臺灣士林地方法院民事判決 106年度重訴字第315號原 告即反訴被告 王永恒
王鎮園王永發王永望王永蓉共 同訴訟代理人 謝憲杰律師複代理人 陳憶如律師
尤薏菁律師被 告即反訴原告 聯上開發股份有限公司法定代理人 蘇永義訴訟代理人 黃介南律師
陳贈吉律師上列當事人間請求確認不動產買賣關係不存在事件，本院於民國言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應連帶給付反訴原告新臺幣陸佰萬元，及自民國一Ｏ二年十月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣貳佰萬元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣陸佰萬元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告即反訴被告（下均稱原告）起訴之聲明第
1 項原為：確認兩造間就如附表所示不動產（下稱系爭土地）之買賣關係不存在（本院卷第9 頁）。嗣變更為：確認兩造間就系爭土地於民國101 年4 月26日所簽訂不動產買賣契約之新臺幣（下同）600 萬元違約金債權存在（本院卷第351 頁）。
又本件被告即反訴原告（下均稱被告）提起反訴之聲明第1 項原為：原告應連帶給付被告600 萬元，暨自101 年4 月6 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息（本院卷第270頁）。嗣減縮利息為：原告應連帶給付被告600 萬元，暨自10
2 年10月29日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息（本院卷第414 頁）。經核兩造係基於同一基礎事實而變更應受判決事項之聲明，且不妨礙他造之防禦及訴訟之終結，揆諸首開法條規定，均應予准許。
乙、實體事項
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告為訴外人王德民之繼承人，王德民於101 年4 月6 日就臺北市○○區○○段○○段地號共18筆土地（下稱系爭18筆土地）與被告簽立不動產買賣契約（下稱系爭原始契約），被告並於同日給付王德民600 萬元之支票。惟因系爭18筆土地之共有人各不相同，嗣被告又於101 年4 月26日與王德民及其他王家成員（下合稱王家）重新簽立5 份契約（下稱系爭5 份契約），並於系爭原始契約上蓋印「作廢」等文字，然兩造之買賣真意僅有針對系爭土地進行買賣，即系爭5 份契約之第1 份契約（下稱系爭第1 份契約）。惟王德民依據系爭第1 份契約之約定將系爭土地辦理信託登記予土地銀行後，被告竟未依約給付買賣價金尾款，經多次催告其履行未果，王德民遂發函解約，並依系爭第1 份契約第10條第1 項之約定沒收被告已支付之600萬元充作違約賠償。嗣王德民於105 年5 月5 日死亡，原告為其繼承人，爰依繼承及系爭第1 份契約之法律關係提起本件訴訟，請求確認兩造間有600 萬元之違約金債權存在。
（二）並聲明：確認兩造就系爭土地於101 年4 月26日所簽訂不動產買賣契約之600 萬元違約金債權存在。
二、被告抗辯則以：
（一）被告為購買系爭18筆土地進行整合開發而與王德民簽立系爭原始契約，然因系爭18筆土地之共有人均不相同，為使王家得依土地法第34條之1 向其他共有人優先承買系爭18筆土地後，再整體出售予被告，另為使被告得壓低與其他共有人之交易價格，被告即依據系爭18筆土地之共有人不同，再與王家簽立系爭5 份契約，故系爭原始契約為兩造之交易架構，系爭5 份契約為履行之方法，為契約聯立關係，兩者均合法有效；然因公司財務報表就同一買賣標的不能出現相同之應付帳款，為免財務報表無法勾稽，被告遂將系爭原使契約蓋用「作廢」之印文，並非表示系爭原使契約業經系爭5 份契約取代而失效。嗣系爭5 份契約之第4 份契約（下稱系爭第4 份契約）買賣標的即系爭18筆土地中之664 地號土地（下稱系爭664 地號土地），經共有人之一即財政部國有財產署（下稱國有財產署）訴請裁判分割取得部分土地確定，使被告無法取得系爭18筆土地之全部，依系爭第4 份契約第8 條第3 項之約定，契約已視為解除，且依據系爭原始契約第3 條第2 項，被告亦無給付買賣價金尾款之義務，是王德民之解約並不合法，自無從將被告已給付之600 萬元充作違約賠償而沒收等語，資為抗辯。
（二）並聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、被告提起反訴主張：
（一）被告為整合開發系爭18筆土地，先後與王德民及王家簽立系爭原始契約、系爭5 份契約，使王家得依據土地法第34條之1 取得系爭18筆土地全部所有權，再移轉登記予被告。因系爭664 地號土地經國有財產署請求分割而於102 年10月24日取得部分土地確定，致王家無法將系爭18筆土地全部所有權移轉登記予被告，使原告購買系爭18筆土地之整合開發目的無法達成，依系爭第4 份契約第8 條第3 項之約定，系爭原始契約及系爭5 份契約於判決確定日即視為解除，王德民依約應於解約後5 日即102 年10月29日前返還已收取之600 萬元。因王德民業於105 年5 月5 日死亡，爰先位主張系爭第4 份契約第8 條第3 項、民法第1148條第1 項，請求原告連帶返還王德民已受領之600 萬元。又因契約已陷於可歸責於王德民等人之給付不能，備位依民法第226 條、256 條、第259 條第2 款規定為請求；如鈞院認本件係不可歸責雙方之給付不能，再依民法第26
6 條、第179 條為請求等語。
（二）並聲明：1.原告應連帶給付被告600 萬元，暨自102 年10月29日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、原告就反訴之抗辯則以：
（一）系爭5 份契約僅有系爭第1 份契約為真，其餘4 份均屬通謀虛偽意思表示，故被告自不得依據系爭第4 份契約第8條第3 項主張契約已解除而請求返還600 萬元。又王家僅有出售自己土地持分之意思，並未擔保為被告取得系爭18筆土地全部所有權，且被告可依國有財產法相關規定取得土地，是被告無法取得系爭18筆土地係可歸責於被告，而非可歸責於原告，被告亦不得依據民法之規定請求返還60
0 萬元等語，資為抗辯。
（二）並聲明：1.被告之反訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本院得心證之理由：
一、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人，民法第87條第1 項定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條亦有明文規定。本件原告主張王家與被告簽立之系爭5 份契約僅有系爭第1 份契約有效，其餘
4 份契約並無買賣真意而屬通謀虛偽表示，係原告仍有出售意願，被告嗣後不願依約購買云云（本院卷第547 頁），惟此節經被告否認，揆諸上開條文之規定，自應由原告就上開主張負舉證之責。經查：
（一）被告為整合開發欲購買系爭18筆土地，於101 年4 月6 日與王德民簽立系爭原始契約，買賣總價金為6,445 萬4,00
0 元，被告並依約給付600 萬元予王德民；被告復於同年月26日依土地共有人之不同，再就系爭18筆土地與王家簽立系爭5 份契約，其中王德民出售系爭土地之總價金合計為6,445 萬4,061 元；嗣王德民於105 年5 月5 日死亡，原告5 為其繼承人等情，為兩造所不爭執（本院卷第549頁），是此部分之事實，應堪認定。
（二）證人即本件為兩造辦理土地買賣之地政士張永志證稱：被告與王家買賣之土地共有18筆，依照規定必須整體開發，是由建築師做整體規劃，他們在詢問我的時候，我有說這18筆土地如果共有人不同，不可簽在同一份契約，會無法執行土地法第34條之1 ，所以才會分成5 份契約，我是後來才知道他們有簽立2 份不同之私契約等語（本院卷第355-356 頁）；證人即本件土地買賣之介紹人翁慶鈞亦證稱：我知道他們前後簽了2 份契約，因為有1 份要壓低陳家之土地單價，第1 份契約（即系爭原始契約）內容是我草擬，提供給兩造自行修改，第2 份契約（即系爭5 份契約）不是我擬的等語（本院卷第357-358 頁）。再就系爭5份契約之內容觀之，系爭第1 份契約之買賣標的即系爭土地均為王家所有，無須其他共有人優先承買土地；其餘4份契約之買賣標的則係王家與他人共有，而有行使優先承買權之必要，故除系爭第1 份契約外，其餘4 份契約之第
3 條均有約定「…於乙方（即王家）以書面通知他共有人限期行使優先承購權，經他共有人於收受後期滿聲明放棄優先承購權，或期滿未回應，依法視為放棄優先承購權。
…」等語（本院卷第133 、141 、148 、155 頁），可知被告重行簽立系爭5 份契約確係為使王家得就系爭18筆土地行使優先承買權。又系爭原始契約之買賣價金約定為土地每坪20萬元，然系爭5 份契約中，僅有王家簽立之系爭第1 份契約為每坪21萬3,152 元【計算式：4,599 萬8,10
0 元÷215.18坪，元以下四捨五入】，其餘4 份有其他共有人之契約，則分別為每坪10萬元及18萬元（本院卷第12
0 、127 、133 、141 、148 、155 頁）；且王德民與被告簽立系爭5 份契約之買賣價金合計為6,445 萬4,061 元，與其簽立系爭原始契約之價金6,445 萬4,000 元大致相同，差距61元係因以「仟元」、「元」為單位所造成之誤差（本院卷第514 頁），可知被告簽立系爭5 份契約確係為壓低其他共有人之售價，即將系爭5 份契約之其餘4 份價金調低為每坪18萬元，而為求不侵害王家之權益，再將系爭第1 份契約之價金調高為每坪21萬3,152 元。是上開證人之證詞，均與系爭原始契約及系爭5 份契約之內容相符，應堪信為真實。則被告與王德民簽立系爭原始契約後，為使王家得依土地法第34條之1 之方式優先承買系爭18筆土地全部所有權，又為使被告得以壓低與其他共有人之買賣價格，被告再與王家簽立系爭5 份契約等情，應堪認定。
（三）證人即原告之堂兄弟王永慶雖證稱：係被告主動提出要求簽立第2 份契約（即系爭5 份契約）我們只願意簽立第2份契約中跟王家有關的那份契約（即系爭第1 份契約），其他4 份是不得已簽的，只有系爭第1 份契約是合法，其他4 份是為了壓低價格而簽，我認為是不合法的云云（本院卷第492-495 頁）。惟查：因被告與王家確實已就系爭
5 份契約簽名用印完成，就買賣系爭18筆土地自已達成意思表示合致，並無任何不合法之情事可言；縱被告與王家簽立系爭5 份契約目的之一係為壓低其他共有人之售價，亦為交易談判之方式，尚無從因簽約之目的而據此認定系爭5 份契約之其餘4 份契約為通謀虛偽意思表示。再就王德民與被告間之買賣價金以觀，系爭5 份契約與系爭原始契約之價金大致相符，業如上述，如被告並無買賣系爭18筆土地之真意，自無須大費周章將系爭原始契約及系爭5份契約之價金調整為一致。又系爭第1 份契約之買賣單價為每坪21萬3,152 元，亦如上開計算式所示，較系爭原始契約每坪20萬元為高，則被告簽立系爭5 份契約既係出於壓低其他共有人之售價，如僅系爭第1 份契約有買賣之真意，當無須自行提高對王家之買賣價金。復參以被告另與訴外人即系爭18筆土地之共有人之一劉文覬簽立之買賣契約書，契約內容與系爭5 份契約之第2 份契約相同，且被告已支付第1 期價款141 萬4,000 元（本院卷第518-536頁），倘如原告主張，被告嗣後無購買其他土地之意願，其自無向劉文覬給付土地價款之必要，益徵被告簽立系爭
5 份契約均有買賣之真意無訛。況原告並不爭執被告購買系爭18筆土地係為整合開發，而依系爭18筆土地之地籍圖所示（本院卷第224 頁），王家所有之系爭土地中，有數筆土地為其他土地所區隔開，並非全體均位於相鄰之區域，倘被告僅購買系爭土地，並無從單就系爭土地進行開發，而與整體開發系爭18筆土地之目的相違背，是證人王永慶之證詞實與常情有違，兼衡其與原告具有親戚關係，證詞應有偏頗之虞，自無從採信。此外，原告又未能提出其他證據證明系爭5 份契約之其餘4 份為通謀虛偽意思表示，且係因被告反悔不願購買其他土地，則原告空言主張通謀虛偽意思表示云云，洵屬無據；系爭5 份契約均合法有效成立之事實，應堪認定。
二、次按民法第254 條之規定，應僅係法律所認解除權之一種。如契約當事人間，約定一方給付遲延時他方得不經催告逕行解除契約（約定解除權），或保留一方應於一定期間履行作為解除條件（附解除條件之買賣契約）者，基於私法自治原則，亦非法所不許（最高法院86年度台上字第3165號判決意旨參照）。經查：
（一）系爭5 份契約中，除系爭第1 份契約外，其餘4 份契約第
3 條均有與優先承買之相關約定，業如上述，且其餘4 份契約均於第8 條第3 項約定「因不可歸責於雙方之事由致無法完成土地移轉登記，本買賣契約視為解除。乙方應於解約後5 日內無條件退還其自甲方收取之價款…」，揆諸上開最高法院見解，堪認此係被告與王家所為解除權之約定。又系爭664 地號土地經本院以101 年度重訴字第430號判決由財政部國有財產署分割取得部分土地之所有權，於102 年10月24日確定等情，復為兩造所不爭執（本院卷第549 頁），則國有財產署既已因分割而取得系爭664 地號土地之部分土地，被告即已無法取得系爭18筆土地之全部，顯已無從就系爭18筆土地為整體開發。而由契約同條文第2 項約定「他共有人若行使優先承買權，且辦畢土地移轉登記時，本契約視為解除…」，可知依被告與王家約定，如其他土地共有人就系爭18筆土地行使法律規定之優先承買權，因而致被告無法取得系爭18筆土地之全部所有權時，契約即視為解除；而國有財產署基於其土地共有人之身分，除行使優先承買權外，亦有權訴請裁判分割，此均屬權利之正當行使，且非屬可歸責於王家或被告之事由，應認符合上開契約第8 條第3 項約定「因不可歸責於雙方之事由致無法完成土地移轉登記」之情形，是系爭第4份契約於102 年10月24日因符合約定解除之要件，而應視為解除乙節，應堪認定。從而，原告即應於5 日內即102年10月29日前，返還自被告收受之600 萬元價金。
（二）另按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第99條定有明文。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照）。查被告購買系爭18筆土地係為整合開發，且為使王家就系爭18筆土地行使優先承買權，依系爭18筆土地之共有人不同而重行簽立系爭5 份契約，業經認定如上，則揆諸上開最高法院見解，就系爭5 份契約之整體文義、被告簽約之目的及締約時之事實以觀，如系爭5 份契約其中1 份具備解約事由，而仍使其他契約有效，不啻與被告欲整合開發系爭18筆土地之目的相違背，是應認雙方締約實之真意，應系其中1 份契約具備解約事由，其於契約亦應而一併解除。從而，應認於國有財產署取得部分之系爭664 地號土地，使被告無法取得系爭18筆土地整體所有權即判決確定之102 年10月24日起，系爭5 份契約即均視為解除。
又系爭5 份契約既已於102 年10月24日視為解除而不存在，則王德民及被告嗣後分別於103 年4 月15日、104 年5月25日所為解除之意思表示，均不生任何效力，自屬事理之情。
（三）又本件兩造於訴訟程序前半段之攻防焦點本在系爭原始契約與系爭5 份契約是否具備契約聯立之關係，或系爭原始契約是否經系爭5 份契約取代而失效；嗣因原告另主張系爭5 份契約僅有系爭第1 份契約有效，因攻擊防禦方法之變更而使爭點轉變為系爭5 份契約是否均為合法有效。倘本院認系爭原始契約經系爭5 份契約取代而失效，則系爭
5 份契約因符合解約事由而解除，系爭原始契約自不因而恢復效力；如本院認系爭原始契約與系爭5 份契約具備聯立關係，則因被告簽立系爭原始契約本意在於購買系爭18筆土地，可認因系爭5 份契約解除而一併使系爭原始契約解除。是無論採上述何種見解，就系爭5 份契約業已視為解除，且原告須返還被告600 萬元之結論，均不生影響，附此敘明。
（四）綜上所述，系爭第4 份契約既已符合解除之事由，且因而使系爭5 份契約均一併解除，則被告基於系爭第4 份契約第8 條第3 項及民法繼承之規定，反訴請求原告應返還自被告收取之600 萬元，及自102 年10月29日起算之利息，自屬有據；又系爭5 份契約既已解除，則王德民嗣後所為之解除當不生效力，其無從沒收向原告收取之600 萬元，故原告請求確認對被告有600 萬元之違約金債權存在，即屬無據。
肆、從而，原告本訴請求確認兩造間就系爭土地於民國101 年4月26日所簽訂不動產買賣契約之600 萬元違約金債權存在，為無理由，應予駁回。被告反訴請求原告應連帶給付600 萬元，及自102 年10月29日起至清償日止，按週年利率百分之
5 計算之利息，為有理由，應予准許。又被告反訴之先位主張既屬有理由，其備位主張之請求權基礎本院即毋庸再予審酌，附此敘明。
伍、又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2 項。中 華 民 國 107 年 8 月 30 日
民事第三庭 法 官 楊忠霖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 8 月 30 日
書記官 沈育儒附表：
┌───────────────────────────────────────┐│土地標示 │├──────────────────────┬──┬────┬────────┤│土 地 坐 落 │地目│面 積│權 利 範 圍 │├──┬────┬───┬───┬──┬───┤ ├────┤ ││編號│縣市 ○鄉 鎮○ 段 ○○段│地 號│ │平方公尺│ ││ │ │市 區│ │ │ │ │ │ │├──┼────┼───┼───┼──┼───┼──┼────┼────────┤│1 │臺北市 │北投區│桃源 │五 │636 │ │998.3 │5分之1 │├──┼────┼───┼───┼──┼───┼──┼────┼────────┤│2 │臺北市 │北投區│桃源 │五 │637 │ │78.45 │5分之1 │├──┼────┼───┼───┼──┼───┼──┼────┼────────┤│3 │臺北市 │北投區│桃源 │五 │663 │ │64.67 │4分之30 │├──┼────┼───┼───┼──┼───┼──┼────┼────────┤│4 │臺北市 │北投區│桃源 │五 │665 │ │1323.03 │5分之1 │├──┼────┼───┼───┼──┼───┼──┼────┼────────┤│5 │臺北市 │北投區│桃源 │五 │666 │ │96.45 │5分之1 │├──┼────┼───┼───┼──┼───┼──┼────┼────────┤│6 │臺北市 │北投區│桃源 │五 │667 │ │147.45 │5分之1 │├──┼────┼───┼───┼──┼───┼──┼────┼────────┤│7 │臺北市 │北投區│桃源 │五 │697 │ │11.52 │5分之1 │├──┼────┼───┼───┼──┼───┼──┼────┼────────┤│8 │臺北市 │北投區│桃源 │五 │698 │ │256.98 │5分之1 │├──┼────┼───┼───┼──┼───┼──┼────┼────────┤│9 │臺北市 │北投區│桃源 │五 │699 │ │260.83 │5分之1 │├──┼────┼───┼───┼──┼───┼──┼────┼────────┤│10 │臺北市 │北投區│桃源 │五 │700 │ │340.84 │5分之1 │└──┴────┴───┴───┴──┴───┴──┴────┴────────┘