臺灣士林地方法院民事判決 106年度重訴字第382號原 告 郭永秝訴訟代理人 賴佩霞律師被 告 廖忠興
張黎錦訴訟代理人 張譽尹律師
陳傑明律師上列當事人間返還土地等事件，本院於民國107 年6 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告廖忠興應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上如附圖D 所示部分（面積一一一點八七平方公尺）及E 所示部分（面積四點四六平方公尺）之地上水泥框架、鐵皮圍籬、打水機；F所示部分（面積三六點○七平方公尺）之石塊圍牆均予拆除，並將上開土地全部返還原告。
被告應連帶給付原告新臺幣肆拾貳萬玖仟壹佰貳拾陸元及自民國一○六年四月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自一○六年四月二十七日起至將第一項土地之直接占有返還原告之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹拾貳萬貳仟貳佰元。原告其餘之訴駁回。
本判決第一、二項部分，於原告以新臺幣捌佰柒拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳仟陸佰叁拾貳萬壹仟柒佰壹拾伍元或同額之華南商業銀行台北南門分行無記名可轉讓定期存單為為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第
1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠先位聲明：⒈被告廖忠興（下稱廖忠興，被告張黎錦亦僅稱姓名，合稱被告）應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）上之地上物拆除，並將該土地返還原告。⒉被告應連帶給付原告新臺幣（下同）38萬7759元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1 項土地之日止，按月連帶給付原告12萬2000元。㈡備位聲明：⒈廖忠興應將系爭土地上之地上物拆除，並將該土地返還原告及其他共有人。⒉被告應連帶給付原告38萬7759元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1項土地之日止，按月連帶給付原告12萬2000元。嗣於訴狀送達後，增加先備位中第2 項聲明請求之金額如後述貳、原告聲明所示，核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規定，應可准許，合先敘明。
貳、實體部分原告起訴主張：系爭土地為伊及訴外人陳秝滄所共有。廖忠興
前於民國100 年11月11日向伊承租系爭土地，並簽立土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間為100 年12月1 日起至105 年12月1 日止，應於每月1 日前繳納租金12萬2000元，且廖忠興不得於系爭土地搭建建築物，若因廖忠興土地使用造成系爭土地稅金之增加，則由廖忠興負責繳納。系爭租約租期已於105 年12月1 日屆至，伊亦表明不再續租，然廖忠興不但迄今仍未返還系爭土地，且因其曾將系爭土地轉租他人，並同意轉租人搭蓋鐵皮屋等地上物，致其轉租之部分承租人目前仍占用系爭土地如附圖A 、B 、C 部分（下稱系爭承租人一占用範圍）；I 、J 部分（下稱系爭承租人二占用範圍）；H 部分（下稱系爭承租人三占用範圍）；而其所設置於如附圖D 、E位置之地上水泥框架、鐵皮圍籬、打水機等設施（下稱系爭被告設置設施），目前亦仍占用系爭土地D 、E 部分；如附圖F處現況上設有一石塊分隔牆（下稱系爭石塊牆）；如附圖G 處現況上設有一貨櫃屋（下稱系爭貨櫃屋），足見廖忠興已違反系爭租約對系爭土地所約定之使用方法（下稱系爭違約使用行為，對因此產生現存之地上物，下稱系爭地上物）。爰依系爭租約第6 條及其他約定事項第11點之約定，請求廖忠興拆除系爭地上物，並將該土地返還原告；備位則依民法第767 條第1項前段、中段及第821 條之規定，請求廖忠興拆除系爭地上物，並將該土地返還原告及其他共有人。又廖忠興仍積欠部分租金2 萬2000元，且因逾期未返還系爭土地，伊得依系爭租約第
6 條規定向其請求相當2 個月租金之違約金24萬4000元，及依系爭租約第10條規定，請求廖忠興賠償伊為本件起訴尚支出律師費7 萬元。此外，廖忠興之系爭違約使用行為，造成系爭土地違反農地農用規定，伊因而遭稅捐稽徵機關核課102 年度至
105 年度地價稅共計9 萬3126元，伊亦得依系爭租約其他約定事項第9 點規定，請求賠償。張黎錦為系爭租約之連帶保證人（下稱系爭保證關係），亦應與廖忠興連帶負責。爰依系爭租約第3 條、第6 條、第10條及其他約定事項第9 點，請求被告連帶賠償原告共計42萬9126元及法定遲延利息，並得依不當得利法律關係，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月連帶給付系爭土地相當於月租金之不當得利等語。並聲明：㈠先位聲明：廖忠興應將系爭土地上之系爭地上物拆除，並將系爭土地返還原告。㈡備位聲明：廖忠興應將系爭土地上之系爭地上物均予拆除，並將該土地返還原告及其他共有人全體。㈢被告應連帶給付原告42萬9126元，及自106 年
4 月27日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並自
106 年4 月27日起至返還占用土地之日止，按月連帶給付原告12萬2000元。㈣願供擔保請准宣告假執行。
被告則以下情詞置辯：
㈠廖忠興部分：伊同意返還系爭土地予原告，但伊對於系爭被告
設置設施外之其餘系爭地上物，並無所有權及處分權，自無從自行拆除該部分地上物，將系爭土地遭他人占用部分之直接占有加以返還。又附圖編有符號以外之系爭土地其餘位置，並無其他設施（下稱系爭無設施部分土地），伊亦未占用，且曾將系爭無設施部分土地向原告提出返還，卻遭原告拒絕受領，故原告應扣除該部分後始能計算每月相當於租金之不當得利等語。
㈡張黎錦部分：原告曾以廖忠興有系爭違約使用行為，於105 年
3 月15日以存證信函為終止系爭租約之意思表示，則原告與伊間基於系爭租約所生之系爭保證關係，亦已終止。縱原告與廖忠興在系爭租約終止後，另行明示或默示合意繼續系爭租約租賃法律關係至系爭租約約定租賃期限為止（下稱系爭新立延長租約關係），亦與伊無涉。且此形同債權人同意債務人延期清償，依民法第755 條規定，伊不必再對系爭新立延長租約關係中另生之廖忠興積欠租金或屆期不返還系爭土地之違約行為所生損害（即違約金24萬4000元、積欠租金2 萬2000元、律師費
7 萬元及屆期後按月所生不當得利租金等）負保證責任。而就終止前租賃關係之保證責任部分，伊亦僅負擔系爭土地經核課之地價稅按原告應有部分2 分之1 計算之金額，其餘部分則與伊無關。另原告請求屆期後按月所生之不當得利，應以系爭土地申報價額計算之，原告以系爭租約租金為基準，顯有違誤等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願以現金或華南商業銀行台北南門分行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。
兩造協議簡化之不爭執事項（見本院107 年6 月12日言詞辯論
筆錄，本院並依論述需要，調整其順序或簡化其文字用語，並刪除筆錄中記載兩造各自表述或與本案無關之部分）㈠原告與陳秝滄共有之系爭土地，原編為新北市○○區○○○段
○道○○○段00000 地號，嗣重測後地號改編為新北市○○區○○段○○○ ○號，105 年12月13日系爭土地第1 類謄本如本院卷第17頁原證2 所示。原告與共有人應有部分各為2 分之1 。
㈡廖忠興前於100 年11月11日向原告承租系爭土地，並簽立系爭
租約，系爭租約書如本院卷第18至22頁原證3 所示。相關整理如下：
⒈原告與廖忠興約定租賃期間為100 年12月1 日起至105 年12月
1 日止，應於每月1 日前繳納租金12萬2000元，且承租人廖忠興不得於系爭土地搭建建築物，若因廖忠興土地使用造成系爭土地稅金之增加，由廖忠興負責繳納。
⒉系爭租約第6 條約定：「租賃期屆滿，除甲方（原告）同意繼
續出租外，應即日按原狀遷空交還甲方，不得藉故推諉或主張任何權利，否則甲方得向乙方請求2 倍違約金至遷空交還日之遲延利息，乙、丙方絕無異議」等語。
⒊系爭租約第9 條約定：「土地不得供非法使用…如若隱匿乙方負完全責任」。
⒋系爭租約第10條約定：「乙方如有違約情事，致損害甲方權益
時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費，乙方負責賠償，丙方應連帶負賠償責任並放棄先訴抗辯權」等語。故原告與張黎錦間就系爭租約中廖忠興對原告應為之租金或損害賠償等金錢給付，訂有連帶保證契約。
⒌系爭租約條文後方另有訂約兩造之其他條約事項（下稱系爭其
他事項），其中第9 點：「本契約之土地以空地出租，乙方不得搭建築物，若因乙方土地之使用造成稅金之增加，由乙方負責繳納」。
⒍系爭其他事項第10點：「乙方違反約定方法使用土地，或拖欠
租金達兩個月以上，經甲方（即原告）催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約」等語。
⒎系爭其他事項第11點：「本契約租賃期間屆滿後，非經雙方同
意另訂新約，視為不再續租。乙方應於租約期滿或終止時，將土地遷讓交還甲方，不得藉任何理由繼續使用土地…」等語。
⒏105 年12月1 日後，原告曾向廖忠興表明不再續租。
⒐廖忠興遲至105 年12月12日始支付105 年11月之部分租金10萬
元，尚積欠105 年11月之租金2 萬2000元迄未給付。廖忠興尚應給付予原告。
⒑廖忠興至今均尚未能令部分轉租人遷移，以將系爭土地全部清
空返還，而仍由其轉租人繼續占用部分系爭土地，依系爭租約第6 條，廖忠興為此應給付某金額之2 倍違約金。
㈢系爭土地占有現況：
⒈本院為查明系爭土地現時占用狀況，曾於106 年12月1 日前往
系爭土地勘驗，制成勘驗筆錄如本院卷第109 至111 頁所示（重新繕打後如本院卷第113 至115 頁所示）。本院並囑託新北市淡水地政事務所將現場占用狀況測繪複丈成果圖如附圖所示。
⒉廖忠興轉租之部分承租人目前仍占用系爭承租人一、二、三占
用範圍。廖忠興則仍有系爭被告設置設施於其上。又各相關占用位置，亦如本院卷第116 頁國土測繪中心之空照圖所示。
⒊附圖F 處現況上設有系爭石塊牆。廖忠興承租系爭土地時，尚未設置。承租後由何人所設置有爭執。
⒋附圖G 處現況上設有系爭貨櫃屋。廖忠興履勘時陳述：此為廖
忠興承租後，由鄰地承租人所設置，鄰地承租人設置時，並未經廖忠興同意設置。
⒌廖忠興於系爭租約期間之某時，曾將系爭土地轉租他人，廖忠
興並同意由轉租人搭蓋系爭承租人一、二、三占用範圍內之地上物。廖忠興亦自行設置系爭被告設置設施，故廖忠興之系爭違約使用行為已違反系爭租約對系爭土地所約定之使用方法。⒍主管機關新北市政府曾因系爭違約使用行為，因而發函命原告
限期改善，新北市政府城鄉發展局104 年2 月10日新北城開字第1040235135號函如本院卷第93至96頁被證1 所示。然廖忠興於其後仍未改善，新北市政府城鄉發展局105 年3 月1 日乃另以新北城開字第1050312979號函依都市計畫法第79條第1 項規定及104 年5 月1 日起生效實施之新北市政府處理違反都市計晝法事件統一裁罰基準，裁處原告等系爭土地罰鍰，公函如本院卷第100至102 頁被證2 所示。
⒎目前系爭土地上於系爭承租人一占用範圍內設有鐵皮貨櫃屋、
地磅。系爭承租人二占用範圍（I 、J ）設有鐵皮拉門、鐵皮棚架、鐵皮廠房；系爭承租人三占用範圍（H ）外圍有圍籬圍起，為一封閉區域，區域內亦有何設置不明。又廖忠興對外之部分轉租契約期限訂於系爭租約期限105 年12月1 日之後，甚直至106 年3 月。
⒏系爭無設施部分土地，呈現有廢土堆置，廢土堆上有零星石塊、垃圾（如本院卷第114 頁勘驗結果）。
⒐廖忠興曾就系爭無設施部分土地，於105 年12月1 日後，口頭提請原告進行接收，然原告加以拒絕。
㈣兩造信函往來及提前終止相關：
⒈原告曾因廖忠興之系爭違約使用行為，而於104 年3 月30日寄
發八里郵局第72號存證信函（下稱系爭104 年3 月30日函）予被告，函中表明請求廖忠興恢復系爭土地原狀及負擔因違規使用造成增加之稅金等語，存證信函如本院卷第90至92頁、本院卷第146 至153 頁被證3 所示，原告並隨函檢附新北市政府城鄉發展局104 年2 月10日新北城開字第1040235135號函。後經張黎錦收受在案。廖忠興是否收受有爭執。
⒉系爭104 年3 月30日函送達廖忠興之地址為：新北市○○區○○路○段00巷00號八樓。後投遞失敗，原告由郵務機關領回。
新北市○○區○○路○段00巷00號8 樓為廖忠興與張黎錦婚姻關係存續中之地址。系爭104 年3 月30日函亦有同時送達廖忠興臺中地址。但系爭104 年3 月30日函同時間所寄送之本院卷第226 頁存證信函號碼70號之存證信函，亦曾對廖忠興送達臺中市○○區○○○街○○號，其信封袋如本院卷第154 頁被證4所示（其上所載掛號函件號碼958307與本院卷第226 頁八里局檢送之收寄存證信函號碼70號登記簿所載相符）。
⒊廖忠興於系爭105 年3 月30日函寄發後，並未改善系爭違約使
用行為。原告又於104 年3 月15日寄發八里郵局第34號存證信函予被告，請廖忠興繳納罰鍰，並於信函中向廖忠興表示終止系爭租約，請求回復系爭土地原狀及返還系爭土地予原告，並檢附新北市政府城鄉發展局105 年3 月1 日新北城開字第1050312979號函如本院卷第97至102 頁被證2 、如本院卷第155 至
160 頁被證5 所示（下稱系爭105 年3 月15日函）。後並經張黎錦收受在案。廖忠興亦已收受。
⒋本院於107 年1 月24日曾函八里郵局系爭104 年3 月30日函、
系爭105 年3 月15日函查明收件人廖忠興投遞情形為何，並請檢送相關資料過院參辦。經該局於107 年2 月9 日函覆如本院卷第220 頁，並檢送送達信函登記簿如本院卷第223 至226 頁所示。
⒌原告寄發系爭105年3月15日函後，廖忠興仍繼續占有使用系爭土地並繳納如系爭租約所定租金金額予原告。
⒍原告於105 年12月21日，曾向廖忠興表明不願將系爭土地繼續
出租，並催告其返還，廖忠興於翌日即105 年12月22日收受，催告律師函暨中華郵政掛號郵件收件回執如本院卷第23、24頁原證4 、本院卷第25頁原證5 所示。此信函送達廖忠興地址為：新北市○○區○○○路○○號1 樓。
㈤增加地價稅支出相關整理：
⒈本院曾於107 年1 月29日函新北市政府稅捐稽徵處詢問：系爭
土地係自何時開始核課地價稅？其前是否均未核課任何田賦或地價稅？系爭土地開始核課地價稅之原因為何？是否與其土地未能再供農地農用有關？歷來各年度經課徵之地價稅稅額各若干等。該處107 年2 月8 日函覆如本院卷第212 頁。內載：「本分處67年起迄今之歷年土地稅總歸戶冊資料所示，旨揭土地自67年起迄至101 年止均課徵田賦；另按101 年、102 航照圖及新北市政府農業局104 年1 月21日現場會勘紀錄，揭土地因已供設置水泥鋪面、鐵皮構造物、水泥構造物及確置土砂使用，並未符合土地稅法第22條課徵田賦規定，本分處前已以104年1 月27日新北稅淡一字第1043532841號函通知地政機關所登載之土地所有權人，應自102 年起改按一般用地稅率課徵地價稅，並補徵102 年至103 年地價稅各2 萬0684元、2 萬0684元在案。旨揭土地104 年至106 年地價稅開徵金額各2 萬0684元、3 萬1074元、3 萬1074元」等語。
⒉系爭土地地目為「田」。於102 年之前，系爭土地依土地稅法均無需課徵地價稅。
⒊後於104 年，系爭土地經稅捐機關重新並回溯自102 年起核課
地價稅。其原因為被告於承租系爭土地後，轉租他人後於其上搭蓋建物之系爭違約使用行為所致。
⒋稅捐機關至今總計核課系爭土地104 年度、105 年度之地價稅
5 萬1759元（計算式：【104 年地價稅10342.4 元x2】+ 【
105 年地價稅15537.1 元x2】=51758.8，元以下四捨五入）。原告之應有部分為1/2 ，故各負擔104 年地價稅1 萬0342.4元及105 年地價稅15537.1 元。
⒌原告曾於104 年、105 年，因系爭土地經新北市稅捐稽徵處課
徵地價稅，稅額為各為1 萬0342元及1 萬5537.1元。新北市政府稅捐稽徵處104 年地價稅課稅土地清單、105 年地價稅繳款書如本院卷第26頁原證6 、如本院卷第27頁原證7 。⒍系爭土地於102 年至105 年曾經行政機關核課地價稅共9 萬3126元。
㈥原告因本案訴請法院裁判，因而支出律師費7 萬元，大狀法律
事務所收據如本院卷第28頁原證8 所示。廖忠興應就此賠償原告。
㈦廖忠興或其轉租承租人至少自105 年12月2 日起，若繼續占用
系爭土地，應即屬無權占有，而應給付占用之不當得利租金。㈧本案起訴後，原告與廖忠興間曾於106 年7 月4 日進行本院調
解，廖忠興曾同意於106 年8 月22日前將系爭土地回復原狀，並另行支付38萬元予原告，調解紀錄表如本院卷第56頁所示。
然廖忠興屆期並未履行，原告因此於106 年8 月22日具狀拒絕再第二次調解期日，書狀如如本院卷第62頁所示。
㈨起訴狀繕本於106 年4 月26日送達廖忠興（本院卷第35頁）；
於106 年4 月25日送達張黎錦。然經原告於言詞辯論聲明所有聲明起算點均自106 年4 月27日起算。
㈩上開事實，業據兩造提出與其主張相符之卷內相關文書資料為證，且既為兩造所不爭執，當可信為真實。
本件經本院於107 年6 月12日言詞辯論期日與兩造整理並協議
簡化爭點如下（見本院同上筆錄，本院並根據判決論述，刪除不必要之細項或調整其順序）：
㈠原告主張：其與廖忠興訂有系爭租約，且張黎錦為系爭租約之
連帶保證人，系爭租約租期於105 年12月1 日屆至，原告亦表明不再續租，然廖忠興不但迄今仍未返還系爭土地，且仍積欠屆期前之105 年11月之租金2 萬2000元，其自得依系爭租約第
6 條及民法第767 條第1 項前中段及第821 條之規定，請求廖忠興將系爭土地上所存系爭地上物拆除，將系爭土地返還原告或原告及全體共有人，並依系爭租約第6 條約定，向廖忠興請求相當兩個月租金之違約金24萬4000元及積欠租金2 萬2000元；且為本件起訴支出律師費7 萬元，且加計法定遲延利息，另並得依不當得利法律關係，請求廖忠興自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付系爭土地相當於月租金之不當得利，是否有理由？⒈廖忠興抗辯：其對於除系爭被告設置設施外之系爭地上物，並
無所有權及處分權，無從自行拆除系爭地上物，將系爭土地遭他人占用部分返還，是否可採？⒉廖忠興抗辯：其已無占用系爭無設施部分土地，且曾將系爭無
設施部分土地向原告提出，遭原告拒絕受領，故應扣除該部分計算每月不當得利租金，是否可採？⒊被告抗辯（雖僅張黎錦抗辯，但視為必要共同訴訟人一同抗辯
）抗辯：屆期後按月所生不當得利租金，應以客觀上占有人所受利益為標準，即土地申報價額之年息10％上限計算為準，是否可採？㈡原告主張：廖忠興之系爭違約使用行為造成系爭土地遭稅捐稽
徵機關重新就系爭土地核課102 年度至105 年度地價稅共計9萬3126元，其得依系爭其他約定事項第9 點，請求廖忠興賠償，並加計法定遲延利息，是否有理？⒈被告抗辯（雖僅張黎錦抗辯，但視為必要共同訴訟人一同抗辯
）：依系爭其他事項第9 點，廖忠興僅需對出租人即原告因此遭課徵部分負責，無須對系爭土地全部遭課徵部分金額負責，是否可採？㈢原告主張：廖忠興應賠償原告共計42萬9126元及法定遲延利息
，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付系爭土地相當於月租金之不當得利，其自得依系爭保證關係請求張黎錦一併連帶給付，是否有據？⒈張黎錦抗辯：原告於105 年3 月間，已向廖忠興為合法終止系
爭租約之意思表示，之後又與廖忠興成立系爭新立延長租約關係，故依民法第755 條法理，系爭保證關係消滅，其僅負擔終止前應賠償之地價稅二分之一，不必再對系爭新立延長租約關係中另生之廖忠興積欠租金或屆期不返還系爭土地之違約行為所生損害，負保證責任，是否可採？⒉張黎錦抗辯：其僅應負擔系爭土地經核課之地價稅按原告應有
部分二分之一計算之金額，是否可採？⒊張黎錦抗辯：屆期後按月所生不當得利租金，應以客觀上占有
人所受利益為標準，即土地申報地價一定年息計算，是否可採？茲就上開爭點論述如下：
㈠原告應得請求廖忠興給付105 年11月之積欠租金2 萬2000元，
並依系爭租約第6 條規定，請求廖忠興將系爭土地上所存之系爭被告設置設施及系爭石塊牆拆除，且因廖忠興現為系爭土地之直接或間接占有人，故仍有將系爭土地全部返還原告之義務，另並應依系爭租約第6 條約定，向原告支付相當兩個月租金之違約金24萬4000元、積欠租金2 萬2000元；且賠償原告本件起訴支出律師費7 萬元本息，另並應依不當得利法律關係，自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付系爭土地相當於系爭租約月租金之不當得利。逾此請求，應屬無據，不能准許。
⒈廖忠興對於除系爭被告設置設施及系爭石塊牆外之系爭地上物
，並無所有權及處分權，無從自行拆除，但仍有將系爭土地全部返還之義務。
①按建物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處
分權之人，方有拆除之權限（最高法院102 年度台上字第2053號判決）。而訴請拆除占有物返還土地，因涉及處分權之有無，則應對有權處分該占有物之人為之。又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例）。本件原告主張廖忠興對於系爭被告設置設施以外之系爭地上物，為訂立系爭租約後建造，依系爭租約應予拆除，或妨害其所有權，請求廖忠興拆除等情。廖忠興既否認為該建物之所有權人或事實上處分權人，原告自應就否認部分建物為其所有或享有事實上處分權負舉證之責任。②經查，系爭被告設置設施為廖忠興所設置，然其他系爭承租人
一、二、三占用範圍內之地上物均為系爭承租人一、二、三轉租後所建造；系爭貨櫃屋亦為廖忠興將鄰地出租後，由鄰地承租人所建，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢⒋⒌所示）。原告又未提出其他證據，得證明廖忠興已對除系爭被告設置設施外之系爭地上物為其所原始起造或由原始起造人取得事實上處分權。是系爭租約屆期後，廖忠興固有將系爭被告設置設施拆除，回復原狀之義務，並無疑義。然其一併請求廖忠興將系爭承租人一、二、三占用範圍內之地上物、系爭貨櫃屋一併拆除，自屬客觀上不可能，應屬無據，不能准許。
③系爭石塊牆於廖忠興承租系爭土地時，尚未設置，承租後方才
出現（見不爭執事項㈢⒊所示）。廖忠興至言詞辯論終結時，始終未能提出系爭石塊牆設置人為何。然系爭石塊牆體積龐大，延伸數十公尺，設置需要相當成本，實難想像承租後管領系爭土地之廖忠興竟會不知何人設置，不合常理。衡諸租約成立時，系爭石塊牆既然不存在，廖忠興承租後方才出現，應為管領系爭土地之人所設置之基礎設施或同意他人所設置，當屬常情。是於廖忠興未能具體指明為何人設置或提出反證時，本院自得斟酌全辯論意旨，認定系爭石塊牆事實上處分權事實不明之不利益，應由廖忠興負擔，而應推認廖忠興享有系爭石塊牆之事實上處分權，應負拆除之義務。是原告依系爭租約返還租賃物法律關係，請求廖忠興拆除，自屬有據。
④又請求返還占有物之訴，固應以現在占有該物之人為被告，惟
所稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內。除直接占有人外，尚包括間接占有人，如貸與人、出租人等（最高法院87年度台上字第213 號、90年度台上字第2217號判決參照）。是依租賃物返還請求或所有物返還請求之相對人，若將所有物另行交予他人直接占有者，身為間接占有人之相對人，自仍負有義務將全部土地交還權利人。亦即，其應將自己直接占有部分交還權利人固勿論，對於其交付他人直接占有，自己間接占有之部分，亦應將其得支配之間接占有權利，移轉權利人，以為返還。然於直接占有人實際將現實上之占有回復為權利人之前，間接占有人自仍負損害賠償之義務，要屬當然。
⑤查廖忠興目前對於系爭承租人一、二、三占用範圍，係基於轉
租之租賃關係交付第三人使用中，然其對於系爭土地其他部分，乃為直接占有（見不爭執事項㈢⒉⒊⒎⒏⒐所示）。則廖忠興應將其直接占有部分，交付返還原告，固無問題。然其對於系爭承租人一、二、三占用範圍仍不失為間接占有，自至少仍負有將該間接占有移轉原告之義務（當然，若廖忠興能取回直接占有，自應交付令原告得直接占有）。然因原告僅取得間接占有，未能取得直接占有，故仍有不能實際支配管領之損害，廖忠興自仍負有損害賠償或不當得利返還之義務。是原告依系爭租約租賃物返還法律關係，請求廖忠興應將系爭土地全部返還，仍屬有據，自應予准許。
⑥又原告先位以系爭租約租賃物返還請求法律關係請求廖忠興拆
除地上物，返還系爭土地既已有理由，而依所有物返還請求權請求廖忠興拆除之範圍，仍僅能限於廖忠興有事實上處分權之地上物，並無更有利於原告之情，是本院自不必再就備位以所有物返還再為審究。
⒉廖忠興仍屬占用系爭無設施部分土地，且不得單方一部將系爭
無設施部分土地向原告提出而為返還系爭土地債務之清償，原告拒絕受領，應屬有據，故仍應以系爭土地全部計算每月不當得利租金。
①按債務人無為一部清償之權利，此觀民法第318 條第1 項規定
自明。又債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為同法第235 條所明定。若債務人僅提出給付之一部，除別有規定外，不得謂為依債務本旨提出，自不生提出之效力。債權人拒絕受領，即不負遲延責任（最高法院23年上字第98號判例、83年度台上字第903 號判決參照）。
②經查，系爭無設施部分土地，呈現有廢土堆置，廢土堆上有零
星石塊、垃圾（見不爭執事項㈢⒏所示）。且由系爭土地國土測繪中心空照圖（見不爭執事項㈢⒉及本院卷第116 頁）觀察，系爭無設施部分土地幾乎被系爭承租人一、二、三占用範圍包圍，根本無單獨使用之價值，加之其上尚未完全整理，是否得有效單獨利用，更有可疑。是廖忠興雖抗辯：其有將系爭無設施部分土地向原告提交，以為返還云云，然其僅為系爭土地之一部，且無單獨使用效益，難認已屬依債之本旨提出，要不生返還之效力。且其上尚未經整理回復原狀，自難認其已解除占有，而可於計算不當得利租金時，加以扣除。
⒊系爭租約之租金約定，即屬系爭土地上現時之使用收益對價之
交易價格，且廖忠興係將系爭土地為營業使用，自不受土地法租金上限之限制。
①按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通
常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179 條前段之規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照），又無權占有土地，所獲得之利益係「土地之使用」，而使用他人土地，依社會通念須支付租金，是無權占有人所獲得之利益，應係相當於土地租金之利益，而土地租金之利益，則係土地所處地點、相關位置而應有一定客觀標準。而以租賃方式承租租賃物，逾期未歸還者，其所受之占有利益，自亦屬相當租金之利益。此項租金，因已有租賃契約約定之租金額為據，已屬於租賃市場客觀之實際交易價格，自不妨以之為計算不當得利之標準。經查，兩造間已以系爭租約合意租金金額，每月為12萬2000元，當屬系爭土地客觀之交易價格，原告以之作為每月之不當得利租金額，自無不妥，應屬有據。
②次按，按土地法第97條之立法意旨為：城巿房屋供不應求，為
防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。是土地法第97條限制房屋租金之立法政策，係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵。現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。查廖忠興承租系爭土地，並非作為居住使用，反係將之轉租他人經營工廠營業，收取租金以營利（見不爭執事項㈢⒎所示及本院卷第298 頁以下租約）。則被告抗辯：不當得利租金應受土地法之租金上限限制云云，應無可採。
⒋末查，廖忠興尚積欠租期屆至前之租金2 萬2000元應予支付（
見不爭執事項㈡⒐所示），且系爭租約早已屆期，廖忠興現仍以直接占有或間接占有繼續占用系爭土地（見不爭執事項㈡㈢所示），是原告請求廖忠興應支付積欠租金2 萬2000元，及按租金二倍計算之違約金，並自起訴狀繕本送達翌日起至原告受系爭土地直接占有之返還之日止，按月請求廖忠興支付相當系爭租約約定每月租金之不當得利，應屬有據，應予准許。又依系爭租約約定，如原告因廖忠興未交還系爭土地租賃物涉訟所繳納之訴訟費、律師費，廖忠興亦應負責賠償（見不爭執事項㈠⒋所示），故原告請求廖忠興一併賠償本案支出律師費7 萬元（見不爭執事項㈥所示），亦有依據，亦應准許。
㈡原告主張：廖忠興之系爭違約使用行為造成系爭土地遭稅捐稽
徵機關重新就系爭土地核課102 年度至105 年度地價稅共計9萬3126元，其得依系爭其他事項第9 點，請求廖忠興賠償，並加計法定遲延利息，應屬有理。
⒈系爭其他事項第9 點之規範意旨，應係指承租人若有系爭違約
使用行為，即需對系爭土地全部因此遭課徵之地價稅負賠償責任。
①按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約
之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。由此以觀，所謂「當事人之真意」係指當事人已表示於外部之效果意思，而非當事人內心蘊藏的意思，故解釋意思表示首先應以一般文義為準，如文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得捨此文字更為解釋。
②經查，系爭其他事項第9 點明訂：「本契約之土地以空地出租
，乙方不得搭建築物，若因乙方土地之使用造成稅金之增加，由乙方負責繳納」等語（見不爭執事項㈡⒌所示）。其文義顯然對於稅金之增加並未限於出租人原告對系爭土地應有部分。且若於系爭土地為系爭違約使用行為，稅捐稽徵機關顯然不可能僅針對原告之應有部分核課地價稅捐，故訂立系爭租約之兩造，於締約時，顯然可預見系爭違約使用行為若發生，造成之結果顯然將是系爭土地全部遭核課地價稅捐。而系爭其他事項第9 點之目的，無非是對承租人之違規行為課以賠償責任，自無可能將賠償之範圍，僅限於系爭土地遭課徵之地價稅捐一半之可能。況且，系爭土地為原告與其他共有人所共有，原告若將之出租他人，因而增加其他共有人之稅捐，勢必遭致其他共有人之歸咎而應對其他共有人負賠償之責任。是系爭其他事項第9 點約定之真意，當更不可能僅限於原告因其對系爭土地之應有部分，經核課增加之稅賦。
⒉查系爭土地確實因廖忠興承租系爭土地後，轉租他人後於其上
搭蓋建物導致102 年至105 年曾經行政機關核課地價稅共9 萬3126元，為兩造不爭執（見不爭執事項㈤⒊⒍所示）。則原告依系爭其他事項第9 點規定，請求廖忠興賠償，自屬有據，應予准許。
㈢原告主張：廖忠興應賠償原告共計42萬9126元及法定遲延利息
，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付系爭土地相當於月租金之不當得利，其得依系爭保證關係請求張黎錦一併連帶給付，應屬有據。
⒈原告雖於105 年3 月間，曾向廖忠興為合法終止系爭租約之意
思表示，但其後並未與廖忠興成立系爭新立延長租約關係或同意廖忠興延期返還系爭土地，故張黎錦仍應負連帶保證責任。①按就定有期限之債務為保證者，如債權人允許主債務人延期清
償時，保證人對於其延期已為同意外，固不負保證責任，民法第755 條定有明文。惟此同意與否，若有爭執，自應由主張有同意此一積極事實之人負舉證之責任，甚為明確。
②經查，原告雖以廖忠興有系爭違約使用行為，而於105 年3 月
15日曾以系爭105 年3 月15日函依系爭租約規定對廖忠興為終止系爭租約之意思表示（見不爭執事項㈣所示）。而系爭租約既然約定系爭違約使用行為可為終止系爭租約之事由（見不爭執事項㈡⒍所示），而廖忠興確實有系爭違約使用行為，且原告之終止意思表示亦已到達廖忠興，堪認系爭租約已可因系爭
105 年3 月15日函之意思表示而發生終止之效力。而依廖忠興於本院言詞辯論陳述：終止後，因系爭地上物尚未搬遷完畢，但原告之意是要收回土地，且並沒有想要繼續租給伊，只是給伊時間處理系爭地上物之搬遷，直到105 年12月初，原告還有口頭表示只剩一個月，系爭地上物尚未搬遷完畢，需另立契約繼續租，租個2 、3 個月處理系爭地上物等語（見本院卷第28
2 頁筆錄）。由此以觀，系爭租約於系爭105 年3 月15日函終止後，廖忠興本應設法將系爭地上物清除，將系爭土地返還，乃係因可歸責廖忠興事由，廖忠興遲未能處理，原告方才基於廖忠興之無權占用使用，而收取相當不當得利之租金。張黎錦以此指為原告有與廖忠興另成立系爭新立延長租約關係或展延返還系爭土地債務之期限云云，並非的論。
③至於，原告於系爭105 年3 月15日函終止後，至105 年12月間
，仍以原系爭租約租期將屆至，催告廖忠興搬遷，而將請求廖忠興遷讓之法律關係，回歸原系爭租約租期處理，衡情當僅係廖忠興於105 年3 月15日終止後，遷延時日拒不搬遷至系爭租約原約定租期，原告此時依據系爭105 年3 月15日函終止之法律關係處理搬遷事宜或依原系爭租約租期屆至法律關係處理，兩者已無不同，故為求方便明確，方才僅以原系爭租約租期屆至加以便宜處置而已，難以此即推論，系爭105 年3 月15日函終止後，原告有與廖忠興成立系爭新立延長租約關係，或同意廖忠興延期返還系爭土地。
④且系爭租約第10條約定：「乙方如有違約情事，致損害甲方權
益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費，乙方負責賠償，丙方應連帶負賠償責任並放棄先訴抗辯權」等語（見不爭執事項㈡⒋所示）。由此體察，系爭租約之系爭保證關係條款，其設立之目的除擔保承租人之於租賃期限內之租金債務履行外，更擔保於租賃關係終止後，承租人對出租人之返還租賃物義務之履行或對承租人之損害賠償。是自無系爭租約終止，系爭保證關係即隨同當然終止，或保證人即可不再對承租人就系爭租約終止後之返還義務、賠償義務負責之可能。張黎錦以系爭租約終止，系爭保證關係亦已終止，自非可採。
⒉張黎錦抗辯：其僅應負擔系爭土地經核課之地價稅按原告應有
部分二分之一計算之金額，並不可採，理由詳論如上，不再贅述。
⒊張黎錦抗辯：屆期後按月所生不當得利租金，應以客觀上占有
人所受利益為標準，即土地申報地價一定年息計算，並不可採，理由已詳論如上。
是則，原告依系爭租約租賃物返還請求權，請求廖忠興將系爭
土地上所存之系爭被告設置設施及系爭石塊牆拆除，並將系爭土地全部返還；並依系爭租約約定關係及系爭保證關係請求被告連帶賠償積欠租金2 萬2000元、相當兩個月租金之違約金24萬4000元、律師費7 萬元及102 年度至105 年度地價稅共計9萬3126元，共計42萬9126元及自106 年4 月27日起（見不爭執事項㈨所示）按週年利率5 ％計算之利息；另並應依不當得利及系爭保證關係，請求被告連帶自106 年4 月27日起至返還系爭土地之日（指原告受直接占有之返還時）止，按月給付系爭土地相當於系爭租約月租金之不當得利，應屬有據，而應准許。逾此請求（請求廖忠興拆除系爭被告設置設施及系爭石塊牆以外地上物部分），應屬無據，不能准許，應予駁回。
原告與張黎錦均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行
，關於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或防
禦方法；經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
又按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌
量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。經查，本件原告對被告請求之敗訴部分僅為拆除系爭被告設置設施及系爭石塊牆以外系爭地上物部分，與被告敗訴金額之比例計算，甚為微少，本院酌量上情乃就本件訴訟費用諭知由敗訴之被告負擔。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事
訴訟法第79條、第85條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第
2 項，判決如主文。中 華 民 國 107 年 7 月 24 日
民事第三庭 法 官 王沛雷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 7 月 24 日
書記官 邱筱菱