春吉、海景公司、黃紹倫、柯巍丞等應連帶給付原告270萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息；⒉原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷卷一第11頁）。
二、嗣於106年3月24日以書狀變更先位聲明第1項為：被告郭春吉、海景公司、黃紹倫、柯巍丞等人應連帶給付原告539萬8,117元，及其中438萬元自105年7月2日起及其中101萬8,117元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息（見本院卷卷一第67頁）。
三、另於106年6月22日以書狀更正為㈠先位聲明第1項、第2項、第3項：⒈被告郭春吉應給付原告539萬8,117元，及其中438萬元自105年7月2日起及其中21萬8,117元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息；⒉被告海景公司、黃紹倫、柯巍丞等人應連帶給付原告539萬8,117元，及其中438萬元自105年7月2日起及其中21萬8,117元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息；⒊前二項聲明如任一被告為給付，其他被告於該給付範圍內免給付責任；㈡備位聲明第1項、第2項、第3項：⒈被告郭春吉應給付原告270萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息；⒉被告海景公司、黃紹倫、柯巍丞等人應連帶給付原告270萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息；⒊前二項聲明如任一被告為給付，其他被告於該給付範圍內免給付責任（見本院卷卷一第107頁）。
四、復於106年7月26日以書狀追加被告江俊毅，就該部分並聲明㈠先位聲明：⒈被告江俊毅應與被告海景公司、黃紹倫、柯巍丞等人應連帶給付原告539萬8,117元；㈡備位聲明：⒈被告江俊毅應與被告海景公司、黃紹倫、柯巍丞等人應連帶給付原告270萬元（見本院卷卷一第138頁）。
五、又於107年7月12日以書狀更正聲明，㈠先位聲明第1項、第2項：⒈被告郭春吉應給付原告539萬8,117元，及其中438萬元自105年7月2日起及其中101萬8,117元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息；⒉被告海景公司、江俊毅、黃紹倫、柯巍丞等人應連帶給付原告539萬8,117元，及其中438萬元自105年7月2日起及其中101萬8,117元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息；㈡備位聲明第2項：被告海景公司、江俊毅、黃紹倫、柯巍丞等人應連帶給付原告270萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息（見本院卷卷二第8頁）。
六、再於107年10月18日以書狀變更備位聲明第1項、第2項，⒈被告郭春吉應給付原告244萬8,630元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息；⒉被告海景公司、江俊毅、黃紹倫、柯巍丞等人應連帶給付原告244萬8,630元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息（見本院卷卷二第51頁）。
七、最後於本院107年11月1日言詞辯論期日稱火險費用2,776元、銀行貸款系統作業費及票信查詢費3,300元，共計6,076元不請求應予扣除，故變更先位聲明第1項、第2項為：⒈被告郭春吉應給付原告539萬2,041元，及其中438萬元自105年7月2日起及其中101萬2,041元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息；⒉被告海景公司、江俊毅、黃紹倫、柯巍丞等人應連帶給付原告539萬2,041元，及其中438萬元自105年7月2日起及其中101萬2,041元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息（見本院卷卷二第84頁）。
八、經核原告上開訴之變更追加，係基於同一基礎事實而生，且為擴張及減縮訴之聲明，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊欲向被告郭春吉買受門牌新北市○○區○○街○號房屋（下稱系爭房屋）及其所坐落之土地，惟雙方就買賣價金有所差距，遂於105年5月17日，伊與被告海景公司主任即被告黃紹倫簽訂不動產買賣意願書，請被告黃紹倫代為斡旋，嗣於105年5月21日，伊與被告郭春吉就系爭房屋簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被告柯巍丞則是簽名負責之經紀人，嗣後並辦理所有權移轉登記及交屋。孰料，伊於105年12月27日整理系爭房屋天花板時，混凝土大片剝落、鋼筋嚴重裸露、結構橫樑斷裂等，經厚昇工程顧問有限公司（下稱厚昇公司）材料實驗室進行鑑定後，於106年2月7日方才得知系爭房屋一、二樓樑柱氯離子含量分別為每立方公尺1.104、2.712、0.706公斤超過國家標準每立方米0.15公斤數倍，而氯離子含量過高時會造成鋼筋容易鏽蝕、混凝土強度降低、水泥塊易剝落等情，亦即海砂屋，並爭議如下：
㈠被告郭春吉：按系爭買賣契約第9條第5款約定，被告郭春吉
保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或甚漏水、海砂屋、輻射屋等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，被告郭春吉應負瑕疵擔保責任，足見系爭買賣契約已將海砂屋列入瑕疵擔保範圍，且瑕疵擔保責任為法定責任，不以出賣人有故意或過失為必要，何況系爭買賣契約第17條第2、3款並未明文免除或限制被告郭春吉之瑕疵擔保責任。又系爭買賣契約第17條第3款所記載之鋼筋外漏等情形，係指簽訂契約時雙方就系爭房屋目視所及範圍，如玄關、2樓後陽台及房間牆壁龜裂等情，並非伊所指稱天花板內之混凝土及結構橫梁部分。被告郭春吉故意或過失未告知伊系爭房屋有上開重大瑕疵情形，當然非屬系爭買賣契約第17條第3款自行修繕之範圍內，故被告郭春吉自應負瑕疵擔保責任。
㈡被告海景公司、黃紹倫、江俊毅、柯巍丞：系爭房屋所位社
區，存在許多疑似海砂屋之廢棄房屋，且就系爭房屋外表觀之，明顯有多處白華、析晶、玄關等鋼筋外露及牆壁凹凸不平等外觀異狀，被告為房仲人員，依照不動產買賣意願書，自應有向伊說明系爭房屋現況、調查及設計機制提醒伊做氯離子含量檢測之義務，然被告為盡快促成買賣成交，未就系爭房屋負善盡預見危險及調查義務，亦未主動告知系爭房屋為海砂屋或應去進行相關鑑定檢測，使伊無從得知系爭房屋為海砂屋等重大瑕疵情形。依通常交易觀念，房屋結構須達可居住且安全無虞之程度，始符合交易之品質。且現況說明書第15、31、33項之備註說明欄均為空白，被告顯然未盡房仲人員應據實調查等義務，致伊受有財產上之損害，被告應負賠償責任。
㈢又依照社團法人新北市土木技師會鑑定報告結果，系爭房屋
中混凝土抗壓強度嚴重低於合格標準，氯離子含量亦嚴重超標，即便進行補強修補，僅能減緩倒塌，亦無法達原本合格標準，既不符合經濟效益，也無法繼續供人居住。又被告於簽訂系爭買賣契約時，並未給伊5日之契約審閱期間，且被告違反一般民間房屋買賣習慣，規定若伊反悔不買系爭房屋，須罰違約金80萬元。准此，伊將上開情形以存證信函通知被告，並要求解除契約，然被告均未置理等情，爰依民法第179條、第226條、第227條、第259條第1、2、5款、第260條、第354條、第359條、第567條、不動產經紀業管理條例第26條規定及系爭買賣契約第9條、第12條、第17條約定，提起本件訴訟，先位請求解除系爭契約，被告等人應返還買賣價金438萬元，並賠償因履行系爭買賣契約而支出之必要費用21萬2,041元，及比照系爭買賣契約第12條、第17條約定之違約金80萬元，共計539萬2,041元，若無法解除系爭買賣契約，備位則請求減少價金，即價值減損68萬5,309元、補強費用96萬3,321元及比照系爭買賣契約第12條、第17條約定之違約金80萬元，共計為244萬8,630元。
㈣並聲明如下：
先位聲明：⒈被告郭春吉應給付原告539萬2,041元，及其中438萬元自105年7月2日起，其中101萬2,041元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息；⒉被告海景公司、江俊毅、黃紹倫及柯巍丞等人應連帶給付原告539萬2,041元，及其中438萬元自105年7月2日起，其中101萬8,117元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息；⒊前二項聲明如任一被告為給付，其他被告於該給付範圍內免給付責任；⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
備位聲明：⒈被告郭春吉應給付原告244萬8,630元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒉被告海景公司、江俊毅、黃紹倫及柯巍丞等人應連帶給付原告244萬8,630元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒊前二項聲明如任一被告為給付，其他被告於該給付範圍內免給付責任；⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告郭春吉答辯如下：㈠原告所稱系爭房屋有氯離子過量、滲漏水、鋼筋外露、龜裂
等瑕疵，依照標的物現況說明書第29、31、33項、系爭買賣契約第17條第2、3項，可知雙方於現況點交時，原告已明知系爭房屋未做過氯離子含量檢測且有上開滲漏水、鋼筋外露、龜裂等瑕疵，並同意由其自行修繕。縱依原告所稱系爭買賣契約第9條第5款規定，約定交屋前需無存在物之瑕疵，如有，則伊需負瑕疵擔保責任等情，然系爭契約乃定型化契約，兩造已於第17條特別約定手寫備註，依現況交屋且有漏水等瑕疵由買受人自行修繕，應屬個別磋商條款約定，依消費者保護法第15條規定，應以兩造手寫約定條款優先，可知原告已免除伊之瑕疵擔保責任。由此可見，伊訂約時並無隱匿系爭房屋相關事實，均已如實告知原告，原告亦多次至系爭房屋現場勘查屋況，就上開瑕疵情形，原告應達明知或重大過失而不知之程度，因此不論原告是否有就上開瑕疵支出相關費用，當然不可歸責予伊，就系爭房屋自不負物之瑕疵擔保責任。退步言，縱認有氯離子含量過高情形，原告卻未依民法第356條從速檢查並通知，應視為受領系爭房屋，不得主張物之瑕疵擔保責任；況且，即便伊仍應付瑕疵擔保責任，依照社團法人新北市土木技師公會鑑定報告結論，可知系爭房屋並未有結構上安全立即之危險，應得以修繕代替解除契約，兩項所需花費亦相差甚遠，否則對被告顯然不公。
㈡另系爭買賣契約第12條以可歸責為要件，既然原告購買系爭
房屋時已知悉有滲漏水、鋼筋外露、龜裂等瑕疵，則被告郭春吉並無可歸責性。
㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利益判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
三、被告海景公司、黃紹倫、江俊毅、柯巍丞答辯如下：㈠房屋仲介業者服務性質應屬民法居間契約，僅報告訂立買賣
契約之機會或媒介，並不負有如出賣人之瑕疵擔保義務。雖系爭契約有擔保系爭房屋無海沙屋等情，然依系爭房屋現況說明書第29、31項記載，可知雙方皆明知系爭房屋未做過氯離子含量檢測，並有鋼筋外漏或水泥塊剝落之情事，且依照社團法人新北市土木技師公會鑑定報告可知，系爭房屋其混凝土中氯離子含量是否過高、抗壓強度為何，均需由專業人員之檢測分析方能得知，伊僅為房屋仲介業者，並無法進行相關檢測，亦無法僅憑週遭建築似為海砂屋即推定系爭房屋亦屬海砂屋，且原告多次至系爭房屋觀看環境，顯然原告已清楚系爭房屋現況，足見伊已善盡調查義務並無故意過失等情形。
㈡被告柯巍丞為被告海景公司依不動產經紀業管理條例第11條
設置之經紀人，職務內容僅負責審核契約書後簽章，並未見過本件買賣雙方，當無違反民法第567條規定之可能，況且，原告所支付之仲介費用乃由被告海景公司收受，被告黃紹倫、柯巍丞並未收取，原告並未敘明渠二人需連帶返還仲介費用之法律依據，且原告所稱違約金80萬元乃與被告郭春吉間之約定，亦與被告海景公司、黃紹倫、江俊毅、柯巍丞等人無涉。
㈢至於系爭買賣契約第12條第3項是針對買賣雙方刻意不履行
契約之情形所設，亦即買方已交付部分價金，但賣方見有更高出價者而毀約，才需就買方已交付之數額加倍賠償。
㈣並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請駁回；⒉如受不利益判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
四、不爭執事項：（見本院卷卷二第85頁至第86頁）㈠原告與被告海景公司於105 年5 月17日就系爭房屋及其坐落
土地簽訂不動產買賣意願書，其上載明被告黃紹倫為承辦人、被告柯巍丞為經紀人。
㈡原告與被告郭春吉於105年5月21日就系爭房屋簽立系爭買賣
契約，約明價金為438萬元。該契約第9條第5項記載：「乙方（即被告郭春吉）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或甚漏水、海砂屋、輻射屋等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」；第12條第3項後段約明：「如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」；第17條第3項：「房屋現況有滲漏水、鋼筋外露、龜裂部分由買方自行修繕」，原告並已交付前開款項，被告郭春吉復於105年7月1日交付系爭房屋。
㈢原告於106年2月間厚昇公司材料實驗室檢驗，驗得系爭房屋
一、二樓樑柱氯離子含量分別為每立方公尺1.104、2.712、
0.706公斤。㈣原告於106年2月13日以系爭房屋為海砂屋為由解除系爭買賣
契約，向被告寄送存證信函，被告郭春吉於106年2月14日、其餘被告於106年2月15日收受。
五、得心證之理由：㈠被告郭春吉應就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物移轉於買受人時，無
滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第2項、第359條前段分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。再者，出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，並不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要。
⒉經查，原告主張系爭房屋具有氯離子含量過高即海砂屋之瑕
疵，業據提出現場照片、厚昇公司材料實驗室硬固混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告為憑（見本院卷卷一第29頁至第36頁、第52頁至第55頁），而前開試驗報告載明系爭房屋2樓樑柱、1樓樑、柱之氯離子含量分別為每立方公尺0.706、
1.101、2.712公斤，為兩造所不爭執如前，經本院函詢厚昇公司後，亦可知依照國家標準試驗規範，新拌鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量必須小於每立方公尺0.15公斤，有該公司106年10月6日（厚檢）000000000號函在卷可佐（見本院卷卷一第187頁至第188頁），而經本院送請財團法人新北市土木技師公會鑑定後，亦可知系爭房屋頂版、樑柱之硬固混凝土氯離子含量平均為每立方公尺1.93公斤，遠超過國家標準，而為典型高氯離子含量建築物，其混凝土抗壓強度亦低於工程慣用強度，若不立即修復，繼續惡化將會造成結構及公共安全之顧慮，補強費用估價為96萬3,321元等節，有該公會107年5月18日新北土技字第0850號鑑定報告書可資證明，則系爭房屋為高氯離子含量之建築物，即所謂之海砂屋，應堪以認定；其次，除上開民法物之瑕疵擔保責任規定外，系爭買賣契約第9條第5項更清楚約明：「乙方（即被告郭春吉）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或甚漏水、海砂屋、輻射屋等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」（見本院卷卷一第23頁），是以，被告郭春吉自應就系爭房屋為海砂屋一事負物之瑕疵擔保責任，況且，揆諸前開說明，並不以被告郭春吉對該瑕疵之發生有故意或過失為必要，故其抗辯並無可歸責性云云，並非可採。
⒊被告郭春吉雖抗辯稱：兩造於系爭買賣契約第17條第3項已
約明免除物之瑕疵擔保責任云云，然而，該約定乃：「房屋現況有滲漏水、鋼筋外露、龜裂部分由買方自行修繕」（見本院卷卷一第25頁），僅約定原告自行修繕系爭房屋之滲漏水、鋼筋外露、龜裂狀況，絲毫未曾提及系爭房屋為海砂屋，亦無任何免除被告郭春吉物之瑕疵擔保責任之意思，其據此稱原告業已免除其責云云，顯然誤謬甚深。
⒋被告郭春吉另辯稱：原告多次至系爭房屋現場勘查屋況，就
系爭房屋為海砂屋一事，原告應達明知或重大過失而不知之程度云云，並提出標的物現況說明書為佐（見本院卷卷一第97頁），經查，標的物現況說明書固然就「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」、「是否有龜裂傾斜之情形」，而勾選選項「是」，原告並於該說明書上簽名，然而，此僅能證明原告知悉系爭房屋有鋼筋外露、水泥塊剝落、龜裂傾斜之情形而已，該等狀態亦可能因房屋老舊所呈現現況，並不代表原告明知系爭房屋為海砂屋，況且，被告郭春吉自承不知系爭房屋氯離子過高（見本院卷卷一第125頁），其為系爭房屋原所有權人，本應最了解該屋狀況，亦仍對此不知情，又如何能要求買受人即原告僅於數次看屋後，主觀上即明知或基於重大過失而不知系爭房屋為海砂屋，更遑論系爭房屋為海砂屋一事，需經專業測試及鑑定後始知，已如前述，實難強求原告僅憑肉眼看屋後即可知悉，故被告郭春吉前開所辯，並非可信。
⒌被告郭春吉復抗辯：原告未依民法第356條從速檢查並通知
，應視為受領系爭房屋云云，而兩造不爭執系爭房屋於105年7月1日交付予原告，嗣後原告因整修系爭房屋，乃於105年12月29日雇人拆除天花板，發覺除鋼筋裸露、水泥塊剝落外，尚有橫樑斷裂、白華、析晶之情況，經家人陪同察看後，於106年2月間委由厚昇公司進行測驗，始知系爭房屋為海砂屋，嗣後於106年2月13日向被告郭春吉寄送存證信函，核其於裝修過程中始發覺系爭房屋為海砂屋，並未明顯異於一般購屋常情，距離交屋亦僅8月有餘，且發覺後旋即告知被告郭春吉此事，實難認其有怠為通知之情形，故被告郭春吉抗辯應視為受領系爭房云云，委無可採。
⒍綜上，被告郭春吉前開所辯均非可採，原告主張其應就系爭房屋為海砂屋一事負物之瑕疵擔保責任，為有理由。
㈡被告海景公司、黃紹倫、江俊毅、柯巍丞並非未盡調查系爭
房屋氯離子含量過高之義務而具有故意或過失⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人
，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第567條、第224條前段定有明文。復按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人為交易之相對人解說，不動產經紀業管理條例第23條第1 項亦規定甚詳。居間人關於訂約事項，如買賣標的物之價值、效用、品質、瑕疵等，應就其所知，據實報告於各當事人；其以居間為營業者，對於上開事項並有調查之義務，此觀民法第567條之規定自明。不動產仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務。又按善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言（最高法院42年台上字第865號判例參照）。故如已施予必要注意，即難認有未盡善良管理人注意義務而生過失之情形，更難謂有故意或重大過失。
⒉原告固主張被告海景公司、黃紹倫、江俊毅、柯巍丞應有主
動調查並向原告報告，或設計機制提醒施作氯離子含量檢測之義務，卻未為之而有過失云云，惟查：
①原告雖主張被告江俊毅應盡前開主動調查等義務，然其亦自
承與被告江俊毅間並無任何契約關係，僅係因簽約當天，被告江俊毅有在場撮合等語（見本院卷卷二第85頁），則渠等間既無任何契約關係，則原告主張被告江俊毅應盡契約義務云云，自非可採，先予敘明。
②其次，檢測系爭房屋氯離子含量是否過高，是否因此降低系
爭房屋之結構安全強度或影響結構安全，需具備專業知識與設備，詳述如前，而被告海景公司、黃紹倫、柯巍丞僅為不動產仲介經紀公司與經紀人員，自不具該專業能力，尚難令其負有主動調查系爭房屋是否為海砂屋之義務，況且，標的物現況說明書乃記載系爭房屋可能產生之物品產權及瑕疵問題，諸如第三人無權占用、增建與否等，用以提醒買受人多加留意，其中關於「是否曾經做過氯離子含量檢測」一事，該項目則勾選「否」（見本院卷卷一第97頁），堪認業已存有相關機制提醒原告，原告自身卻未注意，亦未進一步與被告海景公司、黃紹倫、柯巍丞約定必須進行氯離子檢測，自難認渠等就該部分未盡義務而具有故意或過失。
⒊綜上，依一般交易觀念，被告海景公司、黃紹倫、柯巍丞業
依現況說明書所載及其所知事項據實向原告說明，並交付現況說明書，應認渠等就其所從事之業務，已善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務，至於被告江俊毅對原告則無契約義務可言，是原告前開主張，亦難憑採；又被告海景公司、黃紹倫、柯巍丞、江俊毅既非未盡義務而具有故意及過失，則自無原告所主張應負損害賠償之責任，併予敘明。
㈢被告郭春吉應給付原告442萬4,950元及相關遲延利息⒈買賣價金438萬元部分：
①系爭房屋因屬海砂屋，被告郭春吉需就此負物之瑕疵擔保責
任，已如前述，而原告先前已於106年2月13日以存證信函向被告郭春吉表示解除系爭買賣契約，被告郭春吉則於同月14日收受前開存證信函，為兩造所不爭執，並有存證信函及送達回執可資為佐（見本院卷卷一第37頁、第39頁），足認本件原告已合法解除系爭買賣契約，至於被告郭春吉雖辯稱系爭房屋並無立即結構上之危險，且對照系爭房屋與坐落土地所佔價金之比例，原告顯然意在買受土地，故僅依系爭房屋瑕疵解除契約，顯有不公云云，然而，依據前開財團法人新北市土木技師公會之鑑定報告，系爭房屋有立即修復之必要，且補強費用高達96萬3,321元等情，補強費用已佔買賣契約價金五分之一以上，倘不許原告解除系爭買賣契約，始屬顯失公平，故原告主張解除系爭買賣契約，被告郭春吉應返還買賣價金438萬元，應屬有理由。
②至於遲延利息部分，按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：
二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文，查，系爭買賣契約第4條第1項約明交屋日期前，甲方即原告應依約付清尾款（見本院卷卷一第22頁），而兩造不爭執系爭房屋於105年7月1日交屋，足見該日之前買賣價金業已付清，故原告請求自105年7月2日起計算遲延利息，乃屬可採。
⒉違約金80萬元部分：
原告主張被告郭春吉有違反系爭買賣契約，而依照民法第260條、該約第12條第3項後段、第17條第1項請求違約金80萬元云云，然而，系爭買賣契約第17條第1項係約明：「因買方資金需求，簽約款以本票代交付，買賣雙方合意買方應於105年5月26日前連同本票兌現共70萬元匯入履約專戶，若有違約情事，違約金以80萬元計算」（見本院卷卷一第25頁），該條乃規範本件原告交付買賣價金之時點，如有違約，原告應處以違約金80萬元，則原告卻據此向被告請求違約金80萬元，已非無疑；其次，系爭買賣契約第12條第3項後段固為：「如乙方即被告郭春吉毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方即原告除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」，雖約定被告郭春吉「有其他違約情事時」之違約金，然細繹前開「有其他違約情事時」乃與「毀約不賣」、「給付不能」、「不為給付」等情形並列，且對照第12條第3項前段約定為「乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止」（見本院卷卷卷一第24頁），依照前後文解釋，足見該條約定係規範被告郭春吉於遲延交屋、不能交屋、毀約不賣或其他相類之情形，而處以違約金，並非針對系爭房屋發生物之瑕疵之情形，故原告執此主張得向被告郭春吉請求違約金，尚難認有理由。
⒊必要費用21萬2,041元部分：
①原告主張為系爭房屋支出自來水申請代辦費、拆除及更換白
鐵皮、後面通風門、大門等必要費用共計4萬4,950元，並提出相關單據為證（見本院卷卷一第46頁、第49頁、第51頁），按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還，民法第259條第5款定有明文，故原告請求被告郭春吉應給付前開費用，應予准許；至於原告所主張之登記規費、簽約金、履保費用、氯離子含量試驗費、仲介服務費、垃圾清運、拆除天花板、地板、浴廁等費用，或為原告因履行不動產買賣契約之買方義務所支出履約上之必要費用，或難認為系爭房屋支出之必要費用，自無從准許。
②至於該部分遲延利息，原告請求自起訴狀繕本送達於被告郭
春吉之翌日即106年4月1日（見本院卷卷一第74頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，亦應予准許。
六、從而，原告依照民法第259條、第359條及系爭買賣契約等規定，請求被告郭春吉給付442萬4,950元（計算式：4,380,000＋44,950＝4,424,950），及其中438萬元自105年7月2日起，其中4萬4,950元及自106年4月1日起，均至清償日，按年息5％計算之利息，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、又原告先位解除契約回復原狀之請求既經准許，則其備位減少價金之請求，即無庸審理。
八、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其依據，應併予駁回。
九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
十、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 29 日
民事第三庭 法 官 劉育琳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 11 月 29 日
書記官 洪甄憶