臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第653號原 告 喬大福國地產開發股份有限公司法定代理人 郭國榮訴訟代理人 廖振洲律師複 代理 人 吳聖平律師被 告 余葉麗英訴訟代理人 劉炳烽律師複 代理 人 賴鴻齊律師被 告 余聖慧上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國107年5月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告余葉麗英應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國一○五年六月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告余聖慧應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一○六年十一月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告余葉麗英負擔百分之八十三，餘由被告余聖慧負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告余葉麗英如以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣叁萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告余聖慧如以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分被告余聖慧經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：伊與被告余葉麗英、余聖慧分別於民國99年11月17日、102年12月16日簽訂臺北市○○區○○段○○段000地號等19筆土地都市更新單元都市更新合建契約書（下稱系爭都更合建契約）、臺北市○○區○○段○○段000地號等12筆土地都市更新單元都市更新分配契約書（下稱系爭都更分配契約），並依約給付保證金各新臺幣（下同）50萬元、20萬元，嗣因坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱227地號土地）所有權人賴啟輝無意願並反對參與都市更新，使伊無法於約定期限內取得臺北市政府核定之「都市更新事業計畫核准函」，其他原本同意都市更新之地主亦因此與伊解除契約撤回參與，致地主人數、持分過少不符合法律規定，而無從取得都市更新或建造執照之核准，伊乃分別依系爭都更合建契約第9條第1項第1、2、3款、系爭都更分配契約第9條第1項第2、3款約定，與被告解除契約，被告依約應返還保證金，爰依系爭都更合建契約第9條第3項、系爭都更分配契約第9條第3項約定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告余葉麗英應給付原告50萬元，及自105年6月18日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈡被告余聖慧應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告余葉麗英則以：系爭都更合建契約之標的範圍為「臺北市○○區○○段○○段000地號等19筆土地（下稱系爭19筆土地）」，原告僅以臺北市○○區○○段○○段000地號等11筆土地（下稱系爭11筆土地）向臺北市政府申請都市更新計畫，當然無法取得臺北市政府就系爭19筆土地之都市更新事業計畫核准函，是原告依系爭都更合建契約第9條第1項約定解除契約，自屬無據。縱認本件原告得依系爭都更合建契約第9條第1項解除契約，然係因原告未依系爭都更合建契約約定以系爭19筆土地申請都更，而僅以系爭11筆土地申請都更，顯然係因可歸責於原告之因素所致，依系爭都更合建契約第9條第3項約定，伊得沒收50萬元保證金；且被告余聖慧為系爭19筆土地中最後與原告簽署都市更新合建契約之土地所有權人，依系爭都更合建契約第5條第1項第2款約定，於102年12月16日兩人完成簽約後10日內，原告即應支付保證金100萬元予伊，惟經伊催告後原告迄未支付，是伊依系爭都更合建契約第10條第2項第1款約定，亦得沒收50萬元保證金。另伊所有位於系爭都更合建契約標的範圍土地上門牌號碼臺北市○○區○○路○○號1樓房屋（下稱系爭房屋），原出租予訴外人蕭勝明，約定租期為100年12月1日起至105年11月30日止，租金為每月7萬5千元（下稱系爭租約），因進行都市更新程序之不確定性致於102年6月30日提前終止租約，使伊受有85萬元之租金損失，伊自得依民法第227條、第260條規定，向原告請求損害賠償，並以此租金損失主張抵銷，是原告請求伊返還保證金50萬元，顯無理由等語，資以抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告余聖慧則未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
四、本件經本院協同原告與被告余葉麗英整理爭點如下（本院卷第143至144頁）：
㈠不爭執事項：
⒈被告余葉麗英與原告於99年11月17日簽訂系爭都更合建契約
，原告並依系爭都更合建契約書第5條第1項第1款規定，開立保證金50萬元之支票予被告余葉麗英。
⒉原告於105年6月17日以北投致遠郵局存證號碼第108號存證
信函通知被告余葉麗英解除系爭都更合建契約，並要求被告余葉麗英返還保證金50萬元，被告余葉麗英是於105年6月18日收受上開存證信函，然被告余葉麗英於105年6月29日以臺北南陽郵局存證號碼第1175號存證信函回覆原告，依系爭都更合建契約第9條第3項規定，被告余葉麗英可沒收50萬元保證金，原告並於105年6月30日收受上開第1175號存證信函。
⒊被告余葉麗英於106年4月13日以臺北法院郵局存證號碼第17
8號存證信函通知原告已違反系爭都更合建契約第5條第1項第2款規定，則依系爭都更合建契約第10條第2項第1款規定，被告余葉麗英自得沒收50萬元之保證金。
㈡爭執事項：
⒈系爭都更合建契約第9條第1項約定：「有下列情形時，甲乙
雙方（甲方為被告余葉麗英、乙方為原告）得解除本契約：①本契約書簽訂日起叁年內，乙方未能取得台北市政府核定都市更新事業計畫核准函時。②本案全部所有權人中之其他人（非本約甲方）違約或無法履約時。③本案之都市更新或建造執照未能核准時。」原告得否依上開約定解除系爭都更合建契約？若是，系爭都更合建契約之解除是否可歸責於原告？⒉原告是否得依系爭都更合建契約、系爭都更分配契約第9條
第3項約定請求被告余葉麗英返還保證金50萬元，請求被告余聖慧返還保證金10萬元？⒊被告余葉麗英可否依系爭都更合建契約第5條第1項第2款、
第10條第2項第1款及第9條第3項約定，沒收50萬元之保證金？⒋被告余葉麗英可否以租金損失主張抵銷？
五、得心證之理由：㈠原告得解除系爭都更合建契約，且契約之解除非可歸責於原告：
⒈按乙方（即原告）擬辦理都市更新事業範圍為臺北市○○區
○○段○○段000地號等19筆土地，全部面積合計為3,446平方公尺，範圍以屆時經市政府核定公告之都市更新事業計畫暨都市更新權利變換計畫內容為準；若有下列情形時，甲（即被告余葉麗英）乙雙方得解除本契約：㈠本契約書簽訂日起叁年內，乙方未能取得台北市政府核定都市更新事業計畫核准函時。㈡本案全部所有權人中之其他人（非本約甲方）違約或無法履約時。㈢本案之都市更新或建造執照未能核准時，系爭都更合建契約第1條第1項、第9條第1項定有明文（本院卷第17、23至24頁）。
⒉經查，原告與被告余葉麗英簽訂系爭都更合建契約並簽發面
額50萬元之保證金支票予余葉麗英，為兩造所不爭執，而系爭都更合建案中227地號土地所有權人賴啟輝反對參與都市更新乙節，業經證人賴啟輝到庭證稱：「…我們不同意都更…是有聽說都更的規劃，但是不知道何時間開始，但是我就是不同意…（建商）來講的時候，我一開始就反對，因為對我們不利」（本院卷144頁、第144頁背面），是原告主張系爭都更合建因都市更新事業範圍內227地號土地所有權人無意願並反對參與都市更新，使伊無法於約定期限內取得臺北市政府核定之「都市更新事業計畫核准函」，其他原本同意都市更新之地主亦因此與伊解除契約撤回參與，致地主人數、持分過少不符合法律規定，而無從取得都市更新或建造執照之核准等情，堪信為真實。至被告余葉麗英雖辯：系爭都更合建契約所定都市更新事業範圍為系爭19筆土地，原告以系爭11筆土地向臺北市政府申請都市更新計畫，當然無法取得臺北市政府就系爭19筆土地之都市更新事業計畫核准函云云，惟觀諸系爭都更合建契約第1條第1項已載明「範圍以屆時經市政府核定公告之都市更新事業計畫暨都市更新權利變換計畫內容為準」，條文文字已清楚表明系爭19筆土地為原告擬辦理都市更新事業之預定範圍，實際範圍則以經政府核定公告內容為準，是被告余葉麗英辯稱原告應以系爭19筆土地全部範圍辦理系爭都更合建云云，容有誤會。又系爭都更合建契約並未約定原告有使全部土地所有權人參與都市更新之義務，則原告因系爭都市更新事業範圍內土地所有權人反對參與無法完成系爭都更合建，而依系爭都更合建契約約定解除契約，自難認有何可歸責之因素。
㈡原告得依系爭都更合建契約第9條第3項約定請求被告余葉麗
英返還保證金50萬元、依系爭都更分配契約第9條第3項約定請求被告余聖慧返還保證金10萬元：
⒈按於乙方與台北市○○段○○段○○○○○○○○號全部所有權人
完成簽訂都市更新合建契約書時，乙方應於10日內開立保證金100萬元整之支票交付甲方；乙方如有違約情事，於接獲甲方書面催告7日內，配合甲方所通知各項事宜，倘經甲方訂1個月期間催告乙方仍未改善者，視同乙方違約，應以違約論處，乙方違反本契約任一條款時，甲方得沒收乙方所給付之保證金…；依本條約定之解約時，甲方應同時以現金或即期支票返還乙方已付之保證金。若解除本契約可歸責乙方之因素，甲方有權得沒收乙方保證金，乙方不得異議，系爭都更合建契約第5條第1項第2款、第10條第2項第1款及第9條第3項分別定有明文（本院卷第24頁）。查原告得依約解除系爭都更合建契約，且契約之解除非可歸責於原告，業經認定如上，則被告余葉麗英辯稱原告解除契約係可歸責於原告，依前開契約約定得沒收保證金50萬元，已屬無據，其另辯稱被告余聖慧為系爭19筆土地中最後與原告簽署都市更新合建契約之土地所有權人，然原告並未於兩人完成簽約後10日內支付保證金100萬元予伊，是依系爭都更合建契約第10條第2項第1款約定亦得沒收50萬元保證金云云，惟系爭19筆土地中227地號土地所有權人即證人賴啟輝已表示反對參與都更合建，另一證人賴明通亦到庭結證稱系爭19筆土地在談都更時一開始就有人反對（本院卷第145頁），顯難認系爭19筆土地全部所有權人均與原告完成簽訂都市更新合建契約，被告余葉麗英就此並未舉證說明，是其所辯亦不足採。綜上，依上開契約條文約定，被告余葉麗英即應返還原告交付之保證金50萬元。
⒉按依本條約定之解約時，甲方（即被告余聖慧）應同時以現
金或即期支票返還乙方（即原告）已付之保證金之百分之五十（50%），系爭都更分配契約第9條第3項定有明文。查原告主張於102年12月16日與被告余聖慧簽訂系爭都更分配契約，並開立保證金20萬元之支票交付余聖慧，嗣因系爭12筆土地其中227地號土地所有權人即證人賴啟輝不同意參與都市更新，使其他原本同意都市更新之地主亦因此與原告解除契約撤回參與，致地主人數、持分過少不符合法律規定，而無從取得都市更新或建造執照之核准等情，業據提出系爭都更分配契約、支票（支票號碼AD0000000，發票日102年12月16日，面額20萬元，發票人陽信銀行北投分行，受款人余聖慧）、都市更新事業概要申請函、臺北市政府辦理都市更新公廳會陳述意見書、陳情書等件（本院卷第32至45頁）為證，並經證人賴啟輝到庭證述如上，堪認屬實，原告並以本件起訴狀繕本送達向余聖慧為解除系爭都更分配契約之意思表示（本院卷第15頁），則依系爭都更分配契約第9條第3項約定，原告自得請求余聖慧返還保證金10萬元（計算式：200,000元×50%＝100,000元）。
㈢被告余葉麗英以租金損失主張抵銷，尚屬無據：
⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第227條、第260條亦有明定。再按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在，最高法院48年台上字第481號判例參照。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，故主張法律關係存在之當事人，應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實（變更或消滅之特別要件），則應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887號判例參照）。是應由主張權利者，先負舉證之責，若不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則對造就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回。
⒉被告余葉麗英主張其所有系爭房屋承租人即訴外人蕭勝明因
系爭都更合建契約的不確定性而提早終止租約，致其受有租金損失85萬元，並以此租金損失債權與原告保證金債權主張抵銷云云，查債務不履行，債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件，本件原告解除系爭都更合建契約係不可歸責於原告，已如前述，被告余葉麗英主張依民法第227條、第260條規定，向原告請求損害賠償，已屬無據，況余葉麗英係於99年11月17日與原告簽訂系爭都更合建契約，嗣於100年11月4日始與蕭勝明簽訂系爭租約，此為被告余葉麗英所自陳，復有所提系爭房屋租賃契約書為證（本院卷第68頁、79至96頁），是蕭勝明簽訂系爭租約時，已在系爭都更合建契約簽訂近1年之後，則其簽約時是否知悉系爭房屋坐落之基地參與都更合建？若是，則其提早終止租約能否認與系爭都更合建契約有關？均未見余葉麗英舉證說明，則其所受之損害與原告之解除系爭都更合建契約間，難認有何相當因果關係存在，揆諸前揭說明，余葉麗英以租金損失之損害賠償請求權與原告之保證金返還請求權主張抵銷云云，於法自有未合。
六、綜上所述，原告依系爭都更合建契約第9條第3項約定請求被告余葉麗英返還保證金50萬元，及自105年6月18日起至清償日止按年息5%計算之利息；依系爭都更分配契約第9條第3項約定請求被告余聖慧返還保證金10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年11月15日（本院卷第114頁）起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
七、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰各酌定相當金額併予准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 6 月 28 日
民事第四庭 法 官 李可文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴狀者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 6 月 28 日
書記官 洪忠改