臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第851號原 告 施雅雯訴訟代理人 林重宏律師複代理人 柯智炫律師被 告 張楊秀蘭訴訟代理人 林志豪律師複代理人 劉北芳律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國107 年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾貳萬玖仟肆佰元，及自民國一百零六年六月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣伍拾貳萬玖仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：其前經訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）居間仲介，於民國105 年12月9 日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以買賣總價金新臺幣（下同）1,710 萬元向被告購買門牌號碼為臺北市○○區○○街○○號5 樓之房屋（下稱系爭建物）暨其所坐落基地（下合稱系爭房地），原告已付訖全部價金。被告交屋後，原告委託訴外人輻而磨砂科技偵檢有限公司就系爭建物進行氯離子含量檢測，平均值竟高達1.05kg/m3 ；另於本件訴訟中經鈞院囑託臺北市土木技師公會鑑定，就系爭建物
3 處取樣結果，氯離子含量亦分別高達1.4983、1.9931、1.0337kg/m3 ，均已逾83年所制定之CNS3090 混凝土氯離子國家標準值甚多，此將加速鋼筋鏽蝕及混凝土中性化，進而使混凝土剝落而影響結構物強度及減少使用年限，顯已影響原有結構安全之虞而屬物之瑕疵。依系爭契約第13條第2 項第
1 款、第3 款約定，兩造就系爭建物氯離子含量標準已有具體特定之約定，亦即以「建物建築完成日期在84年6 月30日（含）以前者，約定為0.6kg/m3（不含）以上」為準，是被告自應就系爭建物氯離子含量未符兩造之約定負瑕疵擔保責任。另系爭建物尚有建物傾斜之瑕疵，而經臺北市土木技師公會鑑定，得知其傾斜率為1/176 ，依臺北市政府之規定，得請求1.4%之補償費，及建物扶正施工費26萬至30萬。為此爰依系爭契約第9 條第5 項之約定、民法第354 條、第359條、第360 條、第179 條之規定提起本訴，請求以系爭契約總價金10% 即171 萬元及傾斜修繕費20萬元，總計191 萬元，為本件減少價金之數額，並聲明：㈠被告應給付原告191萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告提出之檢測報告僅有氯離子含量之記載，其於鑑定原則如鋼筋檢測、混凝土抗壓強度、混凝土中性化深度、裂縫測量等項目均付之闕如，難認系爭建物即具有民法第354 條第1 項本文規定所稱之瑕疵。又系爭建物建築完成日期為75年12月12日，屋齡已有30年，被告於92年搬離系爭建物前，從未知悉系爭建物氯離子含量超標，方於系爭契約現況勾選「未曾做過氯離子含量檢驗」，無故意不告知原告瑕疵之情事。另被告於105 年6 月28日即簽署系爭建物現況說明書予原告，且原告至現場察看屋況時，永慶公司仲介人員復向原告表示系爭建物為屋齡老舊之公寓式建物，可能會有海砂屋之問題，如有擔心建議可選擇較新之電梯大廈等語，足認原告對於系爭建物氯離子含量過高乙事已有所警覺及認識或知悉；檢測取樣當日，系爭建物仍為交屋之現狀，並未有任何海砂屋之損害外觀，原告卻有意識地自行進行氯離子含量檢測，足見原告對於中古屋氯離子含量之問題甚為重視，惟其並未要求被告或永慶公司提出系爭建物氯離子檢測報告，豈可於系爭契約簽訂後，自費進行檢測，進而主張系爭建物存有瑕疵要求減價，顯與一般經驗法則有違。至地板傾斜瑕疵部分，原告業就系爭建物進行全面裝潢，縱有傾斜，恐係地板裝潢施工不當所致，而非房屋本體結構傾斜；又影響房屋交易價格因素眾多，前揭瑕疵程度既無使系爭建物承載能力不符原設計安全需求，亦不需加以補強、防鏽處理或拆除重建，僅須以環氧樹脂予以修復，或每戶分攤至多4萬餘元扶正傾斜即可回復原狀，故應不至影響買受人意願而生經濟上之減損，應認該傾斜之瑕疵並無滅失或減少價值、通常效用或契約預定效用，或瑕疵程度無關重要而不得視為瑕疵等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保，請准予宣告免為假執行。
三、原告主張其經永慶公司仲介，於105 年12月9 日與被告簽訂系爭契約，約定原告以買賣總價金1,710 萬元向被告購買系爭房地，並已付訖全部價金；系爭契約第13條第2 項第1 款就氯離子含量檢測約定「…檢測點以主建物之樑、柱等共取
3 個樣本為準，如3 個樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在84年6 月30日（含）當日以前者，約定為0.6kg/m3（不含）以上；該日期以後者，約定為
0.3kg/m3（不含）以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方（按即：買方）得逕行解除買賣契約…」；系爭建物經本院囑託臺北市土木技師公會鑑定，樑柱3 處取樣氯離子含量分別為
1.4983kg/m3 、1.9931kg/m3 、1.0337kg/m3 ，平均值為1.5083 kg/m3；系爭建物經臺北市土木技師公會測量鑑定，確有斜狀況，其傾斜率為1/176 ；系爭建物建築完成日為75年12月12日等情，有系爭契約（見本院卷第18至24頁）、臺北市土木技師公會107 年1 月16日北土技字第10730000094 號函檢送之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告，見本院卷第96頁及外放鑑定報告書）在卷可稽，復為被告所不爭執，應堪信為真實。
四、原告請求被告依前揭法律關係，給付191 萬元及法定遲延利息，被告則以上揭情詞置辯，經查：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條至第358 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354 條、第359 條前段分別定有明文。又按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373 條亦有明文。因此，有無瑕疵，應以交付時之狀況為準，至於交付前是否有瑕疵，並非所問。次按民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104 年度台上第550 號裁判要旨參照）。
㈡系爭建物是否有氯離子含量過高之瑕疵：
⒈建物預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時
，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，易造成水泥塊剝落之情事，房屋之耐用年限亦會減短，因此，於建物預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，該建物即難維持通常效用。至於有關預拌混凝土中鋼筋混凝土水溶性氯離子容許含量，於83年7 月22日前則無規範，經濟部標準檢驗局之前身經濟部中央標準局於83年7 月22日修訂「新拌預拌混凝土國家標準」，規定預拌混凝土之氯含量容許值為
0.6kg/m3以下，嗣經該部標準檢驗局於87年6 月25日修正為
0.3kg/m3以下，再於104 年修正為現行標準0.15kg/m3 。按建築物應用之各種材料及設備規格，除國家標準有規定者從其規定外，應依建築技術規則之規定為之，為建築技術規則第4 條所明定。故有關鋼筋混凝土氯離子含量之標準，當以經濟部標準檢驗局所公布之國家標準為據。
⒉系爭建物係被告於106 年2 月6 日交付原告，依前述，其氯
離子含量是否超過標準，自應以交付時之標準決之，原則上即應以其是否超過經濟部標準檢驗局104 年修正公布之0.15kg/m3 為準據；惟兩造業於系爭契約第13條第2 項第1 款就氯離子含量檢測約定「…檢測點以主建物之樑、柱等共取3個樣本為準，如3 個樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在84年6 月30日（含）當日以前者，約定為0.6kg/m3（不含）以上；該日期以後者，約定為0.3kg/m3（不含）以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方（按即：買方）得逕行解除買賣契約…」，顯然兩造就系爭建物氯離子含量係以特約約定為「0.6kg/m3以下」，超過該含量，則屬物之瑕疵，而得請求減少價金或解除契約。
⒊系爭建物經本院囑託臺北市土木技師公會鑑定，樑柱3 處取
樣氯離子含量分別為1.4983kg/m3 、1.9931kg/m3 、1.0337kg/m3 ，平均值為1.5083 kg/m3，有系爭鑑定報告附卷足憑（見系爭鑑定報告第3 頁、第8 頁），業已超過兩造約定之平均值0.6kg/m3甚多，原告自得以系爭建物氯離子含量過高，向被告主張物之瑕疵擔保責任；被告主張系爭建物氯離子含量過高，並未構成系爭建物瑕疵云云，尚屬無據。
㈢系爭建物是否有傾斜之瑕疵：
系爭建物經本院囑託臺北市土木技師公會鑑定，就傾斜部分認「系爭建物經測量，確有傾斜狀況，其傾斜率為1/176 。
對於超過20年的建築物而言，其基礎已經壓密，除非鄰近有新建工程作基礎開挖時影響到系爭建物的基礎，正常情況系爭建物之傾斜已經不會隨時間增加而增加。現況之傾斜會影響到系爭建物之使用方便性，對居住安全尚無影響，對於使用不便部分，可參考臺北市政府的規定，約有1.4%的補償費，以上不計入工程費用或因傾斜造成之房價折減。系爭建物除非整棟作扶正才能減低傾斜，否則僅能對原告所有之室內地坪作拉平等處理，因地坪拉平費用與所使用之材料及範圍與施工方式等都有關係，……，費用也會有很大差距，故大部人都直接採用折價方式，……。或者採用扶正的分攤費用作估算，若以5 層獨棟建築物作扶正處理之施工費約在130萬至150 萬左右，該費用除以5 ，則每戶需分攤的費用約在26至30萬，也可以此作為費用估算。」（見系爭鑑定報告第
8 至9 頁）；顯見系爭建物確有傾斜之狀況，其傾斜狀況雖無影響居住安全，惟會影響系爭建物使用方便性，是應已影響居住品質。從而，系爭建物傾斜之狀況，確有減少其價值及通常效用之瑕疵。
㈣系爭建物存在氯離子含量過高及傾斜之瑕疵，則原告得否請求減少價金，及其數額：
⒈本件被告應負瑕疵擔保責任者，已如前述，則原告依民法第
359 條前段請求減少價金，自屬有據。又買受人之價金減少請求權，為形成權，一經買受人向出賣人為此表示，即生效力。則本件原告於起訴狀繕本表示減少價金，自得以該繕本送達代意思表示向被告表示減少價金，被告業已收受繕本，有卷附送達回證可稽（見本院卷第46頁），從而系爭買賣價金因之減少。
⒉就系爭建物因上開氯離子含量過高及傾斜之瑕疵所致價值減
損數額：經本院囑託臺北市土木技師公會鑑定，就氯離子含量過高損害狀況及修復費用認「系爭建物能勘查之結構現況有限，現況可見處之損害尚屬輕微，這些損害尚未影響到結構安全，現況可見之損害，可用壓力灌注裂縫方式作修復，修復費用約3 萬元」（見系爭鑑定報告第8 頁）；就傾斜瑕疵部分之補償及修復費用認「現況之傾斜會影響到系爭建物之使用方便性，對居住安全尚無影響，對於使用不便部分，可參考臺北市政府的規定，約有1.4%的補償費，以上不計入工程費用或因傾斜造成之房價折減。系爭建物除非整棟作扶正才能減低傾斜，……，採用扶正的分攤費用作估算，若以
5 層獨棟建築物作扶正處理之施工費約在130 萬至150 萬左右，該費用除以5 ，則每戶需分攤的費用約在26至30萬，也可以此作為費用估算。」（見系爭鑑定報告第8 至9 頁）。
是以本院認系爭建物因氯離子含量過高之瑕疵而減損之價值，以其修復費用3 萬元為適當；因傾斜之瑕疵而減損之價值，以補償費即系爭房地價金之1.4%，即23萬9,400 元（計算式：1,710 萬元*1.4%=23萬9,400 元）加上系爭建物扶正處理每戶分攤之施工費26萬，總計49萬9,400 元為適當。從而原告就系爭建物前揭氯離子含量過高之瑕疵，及系爭建物傾斜之瑕疵，所得請求被告減少價金之數額為52萬9,400 元（計算式：3 萬元+49 萬9,400 元=52 萬9,400 元）。
⒊被告抗辯應僅以房屋減損之數額計算減價基準，惟查兩造於
訂約時並未就房屋與土地分別約定價格，且土地一經建築房屋，二者已不可分離，系爭建物為集合住宅，並非獨棟獨戶之透天厝，亦無法單獨將系爭建物拆除重建，是該土地之價值即由房屋彰顯，交易習慣上亦以房屋坪數及單價而計算土地及房屋買賣總價，因此，本件以系爭房地總價金為前揭
1.4%比例計算基準，尚非不合理；被告復抗辯系爭建物，依建物使用執照，為35戶之建築，扶正費用應以35戶攤平計算云云，惟查：系爭建物使用執照，就層棟戶數雖記載35戶（見本院卷第115 頁），惟該戶數係以起造人申請建築執照及使用執照之同筆執照內基地所興建之房屋戶數計算，與本件鑑定人鑑定扶正費用，係以系爭建物現況為1 棟5 戶之建築，而攤平計算費用，二者不相同，是被告此部分抗辯，並無理由。
⒋復按不當得利受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知
之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第182 條第2 項、第203 條分別定有明文。本件原告以起訴狀繕本送達為減少價金之意思表示，於前開本院認定之52萬9,400 元之範圍內，因原告減少價金形成權之行使，致被告受領給付失其法律上之原因，原告依不當得利法律關係請求被告給付，並請求自被告知無法律上原因之翌日即起訴狀繕本送達翌日起（即106 年6 月22日，見本院卷第46頁），至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。
五、從而，原告依前揭法律關係，訴請被告給付52萬9,400 元，及自106 年6 月22日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 12 月 19 日
民事第二庭 法 官 陳菊珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 12 月 19 日
書記官 張淑敏