臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第855號原 告 吳漢中訴訟代理人 吳勇銳被 告 蔡秀里 原住臺北市○○區○○路○○○○○號3樓上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國106 年10月30言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌臺北市○○區○○○路○○○號房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新台幣壹佰貳拾貳萬捌仟玖佰伍拾壹元，及自民國一零六年六月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一零六年三月十六日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新台幣陸萬伍仟元，及自各期給付日翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣陸拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新台幣伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項於原告按月以新台幣貳萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。查，本件原告起訴依租賃契約法律關係，訴請被告騰空遷讓返還門牌臺北市○○區○○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋）予伊，並給付伊民國104 年4 月15日起至106 年3 月15日積欠租金新台幣（下同）143 萬元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日，按年息百分之
5 計算之利息，暨依不當得利法則，訴請被告自106 年3 月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋止，按月賠償伊6 萬5000元，及加計按年息百分之5 計算之利息（見本院卷第7 頁）；嗣於本院審理中，表示兩造間租賃契約係於106 年3 月3 日終止，故租金部分之請求更正為至106 年3 月3 日止，自10
6 年3月4日至同年月15日，及自106 年3 月16日起至騰空遷讓 返還系爭房屋之日止部分，則依不當得利法則請求，並補充其請求被告自106 年3 月16日按月賠償6 萬5000元部分，遲延利息起算日為自各期給付日翌日起算（見本院卷第91頁），核其並未變更訴訟標的，僅係補充、更正法律上陳述，要無訴之變更、追加之問題，合先陳明。
二、本件被告經合法通知無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊於101 年5 月15日出租系爭房屋予被告，並簽訂房屋租賃契約書，租賃期間自101 年5 月15日至102 年5月14日止，每月租金6 萬5000元，應於每月15日前繳納，押租金則為20萬元；嗣租期屆滿，被告仍繼續使用系爭房屋並繳付租金；詎其自104 年5 月15日起，即未再依約繳付租金，經伊於106 年3 月2 日以存證信函終止兩造間租賃契約，該存證信函已於106 年3 月3 日到達被告，被告仍拒絕返還系爭房屋，因而受有使用系爭房屋之利益，致伊受有相當租金之損害等情，爰依租賃契約法律關係及不當得利法則，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告：㈡被告應給付原告143 萬元，及自106 年6 月22日（即起訴狀繕本送達翌日，見本院卷第63頁公示送達公告）至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈢被告應自106 年3月16日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按月給付原告6 萬5000元，及自各期給付日翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條分別定有明文。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條亦有規定；再無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事判例意旨參照）。
四、經查：
㈠、原告於101年5月15日出租系爭房屋予被告，租賃期間自
101 年5 月15日至102 年5 月14日止，每月租金6 萬5000元，應於每月15日前繳納，押租金則為20萬元；嗣租期屆滿，被告仍繼續使用系爭房屋並繳付租金等情，有卷附房屋租賃契約書可憑（見本院卷第11至15頁），則兩造間租賃契約於102 年5 月14日屆滿後，被告既仍為租賃物之使用，原告亦繼續收取房租，而未為反對意思之表示，即應視為不定期限繼續契約；惟被告自104年5 月15日起，即未再依約繳付租金，經以押租金20萬元抵償後，至原告以106 年3 月2 日存證信函（見本院卷第22至24頁）終止兩造間租賃契約之日止，被告已遲付租金達二個月以上，該存證信函並於106 年3 月3 日到達被告（見本院卷第25頁送達回執），核與土地法第
100 條第3 款規定相符，堪認兩造間租賃契約已於106年3 月3 日終止，被告即應騰空遷讓返還系爭房屋予原告。
㈡、又，被告自104 年5 月15日起，即未依約繳付租金，計至106 年3 月3 日（即兩造間租賃契約終止之日止），積欠租金總額為140 萬3790元（計算式：65000 ×21+65000×14/28+65000 ×3/31＝0000000 ，元以下四捨五入，下同）；惟按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號民事判決要旨參照）；而被告已給付押租金20萬元（系爭租約第5 條參照，見本院卷第11頁），經抵充被告積欠之租金，原告尚得請求被告給付之租金為120 萬3790元（計算式：0000000-000000＝0000000 ）。
㈢、兩造間租賃契約已於106 年3 月3 日終止，被告無占用系爭房屋之正當權原，仍繼續占有使用系爭房屋迄今，因而受有使用系爭房屋之利益，並致原告受有相當於租金之損害，則原告依不當得利法則規定，請求被告返還伊占用系爭房屋之利益，核屬有據；本院審酌兩造就被告使用系爭房屋之對價，已約明被告應按月給付原告租金6 萬5000元，堪認原告所受相當租金之損害以每月6萬5000元計算為適當。準此，原告請求被告賠償伊106年3 月4 日起至同年月15日所受相當租金之損害2 萬5161元（計算式：65000 ×12/31=25161 ），及自106 年
3 月16日起按月給付伊6 萬5000元，即屬有據。
四、從而，原告依租賃契約法律關係及不當得利法則，訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋予伊，及給付伊122 萬8951元（即10
4 年5 月15日至106 年3 月3 日扣抵押租金後之積欠租金12
0 萬3790元，及106 年3 月4 日至106 年3 月15日之不當得利賠償金2 萬5161元，計算式：0000000+25161 ＝0000000），並加計自106 年6 月22日起至清償日止，按年息百分之
5 計算之利息，暨自106 年3 月16日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按月給付伊6 萬5000元，並加計自各期給付日翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，則無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 13 日
民事第五庭 法 官 許碧惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 11 月 14 日
書記官 簡吟倫