臺灣士林地方法院民事判決 106年度重訴字第129號原 告 曾少里
曾敬文呂偉斌周雅筑陳乃齊林誼銘林誼忠萬綺華共 同訴訟代理人 洪士傑律師複 代理 人 李巧雯律師
尤薏菁律師被 告 漢翔開發有限公司法定代理人 范乾進被 告 張高祥共 同訴訟代理人 侯傑中律師
張漢榮律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國106 年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告漢翔開發有限公司應給付原告陳乃齊、林誼銘、林誼忠、萬綺華依序新臺幣叁佰壹拾貳元、新臺幣玖萬叁仟零伍元、新臺幣捌萬玖仟玖佰肆拾玖元、新臺幣叁仟零伍拾陸元，及均自民國一０五年十二月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告張高祥應給付原告陳乃齊、林誼銘、林誼忠、萬綺華依序新臺幣壹仟零肆拾捌元、新臺幣叁拾叁萬陸仟玖佰叁拾伍元、新臺幣叁拾叁萬零貳佰貳拾陸元、新臺幣陸仟柒佰零玖元，及均自民國一０五年十二月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四，餘由原告各按如附表一所示比例負擔。
本判決第一項於原告陳乃齊、林誼銘、林誼忠、萬綺華各以新臺幣壹佰元、新臺幣叁萬壹仟元、新臺幣叁萬元、新臺幣壹仟元為被告漢翔開發有限公司供擔保後，得假執行。但被告漢翔開發有限公司如各以新臺幣叁佰壹拾貳元、新臺幣玖萬叁仟零伍元、新臺幣捌萬玖仟玖佰肆拾玖元、新臺幣叁仟零伍拾陸元為原告陳乃齊、林誼銘、林誼忠、萬綺華預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告陳乃齊、林誼銘、林誼忠、萬綺華各以新臺幣叁佰肆拾玖元、新臺幣壹拾壹萬貳仟元、新臺幣壹拾壹萬元、新臺幣貳仟元為被告張高祥供擔保後，得假執行。但被告張高祥如各以新臺幣壹仟零肆拾捌元、新臺幣叁拾叁萬陸仟玖佰叁拾伍元、新臺幣叁拾叁萬零貳佰貳拾陸元、新臺幣陸仟柒佰零玖元為原告陳乃齊、林誼銘、林誼忠、萬綺華預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3 款定有明文。本件原告陳乃齊起訴時原聲明：㈠被告漢翔開發有限公司（下稱漢翔公司）、張高祥應分別給付陳乃齊新臺幣（下同）77萬元、259 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣於訴訟進行中，減縮對漢翔公司請求之金額（見本院卷一第300 頁），最後聲明如後貳、一所示，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，於法自無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告（曾少里、曾敬文、呂偉斌、周雅筑下合稱曾少里等4 人；陳乃齊、林誼銘、林誼忠、萬綺華下合稱陳乃齊等4 人）各於附表二所示時間，與漢翔公司、張高祥簽立新捷都房屋預定買賣契約書（下稱系爭預售屋買賣契約）與新捷都土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約，與系爭預售屋買賣契約合稱系爭契約），向漢翔公司買受附表二各編號所示之新捷都預售建案房屋，暨向張高祥買受上開房屋所坐落新北市○○區○○路○○○ ○號土地之基地持分（各原告所購買之預售房地，下按附表二所列編號，各稱附表二編號房地，合稱系爭建案），買賣價金及已繳價金數額，各如附表二所示。漢翔公司於系爭建案廣告文宣及現場示意圖中，均稱系爭建案基地位處「捷運社后站」與「捷運、臺鐵樟樹灣站」間云云，而以交通便捷之特殊性及優點，作為向消費者之主要訴求，影響原告締約意願，且廣告與樣品屋示意圖均應成為契約內容之一部，漢翔公司應確保廣告之真實，故大眾運輸設施為兩造約定系爭建案所應具備之效用及品質。然交通部臺灣鐵路管理局（下稱鐵路管理局）並無興建臺鐵樟樹灣站之計畫，而捷運民生汐止線尚在規劃中，相關路線規劃示意圖與預定設站位置說明皆僅供參考，漢翔公司顯屬廣告不實，故系爭建案具有減少交易價值之瑕疵，亦欠缺約定之通常效用與品質，且該瑕疵顯於危險移轉時仍未能補正。原告業分別寄發存證信函限期請求漢翔公司補正，逾期未補正，則以各該存證信函為解除契約之意思表示；漢翔公司迄未補正，原告依民法第354 條、第359 條規定，自得解除系爭預售屋買賣契約，且依系爭土地買賣契約第14條約定，系爭土地買賣契約亦因與系爭預售屋買賣契約聯立而一併解除，故原告得請求漢翔公司、張高祥返還已繳價金。如認原告不得解除契約，因被告依系爭預售屋買賣契約第23條、系爭土地買賣契約第12條約定，將原告已繳價金悉數作為懲罰性違約金而予沒收，實屬過高，原告亦得請求酌減，並請求返還餘額。為此，依民法第259 條第2 款、第179 條規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠漢翔公司、張高祥應分別給付曾少里108 萬元、271 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡漢翔公司、張高祥應分別給付曾敬文34萬元、90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈢漢翔公司、張高祥應分別給付呂偉斌51萬元、144 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈣漢翔公司、張高祥應分別給付周雅筑57萬元、19
0 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈤漢翔公司、張高祥應分別給付陳乃齊18萬元、259 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈥漢翔公司、張高祥應分別給付林誼銘及林誼忠73萬元、268 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈦漢翔公司、張高祥應分別給付林誼銘及萬綺華92萬元、202 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈧願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建案之廣告文宣係參照當時主管機關公告之公共建設資訊，並無廣告不實，且被告亦非將公共建設作為契約給付之一部。次原告皆為居住在系爭建案基地2 、3 公里範圍內之汐止當地居民，就其生活圈附近有無火車站、捷運站存在或施工，豈有不知之理。又系爭契約乃參酌內政部制訂之預售屋買賣契約書範本訂定違約金比例，且被告因解除契約，受有代銷費用、銀行貸款利息、因銷售房屋所生業務、廣告與企劃等營業費用損害，亦無法取得出售房屋之利益，所受損害與所失利益合計超過房地總價15％，故約定之違約金並無過高，原告亦未舉證證明約定之違約金確屬過高而顯失公平等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷一第301 、356 至358 頁；本院卷二第74頁）：
㈠原告各與漢翔公司簽立系爭預售屋買賣契約及與張高祥簽訂
系爭土地買賣契約，向漢翔公司、張高祥買受附表二各編號所示之房地。各原告所購買之預售屋編號、預售屋及基地持分總價、已繳之預售屋價金及土地價金，各如附表二所示。㈡如本院卷一第142 頁所示生活機能圖、如本院卷一第212 頁所示示意圖為漢翔公司提供予原告。
㈢原告各於下列日期，以存證信函向漢翔公司請求於函到15日
內補正「未依廣告所稱捷運交通建設之瑕疵」，並表示如逾期未補正，則以該存證信函為解除契約之意思表示。
⒈曾少里：民國105 年7 月7 日。
⒉曾敬文：105 年7 月22日。
⒊呂偉斌：105 年7 月22日。
⒋陳乃齊：105 年9 月10日。
⒌周雅筑：105 年9 月10日。
⒍林誼銘、林誼忠：105 年9 月10日。
⒎林誼銘、萬綺華：105 年9 月10日。
㈣曾敬文曾對訴外人即漢翔公司負責人范乾進提出詐欺告訴，
經臺灣士林地方法院檢察署檢察官以105 年度偵字第12610號為不起訴處分。
㈤張高祥、漢翔公司曾對原告寄發存證信函，張高祥依系爭土
地買賣契約第12條第2 項第1 款約定、漢翔公司依系爭房屋買賣契約第23條第2 項第1 款約定解除系爭契約，並沒收原告已繳價金。
㈥被告於105 年11月16日退還59萬元予陳乃齊。
四、本院得心證之理由：原告主張因系爭建案附近未設有捷運站、臺鐵車站等大眾運輸設施，不具漢翔公司於廣告中宣稱之交通便捷優點，有減少交易價值之瑕疵，亦欠缺約定之通常效用與品質，原告得依民法第354 條、第359 條規定解除契約，並依民法第259條第2 款規定請求被告返還價金；退步言之，因約定之違約金過高，亦得請求酌減，並依民法第179 條規定，請求被告返還餘額等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者，厥為：㈠系爭建案附近未設有捷運站、臺鐵車站等大眾運輸設施，是否屬物之瑕疵﹖㈡原告解除契約並依民法第259 條第2 款請求返還價金，有無理由﹖㈢如認原告解除契約無理由，以原告已繳價金充作違約金，是否過高？茲分敘本院之判斷如後：
㈠系爭建案附近未設有捷運站、臺鐵車站等大眾運輸設施，非屬物之瑕疵：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。是無論為價值、效用減損之瑕疵，或品質保證之瑕疵，皆以該瑕疵係因存在於該物本身之缺點而生，始足當之。
⒉原告雖主張：系爭建案是否具交通便捷之優點，影響原告締
約意願，且廣告與樣品屋示意圖均應成為契約內容之一部，漢翔公司應確保廣告之真實，故大眾運輸設施為兩造約定系爭建案所應具備之效用及品質云云。查：
⑴被告在系爭建案廣告文宣及接待中心張貼之現場示意圖中，
固揭示系爭建案鄰近預計於104 年動工之捷運民生汐止線中「捷運社后站」與「捷運樟樹灣站」，距雙鐵共構之「捷運樟樹灣站」與「臺鐵樟樹灣站」預定地點亦僅有300 公尺，有廣告文宣、生活機能圖、現場示意圖可稽（見本院卷一第
142 、212 至213 、272 至276 、281 、284 頁），且為被告所不爭執（見本院卷二第77頁）。惟系爭建案鄰近地區有無大眾運輸設施存在，要非存在於系爭預售屋此物本身之缺點，核非屬物之瑕疵；此與漢翔公司廣告之內容是否成為契約之一部、有無廣告不實情形、或系爭建案所具地利之便是否影響原告締約意願，洵無關連。再者，系爭預售屋買賣契約第1 條雖約定：「本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與『位置示意圖』，為契約之一部分」（見本院卷一第22頁），然核上開約款之意，僅指漢翔公司所興建之預售屋外觀樣貌、內裝建材設備、建物平面圖及基地所在位置，應與廣告宣傳品所示內容相符，且不得任意變更基地位置，非謂漢翔公司負有「給付大眾運輸設施」之契約義務。原告執前詞強稱：廣告與樣品屋示意圖均應成為契約內容之一部，漢翔公司應確保廣告之真實，故大眾運輸設施為兩造約定系爭建案所應具備之效用及品質云云，殊非可採。
⑵原告固援引臺灣高等法院102 年度上字第958 號、104 年度
上字第247 號判決，臺灣高等法院臺中分院103 年度上易字第33號、105 年度上字第464 號判決，及最高法院101 年度台上字第246 號判決所持見解，以為被告應負物之瑕疵擔保責任之佐據。然臺灣高等法院102 年度上字第958 號判決與臺灣高等法院臺中分院103 年度上易字第33號判決所涉基礎原因事實及爭點，乃出賣人有無詐欺行為，並非買賣標的物有無物之瑕疵；而臺灣高等法院104 年度上字第247 號判決、臺灣高等法院臺中分院105 年度上字第464 號判決與最高法院101 年度台上字第246 號判決所涉基礎原因事實，皆為出賣人於廣告中之記載，乃買賣標的物「本身」應內含何種設施，或建物外觀如何等存在於物之特色。上開案件所涉基礎事實均與本件洵屬非同，自無從比附援引。
⒊原告又主張：鐵路管理局並無興建臺鐵樟樹灣站之計畫，而
捷運民生汐止線尚在規劃中，相關路線規劃示意圖與預定設站位置說明皆僅供參考，漢翔公司顯屬廣告不實云云。查：⑴新北市政府交通局於103 年10月21日發佈新聞稿，表示捷運
民生汐止線於是日正式動工，新北市政府將加速推動捷運民生汐止線建設；而臺北市政府捷運工程局（下稱臺北捷運局）就捷運民生汐止線之興建，亦刻辦理規劃中，第一期（內湖至汐止段）環評於99年1 月21日有條件通過，全線可行性研究報告書於100 年12月19日奉行政院核定，規劃報告書亦分別於104 年8 月28日、105 年4 月25日提報中央審議，且自106 年度起辦理辦理第二期（臺北市區○○○○○路段及東湖支線）環評作業，須俟第二期環評審查通過暨完成後續都市計劃變更審議程序，並將上開辦理情形納入規劃報告書奉中央核定後，方編列預算興建，故路線規劃示意圖及預定設站位置說明僅供參考。又鐵路管理局於「臺鐵都會區捷○○○區○○路後續建設計畫」中，原確設有臺鐵樟樹灣站，嗣經鐵路管理局於104 年10月完成評估及討論後，建議臺鐵樟樹灣站不予興建等情，有市政新聞（見本院卷一第210 至
211 頁）、臺北市政府106 年9 月25日府授捷規字第10602065600 號函及檢送之路線規劃示意圖及預定設站位置說明資料（見本院卷二第50至53頁）、鐵路管理局106 年10月2 日鐵專工字第1060032062號函（見本院卷二第63頁）可憑，足見兩造簽立系爭契約時，中央與地方政府相關單位確有規劃興建臺鐵樟樹灣站及捷運民生汐止線，捷運預定設站地點亦含社后站、樟樹灣站無疑。被告辯以系爭建案之廣告文宣均係參照當時主管機關公告之公共建設資訊等語，應堪採信。據此，被告本諸斯時政府機關公布之預定設站資訊，製作廣告文宣加以宣傳系爭建案，且於廣告文宣中亦已標明係「預定設站地點」，自難認有何廣告不實或刻意誤導原告締約情事，不能因捷運民生汐止線尚在規劃審查中，設站地點現僅供參考，或鐵路管理局事後建議臺鐵樟樹灣站不予興建，遽謂漢翔公司廣告不實。
⑵原告雖提出蘋果日報103 年4 月25日網路新聞、臺北捷運局
網站說明（見本院卷一第246 至248 頁），以為被告故意為不實廣告之佐證。然上開網路新聞係在兩造締約後始發佈，內容亦僅記載「預計在新北市汐止區興建臺鐵捷運化的『樟樹灣站』，因有地形問題尚待克服，未來可能不會蓋」，無從執以認定漢翔公司於兩造簽約時，係故意為不實廣告誘引原告締約。再前述臺北捷運局網站說明雖記載捷運汐止民生線現尚待完成臺北市區○○○○○路段及東湖支線之環境評估作業等內容，惟此不足推認漢翔公司廣告不實，已如前述。是原告所陳前情，皆難為有利其之認定。
⑶按在買賣契約中，出賣人就其所知之交易上重要資訊，基於
誠信原則，固對買受人有告知之義務，然此非謂買受人得豁免自行蒐集必要交易資訊之責。兩造締約時，捷運民生汐止線與臺鐵樟樹灣站均尚未興建而不存在，此乃眾所周知之事；原告居住在汐止、南港地區，就此更無不知之理。而政府機關有無興建大型交通建設之計畫、進展時程如何，乃公開資訊，一般民眾並無查詢困難，殊無資訊偏在一方之不平等情形；原告從事買賣不動產之交易活動，就買賣標的鄰近交通建設情形，亦應自行取得必要資訊，不能全部推由出賣人提供。漢翔公司既無廣告不實情事，則原告明知系爭建案周邊現無捷運、臺鐵站，係經評估系爭建案在未來交通建設可能興建暨建設完成後，因受外在交通環境條件影響所生之增值潛力及使用便捷性，始於尚無交通建設存在時購入，即應承擔未來政策變化之風險，不能將之轉嫁由被告負擔。原告主張其等就都市建設相關計畫一無所知，誤信漢翔公司之專業資訊而締約云云，容無足取。
⒋至原告聲請傳喚陪同林誼銘至現場之友人張殷瑋、蔡偉彥，
證明代銷人員極力以系爭建案具交通優勢，遊說林誼銘買賣云云（見本院卷一第270 頁；本院卷二第78頁）。然系爭建案是否具交通優勢，並非物之瑕疵，已如前述，則自無調查之必要。
㈡系爭建案並無物之瑕疵存在，則原告自不得依民法第354 條
、第359 條規定解除系爭預售屋買賣契約。是原告依民法第
259 條第2 款規定，請求被告返還已付價金，即屬無據，不應准許。
㈢被告以原告已繳價金未超逾房地總價15％之金額作違約金，尚屬相當：
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條固有明文。惟此規定係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。否則，倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。再當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。於契約解除前，茍因給付遲延已生有損害賠償請求權，既不因契約解除而失其存在，於為違約金額核減時，更應併予審酌。另出賣人因買受人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之價值於契約解除後有所貶損，固非解約前債務不履行所生之損害，惟若市價於解約前已有跌落，低於原定買賣價金，出賣人之財產價值因而減少，該價差即非不可認係出賣人因買受人不履行債務所受之損害，以之作為酌定違約金之標準（最高法院96年度台上字第107 號、101 年度台上字第793 號判決意旨參照）。
又民法第260 條規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」，乃採履行利益賠償主義。蓋自解除契約之效果而言，於契約有效期間，基於債務所為之給付，均應返還，始能回復契約訂立前之狀態，則契約有效時，基於債務所生之損害，亦應一併賠償，方可達回復原狀之趣旨，民法第260 條規定，即係在立法政策上，對於契約之溯及效力，酌加限制，允許當事人得就債務不履行所生損害，請求賠償，亦即在此範圍內，契約之效力仍然存續（最高法院96年度台上字第1204號判決意旨參照）。執是，約定之違約金是否過高，其應予審酌之因素，本非僅限於債權人實際受損情形。再者，於衡量出賣人因買受人債務不履行而受之損害時，應以出賣人在債務不履行發生後之財產狀態，與假設債務履行時之應有財產狀態，比較計算其間差額，資為認定。出賣人於買受人履行債務時，依約原可取得買賣價金，以填補其喪失之標的物價值與已支出之交易成本（如仲介、廣告費用等）。於買受人債務不履行，經出賣人解除契約時，出賣人即無法取得買賣價金之履行利益；而出賣人因此同免對待給付而得保有標的物，基於損益相抵原則，固應將標的物價值加入出賣人之總體財產以為計算，亦即應自買賣價金中扣除標的物價值（民法第216 條之1 規定參照），惟如標的物價值於解約前已有貶損，該財產價值之減少自亦屬出賣人所受損害。又出賣人已支出之交易成本，因無法獲得買賣價金而受填補，當屬所受損害無疑；是項損害於計算上，通常雖得涵蓋在買賣價金扣除標的物價值之餘額內，惟於審酌約定之違約金是否過高時，非不得作為一參考基準。
⒉依系爭預售屋買賣契約第23條第2 項第1 款約定：倘甲方（
即原告）違約不買或不按照契約約定之日期付款或未配合乙方（即漢翔公司）辦理貸款抵押設定，經乙方催告後仍不履行時，乙方得解除本契約及與本契約有相互依存關係之契約；解約後，甲方已繳之款項悉數作為懲罰性違約金。但該已繳交之款項超過房地總價百分之15時，則以總價款百分之15為限；同條第3 項約定：甲乙雙方除依前2 項請求外，不得另行請求損害賠償；系爭土地買賣契約第12條第2 項第1 款、第3 項亦為相同之約定（見本院卷一第37至38、79至80頁）。按此約定，被告於原告遲付買賣價金或未配合辦理貸款時，得解除契約，沒收原告已繳價金作為違約金，並以房地總價之15％為上限，且兩造約定之違約金固名為「懲罰性違約金」，然參酌系爭預售屋買賣契約第23條第3 項、同條第
2 項第2 、3 款與系爭土地買賣契約第12條第3 項、同條第
2 項第2 、3 款約定，可知被告除上開違約金，暨於已申報移轉房地所有權予原告或已辦畢移轉登記時，為回復未移轉登記狀態所衍生之相關費用或因原告拒絕回復原狀所生損害外，不得另向原告請求其他損害賠償等情以觀，核該違約金性質，應屬損害賠償總額預定性之違約金。
⒊查曾少里就附表二編號1 、①號房地，僅繳納訂金、簽約金
及開工款等3 期款項；就附表二編號1 、②號房地，僅繳納訂金、簽約金等2 期款項；就附表二編號1 、③號房地，僅繳納訂金、簽約金及開工款之一部，即未繼續繳款，經被告以書面通知應於104 年4 月17日繳納期款，並續於同年5 月21日、同年8 月6 日、同年10月8 日書面催告繳款，仍未繳納。曾敬文就附表二編號2 號房地之銀行貸款期款992 萬元；呂偉斌就附表二編號3 號房地之銀行貸款期款1,514 萬元；周雅筑就附表二編號4 號房地之銀行貸款期款1,416 萬元；陳乃齊就附表二編號5 號房地之銀行貸款期款1,478 萬元，各經被告於105 年4 月21日寄發對保通知，並於同年9 月14日催告提出對保相關文件，亦未為之。林誼銘、林誼忠就附表二編號6 號房地之銀行貸款期款1,372 萬元；林誼銘、萬綺華就附表二編號7 號房地之銀行貸款期款1,562 萬元，各經被告於105 年4 月21日寄發對保通知，並於同年9 月20日催告提出對保相關文件，猶未為之。被告嗣乃再次發函催告限期履行，倘逾期仍不履行，即以該函為解除契約之意思表示。又曾少里等4 人就附表二編號1 至4 號房地已繳之價金數額，皆未逾各該房地總價之15％（比例詳附表二）；陳乃齊就附表二編號5 號房地已繳之價金數額，為該房地總價之18.2％；林誼銘、林誼忠就附表二編號6 號房地已繳之價金數額，為該房地總價之19.9％；林誼銘、萬綺華就附表二編號7 號房地已繳之價金數額，為該房地總價之15.1％等情，有付款明細表（見本院卷一第43、82、88、92、96、99頁）、催告解約函及回執（見本院卷二第8 至32頁）可憑，且為兩造所不爭執，則漢翔公司、張高祥各於附表二「被告解約時間」欄所示日期，依系爭預售屋買賣契約第23條第2 項第1 款、系爭土地買賣契約第12條第2 項第1 款約定解除系爭契約，並依同款約定，按房地總價15％計算違約金，而沒收曾少里等4 人已繳價金暨沒收陳乃齊等4 人所繳超逾附表二編號5 至7 號房地總價15％之價金，於法即無不合。
⒋原告雖主張：被告之損失，僅限於該次代銷佣金及融資利息
約1 至2 ％。原告已一部履行價金義務，使被告受有周轉利益，且系爭契約解除後，被告仍為系爭建案所有權人，得自由處分系爭建案，並無任何利潤損失；縱被告事後轉售系爭建案，其實際所受之損害，應以系爭契約履行之所得利潤，扣除系爭契約解除後轉售之利潤。故被告實際損失甚微，系爭契約約定之違約金過高，應予酌減云云。然：
⑴原告主張被告之損失僅有該次代銷佣金及融資利息約1 至2
％云云，為被告所否認（見本院卷一第226 頁）。原告就此雖聲請命漢翔公司提出與系爭建案代銷公司間之契約，及命被告提出與銀行間之融資紀錄，待證事實為漢翔公司因解約所致代銷費用與銀行貸款利息損失，低於原告已付價金（見本院卷一第241 至242 頁）。惟按就與本件訴訟有關之事項所作文書，當事人有提出之義務；前項第5 款之文書內容，涉及當事人或第三人之隱私或業務秘密，如予公開，有致該當事人或第三人受重大損害之虞者，當事人得拒絕提出，民事訴訟法第344 條第1 項第5 款、第2 項各有明文。查被告依約應支付多少代銷費用及銀行融資利息，攸關被告之營業成本與費用數額，應屬業務秘密。上述費用與利息計算標準，乃繫諸被告與代銷公司、融資銀行間之談判實力，果予公開，衡情即有為競爭同業知悉並據以利用之風險，勢將影響被告未來興建出售預售屋時之價格競爭力，亦可能使被告日後與其他代銷公司、融資銀行洽商時，原有之交易優勢地位發生變化，堪認確有致被告受重大損害之虞，則被告拒絕提出與代銷公司間之契約及銀行融資紀錄，於法即無不合。又被告既有正當理由拒絕提出，自非證明妨礙，無民事訴訟法第282 條之1 之適用，且本件原告非無其他方式可得推估暨舉證被告實際所受損害情形，核無證據全然偏在被告之情事，亦不能解免原告所負舉證責任。原告主張因證據偏在，其顯有證明困難，被告無正當理由拒絕提出證據，有證明妨礙情形云云，要無可取。原告復主張：本件得依民事訴訟法第
195 條之1 規定，以不公開法庭審理，即可消除漢翔公司就營業秘密遭洩漏之疑慮云云。按民事訴訟法第195 條之1 固規定：當事人提出之攻擊或防禦方法，涉及當事人或第三人隱私、業務秘密，經當事人聲請，法院認為適當者，得不公開審判。惟是項規定之適用，與當事人有無文書提出義務之判斷無關。原告所陳前詞，尚非足取。此外，原告就違約金過高之利己事實，並未提出其他證據以實其說，揆諸前揭說明，其主張被告實際損失甚微云云，即無可憑採。
⑵依系爭預售屋買賣契約第9 條第1 項約定：甲方應依附件「
付款明細表」中所約定之繳款條件，於接獲乙方以書面繳款通知後7 日內如數繳納；同條第2 項約定：如甲方逾期達5日仍未繳清，甲方應加付按逾期期款部分每日萬分之2 單利計算之遲延利息；系爭土地買賣契約第6 條第1 項、第2 項亦為相同之約定（見本院卷一第23至24頁）。查原告僅繳納如附表二各編號所示價金，即未繼續繳款，則被告就原告經書面通知繳款後仍未繳納之期款，自得依系爭契約約定，請求原告給付迄解除契約時之遲延利息，且被告因無法如期取得價金，致迄契約解除前，仍須持續支出銀行貸款利息而受損害，亦得向原告請求賠償。次被告因原告債務不履行而解除契約，致無法取得買賣價金與系爭建案價值之價差利益，乃屬其消極損害即所失利益，當得請求原告賠償。原告就此雖主張：因系爭房地迄今尚未售出，究有無損失不得而知；縱被告事後轉售系爭建案，其實際所受之損害，應以系爭契約履行之所得利潤，扣除系爭契約解除後再為轉售之利潤云云。惟原告既自承被告尚未轉售，自無所云應予扣除轉售利潤可言，且被告嗣後另行出售系爭建案之行為，乃於契約解除後始發生，因此所生出售利益，當與原告無關，不得主張扣除，遑論原告既迭陳稱被告因重行銷售行為所生費用皆不能採為違約金之衡量標準等語（見本院卷一第239 至240 、
320 頁），焉可獨主張轉售利益應予扣除。況於買受人違約情形，苟以出賣人仍保有標的物所有權，未來仍可再行出售獲利，故現無從確定究有無實際損失為由，資為買受人得主張酌減違約金之依據，不啻容許買受人任意違約且拒絕賠償出賣人因此所受損害，顯非事理之平。原告所陳前詞，殊難憑採。再被告為銷售系爭建案，已支出相關廣告、代銷費用乙情，為原告所不爭執，則前揭交易成本因無法獲得買賣價金而受填補，揆之前揭說明，當亦屬因原告債務不履行所受損害。
⑶本院審酌上述被告因原告債務不履行所受損害及如原告能依
約履行時可享受之利益，並參以系爭預售屋買賣契約第23條第2 項第1 款與系爭土地買賣契約第12條第2 項第1 款所定違約金比例，與內政部所定預售屋買賣定型化契約範本中，就買方違反有關「付款條件及方式」約定時，賣方得沒收依房地總價款最高不得超過15％計算之金額等項相符，為兩造所不爭執，且有內政部103 年4 月28日內授中辦地字第1036650686號公告發佈之預售屋買賣契約範本可稽（見本院卷一第249 至257 頁），且上開約定就出賣人得收取之違約金最高額已有限制，而於被告違約時，依系爭預售屋買賣契約第23條第1 項、系爭土地買賣契約書第12條第1 項約定（見本院卷一第37、79頁），亦以相同比例計算被告應賠付之違約金，於雙方均屬公允；再考諸自兩造簽約後，我國房市長期走低，此乃眾所周知之事，原告猶坦言系爭建案於原告買受後已有跌價等語（見本院卷一第13頁），可信系爭建案標的物價值於被告解約前應有貶損，按之前揭說明，被告當受有標的物財產價值減少之損害；況曾少里等4 人已繳價金，各僅佔附表二編號1 至4 號房地總價之4.71％至14％不等，更未達房地總價15％等一切情狀，認系爭契約所定違約金尚無過高情形，即無庸酌減。原告主張預售屋買賣契約範本僅供參考，無法律拘束力云云，不足為有利原告之認定。
㈣至陳乃齊等4 人已繳價金超逾附表二編號5 、6 、7 號房地
總價15％之部分，被告依約尚不得予以沒收，且被告亦表明同意返還超過15％之部分等語（見本院卷一第296 頁），則陳乃齊等4 人於系爭契約解除後，依民法第179 條規定，各請求被告返還渠等已繳價金超逾附表二編號5 、6 、7 號房地總價15％之金額，應屬有據。再被告業返還59萬元予陳乃齊一節，已如前述，則陳乃齊得請求之金額，自應扣除此部分。又按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之，民法第271 條前段定有明文。林誼銘、林誼忠就附表二編號6 號房地；林誼銘、萬綺華就附表二編號7 號房地，依民法第179 條規定請求被告返還超逾房地總價15％之債權，係屬可分之債，揆諸前揭規定，其等就得請求之金額，自應平均分受。是按被告應退款數額各佔陳乃齊等4 人已繳房屋價金、土地價金之比例計算，陳乃齊就附表二編號5 號房地，各得請求漢翔公司返還312 元、張高祥返還1,048 元；林誼銘、林誼忠就附表二編號6 號房地，各得請求漢翔公司返還
8 萬9,949 元、張高祥返還33萬226 元；林誼銘、萬綺華就附表二編號7 號房地，各得請求漢翔公司返還3,056 元、張高祥返還6,709 元（計算式均詳附表三）。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段分別定有明文。
又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，亦為同法第203 條所明定。本件原告於105年12月8 日起訴，起訴狀繕本於同年月16日送達被告，有本院送達證書可稽（見本院卷一第168 至169 頁）。是陳乃齊等4 人就前開得請求之金額，併請求被告給付自105 年12月17日起，均至清償日止，按法定利率週年利率5 ％計算之利息，亦屬有據。
六、從而，陳乃齊、林誼銘、林誼忠、萬綺華依民法第179 條規定，各請求漢翔公司給付312 元、9 萬3,005元（計算式：89,949 元＋3,056 元＝93,005元）、8 萬9,949 元、3,056元；各請求張高祥給付1,048 元、33萬6,935 元（計算式：
330,226 元＋6,709 元＝336,935 元）、33萬226 元、6,70
9 元，及均自105 年12月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。至陳乃齊等4 人逾此部分之請求，暨曾少里等4 人之請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保，請准為假執行或免為假執行之宣告，經核於陳乃齊等4 人勝訴範圍內，依法洵無不合，爰各酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書、第390 條第2 項、第392條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 14 日
民事第三庭 法 官 李佳芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 12 月 14 日
書記官 劉雅萍附表一：原告應負擔之訴訟費用比例（請求總金額1,916 萬元）┌──┬───┬─────┬────────────────────────┐│編號│原 告│應負擔比例│ 計算式（小數點以下四捨五入） │├──┼───┼─────┼────────────────────────┤│ 1 │曾少里│百分之二十│曾少里敗訴金額：379 萬元 ││ │ │ │應負擔比例：379 萬元÷1,916 萬元×100 ％＝20％ │├──┼───┼─────┼────────────────────────┤│ 2 │曾敬文│百分之六 │曾敬文敗訴金額：124 萬元 ││ │ │ │應負擔比例：124 萬元÷1,916萬元×100 ％＝6％ │├──┼───┼─────┼────────────────────────┤│ 3 │呂偉斌│百分之十 │呂偉斌敗訴金額：195 萬元 ││ │ │ │應負擔比例：195 萬元÷1,916 萬元×100 ％＝10％ │├──┼───┼─────┼────────────────────────┤│ 4 │周雅筑│百分之十三│周雅筑敗訴金額：247 萬元 ││ │ │ │應負擔比例：247 萬元÷1,916 萬元×100 ％＝13％ │├──┼───┼─────┼────────────────────────┤│ 5 │陳乃齊│百分之十八│陳乃齊敗訴金額：335 萬8,640 元 ││ │ │ │3,360,000－1,360＝3,358,640 ││ │ │ │應負擔比例：335 萬8,640 元÷1,916 萬元×100 ％＝││ │ │ │18％ │├──┼───┼─────┼────────────────────────┤│ 6 │林誼銘│百分之十四│林誼銘敗訴金額：274 萬5,060 元 ││ │ │ │（3,410,000 ＋2,940,000 ）÷2 ＝3,175,000 ││ │ │ │3,175,000－93,005－336,935＝2,745,060 ││ │ │ │應負擔比例：274 萬5,060 元÷1,916 萬元×100 ％＝││ │ │ │14％ │├──┼───┼─────┼────────────────────────┤│ 7 │林誼忠│百分之七 │林誼忠敗訴金額：128 萬4,825 元 ││ │ │ │3,410,000÷2＝1,705,000 ││ │ │ │1,705,000－89,949－330,226＝1,284,825 ││ │ │ │應負擔比例：128 萬4,825 元÷1,916 萬元×100 ％＝││ │ │ │7 ％ │├──┼───┼─────┼────────────────────────┤│ 8 │萬綺華│百分之八 │萬綺華敗訴金額：146 萬235 元 ││ │ │ │2,940,000÷2＝1,470,000 ││ │ │ │1,470,000－3,056－6,709＝1,460,235 ││ │ │ │應負擔比例：146 萬235 元÷1,916 萬元×100 ％＝8 ││ │ │ │％ │└──┴───┴─────┴────────────────────────┘附表二：
┌─┬────┬───────┬─────┬─────┬───┬────┬────┬────┬───────┐│編│原告 │簽約時間 │房屋編號 │房屋及基地│已繳房│已繳土地│已繳總價│已繳總價│被告解約時間 ││號│ │ │ │持分總價 │屋款 │款 │款 │款占房地│ ││ │ │ │ │ │ │ │ │總價比例│ │├─┼────┼───────┼─────┼─────┼───┼────┼────┼────┼───────┤│1 │曾少里 │103 年3 月24日│①C6棟3樓 │1,884 萬元│50萬元│138 萬元│188 萬元│9.98％ │104 年11月14日││ │ ├───────┼─────┼─────┼───┼────┼────┼────┼───────┤│ │ │同上 │②C5棟3樓 │ 850 萬元│17萬元│ 23萬元│ 40萬元│4.71％ │同上 ││ │ ├───────┼─────┼─────┼───┼────┼────┼────┼───────┤│ │ │同上 │③B7棟11樓│1,524 萬元│41萬元│110 萬元│151 萬元│9.91％ │同上 │├─┼────┼───────┼─────┼─────┼───┼────┼────┼────┼───────┤│2 │曾敬文 │103 年3 月22日│C2棟7樓 │1,240 萬元│34萬元│ 90萬元│124 萬元│10％ │105 年10月26日│├─┼────┼───────┼─────┼─────┼───┼────┼────┼────┼───────┤│3 │呂偉斌 │103 年3 月24日│C6棟9樓 │1,893 萬元│51萬元│144 萬元│195 萬元│10.3％ │同上 │├─┼────┼───────┼─────┼─────┼───┼────┼────┼────┼───────┤│4 │周雅筑 │103 年4 月12日│C6棟12樓 │1,770 萬元│57萬元│190 萬元│247 萬元│14％ │105 年10月29日│├─┼────┼───────┼─────┼─────┼───┼────┼────┼────┼───────┤│5 │陳乃齊 │103 年3 月29日│C6棟8樓 │1,848 萬元│77萬元│259 萬元│336 萬元│18.2％ │同上 │├─┼────┼───────┼─────┼─────┼───┼────┼────┼────┼───────┤│6 │林誼銘 │建物：103 年2 │C6棟6樓 │1,715 萬元│73萬元│268 萬元│341 萬元│19.9％ │同上 ││ │林誼忠 │月27日 │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │土地：103 年2 │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │月1 日 │ │ │ │ │ │ │ │├─┼────┼───────┼─────┼─────┼───┼────┼────┼────┼───────┤│7 │林誼銘 │103 年3 月19日│C6棟11樓 │1,953 萬元│92萬元│202 萬元│294 萬元│15.1％ │105 年10月28日││ │萬綺華 │ │ │ │ │ │ │ │ │└─┴────┴───────┴─────┴─────┴───┴────┴────┴────┴───────┘附表三：應退款計算式
一、陳乃齊部分（附表二編號5 號房地）㈠應退款占房地總價比例：18.2％－15％＝3.2 ％
應退款數額：18,480,000×3.2 ％＝591,360扣除被告已退款後餘額：591,360－590,000＝1,360㈡陳乃齊得請求之退款金額：
⒈房屋款部分：1,360 × 77/336＝312⒉土地款部分：1,360 × 259/336＝1,048
二、林誼銘、林誼忠部分（附表二編號6 號房地）㈠應退款占房地總價比例：19.9％－15％＝4.9 ％
應退款數額：17,150,000×4.9 ％＝840,350㈡林誼銘、林誼忠各得請求之退款金額：
⒈房屋款部分：840,350 ×1/2 ×73/341＝89,949⒉土地款部分：840,350 ×1/2 ×268/ 341＝330,226
三、林誼銘、萬綺華部分（附表二編號7 號房地）㈠應退款占房地總價比例：15.1％－15％＝0.1 ％
應退款數額：19,530,000×0.1 ％＝19,530㈡林誼銘、萬綺華各得請求之退款金額：
⒈房屋款部分：19,530×1/2 ×92/294＝3,056⒉土地款部分：19,530×1/2 ×202/294 ＝6,709
四、林誼銘總共得請求之金額：㈠房屋款部分：89,949＋3,056＝93,005㈡土地款部分：330,226＋6,709 ＝336,935