臺灣士林地方法院民事判決 106年度重訴字第104號原 告 研究苑別墅社區管理委員會法 定 代理人 田叠訴 訟 代理人 李仁豪律師
周應龍被 告 曾妙玉兼訴訟代理人 陳俊宇上列當事人間請求出讓其區分所有權等事件，本院於民國107 年
2 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告之法定代理人原為曾恆隆，嗣於民國106 年5 月12日變更為甲○，有新北市汐止區公所106 年6 月12日新北汐工字第1062157683號函足稽（見本院卷㈠第65、66頁），並經其具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈠第63、64頁），核符法律規定，應予准許。
二、原告主張：伊係新北市橫科山區之封閉型自設道路、獨立門禁管理之透天雙拚別墅型社區，共498 戶、分為21小區段。
被告丙○○為社區內第11區門牌號碼東勢街201 巷243 號房屋（下稱系爭房屋）所有權人，與其母即被告丁○○同住，均為社區住戶，並飼養6 隻體重約20-35 公斤之中大型土狗（下稱系爭土狗），惟被告遛狗時，幾未以牽繩或繫鍊管控系爭土狗，放任系爭土狗在社區內自由活動及便溺，致社區公共環境衛生污染、危害社區交通安全，並有系爭土狗無故侵入他人土地及建物、咬傷鄰居孩童、吠聲擾鄰等情。伊屢次促請被告改善，然被告從未改善，伊乃於104 年5 月16日增訂社區規約第19條之2 ，規範住戶飼養犬貓類動物；若住戶違反規定，經其他住戶反應或檢舉，管理委員會口頭或書面制止時，應立即改善，管理委員會並應具證向主管機關通報。同戶號住戶於3 個月內違反上述規定任一項目5 次（含）時，視為情節嚴重，管理委員會應向全體住戶於公告欄與社區內刊物中正式公告，並提交最近期之年度區分所有權人會議決議時，向全體住戶提出情節據證，由全體住戶表決，訴諸法院強制其遷離。住戶若為區分所有權人時，亦得訴請法院命其出讓所有權及其共用部分所有權應有部分。被告於伊增訂上述規定後，仍未改善，經第19屆管理委員會提報於
105 年5 月14日召開之區分所有權人會議（系爭區權人會議），交由全體住戶表決是否訴請法院強制被告遷離，並出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。且於表決前，予被告現場答辯機會，嗣此案以贊成300 票、反對24票、廢票7票通過。為此依公寓大廈管理條例第22條第1 項、第2 項，廢棄物清理法第11條，及社區規約第19條之2 規定起訴，並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷離；㈡被告應出讓系爭房屋之區分所有權及基地所有權應有部分。
三、被告則以：伊救助流浪狗進而收養至今，惟原告社區均為個人戶，除室內體育休閒館、管理中心、停車場及自家院前馬路，別無公共公園、庭院、草地等其他活動空間，飼養犬隻住戶，均在馬路排泄再各自清理。伊之各犬隻排尿時間均控制在5 分鐘內，伊並即清理、沖洗排泄物，亦常駕車搭載至社區外散步，並無任意放狗咬傷女童之事。且伊前經警察、動保、環保單位檢查均無不合格，無情節重大之違規。詎原告未使伊說明下，刪改社區規約，並採行對伊不利措施，實為部分住戶所不認同；況系爭區權人會議近尾聲始予伊表達機會，然就本件議案之投票卻在甫進場簽到領票之時，顯意圖打擊伊。又社區規約僅為約束大樓住戶之公約，不具法律效力；原告社區為別墅透天厝，是否適用公寓大廈管理條例，亦有待商榷等語置辯。答辯聲明：原告之訴駁回。
四、被告丙○○為原告社區內系爭房屋所有權人，與母即被告丁○○同住，均為社區住戶，飼養系爭土狗。原告社區於104年5 月16日增訂社區規約第19條之2 ，嗣經第19屆管理委員會決議，提報105 年5 月14日召開之系爭區權人會議，由住戶表決通過訴請法院強制被告遷離，並出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分等情，為兩造所未爭執，並有社區規約、系爭區權人會議紀錄、管理委員會會議記錄、建物登記謄本足稽（見本院105年度湖調字第400號卷〈下稱湖調卷〉第29-37、53-59、98、167、168 頁），堪信為實在。
五、原告主張被告多次違反社區規約第19條之2 規定，伊得依公寓大廈管理條例第22條第1 項、第2 項，廢棄物清理法第11條，及社區規約第19條之2 規定，請求被告自系爭房屋遷離，並出讓系爭房屋之區分所有權及基地所有權應有部分。惟經被告以前詞置辯。何者有理，茲述之如下：
㈠按公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有
明確界限得區分為數部份之建築物及其基地，公寓大廈管理條例第3 條第1 款定有明文。又多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，同條例第53條亦有明定。原告社區為連棟透天式樓房、基地由全體建物所有人分別共有，有照片、建物登記謄本、社區圖足稽（見湖調卷第27、167、168頁，本院卷㈠第96頁），核應屬上揭具整體不可分性之集合式住宅建物，且業經向主管機關申請報備核准，有公寓大廈管理組織報備證明可按（見湖調卷第
166 頁），當有公寓大廈管理條例之適用。被告質疑原告社區無公寓大廈管理條例之適用云云，應有誤會，合先敘明。㈡次按規約，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保
良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項；住戶有違反法令或規約情節重大之情形者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3 個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離；前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後3 個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之，公寓大廈管理條例第3 條第12款、第22條第1 項第3 款、第2 項分別定有明文。而原告社區規約第19條之2 第1 項規定，為維護社區居民居住品質、環境衛生、交通安全之應有權益，住戶飼養犬貓類動物，不應違反下列規定。若住戶有違反規定情形發生，經其他住戶反應或檢舉，管理委員會口頭或書面制止時，應立即改善。㈠犬貓類動物於戶外活動時，飼主必須隨行在側，且強制必須牽繩或繫鍊，不得放任犬貓於社區範圍內自行任意遊走；㈡飼主陪同犬貓類動物於戶外活動時，若犬貓有便溺的情況發生，飼主應立即清理乾淨，不得置之不理；㈢飼主陪同犬貓類動物於戶外活動時，活動範圍限於公共道路兩側路邊、公有庭園或草地等處，禁止於道路中央活動，以不影響其他住戶之交通及活動之權益為原則；㈣飼主陪同犬貓類動物活動時，非經其他住戶同意，不得入侵其他住戶之私人處所。同條第2 項規定，上述規範於同一時地發生，視為單次事件，若住戶違反本項上述規則時，管理委員會須促請改善，並具證向主管機關通報。違反本項上述規定之任一項目，以同戶號之住戶為準，於3 個月內違規5 次（含）時，視為情節嚴重，管理委員會應向全體住戶於公告欄與社區內刊物中正式公告，並提交最近期之年度區分所有權人會議決議時，向全體住戶提出情節據證，由全體住戶表決，訴諸法院強制其遷離。而住戶若為區分所有權人時，亦得訴請法院命其出讓所有權及其共用部分所有權應有部分（見湖調卷第36頁），社區住戶自應遵守。
㈢查，原告主張被告遛狗時，幾未以牽繩或繫鍊管控系爭土狗
，放任系爭土狗在社區內自由活動及便溺，致社區公共環境衛生污染、危害社區交通安全，並有系爭土狗無故侵入他人土地及建物等情，固提出照片為據（見湖調卷第26、27、38-5 2、61、115-140頁、本院卷㈠第247-286頁、本院卷㈡第34-80 頁）。證人即原告副主委戊○○證述：伊住被告隔壁幾戶，系爭土狗出來前，因會吠叫，伊均知悉。伊經常看到被告違反規約第19條之2 第1 項各款規定之行為，被告從未牽繩，出門後系爭土狗到處遊走，伊觀察應有6 隻，有些在馬路上，有些入侵別人車庫、院子，被告雖有提水、及帶衛生紙清理，然因犬隻太多、任意遊走，迭有清理不乾淨之時，包括伊自家車庫等語；證人乙○○證述：伊住被告隔壁，被告每日至少5、6次以上定時或不定時放狗出來大小便，伊幾乎都在家中，縱在睡覺也聽得到被告放狗出來之聲音，有時候伊會出去看，見到被告一放6 隻狗出來，有些往上跑、有些往下面跑，均不曾牽繩或繫狗鍊。伊因經常回家看到狗便在伊及對面鄰居門口，擔心該鄰居開車回家時輪胎會壓過狗便，甚至伊等外出散步也經常踩到狗便，而於104 年5 月16日增訂規約第19條之2 後，經常向管委會舉報被告違規等語，並有言詞辯論筆錄足稽（見本院卷㈠第84、86頁）。惟：
⒈依規約第19條之2 規定，住戶若違反該項規定時，管理委員
會須促請改善，並具證向主管機關通報。同戶號住戶於3 個月內違規5 次（含）時，視為情節嚴重，管理委員會始得向全體住戶於公告欄與社區內刊物中正式公告，並提交最近期之年度區分所有權人會議，由全體住戶表決訴請法院強制遷離、出讓所有權及其共用部分所有權應有部分，業如上述。此乃因強制出讓區分所有權之制度攸關區分所有權人利害關係甚大，故應以區分所有權人有嚴重違反對他區分所有權人之義務，且多次經促請改善，猶未改善，已無法與其他區分所有權人維持共同關係，始得為之。然依證人戊○○所證：管委會有跟被告聯繫，並有公告被告違規、留電話，然被告拒絕聯繫，伊有去找被告，被告亦拒絕開門之語（見本院卷㈠第82頁）以觀，被告實拒絕與原告為何聯繫，原告104 年11月13日第6 次會議記錄亦載明：住戶不願來談（見湖調卷第81頁），是原告如何依前揭規約，以口頭或書面制止並促請改善，殊仍有疑。原告雖提出管理委員會會議記錄、社區月刊、通訊軟體對話內容，主張曾促請被告改善等語（見湖調卷第63-114頁、本院卷㈠第188-245 頁、本院卷㈡第10頁），然細閱前揭會議記錄，均僅記載違規情事，而未載明管理委員會究如何以口頭或書面制止、促請被告改善，且就住戶乃以「24×號住戶」記載，亦難認即指被告。至105 年3月11日第10次會議記錄，固載明：「區分所有權人大會提案討論執行社區規約第19之2 ：經查243 號住戶已違反規定，符合會議審決。決議：全體通過，提報區權會表決」；嗣於同年4 月8 日第11次會議，表決執行社區規約第19條之2 說明文稿定稿討論等（見湖調卷第98、110 頁），核係管理委員會就本件是否依規約第19條之2 第2 項，提交最近期之年度區分所有權人會議，及其執行所為決議及討論，均無從認屬促請被告改善之舉措。又原告社區104 年6 月至105 年1月、3 月3 日之月刊，僅就廢棄物清理法第27條第9 項、規約第19條之2 規定為公告（見本院卷㈠第191、194、197、2
02、203、208、209、214、215、219、220、226、227、232、238、239頁），全未提及被告違約情事；至其中104 年10月月刊固記載：「24* 號住戶顯然已達規約第19條之2 所訂違規次數」（見本院卷㈠第214 頁），然就住戶門牌僅記載「24* 號」，尚無從逕判斷即指被告，如前所述。另105 年
3 月29日之月刊所載：「執行社區規約第19之2 ：經查243號住戶已違反規定，符合會議審決。決議：全體通過，提報區權會表決」等語（見本院卷㈠第242 頁），對照前述105年3 月11日管理委員會第10次會議決議（見湖調卷第98頁），足見此係管理委員會依規約第19條之2 第2 項所示，向全體住戶於公告欄與社區內刊物中所為正式公告；亦非以該公告促請被告改善。另依通訊軟體對話內容記載：「已打給24
3 住戶，是曾小姐接的。回：她目前都帶狗狗去山上便溺．．最後說她沒時間，她生病要看醫生。我請秋萍連絡243 約她到管委會，好提醒她重要性」等語（見本院卷㈠第205 頁），堪認係與其他人，而非與被告間之對話；且該對話內容僅提及丁○○之回覆，就撥打電話者是否曾依規約19條之2促請被告改善乙節，則付之厥如。則原告依上揭規定，應促請被告改善之意思表示，是否到達被告，顯非無疑。證人戊○○雖另證稱：伊身為鄰居兼委員，有多次與被告溝通，並願意買牽繩給被告等語（見本院卷㈠第82頁），然此部分所證，與上述被告拒絕聯繫、拒絕開門之情亦屬有異，復未具體說明其與被告溝通之時間、次數，本院尚難遽憑為被告於
3 個月內，經促請改善，猶違規5 次以上之認定。⒉再查，原告固曾向主管機關通報，然新北市政府環境保護局
於104 年4 月21日、同年6 月9 日稽查時，現場未發現有犬隻隨地便溺影響環境衛生情事，有該局106 年11月15日新北環衛汐字第1062262764號函及所附稽查紀錄足按（見本院卷㈠138-140 頁）；新北市政府動物保護防疫處106 年11月17日新北動防保字第163205640 號函所附案件明細，雖有陳情人表示243 住戶飼養6 隻家犬，放任家犬隨意便溺、未繫狗鍊，以致環境髒亂，建議單位勸導住戶確實改善，並確認該犬是否皆確實植入晶片，然經該處統籌彙整，環保局於104年5 月19日派員前往243 號稽查，未發現寵物隨地便溺情事，並檢附系爭土狗晶片及施打狂犬病疫苗資料（見本院卷㈠
141、148、161、164-177頁）；新北市政府警察局汐止分局向所轄派出所清查，亦均未受理被告因犬隻飼養之相關案件，有該局106 年12月18日新北警汐刑字第1063463955號函足稽（見本院卷㈡第12頁），是否已達視為規約第19條之2 情節嚴重乙節，尚屬有疑。
㈣按管理委員會或管理負責人訴請法院強制住戶遷離、出讓所
有權及其共用部分所有權應有部分，應先經區分所有權人會議之決議，方得為之，此觀公寓大廈管理條例第22條第1 項、規約第19條之2 第2 項固明。然法院審理時，仍應就住戶違反法令或規約之情形，是否符合前揭規定，以為判決。本件原告雖提出第19屆管理委員會開會通知單、簽到表、會議紀錄、系爭區權人會議紀錄（見湖調卷第53-59 頁、本院卷㈡第100-109 頁），主張本件業經第19屆管理委員會決議，提報系爭區權人會議表決通過訴請法院強制被告遷離，並出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。然原告所提證據，尚未能證明已依規約第19條之2 規定程序促請被告改善；具證向主管機關所為通報，亦經各該機關稽查尚無違法情事，且查無被告經原告促請改善，猶未改善，於3 個月內違規
5 次以上，得視為情節嚴重之情，已如上述。原告請求被告自系爭房屋遷離，並應出讓系爭房屋之區分所有權及基地所有權應有部分，尚無從遽准。
六、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第22條第1 項、第2 項，廢棄物清理法第11條，及社區規約第19條之2 規定，請求被告自系爭房屋遷離，並應出讓系爭房屋之區分所有權及基地所有權應有部分，尚無理由，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 9 日
民事第五庭 法 官 王幸華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 3 月 9 日
書記官 洪甄憶