臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第584號原 告 台灣金聯資產管理股份有限公司法定代理人 鄭明華訴訟代理人 陳丁章律師被 告 福華商業藝術廣場管理委員會法定代理人 劉俊霖訴訟代理人 陳崇善律師上列當事人間確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於民國
107 年3 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認105 年9 月14日福華商業藝術廣場第十三屆第一次臨時區分所有權人會議所為增訂大樓管理規約第十六條第十七項之決議無效。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、原告起訴時法定代理人為陳永誠，於訴訟繫屬中變更為林盛茂，再變更為鄭明華，有董事會議事錄、公司變更登記表在卷可按，業已具狀聲明承受訴訟（調解卷第65頁、本院卷第22頁），核與民事訴訟法第175 條第1 項、第176 條規定相符，自應准許
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但如請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。原告起訴時原為先位聲明：請求確認被告民國105 年9 月14日所召開福華商業藝術廣場（下稱系爭大廈）第13屆第1 次臨時區分所有權人會議（下稱系爭會議）所為「增訂大樓管理規約第16條第17項」之決議（下稱系爭決議）不存在；備位聲明：系爭決議應予以撤銷（調解卷第
8 頁）。嗣以書狀變更聲明為：先位聲明：請求確認系爭決議無效；備位聲明：系爭決議應予以撤銷（本院卷第203 頁）。復於107 年1 月9 日言詞辯論期日當庭變更聲明：先位聲明：請求確認系爭決議不存在；備位聲明：系爭決議應予以撤銷（本院卷第213 頁）。再於107 年2 月23日變更聲明為：先位聲明：請求確認系爭決議不成立；第一備位聲明：請求確認系爭決議無效；第二備位聲明：請求確認系爭決議得撤銷（本院卷第226 頁）。核其歷次變更聲明，均與原訴之基礎事實同一，揆諸前開規定，均屬合法，應予准許。
三、按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之」，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。次按所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。經查，原告為福華商業藝術廣場即系爭大廈之區分所有權人，被告管理委員會為該大廈之管理組織，系爭大廈於105 年9 月14日召開105 年度第一次區分所有權人會議（即系爭會議）。原告主張該次會議關於規約增訂第16條第17項之決議，因未經合法連署而召集，復因違反法令而無效，決議方法有瑕疵；但是被告否認此情，致原告私法上地位受影響，此種不安之狀態，得以確認判決將之除去，是以原告提起確認之訴（先位及第一備位聲明），具有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、系爭會議召集事由載明係依據住戶提案連署而召集，然被告所提出之連署書為住戶連署向臺北市政府都市發展局陳情之文件，且未記載日期，而與本件無關。被告雖再辯稱系爭會議係依據105 年5 月6 日區分所有權會議臨時動議住戶提案召集之，惟該次臨時動議會議紀錄亦無決議召集系爭會議之記載。系爭會議不合於公寓大廈管理條例第25條第1 項、第
2 項之召集要件，訴外人劉俊霖是否為有召集權人，亦非無疑。
㈡、經原告依據出席表決選票及全部區分所有權人謄本計算，系爭會議出席人數比例為76.12 ％（扣除出席人與所有權人姓名不合且未記載為委任者），但僅62.23 ％同意系爭決議，未達公寓大廈管理條例第31條規定及系爭大廈使用戶管理規約第3 條第3 項所規定之門檻，不能認為有決議成立之情形，如認為非構成不成立，亦為得撤銷之事由。
㈢、公寓大廈區分所有權人會議之決議，依公寓大廈管理條例第
1 條第2 項規定應類推適用民法有關社團總會決議之第56條規定，而系爭決議內容關於「所有權人及承租人不可隨意變更使用執照用途」、「除興建之初即規劃設有廚房之樓層其原設置區域或位置外，其餘樓層之全部或部分，均不得再增設廚房或與廚房具相同之功能之設施」，係在無法源依據下限制專有部分權利之行使，前開決議內容以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗者，依民法第56條第
2 項規定應為無效。
㈣、縱認系爭決議非屬不成立或無效，系爭決議限制區分所有權人之權能，創設嚴於法規之限制，該等決議如經確認，將因為規約之既受原則，永久限制建物之經濟效益，變相使原告之所有權負有負擔，且決議方法違反公寓大廈管理條例第31條規定，原告得適用或類推民法第799 條之1 、第56條第1項之規定請求撤銷之等語。
㈤、聲明：
1.先位聲明：請求確認系爭決議不成立。
2.第一備位聲明：請求確認系爭決議無效。
3.第二備位聲明：請求確認系爭決議得撤銷。
二、被告答辯：
㈠、系爭會議召集起初是由區分所有權人發起連署後，請求被告協助向臺北市政府陳情，且要求被告處理此問題，被告嗣開會針對連署書有臨時動議提案，經決議召開系爭會議。
㈡、系爭決議內容僅是區分所有權人希望對商業大樓整體商業發展方向做限制，避免嫌惡產業之進入，無針對性及權利濫用之情形。又系爭大樓除B1、3 、12樓外其餘樓層未設置廚房，擅自變更會有消防、通風等問題。
㈢、系爭大廈管理規約第3 條第9 款規定是以區分所有權人人數過半及區分所有權比例過半出席，以出席人數過半及區權比例過半出席，以出席人數過半及區權比例過半同意進行決議，決議比例計算符合規定。被告係依據第一屆由建商所召集時之原始名冊，以各個專有部分之建築物建號/ 門牌號碼之所有權人為區分所有權人造冊之依據，並就所有權曾經變更部分為更新記載。又系爭大廈地下室3 至5 樓之停車位，係於2 個建號內，由共有人持分，並依據分管情形使用車位，屬於約定專用之情形，非屬於專有部分，不應計算入表決時之區分所有權比例中，原告之計算方式有誤等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：
㈠、被告之主任委員劉俊麟擔任召集人，於105 年9 月14日召開第13屆第1 次臨時區分所有權人會議即系爭會議。
㈡、系爭會議決議：「增訂大樓管理規約第十六條第十七項」之決議，其內容乃為「本大樓為單純之商辦大樓，所有權人及承租人不可隨意變更使用執照用途，不可有危害公共安全、產生醫療廢棄物或傳染疾病、汙染空氣、噪音、影響風化、環境場所整潔之行業。基於大樓之商業使用規劃與消防安全等因素，本大樓各樓層，除興建之初即規劃設有廚房之樓層其原設置區域或位置外，其餘樓層之全部或部分，均不得再增設廚房或與廚房具相同之功能之設施，以維護大樓整體之安全。說明：相關行業例如B1類娛樂場所酒家、視、聽歌唱、遊藝場等，E 類葬儀社等，H 類社福機構老人安養中心、護理之家等、I 類瓦斯行等。」
四、本院得心證之理由：
㈠、系爭會議是否為無召集權人召集而決議不成立？
1.按公寓大廈管理條例為加強公寓大廈之管理維護，並對公寓大廈之重建、修繕、改良、利用等「物的管理」，及區分所有權人（包括住戶）間互動關係、群居生活等「人的管理」，透過區分所有權人參與集會之決議，藉由民主及自治管理機制，以管理自身居住環境，決定自己生活方式，俾能提昇居住品質，乃就公寓大廈自治管理重要支柱之區分所有權人會議之召集人，斟酌公寓大廈區分所有權人團體，性質上為人的組織體，非屬營利團體，特於該條例第28條、第25條第
3 項、同條例施行細則第7 條設其規範，明定除建築完成後，由起造人以公寓大廈之管理負責人身分召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人外，應由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告10日後生效。故欲召集區分所有權人會議之人，於召集前，為落實公寓大廈管理條例立法意旨，並兼顧其自治管理之程序正當性與區分所有權人間之和諧性，以維公寓大廈全體住戶之生活秩序，自須先行取得召集權資格，始克當之。倘召集時，尚不備召集人身分，所為召集，即非合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，所為之決議，當然自始完全無決議之效力，亦不得因召集後始取得召集權而使原來之召集溯及生效，或認該原不具召集人資格之瑕疵已然治癒（最高法院102 年度台再字第30號裁判意旨參照）。又公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關，其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第
1 條第2 項規定，固應適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。於此情形，即屬依法提起確認該會議決議不存在之訴以資救濟之範疇，而非在上述撤銷會議決議之列（同院92年度台上字第2517號裁判要旨參照）。
2.按公寓大廈管理條例第25條第2 項規定「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。有下列情形之一者，應召開臨時會議：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」原告雖質疑：被告未能提出本件經區分所有權人五分之一以上連署，其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面請求召集，以及未能提出區分所有權人會議曾經議決必須召集臨時會議之證明，故不該當於公寓大廈管理條例第25條第2 款之情形云云。然揆諸前開法條，僅在指明如具備該等情形者，「應」召開臨時會議，並非限定僅有該等情形方能召集臨時會議。本件因有區分所有權人申請變更使用執照為安養中心、月子中心，而經部分區分所有權人連署抗議，而具狀向臺北市政府陳情，此有被告提出之陳情連署書可按（本院卷第37頁以下）。是針對類此情形，對系爭社區之區分所有權人間已成為重要問題，有賴進行會議充分商議討論，尚非管理委員會之職權決定範疇，是縱無達上述法條連署之門檻，難謂不能召集區分所有權人臨時會議。又原告未爭執劉俊麟為當時管理委員會之主任委員，是其召集系爭會議，即為有召集權人所為。
3.又依據原告之計算，系爭會議區分所有權人出席人數已達法律規定人數，是以縱然決議未達區分所有權比例4 分之3 以上同意，應屬會議決議不合法得撤銷之範疇，而非決議不成立。
4.是原告先位聲明主張請求確認系爭決議不成立，為無理由。
㈡、系爭會議決議是否無效？
1.查，系爭大廈係於系爭會議作成如不爭執事項㈡所示之決議。原告主張：系爭決議違反民法第765 條、權利濫用、違反公序良俗，侵害伊對系爭專有建物之使用、收益權，應屬無效等語，雖據被告否認，並以前詞置辯。然查：
2.按民法第765 條規定：「所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉」。次按民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言（最高法院69年台上字第2603號判例參照）。又依憲法第15條之規定，人民之財產權，應予保障。而人民之財產權，依憲法第23條之規定，固除於防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。惟在以法律限制人民之財產權時，應合於「比例原則」，「比例原則」包括行為應適合於目的之達成之適當性原則，行為不超越實現目的之必要程度，亦即達成目的需採取影響最輕微之手段之必要性原則，以及手段應按目的加以衡判之衡量性原則，上述三原則如有違反任一，即可認為違反「比例原則」，即為違反憲法第23條之規定，司法院大法官會議著有釋字第510 號解釋可資參照。故法律行為如有造成對人民財產權不合理之侵害者，而有違憲法保障人民財產權之意旨者，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。而公寓大廈管理條例第5 條、第23條固規定區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，且有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法律另有規定外，得以規約定之。然規約之內容，對區分所有權人所有權之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違反比例原則。
3.公寓大廈管理條例第4 條第1 項、第15條第1 項則規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」、「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專有部分，不得擅自變更」。是以系爭大樓之區分所有權人，負有遵守使用執照所載用途使用之義務，倘若逾越使用執照之目的，當法所不許，但如依照使用執照所載之用途使用，難謂於法不合，是以系爭決議逕自限制行業類別，即屬有疑。再則，公寓大廈管理條例第23條第1 項規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之」。顯然規約之訂定範圍應限於「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係」；且其內容應不得抵觸都市計畫法及建築法等法令規定至明。是以如區分所有權人對於專有部分自行或供他人經營使用執照使用類組所允許之行業，係符合法律之規定，自非規約所得禁止，至為彰顯。又關於使用執照之變更，建築法第73條第2 項規定：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」並有建築物使用類組及變更使用辦法等相關規定，是以法律並未禁止使用執照變更，僅有應遵循之程序及要件，區分所有權人倘若依法辦理使用執照變更，難謂違法使用，因之系爭決議禁止「所有權人及承租人變更使用執照用途」，不當限制專有部分之使用、收益。另系爭決議「大樓各樓層，除興建之初即規劃設有廚房之樓層其原設置區域或位置外，其餘樓層之全部或部分，均不得再增設廚房或與廚房具，相同之功能之設施」，亦即是除興建之初即有廚房規劃者，禁止設置廚房或相同功能之設施。然區分所有權人，如依法變更使用執照，亦遵循建築物室內裝修管理辦法完成裝修，經合格技師簽證，恪遵政府有關消防、衛生安全等等法令，亦非法所不許。惟系爭決議不問適法與否，一律禁止區分所有權人變更使用執照用途以及增設廚房或類此設施，其逾越法律規定限制專有部分之使用收益，已對人民財產權造成不合理之侵害，而有違憲法保障人民財產權之意旨，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。
㈢、系爭決議既然無效，則第二備位聲明撤銷系爭決議之停止條件成就，本院無庸審酌。
五、是原告請求確認系爭會議決議不成立為無理由，應予駁回，其確認系爭會議決議無效，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、原告聲請再開辯論，本院認為無必要，併予敘明。
八、原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 30 日
民事第三庭法 官 絲鈺雲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 4 月 30 日
書記官 郭如君