臺灣士林地方法院民事判決 106年度重訴字第253號原 告 施晴軒訴訟代理人 謝財興律師被 告 樂揚建設股份有限公司法定代理人 段幼龍訴訟代理人 許献進律師
廖培穎律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，本院於民國10
7 年3 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國98年7 月27日與被告簽訂「樂揚文林苑」房屋土地預定買賣合約書（下稱系爭契約），購買被告在臺北市○○區○○段○○段00000 0000地號基地上預將建築之「文林苑」編號A5戶第12樓之房屋25.1坪乙戶、地下室B3層編號第34號之停車位及其等應受分配之土地應有部分，價金為新臺幣（下同）1,307 萬元。被告於98年11月4 日開工，依約應自開工日起算1,100 日曆內即101 年11月7 日以前完工，並以向建築主管機關申請使用執照日為完工日，詎被告遲至
104 年12月4 日始申請使用執照，共計遲延1,121 日，依約每逾1 日應按原告已繳房地價款萬分之5 計算遲延利息。而原告已繳房地價款為230 萬8,000 元，故被告應付之延遲利息計為129 萬3,634 元。又該遲延期間總結算之遲延利息，已變為被告應一次給付之特定金錢債務，自失利息之性質而為金錢債務之本金，故被告應自原告起訴狀繕本送達之翌日起，負法定之遲延利息。為此，爰依系爭契約第12條約定及民法第233 條第1 項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：⑴被告應給付原告129 萬3,634 元，及自106 年6 月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑵原告願提供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：被告係擔任「擬定臺北市○○區○○段○○段00000 地號等21筆土地都市更新權利變換計畫案」（即為更新後「文林苑」建案，下稱系爭都市更新案）之實施者，於都市更新程序中完全合法，卻遭遇反對都市更新之更新單元範圍內土地及建築物所有權人（下稱不同意戶）拒絕遷移、臺北市政府怠為履行代拆義務，及執行拆除時不同意戶和陳抗團體（含反都市更新之社會人士及學生）之阻撓而無法施工，至103 年
3 月19日主管機關同意復工，被告始得進入施工，該等不可抗力、不可歸責於被告之事由所影響期間，依約自不得計入兩造約定之施工天數，故被告並無逾期完工之情事，無庸負遲延責任。縱認被告應負遲延完工責任，系爭契約第12條第
2 項約定之性質亦屬損害賠償總額預定性違約金，原告請求之違約金過高，應予核減，且不得更行請求法定遲延利息等語，資為抗辯。並聲明：⑴如主文第1 項所示；⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項及本件爭點（見本院卷㈡第97至101 、107、145 頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依本院論述之先後與妥適，而調整其順序、內容）：
㈠不爭執事項：
⒈被告於98年5 月22日首次掛號申請建造執照。
⒉被告為系爭都市更新案之實施者，於取得符合都市更新條例
第22條所規定更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過5 分之3 ，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過3 分之2 之同意門檻後，於97年6 月11日擬具計畫向臺北市政府申請報核，案經臺北市政府審查後以98年6 月16日府都新字第09830575300 號函公告核定實施，並預定系爭都市更新案範圍內應行拆除遷移土地改良物之公告拆遷日為98年9 月17日。
⒊被告於98年7 月8 日就系爭都市更新案取得臺北市政府都市發展局核發之建造執照（拆除執照併案辦理）。
⒋原告於98年7 月27日與被告簽訂系爭契約，購買被告在臺北
市○○區○○段○○段00000 0000地號基地上預將建築之「文林苑」編號A5戶第12樓之房屋25.1坪乙戶、地下室B3層編號第34號之停車位及其等應受分配之土地應有部分，價金為1,307 萬元。系爭契約第12條第1 項第3 款、第4 款約定：「本預售屋之建築工程預定在民國98年10月31日前開工，自開工日起算壹仟壹佰個日曆天以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以向建築主管機關申請使用執照為完工日，但有下列情事之一者，其期間不計入前開工天數或施工天數：㈢因天災、地變等不可抗力之事由，致賣方（指被告，下同）不能施工者，其停工期間。㈣因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。」；第12條第2 項約定：「賣方如逾期未開工或完工，每逾
1 日應按已繳房地價款萬分之5 計算遲延利息予買方（指原告，下同），如逾6 個月以上者，買方得解除契約，並依第23條第1 項規定處理」。
⒌被告於98年9 月4 日至6 日陸續於太平洋日報、士林區公所
刊登拆遷公告，通知更新單元範圍內土地及建築物所有權人於98年10月16日以前自行拆除或遷移完畢。惟上述自行拆遷期限屆滿時，尚有不同意戶拒絕遷移，並有人員、財物持續滯留於待拆除之建築物內。
⒍被告於98年10月23日向臺北市政府都市發展局申報開工；原告於98年11月4 日依被告通知繳清開工款。
⒎被告於98年11月7 日、11月29日與不同意戶召開2 次自辦協
調會，惟不同意戶中之訴外人王國雄、王家駿、王廣樹、王治平、王清泉（下稱不同意戶王家）並未出席；被告私下與不同意戶王家於98年9 月27日、11月1 日另有協調，但協調不成。
⒏被告於99年1 月25日齊備相關文件向臺北市都市更新處依都
市更新條例第36條第1 項之規定申請代為拆除。臺北市政府至99年6 月10日始舉辦第1 次公辦協調會，又於99年7 月20日、8 月11日、11月4 日加開3 次之公辦協調會，然均未能與不同意戶達成共識；臺北市政府嗣於99年11月22日向內政部申請展延辦理代拆期限，經內政部於99年12月2 日獲准延長6 個月；嗣臺北市政府又於100 年1 月10日召開第5 次協調會，復於上開展延期限屆滿後，於100 年7 月14日第2 度向內政部申請代拆期限展延並再獲准延長6 個月，最終於10
1 年3 月1 日以府都新字第10130390600 號函核准代為拆除，自被告申請之日起算，共計花費超過2 年時間。
⒐臺北市政府於101 年3 月28日開始進行拆除作業時，遭群眾
聚集於工地與警方對峙，臺北市政府雖一度將更新地區原有建物拆除完畢，然抗議團體仍阻擋被告進入整地施工，亦有不同意戶及部分陳抗人士跨越圍籬，進入工地內搭設棚架，於101 年4 月25日起興建組合屋居住於內，其後亦持續有學生、社會團體等長時間滯留於工地內，阻撓被告施工。
⒑被告於103 年3 月間與不同意戶達成和解，原不同意戶王家
於103 年3 月14日自行拆除組合屋，翌日與其他陳抗人士退出工地結束抗爭，主管機關於103 年3 月19日同意復工，被告隨即進入施工。
⒒原告分別於98年5 月13日給付訂金30萬元，98年7 月27日給
付簽約金137 萬元，98年11月4 日給付開工款39萬元，另於被告復工後經被告通知繳納期款時，原告分別於103 年5 月
9 日給付12萬4,000 元，103 年5 月21日給付12萬4,000 元，合計支付予被告230 萬8,000 元，其後被告未再通知原告繳款。
⒓原告於104 年1 月9 日以臺北市信義郵局第000008號存證信
函請被告按「各期繳款時間依據工程進度辦理收款」，並由被告收受。
⒔被告於104 年12月4 日申報竣工申請使用執照，於105 年5
月17日取得使用執照，於105 年7 月22日辦理地籍整理登記完成，於105 年8 月2 日辦理「文林苑」建物之第1 次所有權登記完成。
⒕系爭契約工程以98年11月4 日為開工日，計算至104 年12月
4 日完工之日止，超過系爭契約第12條第1 項之約定工期日數共計1,121 日，依此計算出之金額數字則為129 萬3,634元。
⒖被告於105 年間出具協議書予原告，表達系爭契約工程停工
乃為不可抗力及非可歸責於被告之事由所導致，希冀取得原告同意變更系爭契約第12條第1 項所定之開工日期為103 年
4 月19日，其餘買賣約定事項仍依系爭契約約定辦理，遭原告拒絕。兩造已私下協商多次，亦於臺北市中山區調解委員會進行2 次調解，均無結果，106 年5 月5 日調解委員會出具調解不成立證明。
㈡本件爭點：
⒈被告是否應負遲延完工之責任？⒉若被告應負遲延完工之責任，原告請求被告給付129 萬3,63
4 元本息是否有理？是否應予酌減？
四、本院之判斷：㈠被告是否應負遲延完工之責任？⒈按債務人就其故意或過失之行為，應負責任；過失之責任，
依事件之特性而有輕重，如其事件非予債務人以利益者，應從輕酌定，民法第220 條定有明文。又系爭契約第12條第1項第3 款、第4 款約定亦如上述不爭執事項⒋所示甚明。再⑴債務人履行債務所負責任之程度，最重者須就事變負責，其次依序為抽象的輕過失（即違反善良管理人之注意義務）、具體的輕過失、重大過失、故意（最高法院90年度台上字第368 號判決意旨參照）。事變謂非由於故意或過失發生之事由，可分為不可抗力及通常事變二種。所謂不可抗力，係指人力所不能抗拒之事由，即任何人縱加以最嚴密之注意，亦不能避免者而言（最高法院95年度台上字第1087號判決意旨參照）；通常事變，則指債務人如予嚴密之注意或可避免發生損害，但債務人已盡其應盡之注意義務而仍不免發生之情形而言；⑵民法上所謂過失，以其欠缺注意之程度為標準，可分為抽象的過失、具體的過失，及重大過失三種。應盡善良管理人之注意（即依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意）而欠缺者，為抽象的過失，應與處理自己事務為同一注意而欠缺者，為具體的過失，顯然欠缺普通人之注意者，為重大過失。故過失之有無，抽象的過失，則以是否欠缺應盡善良管理人之注意定之，具體的過失，則以是否欠缺應與處理自己事務為同一之注意定之，重大過失，則以是否顯然欠缺普通人之注意定之，苟非欠缺其注意，即不得謂之有過失（最高法院42年台上字第865 號判例意旨參照）；⑶所謂不可歸責於債務人之事由，係指發生於外部而與債務人無關之事故而言，茍因債務人之內部準備工作不能如期完成，以致發生給付或受領之遲延時，雖該內部準備工作之不能如期完成，係出於第三人之行為，亦不能認為有不可歸責於債務人之事由，而使其免負遲延責任（最高法院94年度台上字第1796號判決意旨參照）；⑷所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形上，有此環境，有此行為之同一條件，均發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之因果關係。反之，若在一般情形上，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行為與結果間即無相當因果關係（最高法院98年度台上字第1953號裁定意旨參照）；⑸給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起當然負遲延責任，其因不可歸責於債務人之事由致未為給付者，債務人雖不負遲延責任，但不可歸責於債務人之事由，應由債務人負舉證之責（最高法院21年上字第1956號判例意旨參照）；⑹各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號判例意旨參照）。
⒉復按都市更新條例第36條規定，於99年5 月12日修正前原條
文為：「權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物，由實施者公告之，並通知其所有權人、管理人或使用人，限期30日內自行拆除或遷移；逾期不拆除或遷移者，實施者得予代為或請求當地直轄市、縣（市）主管機關代為之，直轄市、縣（市）主管機關有代為拆除或遷移之義務；直轄市、縣（市）主管機關並應訂定期限辦理強制拆除或遷移，期限以6個月為限。其因情形特殊有正當理由，報經中央主管機關核准者，得再延長6 個月。……前項因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之，代為拆除或遷移費用在應領補償金額內扣回；對補償金額有異議時，由直轄市、縣（市）主管機關核定之。」，嗣於99年5 月12日修正為現行條文：「權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物，由實施者公告之，並通知其所有權人、管理人或使用人，限期30日內自行拆除或遷移；屆期不拆除或遷移者，實施者得予代為或請求當地直轄市、縣（市）主管機關代為之，直轄市、縣（市）主管機關有代為拆除或遷移之義務；直轄市、縣（市）主管機關並應訂定期限辦理強制拆除或遷移，期限以6 個月為限。其因情形特殊有正當理由者，得報經中央主管機關核准延長6個月，並以2 次為限。……前項因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之，代為拆除或遷移費用在應領補償金額內扣回；對補償金額有異議時，由直轄市、縣（市）主管機關核定之。」，其修正理由為：「⑴目前直轄市政府、縣（市）政府協助實施者代為拆除或遷移土地改良物，於執行強制拆除前，均予反對者表達意見之機會，並經多次溝通協調，以降低民怨，達到執行目的，故多難以於現行辦理期限內妥善處置，有必要考量實際需要予以適度延長，爰修正第1 項，明定因情形特殊有正當理由者，得報經中央主管機關核准延長6 個月，延長次數以2 次為限，並酌作文字修正。⑵第
2 項未修正。」。⒊查系爭契約工程以98年11月4 日為開工日，計算至104 年12
月4 日完工之日止，超過系爭契約第12條第1 項之約定工期日數共計1,121 日（參上述不爭執事項⒕所示）。而被告辯稱本件直接導致「文林苑」建案工程無法如期完工之因素則為：⑴不同意戶拒絕遷移，並有人員及財物持續滯留於待拆除之建築物內；⑵自被告於99年1 月25日依法向臺北市政府都市更新處申請代為拆除，至臺北市政府於101 年3 月1 日核准止，共計花費超過2 年時間；⑶101 年3 月28日開始進行強制拆除作業時，遭群眾聚集於工地與警方對峙，抗議團體阻擋被告進入整地施工，亦有不同意戶及部分陳抗人士跨越圍籬，進入工地內搭設棚架，甚而於101 年4 月25日起興建組合屋居住於內，其後亦持續有學生、社會團體等長時間滯留於工地內，阻撓被告施工直至103 年3 月15日為止，嗣主管機關於103 年3 月19日同意復工，被告始得進入施工等情（見本院卷㈡第233 、234 頁）。經核被告所述上開情狀，顯與地震、水災、颱風等人力所不能抗拒之事由有間，是被告執系爭契約第12條第1 項第3 款「因天災、地變等不可抗力之事由」之約定，抗辯其期間不得計入兩造約定之施工天數，依上說明，自屬無據。
⒋另參諸系爭契約第12條第1 項第4 款，係約定因政府法令變
更或其他非可歸責於被告之事由發生時，其影響期間不計入兩造約定之施工天數，且兩造並未特別約定被告就通常事變亦應負責，則依系爭契約乃預售屋買賣之有償契約暨其關涉系爭都市更新案之事件特性，被告之歸責事由當應以其是否欠缺應盡善良管理人之注意定之，始為妥適。又本件被告係系爭都市更新案之實施者，其已依都市更新條例相關法規獲臺北市政府核定准予實施並取得建造執照（拆除執照併案辦理，詳參上述不爭執事項⒈至⒊所示），是縱令系爭都市更新案尚存有不同意戶，被告實仍得續依都市更新條例相關法規辦理強制拆遷、補償等事宜，而此等法定程序之進行，即係立法者為解決不同意戶拒不拆遷之情形所預設之處理機制，是依其情形，自難遽認被告與不同意戶間有何產權糾紛存在，亦不能逕認被告所為之申請建造執照、預售房地、申報開工等屬投機行為。被告雖選擇於系爭都市更新案之更新單元範圍內尚有建築物未拆除暨不同意戶尚未遷移完畢前之98年7 月27日與原告簽訂系爭契約，嗣再與不同意戶協調或依都市更新條例相關法規進行後續強制拆遷、補償等事宜之作法，然此一經營策略之選擇，基於法治國家之立場，依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意加以審視，被告於98年7 月27日簽訂系爭契約時所能預見及控管之風險，當為其倘與不同意戶協調不成後，即得依當時有效之法律即都市更新條例第36條第1 項規定請求具有公權力之臺北市政府於法定期限內執行強制拆遷，其應可信賴法律及公權力將有效執行強制拆遷而得以繼續施工；至於第三人非依合法程序所為之私力救濟抗爭，則不與焉。準此，關於不同意戶拒絕遷移，並有人員及財物持續滯留於待拆除之建築物內，及被告於99年1 月25日依法向臺北市政府都市更新處申請代為拆除後，最長須耗費1 年期間即至100 年1 月25日始能強制拆遷完畢（按99年5 月12日修正前都市更新條例第36條第1 項所定辦理強制拆遷期限最長為1 年）等情，該等事故發生之風險及所需期間，俱為被告簽訂系爭契約時所能預見及控管，且該等事故之發生與被告內部就系爭都市更新案依法規合理評估後所為之申請建造執照、預售房地、申報開工等行為，亦具有相當之因果關係，尚難認被告就此已盡善良管理人之注意，則依上說明，此段期間自不能認屬非可歸責於被告之事由發生之影響期間，是被告抗辯此段期間應不計入兩造約定之施工天數云云，並不足採。至關於自100年1月26日起至103年3月19日主管機關同意復工止之期間，由於立法者於99年5月12日修正都市更新條例第36條第1項規定，臺北市政府強制拆遷之辦理期限始得自最長1年而延長至1年6個月，則此段延長之6個月期間自屬因政府法令變更所影響之期間；又被告嗣復遭遇臺北市政府未能於法定期限內執行強制拆遷完畢（詳參上述不爭執事項⒏所示），及不同意戶和陳抗團體非依合法程序所為之私力救濟抗爭（詳參上述不爭執事項⒐所示）等情，該等事故發生之風險及所需期間，俱為被告於簽訂系爭契約時所難以預見及控管，且該等事故之發生與被告內部就系爭都市更新案依法規合理評估後所為之申請建造執照、預售房地、申報開工等行為，亦難謂具有相當之因果關係，尚無法認被告就此有欠缺善良管理人之注意，則依上說明，此段期間自可認屬「因政府法令變更或其他非可歸責於被告之事由發生之影響期間」，是被告抗辯此段期間應不計入兩造約定之施工天數等語，堪以憑採。此外，原告就自100年1月26日起至103年3月19日止之期間，究有何可歸責於被告之事由發生致影響其施工，復未舉出其他相當之反證，是依上說明，本院自難遽為原告有利之裁判。據此，本件系爭契約工程超過系爭契約第12條第1項之約定工期日數共計1,121日，於不計入自100年1月26日起至103年3月19日止之期間（總計經過天數計1,148日）後，被告已無逾期完工之情事，是依上說明，本件被告自不負遲延完工之責任。
㈡茲因本院已認定被告不負遲延完工之責任如前，是其餘爭點
即無贅述之必要，爰不予贅述。本件被告既無逾期完工之情事，則原告依系爭契約第12條約定及民法第233 條第1 項規定，請求被告給付129 萬3,634 元本息，自非有理。
五、綜上所述，本件原告依系爭契約第12條約定及民法第233條第1項規定，請求被告給付129萬3,634元，及自106年6月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 4 月 26 日
民事第二庭 法 官 林大為以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 26 日
書記官 葉乙成